경매에 있어서의 말소기준권리와 대항력

경매에 있어서의 말소기준권리와 대항력

 

부동산경매에 있어서 부동산 위에 존재하던 권리가 경락인에게 그대로 인수되는가, 아니면 소멸되는가 여부를 판단하는 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다.

 

어떤 아파트에 근저당권이 설정된 다음, 전세권자가 전세를 얻어 입주를 한 경우, 그 아파트가 경매로 넘어가게 되면, 전세권은 소멸할 것인지 아니면 존속할 것인지 여부를 판단하는 기준은 바로 근저당권이 되는 것이다.

 

이 경우 전세권은 근저당권보다 후순위가 되므로 소멸하게 된다. 여기에서 용익물권보다 선순위로서 용익물권을 소멸시키는 효력을 가지는 담보물권인 근저당권을 말소기준권리라고 부른다.

 

말소기준권리란 부동산경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다.

 

부동산이 경매로 넘어가는 경우, 경락인에게 인수되는 권리는 무엇이고, 소멸하는 권리는 무엇인가를 따지고 분석하는 과정을 권리분석이라고 한다.

 

말소기준권리가 될 수 있는 권리는, ① 저당권, ② 근저당권, ③ 압류, ④ 가압류, ⑤ 담보가등기, ⑥ 강제경매개시결정등기 등이다.

 

이와 같은 6가지 말소기준권리를 크게 구별하면, ① 근저당권, ② 압류 및 가압류, ③ 담보가등기로 나눌 수 있다. 이와 같은 여러 가지 말소기준권리 가운에 등기부에 기재된 순서가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 된다.

 

경매에서 대항력이라 함은 부동산의 매수인, 즉 경락인에게 대항할 수 있는 권리를 말한다. 말소기준권리를 기준으로 선순위인 경우에는 대항력을 가지고, 후순위인 경우에는 대항력을 가지지 못한다.