김주덕 변호사의 문화산책

감리비 책정과 분쟁 (2)

감리자가 잘못함으로써 건축물에 하자가 발생하여 건축주에게 손해를 입히거나, 제3자에게 손해를 입힌 경우 감리자는 어떠한 책임을 져야 하는가 하는 문제가 있다.

건설공사의 감리자는 제3자적인 독립된 지위에서 부실공사를 방지할 목적으로 당해 공사가 설계도서 기타 관계 서류의 내용에 따라 적합하게 시공되는지, 시공자가 사용하는 건축자재가 관계 법령에 의한 기준에 적합한 건축자재인지 여부를 확인하는 이외에도, 설계도서가 당해 지형 등에 적합한지를 검토하여야 한다.

시공계획이 재해의 예방, 시공상의 안전관리를 위하여 문제가 없는지 여부를 검토, 확인하여 설계변경 등의 필요 여부를 판단하여야 한다.

그런 다음, 만약 그 위반사항이나 문제점을 발견한 때에는 지체 없이 시공자 및 발주자에게 이를 시정하도록 통지함으로써, 품질관리·공사관리 및 안전관리 등에 대한 기술지도를 하고, 발주자의 위탁에 의하여 관계 법령에 따라 발주자로서의 감독권한을 대행하여야 할 책임과 의무가 있다.

그러므로 만약 이에 위반하여 제3자에게 손해를 입혔다면 이를 배상할 책임이 있다.

감리비 책정과 분쟁 (1)

감리계약에서 다음으로 중요한 요소는 감리비를 정하는 것이다. 감리비는 물론 건축주와 감리자 사이의 합의에 의해 결정되고 감리계약서에 그 금액이나 지급시기 등이 기재된다. 공공발주사업에 대한 건축사의 대가기준에 관하여는 규정을 두고 있으나, 일반적인 감리업무에 대한 보수기준을 정해져 있지 아니하다.

감리계약이 해지되거나 감리업무가 도중에 중단되었을 때에는 감리비를 어떻게 산정하는가 하는 문제가 있다. 이 경우, 감리계약서에 특별한 조항을 두면 그에 따라 처리하면 된다. 만일 특별조항을 두지 않았을 경우에는 이미 수행한 감리업무에 대한 처리비율에 따른 보수를 청구할 수 있을 것이다.

이런 경우에는 건축공정율에 따르는 방법과 감리한 실제 일수를 기준으로 하는 방법이 있을 수 있다. 대법원은 이와 관련하여 감리업무의 특수성을 감안할 때, 감리계약의 성격은 감리의 대상이 된 공사의 완성 여부, 진척 정도와는 독립된 별도의 용역을 제공하는 것을 본질적 내용으로 하는 위임계약이라는 점을 강조하고 있다. 따라서 감리보수는 반드시 건축공정율과 일치하는 것은 아니라는 판단이다.

대법원은 관련 법규상의 감리업무에 관한 규정 내용, 전체 감리기간 중 실제 감리업무가 수행된 기간이 차지하는 비율, 실제 감리업무에 투여된 감리인의 등급별 인원수 및 투여기간, 감리비를 산정한 기준, 업계의 관행 및 감리의 대상이 된 공사의 진척 정도 등을 종합적으로 고려하여 감리비를 정하는 것이 타당하다는 기준을 제시하고 있다.

감리비를 계약금, 수회에 걸친 중도금, 잔금 등으로 나누어 지급하기로 한 경우에는 민법 제686조 제2항 소정의 기간으로 보수를 정한 공사감리계약에 해당된다는 것이 대법원의 입장이다.