경매절차에 있어서 매수신고

경매절차에 있어서 매수신고

 

가을사랑

 

Ⅰ. 차순위매수신고

 

최고가매수신고인 외의 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하면 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고를 할 수 있다(법 제114조 제1항). 차순위입찰자라 함은 입찰가격이 두 번째로 고액인 사람을 말하며, 차순위입찰자라도 차순위매수신고를 하지 않으면 차순위매수신고인이 될 수 없다. 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다(법 제114조 제2항).

집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하여야 한다(법 제115조 제1항). 차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 신고한 매수가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정한다. 신고한 매수가격이 같은 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정한다(법 제115조 제2항). 최고가매수시신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 법 제115조 제1항의 고지에 따라 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다(법 제115조 제3항). 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에서 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있다. 이러한 최고에 대하여 매수가격의 신고가 없어 매각기일을 마감하는 때에는 매각기일의 마감을 다시 취소하지 못한다(법 제115조 제4항, 제5항).

최고가매수신고인과 차순위매수신고인은 대한민국안에 주소•거소와 사무소가 없는 때에는 대한민국안에 송달이나 통지를 받을 장소와 영수인을 정하여 법원에 신고하여야 한다. 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 이러한 신고를 하지 아니한 때에는 법원은 그에 대한 송달이나 통지를 하지 아니할 수 있다. 이러한 신고는 집행관에게 말로 할 수 있다. 이 경우 집행관은 조서에 이를 적어야 한다(법 제118조 제1항, 제2항, 제3항).

매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다(법 제93조 제2항). 차순위매수인은 일단 신고하여 집행관에 의하여 호창된 이상 그 신고를 임의로 철회하지 못한다. 차순위매수인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다(법 제142조 제6항).

최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니하는 경우에는 차순위매수신고인에게 매각허가결정을 하여야 한다. 매각허가를 받은 차순위매수인도 매각대금을 납부하지 않음으로써 재매각절차가 진행되는 경우에는 재매각기일 3일전까지 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 중 먼저 매각대금을 납부한 매수인이 매각목적물의 소유권을 취득하게 된다(법 제138조 제3항).

 

Ⅱ. 매수보증금

 

매수신청인은 대법원규칙에 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다(법 제113조). 기일입찰에서 매수신청의 보증금은 최저매각가격의 10분의 1로 하되, 법원은 상당하다고 인정하는 경우에는 그와는 달리 정할 수 있도록 하였다(민사집행규칙 제63조). 보증의 제공방법으로 금전과 자기앞수표 외에 은행 등과 지급보증위탁계약이 체결된 사실을 증명하는 문서도 인정된다(민사집행규칙 제64조). 매수신청의 보증은 입찰표와 함께 집행관에게 제출하여야 한다. 호가경매의 경우에는 이를 준용한다. 기간입찰에서는 보증의 제공방법으로 지급보증서와 법원의 예금구좌에 일정액의 금전을 입금하였다는 내용의 금융기관의 증명서만을 인정하며, 입찰표를 넣고 봉함을 한 후 개찰기일을 적은 봉투와 함께 이를 집행관에게 제출하여야 한다(민사집행규칙 제70조). 우선변제청구권 있는 저당권자가 응찰하는 경우에도 매수신청의 보증을 제출하여야 한다.

 

Ⅲ. 매수신청의 효력

 

매각을 허가하지 아니한 결정이 확정된 때에는 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제된다(법 제133조). 그러므로 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인은 매각을 허가하지 아니한 결정이 확정될 때까지는 매수에 관한 책임이 있게 된다. 매수신청에 대한 구속력은 매각불허가결정이 있는 경우, 매각허가결정이 취쇠된 경우, 경매신청이 취하된 경우에 소멸하게 된다. 그리고 호가경매에서는 매수신청을 한 사람은 보다 높은 액의 매수신청이 있게 되면 신청액의 구속을 면하게 된다. 매수신청이 부적법하거나 무효인 때 또는 매수신청의 보증을 제공하지 아니한 때에는 집행관은 그 매수신청을 무시하고 매각절차를 진행하여야 한다.

부동산임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원으로서는 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하여 민사집행법 제121조 제6호가 규정하는 이의사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의 이익 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하다.

 

Ⅳ. 공유자의 우선매수

 

공유자는 매각기일까지 매수신청의 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다(법 제140조 제1항). 이와 같은 공유자의 우선매수신고가 있는 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 그 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 된다.