경매로 소멸되는 권리는 무엇인가?

경매로 소멸되는 권리는 무엇인가?

 

매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다(민사집행법 제91조 제2항).

 

지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다(제91조 제3항).

 

이 조문의 내용을 잘 살펴보면, 지상권은 저당권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다고 되어 있는 것을 알 수 있다.

 

즉, 지상권이라는 용익물권이 저당권이라는 담보물권과 비교하여 어떤 권리가 먼저 설정되었느냐를 기준으로 하여 소멸 또는 인수 여부를 결정하는 것이다.

 

즉 경매에서 부동산을 사용수익할 수 있는 권리인 용익물권이 낙찰자에게 인수되느냐 아니면 낙찰에 의해 소멸하느냐를 결정하는 판단기준은 바로 저당권과 같은 담보물권의 설정시점과 비교하여 어떤 물권이 먼저 설정되었느냐에 있다.

 

이와 같은 이유에서 경매대상부동산에 설정되어 있는 용익물권, 즉 지상권이나 전세권, 등기임차권 등의 소멸 여부를 결정하는 판단기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다.

 

말소기준권리에서 말소라 함은 경매부동산 위에 있는 권리을 소멸시키는 것을 말하고, 기준권리는 말소를 시키는 기준을 정하는 권리를 의미한다.

 

즉, 말소기준권리보다 후순위에 설정되는 권리는 말소되고, 말소기준권리보다 선순위에 설정되는 권리는 말소되지 않는다는 것을 뜻한다.

 

이와 같은 말소기준권리에는, 저당권, 압류채권, 가압류채권 등이 있다.

 

용익권이라도 전세권이나 우선변제력이 있는 주택임대차보증금반환채권 등의 경우에는 배당요구가 있는 경우에는 배당절차상 변제의 충족이 있는 한도에서 소멸한다(민사집행법 제91조 4항 단서)

 

매수인에게 대항할 수 있었던 우선변제력 있는 임차인이 배당요구를 통하여 소제를 선택하였으나, 배당을 통하여서는 보증금의 일부 밖에 변제받지 못한 경우에는 나머지 잔액의 한도에서 매수인은 임차권의 부담을 감수하여야 한다.

 

전세권자가 소제를 선택한 경우에는 전세권은 항상 전부 소멸한다. 전세권자가 배당요구를 통하여 전세금의 일부 밖에 배당받지 못한 경우라도 전세권은 전부가 소제되며, 변제받지 못한 나머지 전세금은 무담보의 일반채권으로 남게 된다.

 

다만, 전세금과 우선변제력 있는 임차권을 겸유하는 경우에는 중복하여 권리보호를 받을 수는 없으나, 양자는 서로 별개의 권리로 병존하는 것이므로 권리자는 자신에게 유리한 지위를 선택하여 주장할 수 있다.

 

저당권 • 압류채권 • 가압류채권에 대항할 수 있는 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

 

* 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다(민사집행법 제88조 제1항).

 

매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

 

가압류는 매각으로 항상 소멸한다. 가처분이 말소기준권리보다 후순위라면 소제된다.

 

민사집행법은 경매에 있어서 잉여주의를 채택하고 있다. 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다(민사집행법 제91조 제1항).