부동산경매의 기본 개념

부동산경매의 기본 개념

 

가을사랑

 

원래 경매라 함은 매도인이 다수의 매수희망자에게 구두 또는 서면으로 매수의 청약을 하여 그중 최고 가격으로 청약한 사람에게 매도의 승낙을 함으로써 이루어지는 매매형식을 의미한다. 부동산경매는 법원에 의해 이루어지는 제도로서 이에는 강제경매와 임의경매가 있다.

 

강제경매라 함은 채무자 소유의 부동산을 압류 현금화하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행절차를 말한다.

 

강제경매는 부동산에 대한 강제집행방법에 해당한다. 부동산에 대한 강제집행방법에는 강제경매와 강제관리가 있다. 강제관리는 압류한 부동산을 매각하지 않고 그 부동산을 관리하여 얻은 수익금으로 변제에 충당하는 방법을 말한다. 이에 대해 강제경매란 압류한 부동산 그 자체를 매각하여 그 매각대금으로 변제에 충당하는 방법을 말한다. 채권자는 강제경매와 강제관리 중 어느 한 가지 방법으로 집행하게 하거나 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행하게 할 수 있다(법 제78조 제3항). 강제관리는 가압류를 집행할 때에도 사용할 수 있다(법 제78조 제4항).

 

임의경매라 함은 그 실행에 집행권원을 요하지 아니하는 경매를 말한다. 민사집행법 제3편에 규정된 담보권의 실행 등을 위한 경매를 의미한다. 임의경매에는 저당권 등 담보권의 실행으로서 행하여지는 것과 민법, 상법 기타 법률의 규정에 의하여 재산의 보관 또는 정리, 가격보존 등의 목적으로 그 목적물을 현금화하는 것이 있다.

 

담보권 실행을 위한 임의경매는 담보권자에게 우선변제를 얻게 하기 위하여 담보의 목적물을 경매하는 것이므로 특정 재산에 대한 특정 책임의 실현을 구현하는 것이라고 할 수 있다. 이에 반해 강제경매는 채무자의 일반 재산에 의한 일반책임(인적 책임)의 실현을 구하는 것이라고 할 수 있다. 그러나 담보권 실행을 위한 임의경매와 강제경매는 양자 모두 금전채권의 만족을 얻기 위하여 국가가 부동산을 강제적인 방법으로 매각하는 것이라는 점에서 공통점을 가지고 있다. 후자의 임의경매를 형식적 경매라고 한다. 형식적 경매에는 예컨대, 민법 제269조 제2항의 규정에 의한 공유물분할을 위한 경매가 있다.

 

민사집행법은 담보권의 실행 등을 위한 경매에 관한 편을 만들어 거기에 몇 가지 특별 규정을 둔 외에는 임의경매에 관한 절차에도 강제경매에 관한 규정을 준용하도록 하고 있다. 이와 같은 방법으로 집행절차에 있어서의 통일성을 도모하고 있다.