경매의 함정인 유치권

경매의 함정인 유치권

 

유치권은 부동산등기부에도 나오지 않는다. 유치권의 존재가 집행관의 현황조사나 유치권자의 권리신고를 통하여 집행절차에 나오지 아니한 경우에도 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. 공사업자가 걸어놓은 유치권을 우습게 보고 낙찰 받았다가 끝내 공사대금 전액을 물어주기도 한다.

 

유치권은 목적물의 소유자와 채권자와의 사이의 계약에 의하여 설정되는 것이 아니다. 유치권은 법이 정하는 일정한 객관적 요건을 갖춤으로써 발생하는 법정담보물권이다. 민사집행법은 유치권이 목적물에 대한 유치를 통해 사실상 우선변제권을 보장받을 수 있도록 하기 위하여 유치권의 피담보채권에 대하여 경매절차에서 평등한 배당을 받게 하지 않고, 매수인에게 유치권의 부담을 인수시켜 매수인으로 하여금 유치권의 피담보채권 전부를 변제하도록 하고 있다.

 

부동산유치권은 대부분의 경우에 사실상 최우선순위의 담보권으로서 작용하여, 유치권자는 자신의 채권을 목적물의 교환가치로부터 일반채권자는 물론 저당권자 등에 대하여도 그 성립의 선후를 불문하여 우선적으로 자기 채권의 만족을 얻을 수 있게 된다.

 

유치권은 부동산등기부에도 나오지 않는다. 유치권의 존재가 집행관의 현황조사나 유치권자의 권리신고를 통하여 집행절차에 나오지 아니한 경우에도 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. 공사업자가 걸어놓은 유치권을 우습게 보고 낙찰 받았다가 끝내 공사대금 전액을 물어주기도 한다.

 

유치권은 목적물의 소유자와 채권자와의 사이의 계약에 의하여 설정되는 것이 아니다. 유치권은 법이 정하는 일정한 객관적 요건을 갖춤으로써 발생하는 법정담보물권이다. 민사집행법은 유치권이 목적물에 대한 유치를 통해 사실상 우선변제권을 보장받을 수 있도록 하기 위하여 유치권의 피담보채권에 대하여 경매절차에서 평등한 배당을 받게 하지 않고, 매수인에게 유치권의 부담을 인수시켜 매수인으로 하여금 유치권의 피담보채권 전부를 변제하도록 하고 있다.

 

부동산유치권은 대부분의 경우에 사실상 최우선순위의 담보권으로서 작용하여, 유치권자는 자신의 채권을 목적물의 교환가치로부터 일반채권자는 물론 저당권자 등에 대하여도 그 성립의 선후를 불문하여 우선적으로 자기 채권의 만족을 얻을 수 있게 된다.

 

유치권은 담보물권에 해당하지만 우선변제력을 가지고 있지 않기 때문에 경매에서 낙찰 받은 매수인에게 유치권이 인수된다. 유치권자는 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없지만 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있다.

 

건물에 대한 신축공사를 한 공사업자는 신축건물을 유치한 상태에서 경락인에게 건물의 인도를 거절할 수 있다. 공사업자의 공사채권을 변제받을 때까지 인도를 거절할 수 있기 때문에 경락인은 경매에서 건물을 낙찰 받고 매각대금을 모두 법원에 납부하여도 건물은 인도받지 못한다.

 

유치권이 경우, 입찰인은 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 사실을 감안하여 입찰에 응하게 된다. 따라서 그만큼 낮은 가격에 낙찰될 위험성이 있게 된다.

 

유치권이 신고된 건물에 대해 경매를 신청한 근저당권자는 저가낙찰로 인해서 자신의 배당액이 줄어들거나 경매 목적물 가액과 비교하여 거액의 유치권 신고로 인해 매각 자체가 불가능하게 될 위험이 발생하게 되고, 이러한 위험성은 경매절차에서 근저당권자의 법적 지위를 불안정하게 만든다.

 

근저당권자는 유치권 신고를 한 사람을 상대로 유치권 전부의 부존재뿐만 아니라 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있다.

 

법원은 심리 결과 유치권 신고를 한 사람이 유치권의 피담보채권으로 주장하는 금액의 일부만이 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 것으로 인정되는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 유치권 부분에 대하여 일부패소의 판결을 하여야 한다(대법원 2016. 3. 10. 선고 2013다99409 판결).

 

소극적 확인소송에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 채무발생원인 사실을 부정하는 주장을 하면 채권자인 피고는 권리관계의 요건사실에 관하여 주장·증명책임을 부담하므로, 유치권 부존재 확인소송에서 유치권의 요건사실인 유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 대해서는 피고가 주장·증명하여야 한다. 확인의 소는 원고의 법적 지위가 불안·위험할 때에 그 불안·위험을 제거함에 확인판결로 판단하는 것이 가장 유효·적절한 수단인 경우에 인정된다(대법원 2005. 12. 22. 선고 2003다55059 판결 등 참조).

 

부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사할 수 없다. 그러나 부동산에 저당권이 설정되거나 가압류등기가 된 뒤에 유치권을 취득하였더라도 경매개시결정등기가 되기 전에 민사유치권을 취득하였다면 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다.

 

신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 유치권남용은 허용되지 않는다. 그러나 목적물에 관하여 채권이 발생하였으나 채권자가 목적물에 관한 점유를 취득하기 전에 그에 관하여 저당권 등 담보물권이 설정되고 이후에 채권자가 목적물에 관한 점유를 취득한 경우 채권자는 다른 사정이 없는 한 그와 같이 취득한 민사유치권을 저당권자 등에게 주장할 수 있다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다53462 판결).

 

체납처분압류가 되어 있는 부동산이라고 하더라도 그러한 사정만으로 경매절차가 개시되어 경매개시결정등기가 되기 전에 부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 없다는 아니다(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결).