아파트 사용승인처분 취소소송

아파트 사용승인처분 취소소송

가을사랑

주택법상 입주자나 입주예정자가 사용검사처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있는지 여부가 문제된다.

어느 아파트에 시공상 하자가 발생하였다. 이에 이 아파트에 이미 입주한 사람들과 앞으로 입주할 예정에 있는 사람들이 이와 같은 시공상의 하자를 이유로 행정청에서 한 아파트 사용검사처분을 취소해 달라는 소송을 제기하였다.

이 소송에서 가장 커다란 쟁점은 과연 아파트 입주자들이 아파트에 시공상의 하자가 있다는 이유로 이미 받은 사용검사처분 자체를 취소할 수 있는 법률상 이익이 있느냐 하는 점이다.

법원에서는 아파트 입주자 또는 입주예정자는 이와 같은 사건에서 관련 법규 등에 의하여 보호되는 직접적이고 구체적인 법률상 이익이 없다고 보았다. 이런 이유에서 원고들이 제기한 행정소송을 각하결정하였다(대법원 2014.7.24. 선고 2011두30465 판결 참조).

건물의 사용검사처분은 건축허가를 받아 건축된 건물이 건축허가 사항대로 건축행정 목적에 적합한지 여부를 확인하고 사용검사필증을 교부하여 줌으로써 허가받은 자로 하여금 건축한 건물을 사용·수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 것이다. 이것은 행정처분에 해당한다. 그리고 행정처분은 이해관계인이 그 취소를 구하는 소송을 제기할 수 있다.

행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라고 하더라도 해당 행정처분으로 인하여 법률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 취소소송을 제기하여 그 당부의 판단을 받을 자격이 있다.

여기에서 말하는 법률상 보호되는 이익은 해당 처분의 근거 법규 및 관련 법규에 의하여 보호되는 개별적·직접적·구체적 이익이 있는 경우를 말한다.

주택법 제29조 제3항은 “사업주체가 파산 등으로 제1항에 따른 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 사용검사를 받을 수 있다.”고 규정하고 있다.

위 규정은 사업주체의 파산 등으로 사업승인을 받을 수 없는 경우에는 입주예정자가 입주를 하지 못하여 피해를 입을 것이 예상되므로, 입주예정자도 관련 법령에 따라 사용검사를 받아 건축한 주택을 사용·수익할 수 있도록 한 것이다.

그러나 사용검사처분은 건축물을 사용·수익할 수 있게 하는 데에 그친다. 그러므로 건축물에 대하여 사용검사처분이 이루어졌다고 하더라도 그 사정만으로는 건축물에 있는 하자나 건축법 등 관계 법령에 위반되는 사실이 정당화되지는 않는다.

또한 건축물에 대한 사용검사처분이 취소된다고 하더라도 사용검사 이전의 상태로 돌아가 건축물을 사용할 수 없게 되는 것에 그칠 뿐 곧바로 건축물의 하자 상태 등이 제거되거나 보완되는 것도 아니다.

그리고 입주자나 입주예정자들은 사용검사처분을 취소하지 않고서도 민사소송 등을 통하여 분양계약에 따른 법률관계 및 하자 등을 주장·증명함으로써 사업주체 등으로부터 하자 제거·보완 등에 관한 권리구제를 받을 수 있다.

그러므로 사용검사처분의 취소 여부에 의하여 법률적인 지위가 달라진다고 할 수 없으며, 주택공급에 관한 규칙에서 입주금의 납부 및 주택공급계약에 관하여 사용검사와 관련된 규정을 두고 있다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

오히려 주택에 대한 사용검사처분이 있으면, 그에 따라 입주예정자들이 주택에 입주하여 이를 사용할 수 있게 되므로 일반적으로 입주예정자들에게 이익이 된다.

다수의 입주자들이 사용검사권자의 사용검사처분을 신뢰하여 입주를 마치고 제3자에게 주택을 매매하거나 임대하고 담보로 제공하는 등 사용검사처분을 기초로 다수의 법률관계가 형성된다.

그런데 일부 입주자나 입주예정자가 사업주체와 사이에 생긴 개별적 분쟁 등을 이유로 사용검사처분의 취소를 구하게 되면, 처분을 신뢰한 다수의 이익에 반하게 되는 상황이 발생할 수 있다.

주택법에서 사용검사처분 신청의 경우와는 달리, 사업주체 또는 입주예정자 등의 신청에 따라 이루어진 사용검사처분에 대하여 입주자나 입주예정자 등에게 취소를 구할 수 있는 규정을 별도로 두고 있지 않은 것도 이와 같은 취지에서라고 보인다.

따라서 이러한 사정들을 종합해 보면, 구 주택법상 입주자나 입주예정자는 사용검사처분의 취소를 구할 법률상 이익이 없다.