경매부동산 매각실시절차

경매부동산 매각실시절차

 

가을사랑

 

Ⅰ. 매각개시

 

집행법원의 사무관 등은 집행관으로 하여금 매각을 실시하게 하기 위하여 매각기일 전에 매각명령이 가철된 경매기록을 집행관에게 교부하여야 한다. 집행관은 매각기일에 매각사건목록을 작성하여 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서의 사본과 함께 경매법정, 그 밖에 매각을 실시하는 장소에 비치 또는 게시하여야 한다. 매각기일은 법원이 정한 매각방법에 따라 집행관이 진행한다. 집행관은 매각기일공고에 기재된 일시와 장소에서 매각기일을 열어야 한다. 매각기일은 집행관의 개시선언에 의하여 개시된다. 개시선언은 출석한 이해관계인과 일반매수희망자에 대하여 적당한 방법을 매각을 개시한다는 취지를 선언하는 방법의 의한다. 집행관은 매각기일에 매각절차를 개시하기 전에 매각실시 방법의 개요를 설명하여야 한다. 집행관은 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에는 매각물건명세서 • 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있게 하고, 특별한 매각조건이 있는 때에는 이를 고지하며, 법원이 정한 매각방법에 따라 매수가격을 신고하도록 최고하여야 한다(법 제112조). 매각기일에 매수희망자 일반은 위 사본만을 볼 수 있을 뿐 경매기록을 열람할 수는 없다. 특별매각조건이 있는 때에는 매수신청의 최고 전에 그 내용을 명확하게 고지하여야 한다. 기일입찰의 경우에는 매수신고의 최고 전에 그 내용을 고지하여야 한다. 특별매각조건은 비록 매각기일공고에 기재되어 있더라도 그 고지를 생략할 수 없다.

 

Ⅱ. 입찰참가시 준비서류

 

매수신청을 할 때 구비하여야 할 서류는, ① 입찰보증금, ② 신분증과 도장, ③ 대리인의 경우, 본인의 인감증명과 위임장, 대리인의 도장 및 신분증, ④ 법인 직원의 경우, 법인인감증명서, 위임장, 법인등기부등본, 대리인 직원의 도장 및 신분증이다.

 

Ⅲ. 매수신청의 방법

 

경매절차에서 매수희망자가 하는 매수신청은 매매계약의 청약에 해당하며 법원에 대하여 매각허가결정을 구하는 신청이라고 할 수 있다. 집행관은 법원이 정한 매각방법에 따라 매수가격을 신고하도록 최고하여야 한다(법 제112조). 입찰의 경우 매각절차에서의 매수신청의 최고에 해당하는 입찰절차는 입찰표제출이 최고가 된다.

부동산의 매각은 집행법원이 정한 매각방법에 따른다(법 제10조 제1항). 부동산의 매각은 매각기일에 하는 호가경매, 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 또는 입찰기간 이내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 한다(법 제103조 제2항). 이와 같은 부동산의 매각절차에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다(법 제103조 제3항).

 

1. 기일입찰

 

입찰표에는 사건번호와 부동산의 표시, 입찰자의 이름과 주소, 대리인을 통하여 입찰하는 때에는 대리인의 이름과 주소, 입찰가격을 적어야 한다. 기일입찰에서의 입찰은 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법으로 한다. 기일입찰에서의 입찰은 취소 • 변경 또는 교환할 수 없다. 이미 행한 입찰은 그대로 둔 채 동일인히 다시 입찰표를 제출하는 것도 허용되지 않는다.

 

2. 기간입찰

 

기간입찰이라 함은 일정한 입찰기간을 정하여 그 기간 내에 입찰표를 직접 또는 우편으로 법원에 제출하게 하면서 법원이 정한 최저매각가격의 1할을 일률적으로 법원의 은행 계좌에 납입한 뒤 그 입금표를 입찰표에 첨부하게 하거나 또는 지급보증위탁계약체결증명서를 첨부하게 하며, 입찰기간 종료후 일정한 날짜 안에 별도로 정한 개찰기일에 개찰을 실시하여 최고가매수신고인, 차순위매수신고인을 정하고, 매각결정기일에서 매각허가결정을 하는 매각방법을 말한다. 법원은 기간입찰의 방법으로 매각하는 경우에는 입찰기간을 지정하여 공고하고, 이를 이해관계인에게 통지하여야 한다. 입찰기간은 경매법정 수, 경매물건 수, 경매사건 수 등을 고려하여 1주 이상 1월 이하의 기간 범위 안에서 정한다. 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정하도록 되어 있다. 매각결정기일은 매각기일(개찰기일)로부터 1주 이내로 정하여야 한다. 기간입찰의 경우에는 입찰표를 넣고 봉함을 한 봉투의 겉면에 매각기일을 적어 집행관에게 제출하는 방법과 그 봉투를 등기우편으로 부치는 방법이 있다. 기간입찰에서도 입찰은 취소, 변경, 교환할 수 없다.

 

3. 호가경매

 

호가경매는 호가매각기일에 미수신청의 액을 서로 올려가는 한 가지 방법으로 한다. 매수신청을 한 사람은 보다 높은 액의 매수신청이 있을 때까지 신청액에 구속된다. 매수신고가격은 최저매각가격 이상이어야 하며 두 번째 이후의 신고가격은 종전의 신고가격보다 고가이어야 한다.