토지거래허가

토지거래허가

 

가을사랑

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래의 허가에 관한 규정의 내용과 그 입법취지에 비추어 볼 때 허가를 받기 전의 거래계약이 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없다. 매매계약이 확정적으로 무효가 된 이상 그 후에 그 계약에 관하여 토지거래허가가 있고 그 허가가 당연 무효가 아니라거나 취소되지 않았다 하더라도 그 계약이 다시 유효로 되는 것은 아니다.

 

갑은 토지거래 허가지역에 속하는 임야를 매수하였음에도 토지거래허가를 받기 위한 요건(이 사건 부동산이 소재하는 A시에 허가신청일로부터 소급하여 6개월 이상 주민등록이 되어있고 실제로 거주할 것)을 충족하지 않은 채 위계로 토지거래허가를 받아 이 사건 소유권이전등기를 마쳤다. 갑과 을이 이 사건 매매계약을 체결하면서 토지거래허가를 처음부터 배제하거나 잠탈하기로 하였는지는 분명하지 않으나, 적어도 갑이 토지거래허가를 잠탈하기 위하여 위장전입을 하고 토지거래허가 신청을 하기로 한 때로부터는 이 사건 매매계약은 확정적으로 무효로 되었고, 이에 터잡은 이 사건 소유권이전등기 역시 원인이 없게 되어 무효라고 보아야 한다(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다44319, 44326 판결 참조).

 

[판례] 대법원 1993.12.24. 선고 93다44319,93다44326 판결

 

국토이용관리법상의 규제구역내의 “토지 등의 거래계약"은 관할관청의 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이나 허가받을 것을 전제로 한 거래계약(허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 계약은 여기에 해당하는 것으로 본다)일 경우에는 일단 허가를 받으면 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 것으로서 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하고 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 신청할 의무가 있다(대법원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체판결 참조).

 

국토이용관리법 제21조의2 제1항 , 제21조의3 제1항, 제7항, 제21조의4, 같은법시행령 제24조의 규정취지는 그 규정내용에 비추어 보면, 사립학교법, 농지개혁법 또는 외국인토지방법원 등 다른 토지거래규제법들이 특정한 목적의 토지보전을 위하여 그 권리의 이전을 규제함에 그치는 것과 달리 투기의 목적으로 하는 토지 등의 거래계약자체를 규제하기 위하여 규제지역 내에서의 개인 간 토지거래에 관할관청이 직접 개입하여 그 거래내용이 위 법의 투기거래방지목적에 저촉되는지의 여부를 검토한 후 허가를 하게 함으로써 이러한 허가 없이는 위에서 본 바와 같이 당사자를 구속하는 계약의 효력자체가 발생하는 것을 금지하려는데 있다고 풀이되는 바(대법원 1991.12.24.선고 90다12243 전원합의체판결 참조), 강행법규인 국토이용관리법 제21조의3 제1항 , 제7항을 위반하였을 경우에 있어서 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로서 이를 배척한다면 위에서 본 국토이용관리법의 입법취지를 완전히 몰각시키는 결과가 되므로, 거래당사자 사이의 약정내용과 취득목적대로 관할관청에 토지거래허가신청을 하였을 경우에 그 신청이 국토이용관리법소정의 허가기준에 적합하여 허가를 받을 수 있었으나 다른 급박한 사정으로 이러한 절차를 회피하였다고 볼만한 특단의 사정이 엿보이지 아니하는 한, 그러한 주장이 신의성실의 원칙에 반한다고는 할 수 없다.