선순위 임차인과 근저당권자의 우선배당권

선순위 임차인과 근저당권자의 우선배당권

 

1. 사안의 개요

건물에 대한 임대차계약서가 수차에 걸쳐서 갱신되었다.

 

임차인은 경매절차에서 배당요구를 하면서 최후 임대차계약서에 기한 확정일자를 기재하여 제출하였다.

 

그러나 임차인은 배당요구 종기가 지난 다음, 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장하였다.

이러한 경우 임차인은 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 배당요구를 한 것으로 볼 수 있느냐 하는 것이 쟁점이다.

 

2. 원심판결요지

임차인은 비록 배당요구를 하면서 최후 임대차계약서를 제출하였지만, 최후 임대차계약서는 최초 작성된 임대차계약서와 실질적으로 동일하다.

 

따라서 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다고 보아야 한다.

 

임차인은 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 근저당권자보다 선순위 채권자로서 배당에서 우선한다.

 

3. 원심판결이유

원고들이 배당요구를 하면서 제출한 최후 임대차계약서는 원고들이 임차한 각 점포에 관한 최초 임대차계약이 수차에 걸쳐 갱신되는 과정에서 작성된 것으로서 단지 그 임대차기간이 다를 뿐 임대차목적물 등 임대차계약의 핵심이 되는 사항은 실질적으로 동일하다.

 

따라서 최초 임대차계약서에 의한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되고 있다고 할 것이다.

 

비록 원고들이 배당요구시 최후 임대차계약서를 제출하였으나 이후 집행법원에 제출한 의견서를 통하여 최초 임대차계약서에 의한 확정일자를 주장하였던 점 등에 비추어 보면 원고들은 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 우선변제를 주장하며 배당요구를 한 것으로 볼 수 있다.

 

그러므로 배당요구의 종기 후에 원고들이 최초 임대차계약에 의한 확정일자를 주장하는 것은 이미 배당요구한 채권에 관한 주장을 보완하는 것에 불과하여 허용된다고 봄이 상당하다.

 

따라서 원고들은 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 피고보다 선순위 채권자로서 배당에서 우선한다.

 

4. 대법원판결이유

이 사건 경매절차에서 원고들의 배당요구에 앞서 집행관이 작성·제출한 부동산현황조사서에 원고들의 임대차기간·임대차보증금 및 확정일자가 모두 최후 임대차계약서의 내용 그대로 기재되었다.

 

원고들도 배당요구를 하면서 배당요구신청서에 임대차계약일·임대차보증금 및 확정일자를 모두 최후 임대차계약서에 기하여 기재하였고 그에 대한 증빙으로 최후 임대차계약서를 첨부하였다.

 

그런데 최후 임대차계약서는 최초 임대차계약서와 비교하여 그 임대차기간 뿐만 아니라 임대차계약의 당사자인 임대인 및 임대차보증금의 액수 등을 모두 달리하는 것이다.

 

또한 원고 1은 배당요구신청서에 건물인도일을 기재하지 아니하고 공란으로 남겨두었고, 원고 2는 배당요구신청서에 건물인도일을 최후 임대차계약 체결일인 2009. 8. 1.로 기재하였다.

 

사정이 이와 같다면, 원고들의 배당요구가 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 우선변제를 주장한 것이라고 보기는 어렵다.

 

또 배당요구의 종기 후 원고들이 의견서를 제출하여 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 것을 가지고 이미 배당요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것이라고 볼 수도 없다.

 

또한 배당요구의 종기 후인 집행법원이 작성·비치한 매각물건명세서에도 원고들의 임대차기간·임대차보증금 및 확정일자가 모두 최후 임대차계약서의 내용 그대로 기재되었다.

 

그 뒤 매각기일에서 이 사건 각 부동산이 매각되었고 매각허가결정이 내려졌다.

 

그런데 매각허가결정까지 있은 후에 비로소 원고들이 최초 임대차계약서에 의한 임대차보증금 및 확정일자를 주장하는 내용의 위 의견서를 제출하였다.

 

이 사건 경매절차에서 이 사건 건물을 매수한 매수인은 매각물건명세서에 기재된 대로 원고들의 확정일자에 기한 배당순위가 근저당권자인 피고보다 후순위인 것으로 알고 원고들이 ‘상가건물 임대차보호법’ 소정의 대항력을 갖춘 임차인이라면 배당절차에서 지급받지 못하는 임대차보증금 반환채무를 자신이 인수할 수도 있음을 예상하여 매수대금을 결정하였을 것이다.

 

매각물건명세서에는 임차인들의 확정일자에 기한 배당순위가 근저당권자보다 후순위로 되어 있다.

 

그런데 만일 배당요구의 종기 후 원고들의 확정일자 변경 주장을 받아들여 원고들의 임대차보증금을 피고의 근저당권보다 선순위로 배당한다면 이는 그러한 배당순위의 변동을 통하여 매수인이 인수할 부담을 경감시킴으로써 매수인에게 매수 당시 예상하지 못한 이익을 주는 것이 된다.

 

원고들의 위와 같은 주장은 배당요구의 종기 후 배당순위의 변동을 초래하고 이로 인하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다.

 

그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 원고들이 선순위 임차인으로서 근저당권자인 피고보다 우선하여 배당받아야 한다고 판단하였다.

 

이러한 원심판결에는 배당요구의 종기 및 배당요구의 수정·보완에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 있다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다58057 판결).