신축빌라에 전세 들어갈 때 조심해야 한다

신축빌라에 전세 들어갈 때 조심해야 한다

 

Ⅰ. 사안의 개요

갑은 서울 강남에서 오래된 주택 세채를 매입하여 낡은 기존의 주택 세채를 모두 철거하고 땅 120평에 대한 소유권이전등기를 갑 명의로 하였다. 그리고 이 땅 120평을 담보로 은행으로부터 5억원을 대출받았다. 이때 땅에 대해 은행에 근저당권을 설정해주었다.

 

갑은 대출받은 5억원으로 위 땅 위에 빌라를 12세대 신축공사를 하였다. 공사가 완성되자 갑은 위 빌라 12세대에 대한 소유권이전등기를 갑 명의로 하고, 은행에 추가로 근저당권설정을 해주었다.

 

그런 다음 갑은 위 빌라 12세대를 을 등 8명에게 전세 또는 월세를 주었다. 그런데 몇 년 후, 갑은 은행채무를 변제하지 못하고 다른 채무가 많아져서 결국 은행이 대출금을 회수하기 위하여 위 땅과 빌라 전체에 대해 근저당권에 기해서 임의경매를 신청하였고, 위 땅과 빌라는 모두 일괄해서 병이라는 사람에게 낙찰되었다.

 

Ⅱ. 사안의 쟁점

위 빌라에 대해 을은 임차인으로서 확정일자를 갖추고 있다. 위와 같은 상황에서 을은 건물과 일괄매각된 땅에 대한 환가대금에서 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리가 있느냐 하는 것이다.

 

Ⅲ. 대법원의 입장

결론적으로 대법원은 이러한 경우 확정일자를 갖춘 임차인 및 소액임차인은 땅의 매각대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다는 입장이다.

 

그러나 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판결하였다.

 

그리고 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단하는 소액보증금의 범위에 관하여는, 은행이 신축건물에 대하여 담보물권인 근저당권을 취득한 때를 기준으로 판단하여야 한다는 입장을 내놓았다.

 

즉, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서는 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다고 판단하였다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).

 

Ⅳ. 임차인이 주의할 점

대법원의 판결에 따르면, 신축빌라에 입주한 임차인들은 엄청난 재산상의 피해를 보게 된다.

 

왜냐하면 경매로 넘어갈 때 땅의 재산적 가치가 크지, 빌라 자체의 재산적 가치는 크게 떨어지기 때문이다. 특히 시간이 오래 경과할수록 이런 가치저하는 심각하게 일어난다.

 

그런데 빌라에 전세 또는 월세로 들어가 살고 있는 입주자들이 나중에 빌라가 경매로 넘어가는데, 땅에 대한 경매로 인한 매각대금에서는 배당에 참여를 못하고, 건물에 대한 매각대금에서만 배당을 받아가라고 하면 망하는 것이다.

 

물론 대법원에서는 세입자의 보호뿐만 아니라 위 땅과 빌라에 대한 근저당권설정자 및 다른 채권자들의 입장을 고려하여 위와 같은 판결을 내린 것이다.

 

하지만 영세한 세입자의 경우에는 위 대법원판결의 취지를 잘 이해하여, 새로 신축한 빌라 또는 다세대주택에 세를 들어갈 때에는 토지 및 건물등기부등본을 세심하게 살펴서 나중에 빌라가 경매로 넘어갈 때 임차임 및 소액임차인의 권리가 보장될 수 있는지 여부를 정확하게 확인하여야 할 것이다.

 

법은 아무리 쉽게 설명하려고 해도 일반인은 이해하기가 어려운 것이다. 워낙 전문용어가 많이 나오기 때문이다. 하지만 하는 수 없다. 여러 번 반복해서 읽어야 정확한 뜻을 알 수 있다.

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