부동산 경매개시결정

부동산 경매개시결정

 

가을사랑

 

Ⅰ. 경매개시결정 전 단계의 심리

 

강제경매신청이 있으면 집행법원은 강제집행의 일반요건 및 특별요건 등에 관하여 형식적 심사를 한다. 법원은 당사자의 심문기일이나 변론기일을 열어 할 수도 있으나 변론이나 심문 없이 서면에 의하여 심리하는 것이 보통이다. 집행법원이 심리 조사하는 사항은, ① 신청방식 ② 관할, ③ 집행력 있는 정본, ④ 강제집행개시의 요건, ⑤ 부동산 등이다. 심리한 결과 신청이 적법하면 강제경매개시결을 하고, 만약 요건에 흠이 있고, 그러한 흠이 보정될 수 없는 것이면 결정으로 신청을 각하한다. 보정할 수 있는 흠인 경우에는 보정을 명한다. 강제경매요건이 구비되어 있는지 여부는 경매개시결정의 허가 당시를 기준으로 한다. 강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(법 제83조 제5항). 강제경매신청을 허용할 때에는 신청인으로 하여금 집행비용을 예납시킨 후에 개시결정을 한다. 비용을 미리 내지 아니하는 때에는 법원은 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있다(법 제18조 제2항).

 

강제경매신청을 각하한 집행법원의 재판에 대한 강제경매신청인의 즉시항고를 받아들여 그 집행법원의 재판을 취소한 원심의 재판은 강제경매신청이 각하되지 아니하고 남아있는 상태로 되돌리는 것일 뿐이므로 재항고인으로서는 원심의 재판에 대하여 따로 재항고로써 불복할 이익이나 필요가 없다는 것이 대법원의 입장이다. 그러나 집행법원이 원심결정의 취지에 따라서 이 사건 강제집행신청을 받아들여 강제경매개시결정을 한다면, 이에 대하여 재항고인은 강제경매개시결정에 대한 이의로써 다툴 수 있다.

 

임의경매신청이 있는 경우에는 집행법원은 그 신청서의 기재와 첨부서류에 의하여 경매신청의 형식적 요건과 실질적 요건에 대하여 직권으로 심사한다.

 

경매신청의 요건에 대한 심사는 신청서 및 첨부서류에 의한 서류심사로서 충분하므로 당사자의 심문이나 변론을 열 필요는 없다(법 제32조 제2항). 심사한 결과 신청의 요건이 흠결된 때에는 결정으로 신청을 각하한다. 경매신청의 각하결정에 대하여는 즉시항고할 수 있다(법 제83조 제5항, 제268조). 형식적 요건이라 함은 당사자능력, 대리권의 흠, 인지의 불첩용, 인지의 부족, 신청서 기재사항의 흠, 첨부서류의 미비 등을 말한다. 실질적 요건이라 함은 저당권실행의 요건을 말한다. 저당권을 실행하기 위하여는 저당권과 피담보채권이 존재하고, 피담보채무가 이행지체의 상태에 있어야 하나 경매신청의 단계에 있어서는 저당권의 존재만 증명되면 법원은 매각절차를 개시한다. 경매신청단계에서는 피담보채권의 존재나 채무의 이행지체사실은 입증할 필요가 없지만, 제출된 문서에 의하여 이행기가 아직 도래하지 않았음이 명백한 경우에는 채무자나 소유자측의 이의를 기다릴 것 없이 신청을 각하하여야 한다.

 

Ⅱ. 경매개시결정

 

1. 강제경매개시결정

 

집행법원은 경매신청의 요건이 구비되었다고 판단하면 강제경매개시결정을 한다. 개시결정은 경매신청서의 접수일로부터 2일 이내에 하여야 한다(재민 91-5). 개시결정에는 ① 채권자, 채무자의 이름 및 주소, ② 대리인이 있는 경우에는 대리인의 표시, ③ 부동산의 표시(별지로 첨부한다), ④ 청구금액, ⑤ 집행력 있는 집행권원, ⑥ 부동산에 대하여 강제경매절차를 개시한다는 문구, ⑦ 채권자를 위하여 부동산을 압류한다는 취지의 선언, ⑧ 결정연월일 등을 기재하고 판사가 서명날인한다 그러나 서명날인에 갈음하여 기명날인할 수 있다(민소 제224조).

