경매의 매각조건이란 무엇인가?

경매의 매각조건이란 무엇인가?

 

집행법원은 이해관계인의 매각허가에 대한 이의신청이 이유 없거나 매각을 불허할 정당한 사유가 없으면 매각허가결정을 선고한다. 이러한 매각허가결정은 실체법적으로는 매매계약의 청약에 대한 승낙으로서의 성질을 가지고 있고, 절차법적으로는 최고가매수신고인에게 부동산의 소유권을 취득시키는 집행법원의 공법상의 처분으로서의 성질을 가지고 있다.

 

일반적인 부동산매매에 있어서는 소유자인 매도인과 매수인이 쌍방향에 존재하고, 매수인은 대금을 지급할 의무가 있고, 매도인은 부동산소유권을 이전할 의무가 있다. 뿐만 아니라 매도인은 하자담보책임을 부담한다.

 

그러나 부동산강제경매는 부동산 소유자의 의사에 반하여 법원에서 강제로 채무자의 처분권한을 징수하여 공개로 매각하고 부동산을 매수하는 매수인으로부터 매매대금을 받아 이를 채권자에게 배당하는 방식을 취한다.

 

일반적인 부동산매매에 있어서는 매도인과 매수인 사이의 자유로운 의사에 따른 합의에 의하여 매매의 조건과 방식을 정하게 된다.

 

그러나 법원에 의한 강제경매방식에 의한 채무자 소유의 부동산매매에 있어서는 일반 부동산매매와는 달리 법으로 구체적이고 상세한 내용의 매매방법과 조건 및 내용에 관하여 규정을 할 필요가 있다.

 

일반 매매에 있어서는 매도인이 부동산에 대한 소유권을 이전하면서, 단순히 소유권만 이전할 뿐만 아니라, 부동산 위에 설정되어 있는 저당권이나 전세권, 임차권에 대해 매수인과 협의하여 매수인이 인수하고 매매대금에서 공제하거나, 아니면 매도인의 책임 하에 모두 소멸시켜주는 방식을 선택한다.

 

그러나 강제경매에 있어서는 이와 같은 방식으로 매각할 수는 없는 것이기 때문에 획일적인 법적 기준과 방식을 사전에 정해놓고 그대로 집행하는 것이다.

 

이에 따라, 강제경매에 관한 기본법인 민사집행법은 부동산 강제경매에 있어서 구체적인 매각조건을 규정하고 있다. 이를 법정매각조건이라고 하는데, 구체적인 내용을 보면, ① 압류부동산 위에 존재하는 부담에 관한 잉여주의와 소멸주의 및 인수주의, ② 최저매각가격의 결정방법, ③ 일괄매각의 결정, ④ 매수신청의 보증, ⑤ 소유권의 취득시기, ⑥ 부동산인도의 시기와 방법, ⑦ 대금을 지급하지 않을 경우의 법적 효과, ⑧ 대금지급시기와 방법, ⑨ 소유권이전등기의 시기와 방법, ⑩ 담보책임 등이 있다.