강제경매와 임의경매의 차이점

강제경매와 임의경매의 차이점

 

가을사랑

 

1. 개설

 

강제경매와 임의경매는, ① 집행권원의 요부, ② 공신적 효과, ③ 실체상의 하자가 미치는 영향, ④ 특별법의 적용 여부 등에 있어서 차이점이 있다.

 

2. 집행권원

 

임의경매는 피담보채권의 변제를 받기 위하여 경매신청권이 인정되는 것이므로 집행권원의 존재를 필요로 하지 않는다(민법 제363조 제1항). 임의경매를 신청하는 서류에도 집행력 있는 정본을 요구하지 않고, 담보권의 존재를 증명하는 서류를 제출하도록 되어 있다(법 제264조 제1항). 채권증서와 같은 피담보채권의 존재를 증명하는 서류는 반드시 제출할 필요가 없다.

 

대법원은 부동산에 대한 담보권실행을 위한 경매의 개시요건으로서 채권자ㆍ채무자 및 소유자, 담보권과 피담보채권의 표시, 담보권의 실행 대상이 될 재산의 표시, 피담보채권의 일부에 대하여 담보권을 실행하는 때에는 그 취지 및 범위를 기재한 신청서와 담보권의 존재를 증명하는 서류를 제출하면 되는 것이고, 집행법원은 담보권의 존재에 관해서 위 서류의 한도에서 심사를 하지만, 그 밖의 실체법상 요건인 피담보채권의 존재 등에 관해서는 신청서에 기재하도록 하는 데 그치고, 담보권실행을 위한 경매절차의 개시요건으로서 피담보채권의 존재를 증명하도록 요구하고 있는 것은 아니므로 경매개시결정을 함에 있어서 채권자에게 피담보채권의 존부를 입증하게 할 것은 아니라고 한다(대법원 2000. 10. 25. 자 2000마5110 결정).

 

이에 반하여 강제경매에 있어서는 집행권원의 존재를 필요로 한다. 그 정본에 집행문을 부여한 집행력 있는 정본에 기하여 실시되는 것이기 때문에 강제집행을 신청하는 서류에는 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 기재하여야 한다(법 제80조 제3호). 또한 그 신청에는 집행력 있는 정본을 첨부하여야 한다(법 제81조 제1항).

 

3. 공신적 효과

 

임의경매에 있어서 공신적 효과는 인정되지 않는다. 따라서 임의경매에 있어서 경매의 실행의 기초가 되는 담보권에 문제가 있으면 매각허가결정에 직접적인 영향을 미치게 된다. 임의경매는 담보권자의 담보권에 기한 경매의 실행을 국가기관이 대행하는 것에 불과하기 때문이다.

 

집행기관은 담보권 및 피담보채권의 존부를 심사하여 담보권의 부존재 및 무효, 피담보채권의 불발생 및 소멸 등과 같은 실체상의 하자가 있으면 임의경매개시결정을 할 수 없다.

 

그러나 피담보채권에 관하여는 신청인이 경매신청서에 기재하고 소명하는 정도로 족한 것이며, 집행법원은 경매신청서의 기재나 첨부한 서류 등에 의해 채권이 존재하지 않거나 변제기가 도래하지 않은 것이 명백한 경우에는 경매개시결정을 할 수 없지만, 그렇지 않은 경우에까지 피담보채권의 존부를 증명할 것을 요구해서는 안 된다는 것이 대법원의 입장이다(대법원 2000. 10. 25. 자 2000마5110 결정 참조).

 

임의경매절차에 있어서 실체상의 하자는 매각불허가사유에 해당한다. 또한 실체상의 하자를 간과한 채 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 경료받은 경우에는 매수인은 부동산의 소유권을 취득하지 못하게 된다(대법원 1999. 2. 9. 선고 98다5185 판결 참조).

