전세 얻을 때 조심해야 할 일

전세 얻을 때 조심해야 할 일

 

가을사랑

 

최근에 수도권의 전세값이 급등하고 있어 서민들의 고통이 가중되고 있다. 그렇게 아파트를 많이 지어도 전세값은 떨어질 줄 모른다. 전세를 구하기가 어렵게 되면 주택소유자는 배짱을 부리게 되고, 세입자는 아쉬운 입장이 된다. 그래서 제대로 따지지도 못하고 전세계약을 체결하게 된다. 그러나 계약은 어디까지나 계약이므로 신중하게 해야 한다.

 

아파트를 전세 얻을 때 제일 중요한 것은 부동산등기부등본을 떼어보는 것이다. 부동산등기부등본상에 소유권자로 되어 있는 사람이 누구인지 확인하고, 그 사람이 전세를 놓는 것인지 살펴보아야 한다. 특히 소유권자가 직접 나오지 않고, 대리인을 시켜서 세를 놓는 경우에는 조심해야 한다. 아파트 소유권자 모르게 다른 사람이 아무런 권한 없이 전세계약을 체결하고 전세보증금을 사기 치는 사건도 종종 있다. 소유권자인지 여부는 그 사람의 주민등록증을 직접 보고 같은 사람인지 확인하여야 한다.

 

아파트에 근저당권이 설정되어 있는지 살펴보아야 한다. 선순위 근저당권이 있거나, 가등기가 되어 있으면 매우 위험하다. 이미 아파트를 은행에 담보로 잡혀놓은 상태에서 전세를 주게 되면 나중에 근저당권에 기한 임의경매가 진행될 때 자칫 잘못하면 보증금을 날리게 된다. 왜냐하면 경매로 아파트가 넘어가게 되면 시세보다 훨씬 적은 금액으로 낙찰이 될 가능성이 있기 때문이다. 이런 경우에는 선순위 근저당권에게 우선적으로 배당을 해주고 남은 금액이 있으면 전세권자에게 배당을 해주게 된다. 전세계약에 있어서는 전세기간이 매우 중요하다. 주택임대차보호법에 의해 주택임대차의 경우에는 최저 2년의 기간이 보장되고 있다.

 

전세계약을 체결하였으면 이사를 함과 동시에 곧 바로 주민등록을 이전해야 한다. 전세계약서를 주민센터에 가지고 가서 전입신고를 할 때 확정일자를 받아놓아야 한다. 이렇게 되면 비록 전세권등기를 하지 않아도 전세보증금이 보장된다. 다만, 이 경우에도 전입신고 및 아파트로의 이사 및 확정일자를 받기 이전에 이미 근저당권이 설정되어 있다면 전세권자는 선순위근저당권자에게 우선순위가 밀리게 된다는 점을 주의하여야 한다.

 

전세보증금은 전세기간이 끝나면 건물주가 반환해야 한다. 그러나 새로운 세입자가 구해지지 않으면 건물주는 전세금을 곧 바로 반환하지 못하게 될 소지가 있다. 이런 경우에는 통상 건물주가 세입자에게 다른 세입자가 나타날 때까지 기다리라고 요청하는 경우가 많다. 이때는 하는 수 없이 전세보증금반환청구소송을 제기해야 한다. 소송 자체가 시간이 많이 소요되기 때문에 세입자는 골탕을 먹게 된다.