<재건축사업의 문제점과 해결방안>

<재건축사업의 문제점과 해결방안>

 

필자가 살고 있는 서울 강동구에는 지금 재건축공사가 한참 진행중이다. 주공아파트 단지를 거의 동시에 철거하고 일제히 고층아파트를 짓고 있다. 주민들은 임시거처로 옮겨가서 동네가 약간 한산한 편이다. 참으로 오랜 기간 동안 재건축을 추진한다고 했고, 정말 하게 되는 것인지 궁금했는데 실제로 골조가 올라가고 있는 것이다.

 

서울에서 아파트 재건축사업이 본격화된 것은 1990년대 들어와서다. 우리 사회는 1970년대부터 본격적인 산업화, 도시화가 진행되어 서울지역을 중심으로 아파트가 많이 들어섰다. 정부에서는 건축법 이외에 특별법인 주택건설촉진법을 제정해서 아파트단지조성을 적극적으로 지원했다.

 

그런데 초기에 적은 자금과 부족한 기술력으로 단기간내에 아파트를 대량으로 짓다 보니 시간이 가면서 노후불량화가 빠른 속도로 진행되어 주민들이 거주하기에 불편하고 안전에도 문제가 생겼다. 뿐만 아니라 체계적인 도시계획이 없는 상태에서 도시가 발전했기 때문에 전반 정비기반시설까지 동시에 개선하는 작업이 필요하게 되었다.

 

이 때문에 서울지역에서 본격적인 도시재개발, 재건축사업이 추진되었다. 이를 위해 여러 특별법이 제정되었고, 그동안 재개발 및 재건축사업이 이루어졌으며, 그 과정에서 수많은 법적 분쟁이 발생했다. 현재 대법원 사이트에 들어가보면 재개발 및 재건축에 관한 판례가 수없이 축적되어 있음을 알 수 있다.

 

특히 재건축은 지금까지는 행정청의 법적 규제나 감독이 재개발에 비해 상대적으로 약했기 때문에 추진과정에서 분쟁이 생기면 대부분 민사소송으로 해결해야 했다. 그래서 많은 재건축사업에서 조합인가조차 받지 못하거나, 사업시행인가를 받지 못한 상태에서 포기하기도 했다.

 

재건축사업을 밖에서 피상적으로 보면, 오래 된 아파트단지를 철거하고 고층아파트를 짓고, 단지를 깨끗하게 조성할 뿐 아니라 고급브랜드를 사용하고, 대형건설회사 시공함으로써 아파트가 고급화되고 가격이 상승하는 것처럼 보인다. 그래서 조합원들이 엄청난 이익을 보는 것처럼 생각된다. 하지만 실제로 구체적인 내용을 따지고 들어가면 그렇지도 않다. 사업이 지지부진하여 노후된 아파트에서 생활상의 불편도 장기간 감수해야 하고, 추진위원회 구성이나 조합설립 과정에서 임원들이 개인적인 이권이나 챙기고 내부 분열이 일어나 경비만 많이 부담해야 한다.

 

최종적으로 재건축사업이 종료되어도 청산금을 내고 나면 크게 이익이 되는 것도 없다.

 

노후된 아파트를 재건축해야 하는 것은 당연하지만 현재의 도시정비법이나 관련 법령이 너무 복잡하고 까다로울 뿐 아니라, 완전히 민간인에게 사업시행을 맡기고 있기 때문에 시간도 많이 걸리고 중간에 경비로 지출되는 돈이 많다. 시공사는 부당한 이익을 챙기려고 하고, 정부에서는 개발이익을 환수한다고 하고 있어 실제로 조합원들은 자신들의 소유인 토지와 건축물을 철거하고 자기들의 비용으로 재건축하는 것에서 적은 이익을 봐야 하는지 이해하기 어렵다.

 

재건축사업은 워낙 많은 이해관계인들이 조합을 설립하여 사업을 추진하는 것이므로 의사결정과정에서 일부 임원들이 독자적으로 전횡을 하고, 시공사와 결탁하여 개인적인 이익을 챙기기 때문에 조합원들은 많은 피해를 보기도 한다.

 

여기에서는 재건축사업이 어떠한 절차에 따라 진행되는가 살펴보고, 그 과정에서 조합원 입장에서 꼭 알고 있어야 할 사항을 설명하기로 한다. 그리고 구체적인 사건에서 어떤 부분이 문제가 되었는지 중점적으로 검토하기로 한다.