저당권과 용익권과의 관계

저당권과 용익권과의 관계

 

갑은 래미안 아파트 32평형을 한 채 소유하고 있다. 갑은 국민은행으로부터 위 아파트를 담보로 3억원을 대출받고 그 위에 근저당권을 설정해주었다.

 

이 경우 은행은 아파트를 점유하는 것이 아니라, 아파트의 교환가치만을 지배한다. 때문에 아파트에는 갑이 살거나, 갑이 세를 준 을이 살고, 은행은 단지 부동산등기부상에 근저당권자로 등재되어 있을 뿐이다.

 

갑이 은행에 대해 약정한 내용대로 빌린 돈을 이자와 원금을 제대로 갚으면 아무 문제가 없다. 나중에 은행은 부동산등기부상에 올라가 있는 근저당권을 말소하면 끝이 난다.

 

그런데 갑이 은행에 대해 채무변제를 제대로 하지 못하면, 은행은 근저당권에 근거하여 위 아파트에 관해 법원에 임의경매를 신청하고, 법원은 위 아파트를 경매에 붙여서 제3자에게 매각하고, 그 매각대금을 받아서 은행에 배당하고, 나머지 돈은 갑에게 지급한다.

 

그런데 만일 위 아파트를 갑이 을에게 전세를 주었다면, 문제는 매우 복잡해진다. 경매가 아닌 일반적인 매매를 통해 갑이 제3자에게 위 아파트를 매도하게 되면, 갑은 매수인과 협의하여 총 매매대금 10억원에서 을의 전세금 5억원과 국민은행에 대한 대출금 3억원을 매수인이 인수하도록 하고, 나머지 2억원만 매매대금으로 받고 소유권이전등기를 넘겨주고, 아파트 위에 설정되어 있는 근저당권이나 전세권설정등기는 그대로 매수인이 떠안으면 된다.

 

아니면, 갑은 전세권자인 을과 협의하여 아파트를 사는 사람으로부터 총 매매대금 10억원을 받아 을에게 전세금을 반환하고 아파트를 명도받아 매수인에게 인도하는 방식을 취할 수도 있다. 그리고 은행채무는 갑이 변제하고 근저당권을 말소해주면 된다.

그런데 이와 같은 원만한 매매가 이루어지지 않고, 위 아파트에 대해 국민은행이 근저당권에 기해서 임의경매를 신청해서 경매절차가 진행된다면, 아파트에 대한 전세권자는 어떻게 되느냐 하는 문제가 생긴다. 이것이 바로 저당권과 용익권의 관계다.

 

저당권에 기초한 경매에서 전세권이나 임차권, 지상권, 지역권 등의 용익권은 소멸되는 것인가, 아니면 경락인에게 인수되는가 하는 문제가 매우 중요하다.

 

법은 경매를 신청하는 저당권과 경매를 당하는 부동산 위에 설정된 용익권, 두 개의 권리의 설정시기를 기준으로 말소 또는 인수 여부를 결정하는 원칙을 세워놓고 있다.

 

즉, 저당권을 설정하기 전에 이미 용익권이 설정되어 있으면 소멸되지 않는다. 이런 경우 용익권자는 경락인에게 용익권을 가지고 대항할 수 있다. 다시 말하면, 용익권을 계속해서 행사할 수 있다.

 

그러나 저당권이 설정된 다음, 그 이후에 설정된 용익권의 경우에는 저당권의 실행으로 인하여, 다시 말하면 저당권자가 경매를 신청하게 되면, 용익권은 소멸한다.

 

이러한 경우에는 용익권자는 변제권이나 비용상환청구권만을 가지게 된다. 더 이상 경매대상 부동산에 대해 사용수익할 수 없게 되는 것이다. 나중에 경락인에게 부동산을 인도하여야 한다.