 

강제경매개시결정에 의한 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 발생한다(법 제83조 제4항). 개시결정이 채무자에게 송달된 시기와 경매개시결정 기입등기가 된 시기 중 먼저 된 시기에 경매개시결정의 효력, 즉 부동산압류의 효력이 발생한다 압류의 효력이 생긱면 경매신청시로 소급하여 집행채권에 관하여 시효중단의 효력이 생긴다. 채무자는 압류 후에도 매수인이 소유권을 취득할 때까지 부동산의 교환가치를 감소시키지 않는 한도 내에서 목적물을 관리 사용 수익할 수 있다(법 제83조 제2항). 경매개시결정에 따른 압류의 효력은 매각대금의 교부 또는 배당, 경매신청의 취하 등으로 집행이 종료되면 당연히 소멸한다. 목적물이 멸실되면 그에 대한 압류의 효력은 소멸한다. 압류에 따른 처분제한의 효력은 상대적이다. 처분금지에 위반되는 채무자의 처분행위는 경매신청을 한 채권자에 대하여서만 대항할 수 없을 뿐이다. 압류에 의하여 법원은 부동산을 압류 당시의 상태로 현금화하는 권능을 취득하며, 채무자는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보권 또는 용익권의 설정 등의 처분행위를 할 수 없다. 그러나 경매 목적 달성을 근본적으로 불능케하거나 목적물의 가치감소를 초래하는 처분행위만이 금지될 뿐이고, 그 이외의 행위까지 금지되는 것은 아니다. 압류후의 채무자의 처분행위는 당사자간에서는 유효하고 압류채권자가 행하는 집행절차의 관계에 있어서만 효력이 없게 될 뿐이다. 집행신청의 취하나 매각절차의 취소가 있으면 다른 압류채권자가 없는 한 그 처분제한의 효력은 소멸하고 채무자가 한 처분행위는 유효하게 된다. 금지에 위반되는 채무자의 처분행위가 있어도 경매신청채권자는 이를 무시하고 매각절차를 진행할 수 있다.

 

경매개시결정등기 후에 제3자가 매각부동산에 대하여 권리를 취득한 경우에는 제3자의 선의 악의를 불문하고 압류의 효력이 제3자에게 미치므로 압류채권자에게 대항하지 못한다. 압류의 효력이 발생(개시결정이 집행채무자에게 송달된 시점)하기 전에 권리를 취득한 경우에는 제3자의 선의, 악의를 불문하고 그 권리취득은 유효하다. 그러나 집행채무자에게 개시결정이 송달된 후 경매개시결정등기 전에 권리를 취득한 제3자는 경매신청 또는 압류가 있었다는 사실을 몰랐다면 압류의 효력을 부인하여 압류채권자에게 대항할 수 있고, 경매신청 또는 압류사실을 알았으면 압류채권자에게 대항할 수 없다(법 제92조 제1항). 경매법원이 경매개시결정의 등기가 기입된 이후 채무자표시경정결정을 하였으나 그 결정정본을 소유자에게 송달하지 않은 경우에는 이미 생긴 압류의 효력에는 영향이 없다. 결정에 위산, 오기 기타 이와 유사한 오류가 있는 것이 명백한 때에는 법원은 직권 또는 당사자의 신청에 의하여 경정결정을 할 수 있고, 다만 경정결정으로 인하여 당초 결정의 동일성의 인식이 저해되는 경우에는 당초 결정의 내용이 실질적으로 변경되는 것으로서 허용되지 아니하며, 경정결정이 확정되는 경우 당초 결정은 그 경정결정과 일체가 되어 처음부터 경정된 내용의 결정이 있었던 것과 같은 효력이 있으므로 원칙적으로 당초 결정이 송달된 때에 소급하여 경정된 내용의 결정의 효력이 발생한다. 채권가압류결정의 경우 제3채무자의 입장에서 볼 때에 객관적으로 경정결정이 당초의 채권가압류결정의 동일성에 실질적으로 변경을 가하는 것이라고 인정되는 경우에는 경정결정이 제3채무자에게 송달된 때에 비로소 경정된 내용의 채권가압류결정의 효력이 발생한다.

 

2. 임의경매개시결정

 

임의경매개시결정의 경우 법원은 경매신청을 심사하여 형식적, 실질적 요건이 구비되었다고 인정되면 경매개시결정을 한다. 임의경매개시결정은 소유자에게 송달하여야 하며, 담보권에 관하여 승계가 있는 경우에는 소유자에게 개시결정을 송달한 때에 민사집행법 제264조 제2항에 의하여 제출된 담보권의 승계를 증명하는 서류의 등본을 붙여야 한다(법 제264조 제3항). 개시결정에 의한 압류의 효력은 개시결정이 소유자에게 송달된 때에 생기나 동법 제94조의 규정에 의한 경매개시결정의 기입등기가 개시결정의 송달보다 먼저 된 때에는 그 기입등기시에 압류의 효력이 생긴다(법 제83조 제4항, 제268조). 담보권실행을 위한 경매개시결정은 종국적 재판의 성질을 가진 결정이나 명령 또는 종국적 재판과 관계없이 독립하여 확정되는 결정이나 명령에 해당하지 아니하기 때문에 준재심의 대상이 되지 않는다.