공사대금에 관하여

공사대금에 관하여

 

가을사랑

 

Ⅰ. 들어가는 글

 

실제 건축분쟁에 있어서 가장 중요한 것은 공사대금과 하자문제라고 할 수 있다. 공사업자는 애써 공사를 하였는데, 나중에 돈을 제대로 받지 못하면 보통 문제가 아니다. 건축주 입장에서는 공사대금을 제대로 주었는데, 공사를 하지 않고 포기하거나 부도가 나는 경우 심각한 상황에 처하게 된다. 그리고 건축물에 하자가 발생하면 많은 손해를 입게 된다. 이런 두 가지 문제가 건축관련 분쟁의 핵심이라고 할 수 있다. 도급계약에 있어서 대금문제는 건축사가 설계나 감리를 맡은 경우에도 동일한 문제가 생겨난다.

 

Ⅱ. 공사대금의 지급시기

 

공사대금을 언제 지급할 것이냐 하는 문제는 당사자 사이에서 합의에 의해 정하면 된다. 이것은 계약자유의 원칙상 당연한 논리다. 따라서 공사도급계약서에 공사대금을 몇 회에 걸쳐서 나누어 지급하는 방법으로 정할 수 있다. 대부분의 공사에 있어서는 이와 같은 방식을 따르고 있다. 아니면 공사가 완공되면 일시불로 지급하겠다고 정할 수도 있다.

그런데 건축은 하고 싶은데 막상 공사대금이 없는 경우가 있다. 이럴 때 건축주는 공사업자에게 우선 공사를 하고 나서, 건물이 완공된 다음 건물을 매각하거나 세를 주어 공사대금을 지급하겠다고 약속하는 경우가 있다. 이에 관한 중요한 사례가 있다.

사안의 내용을 보면 다음과 같다. ‘도급계약에서 공사대금은 건물완공 즉시 건축주가 이를 임대하거나 은행으로부터 이 사건 건물을 담보로 융자를 받아 그 임대보증금 또는 융자금으로 지급하기로 하였다.’

그런데 공사업자는 이와 같은 약속을 위반하고, 건물의 준공 직후 가압류를 함으로써 건축주로 하여금 건물을 임대하거나 이를 담보로 한 은행융자를 받을 수 없게 하였다.

이런 상태에서 공사업자는 건축주를 상대로 공사대금을 지급하라는 소송을 걸어왔다. 건축주는 매우 억울하게 생각하였다. 그러면서 ‘공사대금 채무의 변제기는 도래하지 아니하였을 뿐만 아니라 그 이행지체에 대한 귀책사유가 자산에게는 없다.’고 주장하였다.

이에 대해 대법원은 어떠한 판결을 하였는지 궁금하다. 이 사건 공사도급계약상 "건축주는 공사가 끝난 뒤 전세금을 빼서 시공자에게 공사비로 주고 그래도 모자라는 액수는 신축 건물을 담보로 은행 및 신용금고에서 융자를 받아 건축주는 시공자에게 지불한다."고 정한 사실, 공사업자는 건물이 준공되자 바로 이 사건 공사대금으로 청구하는 금 325,495,000원을 피보전권리로 하여 법원에 부동산가압류신청을 하고, 이에 대한 위 법원의 가압류결정에 따라 이 사건 건물에 대한 건축주 명의의 소유권보존등기 및 부동산가압류기입등기가 이루어진 사실을 인정하였다.

'전세금 또는 융자금으로 공사대금을 지불한다'는 이 사건 공사도급계약의 규정은, 이 사건 건물을 임대하거나 이를 담보로 융자를 받아야만 공사대금을 지급한다는 이른바 공사대금 지급의 기한을 정한 것이라고 볼 수 없다.

그리고 건축주나 수급인에게 이 사건 건물의 임대나 이를 담보로 한 은행 융자를 받음에 관하여 어떠한 권리를 부여하거나 의무를 부과하는 내용이라고 볼 수도 없다.

그러므로 공사업자가 이 사건 부동산을 가압류함으로써 일정한 범위 내에서 이 사건 건물의 임대나 이를 담보로 한 은행 융자가 사실상 어렵게 되었다고 하더라도, 공사업자가 자신의 채권을 보전하기 위한 필요에서 한 위 가압류를 들어 이 사건 공사대금 채무의 지체에 관한 건축주의 책임을 부정할 수는 없다는 판단을 하였다(대법원 2001.01.30. 선고 2000다60685 판결).