법원의 경매준비절차

법원의 경매준비절차

 

가을사랑

 

Ⅰ. 개요

 

경매개시결정등기가 기입되고 채무자에게 경매개시결정정본이 송달되어 압류의 효력이 발생하면, 집행법원은 매각부동산의 현황조사를 명하고, 감정인으로 하여금 목적물을 평가하게 하여 최저매각가격을 정한다. 최저매각가격으로 우선채권자의 채권을 변제하고 나면 남을 가능성이 없게 될 경우에는 민사집행법 제102조가 규정하는 바에 따라 매각절차를 취소하며, 남을 가능성이 있으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 지정 공고 통지하고 절차를 진행한다.

 

Ⅱ. 배당요구의 종기결정

 

배당요구의 종기결정은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 발생한 때로부터 1주 이내에 하여야 한다(법 제84조 제3항). 배당요구의 종기는 경매개시결정의 등기필증 접수일로부터 3일 안에 결정하여야 한다(재민 91-5). 배당요구의 종기는 특별한 사정이 없는 한 배당요구종기결정일로부터 2월 후 3월 안의 범위 안의 날로 정하여야 한다(재민 91-5). 법원은 배당요구의 종기가 정해진 때에는 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고하여야 한다(법 제84조 제2항). 공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때로부터 1주 이내에 하여야 한다. 배당요구의 종기는 인터넷 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고한다.

 

Ⅲ. 채권신고의 최고

 

법원사무관등은 ① 첫 경매개시결정등기전에 등기된 가압류채권자, ② 저당권 전세권 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자. ③ 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고하여야 한다(법 제84조 제4항). 이 규정은 임의경매의 경우에도 준용된다(법 제268조). 그러나 이 규정은 훈시규정이므로 이에 위반하였다고 해도 매각절차가 무효로 되는 것은 아니고, 매각허가결정에 아무런 영향이 없으므로 매각허가결정에 대한 항고사유도 되지 않는다.

 

Ⅳ. 공유자에 대한 통지

 

공유부동산의 지분에 관하여 경매개시결정을 하였을 때에는 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다(법 제139조 제1항).

 

Ⅴ. 현황조사

 

법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현환에 관하여 조사하도록 명하여야 한다(법 제85조). 집행관은 현황조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 그 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다(법 제85조 제2항, 제82조 제1항). 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수도 있고, 관할구역 외에서도 그 직무를 행할 수 있다.

집행관은 현황을 조사한 때에는 ① 사건의 표시, ② 부동산의 표시, ③ 조사이 일시 장소 및 방법, ④ 민사집행법 제85조 제1항에 규정된 사항과 그 밖에 법원이 명한 사랑 등에 대하여 조사한 내용을 기재한 현황조사보고서를 정하여진 날까지 집행법원에 제출하여야 한다(규칙 제47조 제1항). 집행관은 2주 안에 현황조사보고서를 작성하여 제출하여야 한다. 법원은 현황조사보고서의 사본을 매각물건명세서 및 평가서의 사본과 함께 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다. 비치시기는 매각기일마다 그 1주 전까지이다. 집행관의 조사보고 내용이 충분하지 못하면 추가조사명령 또는 재조사명령을 발할 수 있으나. 이로써도 점유관계에 관한 사실을 확정할 수 없는 경우에는 집행법원이 심문기일을 정하여 채무자, 부동산을 점유하는 제3자 기타 참고인을 심문할 수 있다(규칙 제2조).

경매법원은 집행관의 현황조사보고서 등의 기재에 의하여 주택임차인 또는 상가건물임차인으로 판명된 자, 임차인인지 여부가 명백하지 아니한 자, 임차인으로 권리신고를 하고 배당요구를 하지 아니한 자에 대하여 소정의 통지서를 송부하여 주택임대차보호법 제3조 제1항 또는 제2항이 정하는 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 구비한 임차인 또는 같은 법 제8조 제1항이 정하는 소액임차인이거나 상가건물임대차보호법상 대항요건을 갖추고 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인 또는 같은 법 제14조 제1항이 정하는 소액임차인이라도 배당요구종기까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있음을 고지하여야 한다. 이 통지를 받은 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있게 된다.

 

Ⅵ. 경매기록의 열람 등사

 

매각절차의 이해관계인 또는 민사소송법 제162조 제1항에 해당하는 자에 한하여 기록의 열람을 허용하고, 그 밖의 자에 대하여는 열람을 허용하지 아니한다.

 

Ⅶ. 부동산의 평가

 

집행법원은 최저매각가격을 결정하기 위하여 적당한 자를 감정인으로 선임하여 부동산을 평가시켜야 한다. 법원은 매각부동산을 특정하여 평가를 명하며, 2주 이내로 평가서의 제출기간을 정하여야 하는 외에 평가상 유의할 점이 있으면 이를 지시하여야 한다. 평가서 제출기간은 2주 이내로 정하도록 되어 있다.

 

Ⅷ. 최저매각가격의 결정

 

법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다(법 제97조 제1항). 최저매각가격의 결정에는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(법 제16조 제1항). 다만, 이에 대한 집행에 관한 이의는 매각기일까지로 한정하고 매각기일 이후에는 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고로 다툴 수 있다.