지상권

지상권

 

가을사랑

 

Ⅰ. 용익물권이란 무엇인가?

 

민법은 용익물권으로서 지상권과 지역권, 전세권을 규정하고 있다. 용익물권이라 함은 타인의 물건을 일정한 범위 내에서 사용 • 수익하는 것을 내용으로 하는 권리를 말한다. 이러한 용익물권은 담보물권과 더불어 제한물권에 속한다. 지상권이라 함은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 말한다. 지역권이라 함은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리를 말한다. 전세권이라 함은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용 • 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리를 말한다.

 

Ⅱ. 지상권의 의의

 

지상권은 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리를 말한다. 지상권은 지상물의 소유를 목적으로 하는 것이므로 타인의 토지 위에 물건을 보관하기 위하여, 또는 타인의 토지상의 건물을 사용하기 위하여 지상권을 설정하는 것은 허용되지 않는다. 지상물은 건물 기타 공작물 • 수목에 한정된다. 지상권은 토지의 사용을 주요 내용으로 한다. 토지사용권을 기초로 토지를 점유할 수 있는 권리도 포함한다. 지상권 설정 당시 공작물이나 수목이 없는 경우에도 계약에 의해 지상권은 유효하게 성립한다. 토지사용의 대가인 지료는 지상권의 성립요소가 아니다. 따라서 무상으로 하는 지상권설정이 가능하다.

 

Ⅲ. 지상권의 취득

 

1. 법률행위에 의한 취득

 

지상권은 토지소유자와의 계약체결과 등기에 의해 성립하게 된다. 또한 지상권은 유언과 지상권양도에 의해서도 승계취득이 가능하다. 이러한 경우에도 지상권은 등기하여야 효력이 발생한다.

 

2. 법률의 규정에 의한 취득

 

지상권은 상속 • 공용징수 • 판결 • 경매 등의 사유로 취득할 수 있다. 이러한 경우에는 등기를 필요로 하지 않는다. 점유취득시효에 의해 지상권을 취득하는 경우에는 등기를 하여야 취득이 가능하다.

 

3. 법정지상권

 

법정지상권은 법률의 규정에 의하여 건물소유자가 토지에 대하여 지상권을 취득하는 것으로 간주하는 제도를 말한다. 민법 제305조 제1항, 민법 제366조, 가등기담보등에관한법률 제10조, 입목에관한법률 제6조 등 네 가지 경우에 법정지상권이 인정된다. 법정지상권은 법률의 규정에 의하여 인정되는 것이므로 법정지상권을 취득할 때에는 등기를 필요로 하지 않는다. 다만, 법정지상권을 처분하는 경우에는 등기를 하여야 한다.

 

4. 관습법에 의한 지상권

 

관습법에 의해 지상권과 유사한 물권이 인정되는 것으로서 관습상 법정지상권과 분묘권이 있다.

 

Ⅳ. 지상권의 존속기간

 

민법은 지상권에 최단존속기간을 보장하고 있다. ① 석조 • 석회조 • 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, ② 그 밖의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년, ③ 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년이다(민법 제280조 제1항).

 

Ⅴ. 지상권의 효력

 

지상권자는 설정행위로 정해진 목적 범위 내에서 토지를 사용할 권리를 가진다. 지상권에는 토지를 점유할 권리를 포함한다.

지상권자는 타인에게 지상권을 양도할 수 있다. 지상권은 저당권의 목적이 될 수 있다. 지상권자는 지상권의 존속기간 내에서 토지를 타인에게 임대할 수 있다. 지상권에 있어서 지료의 지급은 지상권의 요소가 아니다. 당사자가 지료를 지급하기로 한 때에만 지료지급의무가 발생하게 된다.

 

Ⅵ. 지상권의 소멸

 

지상권은 목적물의 멸실 • 존속기간의 만료 • 소멸시효 • 혼동 • 토지의 수용 • 지상권에 우선하는 저당권의 실행으로 인한 경매 등의 사유로 소멸하게 된다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 지상권자는 언제든지 지상권을 포기할 수 있다.

 

Ⅶ. 구분지상권

 

구분지상권이라 함은 건물 기타 공작물을 소유하기 위하여 타인의 토지의 지하 또는 지상의 공간을 그 상하의 범위를 정하여 사용하는 지상권을 말한다.

 

Ⅷ. 관습상 법정지상권

토지와 건물이 동일인의 소유에 속하였는데, 그 건물 또는 토지가 법률행위 또는 그 외의 원인에 의해 소유자가 달라지고, 당사자간에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 때에는 건물소유자는 당연히 토지소유자에 대하여 관습에 의한 법정지상권을 취득하게 된다. 관습상 법정지상권의 성립요건은, ① 토지와 건물이 원래 동일인의 소유이었을 것, ② 매매 기타 원인에 의하여 토지와 건물의 소유권이 분리되었을 것, ③ 당사자 간에 건물을 철거한다는 약정이 없었을 것이다. 관습상 법정지상권은 위와 같은 세 가지 요건을 갖추면 당연히 성립하는 것이므로 등기를 요하지 않는다. 그러나 관습상 법정지상권을 처분하려는 경우에는 관습상 법정지상권에 기해서 지상권등기를 하고 이를 이전하여야 한다.

 

Ⅸ. 분묘기지권

 

분묘기지권이라 함은 타인의 토지에서 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 그 분묘가 있는 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 분묘기지권은 ① 토지소유자의 승낙을 얻어 그 토지에 분묘를 설치한 때 성립한다. ② 타인 소유의 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 때에는 20년간 평온 공연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 분묘기지권을 시효취득한다. ③ 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 이장한다는 특약이 없이 그 토지를 매매 등에 의해 처분한 때 성립한다.