 

그러나 실체상 존재하는 저당권에 기하여 경매개시결정이 있었다면 그 후 저당권이 소멸되었거나 변제 등에 의하여 피담보채권이 소멸되었더라도 경매개시결정에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고에 의하여 매각절차가 취소되지 아니한 채 매각절차가 진행된 결과 매각허가결정이 확정되고 매각대금이 완납되었다면 매수인은 적법하게 매수부동산의 소유권을 취득하게 된다(법 제267조, 대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다44348 판결 참조).

 

담보권자가 피담보채권의 이행기가 도래하기 전에 담보권을 실행하여 경매절차가 개시되었다고 하더라도 그 경매신청이나 경매개시결정이 무효로 되는 것은 아니고, 이러한 경우 채무자나 소유자는 경매개시결정에 대한 이의신청 등으로 경매절차의 진행을 저지하여야 하며, 이러한 조치를 취하지 아니하여 매각절차가 진행되고 매각허가결정에 따라 매각대금이 납입되었다면 매수인은 유효하게 매각부동산의 소유권을 취득하고 신청채권자의 담보권은 소멸하게 된다(대법원 2002. 1. 25. 선고 2000다26388 판결).

 

채무자와 수익자 사이의 저당권설정행위가 사해행위로 인정되어 저당권설정계약이 취소되는 경우에도 당해 부동산이 이미 입찰절차에 의하여 낙찰되어 대금이 완납되었을 때에는 매수인의 소유권취득에는 영향을 미칠 수 없다(대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다44348 판결).

 

매각대금을 납부하였으나 소유권을 취득하지 못한 매수인은 경매절차가 유효한 경우라면 담보책임을 추급할 수 있다. 예컨대 경매절차가 유효하게 진행되어 대금을 납부하였으나, 최선순위의 가등기에 의한 본등기가 경료되어 매수인이 소유권을 취득할 수 없는 경우가 있다(대법원 1997. 11. 11. 자 96그64 결정). 그러나 매각대금을 납부하였으나 소유권을 취득하지 못한 매수인은 경매절차가 무효인 경우에는 배당 전이면 집행법원에 대하여 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있다. 배당이 실시된 이후에는 배당받은 채권자를 상대로 매수인은 부당이득반환을 청구할 수 있다(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결, 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결, 대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결).

 

4. 실체상의 하자가 미치는 영향

 

임의경매에서는 담보권의 부존재 및 소멸, 피담보채권의 불발생 및 소멸, 변제기의 연기 등과 같은 실체상의 하자도 경매절차에 영향을 미치게 된다 .이해관계인은 이와 같은 실체상의 하자를 이유로 경매개시결정에 대한 이의를 신청할 수 있다(법 제265조). 또한 이해관계인은 매각허가에 대한 이의 및 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있다(대법원 1991. 1. 21. 자 90마946 결정).

 

그러나 강제경매에서는 집행채권의 부존재 소멸 변제기의 연기 등과 같은 실체상의 하자는 청구이의의 소로써만 주장할 수 있고, 경매개시결정에 대한 이의사유나 매각허가에 대한 이의사유 또는 매각허가결정에 대한 항고사유가 되지 못한다.

 

5. 특별법의 적용 여부

 

일정한 금융기관 등이 신청한 임의경매의 경우에는 부동산등기부에 기재된 주소 및 주민등록표에 기재된 주소(주민등록표에 기재된 주소와 부동산등기부에 기재된 주소가 다를 경우에 한하며, 주소를 법원에 신고한 때에는 그 주소로 한다)로 발송함으로써 송달이나 통지가 이루어진 것으로 본다(금융기관부실자산등의효율적처리및한국자산관리공사의설립에관한법률 제45조의2 제1항).

 

이와 같은 송달 및 통지의 특례를 인정한 대신 금융기관은 임의경매 신청 전에 경매실행예정사실을 당해 채무자 및 소유자에게 위 주소로 발송송달의 방법으로 통지하여야 한다(위 법 같은 조 제2항).

 

위 법은 제45조. 제45조의2 규정 등에서 여러 가지 매각절차에 있어서의 특례를 인정하고 있는데, 그중 송달특례에 관한 법 제45조의2 규정은 강제경매절차에서는 적용되지 않고, 임의경매절차에서만 적용된다.