불법건축물은 어떻게 처리될까?

불법건축물은 어떻게 처리될까?

Ⅰ. 들어가는 글
가을이 깊어가고 있다. 이런 정겨운 가을 날씨에는 남한강이나 북한강을 끼도 드라이브를 하면 아주 기분이 좋다. 우리나라의 경치가 이렇게 좋은가 싶을 정도다. 그런데 가끔 경치가 좋은 곳을 지나다 보면 상식적으로는 그곳에 있을 수 없는 건축물이 눈에 띄인다. 강변에서 카페를 하거나, 계곡에서 대형식당을 차려놓고 있다. 자연이나 환경보호 차원에서도 이해가 가지 않지만, 더 깊이 따지고 보면 그린베트나 이런 저런 사유로 건축허가가 나지 않는 곳임을 알 수 있다.
그런데도 일부 몰지각한 사람들은 돈에 눈이 어두워서, 무조건 돈을 많이 벌기 위해서 그린벨트법도 무시하고, 각종 건축에 관한 규제법을 위반한 채 불법으로 건축을 한다. 식당을 짓고, 카페를 차리고, 창고로 사용한다. 축사를 짓는다고 허가를 받아놓고, 축산업을 하지 않으면서 대신 의류나 등산복을 파는 아울렛 매장으로 활용한다. 물류창고로 사용하도록 월세를 많이 받고 임대를 해준다. 이러한 현상은 주로 도심지역 주변에 설정되어 있는 그린벨트지역 내에서 많이 일어나고 있다. 이로 인해 그린벨트는 극도로 훼손되고 있다.
도심지역도 마찬가지다. 땅값이 비싸고, 더 이상 건물을 지을 땅이 없기에 기존의 건축물을 리모델링하면서 불법으로 증축하거나 내부 구조를 하고, 무단용도변경을 임의로 하게 된다. 당국에서는 항공사진도 촬영하고, 현장 단속을 열심히 하고 있으나, 워낙 감시대상지역의 범위가 넓고, 은밀하게 이루어지는 이러한 불법행위를 일일이 적발하기도 어렵고, 막상 적발했다고 해도 여러 가지 개별적인 사정이 있기 때문에 무조건 강력하게 법집행을 하기도 애로사항이 많은 실정이다.
그런데 일반적으로 불법건축물이라는 개념은 애매모호하고 그 의미와 범위가 불분명하다. 따라서 불법건축물에 대해서는 많은 질문이 따르게 된다. ① 불법건축물이란 무엇을 의미하는 것일까? ② 불법건축물에 대해서는 행정청에서 어떠한 조치를 취하게 될까? ③ 불법건축물은 무조건 철거되어야 하는 것일까? 불법건축물의 양성화조치는 어떤 경우에 하는 것일까? ④ 불법건축물에 대한 시정명령은 어떤 절차에 의해 내리고, 이를 이행하지 않는 경우 이행강제금은 어떻게 부과하는가?
여기에서는 건축사의 입장에서 주로 알아두었으면 좋겠다고 생각하는 부분을 중점적으로 다루되, 현재의 행정청에서 하고 있는 불법건축물 단속 행정실무와 불법건축물에 대한 대법원 판례 등을 중심으로 알기 쉽게 설명하기로 한다.