부동산경매에서의 권리분석과 물건분석

Ⅰ. 부동산경매에서의 권리분석과 물건분석

 

부동산경매에 관심을 가지고 있는 사람들이 많다. 재테크수단이기도 하지만, 부동산을 구입하려고 할 때 일반적인 거래보다는 경매로 사는 것이 대체로 저렴하기 때문이다.

 

뿐만 아니라, 경매는 법원을 통해서 사는 것이기 때문에 등기부상의 권리가 모두 깨끗하게 정리된다. 그리고 매도인이 채무가 많아 나중에 채권자취소소송이 걸려오는 것도 아예 차단시켜준다.

 

그러나 지금까지 많은 사람들이 충분한 지식이나 경험 없이 무작정 경매에 뛰어들었다가 낭패를 본 경우가 많았다.

 

그 이유는 경매는 일반거래와는 달리 매도인과 매수인이 등기부등본을 보고 같이 상의하여 어떤 등기는 말소하고, 어떤 등기나 권리는 매수인이 인수하는 것으로 합의하는 것이 아니라, 법에서 정한 경매대상부동산에 대한 법정매각조건에 따라 매수하는 것이기 때문에, 자칫 잘못하면 권리분석이나 물건분석을 제대로 하지 못해 비싸게 인수하거나 골치 아픈 상황을 만들기 때문이다.

 

권리분석이란 경매에서 낙찰받은 사람이 인수하게 되는 부동산 상의 부담이 무엇인지를 법률적으로 분석하는 것을 말한다. 법에서는 경매 부동산 위에 이미 설정되어 있는 등기된 권리 또는 등기로 공시되지 아니한 권리 가운데 경매로 소멸하지 않고, 낙찰자에게 인수되는 권리를 정해놓고 있다.

 

따라서 소멸하는 권리는 문제가 되지 않지만, 인수되는 권리가 구체적으로 어떠한 것이고, 그 내용이 어떠하며, 인수자의 부담은 어떤 것인지 정확하게 판단하는 것이 절대적으로 필요하다.

 

이러한 권리분석은 법률전문가인 변호사나 법무사, 또는 경매전문가가 하여야 한다. 그런데 경매사건기록을 사전에 충분하게 열람하기 어려운 문제 때문에 권리분석이 어려울 수 있는 점을 참고로 해야 한다.

 

경매에 있어서 물건분석이란 대상 부동산 자체에 대한 현황, 주변 환경, 시세, 하자 여부 등에 관하여 입찰하기 전에 구체적으로 분석하는 것을 말한다. 권리분석 못지 않게 이러한 물건분석이 중요하다.

 

이것을 제대로 하지 못하고 단순히 최저가격이 싸다는 이유로 선뜻 낙찰을 받았다가는 별로 싸지도 않을 뿐 아니라, 여러 가지 하자가 발견되어 결국 손해를 보게 된다.

 

물건분석은 경매가 아닌 일반거래방식으로 부동산을 매수하려고 하는 경우 사전에 그 부동산에 대해 충분히 알아보는 것과 같은 마인드로 접근하여야 하는 것이다.

 

여기에서는 부동산경매에 있어서 권리분석을 하는 방법, 말소기준권리, 법정매각조건 등에 관하여 순차로 알아보기로 한다. 또한 물건분석을 하는 기본적인 원리에 대해 살펴보기로 한다.