중개업자의 중개의 개념

중개업자의 중개의 개념

 

가을사랑

 

<한국공인중개사협회의 공제사업에 가입한 부동산 중개회사의 대표이사 갑이 다세대주택의 소유자인 을로부터 건물 관리 및 월세 임대차 계약의 체결 등에 관한 업무를 위임받았을 뿐 전세계약을 체결할 아무런 권한이 없었음에도 임차인 병 등과 채권적 전세계약을 체결하여 그 전세보증금을 편취함으로써 병 등에게 손해를 입힌 사안에서, 위 공제사고에서 갑의 행위는 사회통념상 중개에 해당한다고 한 사례>(서울고법 2010.10.20. 선고 2010나44837 판결)

 

* 공인중개사법 제30조 제1항은 “중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있다.

 

* 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 위 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정할 것이다.

 

* 중개행위란 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개 대상물의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함한다(대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결 등 참조).

 

* 원고들의 이 사건 공제금 청구권에 대한 2년의 소멸시효는 특별한 사정이 없는 한 민법 제166조 제1항의 규정에 의하여 공제사고가 발생한 때로부터 진행한다고 할 것이나, 한편 가해행위와 이로 인한 현실적인 손해의 발생 사이에 시간적 간격이 있는 불법행위에 기한 손해배상채권에 있어서 소멸시효의 기산점이 되는 불법행위를 안 날이라 함은, 단지 관념적이고 부동적인 상태에서 잠재하고 있던 손해에 대한 인식이 있었다는 정도만으로는 부족하고 그러한 손해가 그 후 현실화되어, 피해자가 그 가해행위는 불법행위로서 이를 원인으로 하여 손해배상을 소구할 수 있다는 사실을 안다는 뜻으로 해석함이 타당하다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다58339 판결 참조).