공사업자의 신축건물에 대한 유치권의 효력
Ⅰ. 글의 첫머리에
경매물건에 관심을 가져본 사람은 유치권이라는 말을 많이 들어보았을 것이다. 경매에서 가장 골치 아픈 것이 유치권이다. 어떤 사람이 경매에 관심을 가지고 경매법정을 열심히 쫓아다녔다. 그러다가 마침 어떤 신축건물이 싸게 경매에 나온 것을 알았다. 2차례 유찰이 되어 싸게 사는 것이라고 생각하고 낙찰을 받았다.
소유권을 이전하고, 막상 건물을 명도받으려고 하니 공사업자가 엄청나게 많은 금액을 못받았다고 하면서 유치권을 행사하고 있다. 낙찰받은 사람은 그 공사대금을 모두 물어주지 않으면 건물을 인도받지 못한다. 유치권에 대해 잘 알지 못하고 경솔하게 낙찰을 받음으로써 엄청난 손해를 보게 된 것이다.
경매에 참여하는 입찰자의 입장에서는 경매부동산에 대한 정확한 내용을 파악하기 어렵다. 부동산 외관이나 법원에서 실시한 감정, 현황조사 정도에 의존할 수밖에 없다. 특히 유치권에 대해서는 공사가 어떻게 이루어졌는지 알 수 없는 상황이다.
공사업자는 공사대금을 받지 못한 상태에서 건축주의 부동산, 특히 건물이 경매로 넘어가는 경우, 공사대금을 받기 위해서는 법원에 유치권 신고를 한 다음, 공사대금을 받을 때까지 그 부동산을 유치하고 있어야 한다. 그렇지 않으면 건축주가 채무초과상태로 해당 부동산까지 경매로 넘어가면 더 이상 공사대금을 떼어먹히기 때문이다.
유치권이 신고되어 있으면 경매에 입찰하는 사람의 입장에서는 심리적으로 커다란 부담을 느끼게 되어 입찰에 참여하는 것을 처음부터 포기하는 경향이 있다. 이 때문에 채무자 입장에서는 최저가를 최대한 낮춘 다음, 채무자가 아는 사람을 시켜서 싼 값에 낙찰받으려는 장난을 치기도 한다. 이런 경우 가장 손쉬운 방법이 공사비를 이유로 유치권주장을 하는 것이다.
여기에서는 유치권이란 무엇인가 살펴보기로 한다. 유치권의 법적 성질과 성립요건, 특히 점유에 관해 알아보기로 한다. 그 다음 유치권자가 자신의 채권을 받는 방법을 알아본다. 그리고 경매절차에서 입찰자 또는 낙찰자의 입장에서 유치권을 부인하는 방법에 대해 살펴본다.
Ⅱ. 유치권의 의미와 효용
어떤 사람이 벤츠차량을 공업사에 맡겼다. 수리비가 3천만 원 나왔는데, 차주인은 수리비를 주지도 않고 차를 가져가겠다고 한다. 공업사 사장은 수리비를 받기 전까지는 차를 내주지 않겠다고 한다. 이때 사장이 주장하는 반환거부의 법적 근거가 바로 유치권이다.
공업사 사장은 수리비 3천만 원을 받기 전까지는 벤츠차를 점유하고 유치할 수 있으므로 수리비를 확실하게 받을 수 있다. 이처럼 유치권은 채권자가 가지는 자동차수리비대금청구권을 확실하게 보장받게 해주는 기능을 한다. 만일 차주인이 끝내 수리비를 주지도 않고, 차를 찾아가지도 않으면, 공업사 사장은 벤츠차를 경매할 수 있다.
경우에 따라서는 벤츠차를 직접 변제에 충당할 수도 있다. 만일 다른 사람이 벤츠차 주인에 대해 채권을 가지고 있어 벤츠차를 경매에 붙이고, 강제집행을 하려고 해도, 공업사 사장은 유치권을 주장할 수 있다.
유치권자는 벤츠차를 경매에서 낙찰받은 사람에 대해 수리비를 받기 전까지는 인도를 거절할 권능을 가진다. 이러한 이유로 공업사 사장은 유치권이라는 법적 무기를 가지고 자신의 수리비를 받게 된다. 유치권은 이와 같이 담보물권의 일종으로서 일정한 채권을 담보하는 효력을 가지는 것이다.
유치권과 비슷한 제도로 쌍무계약에 있어서 동시이행의 항변권이 있다(민법 제537조). 예를 들면 부동산매매계약에 있어서 매도인의 매매대금의 제공이 있을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있고, 매수인은 목적물의 제공이 있을 때까지 매매대금의 지급을 거절할 수 있다.
Ⅲ. 유치권제도의 존재이유
유치권제도는 권리자에게 그 목적인 물건을 유치하여 계속 점유할 수 있는 대세적 권능을 인정한다(민법 제320조 제1항, 민사집행법 제91조 제5항 등 참조). 그리하여 소유권 등에 기하여 목적물을 인도받고자 하는 사람은 유치권자가 가지는 그 피담보채권을 만족시키는 등으로 유치권이 소멸하지 아니하는 한 그 인도를 받을 수 없으므로 실제로는 그 변제를 강요당하는 결과가 된다. 그와 같이 하여 유치권은 유치권자의 채권의 만족을 간접적으로 확보하려는 것이다.
저당권 등의 부동산담보권은 이른바 비점유담보로서 그 권리자가 목적물을 점유함이 없이 설정되고 유지될 수 있고 실제로도 저당권자 등이 목적물을 점유하는 일은 매우 드물다. 따라서 어떠한 부동산에 저당권 또는 근저당권과 같이 담보권이 설정된 경우에도 그 설정 후에 제3자가 그 목적물을 점유함으로써 그 위에 유치권을 취득하게 될 수 있다.
이와 같이 저당권 등의 설정 후에 유치권이 성립한 경우에도 마찬가지로 유치권자는 그 저당권의 실행절차에서 목적물을 매수한 사람을 포함하여 목적물의 소유자 기타 권리자에 대하여 위와 같은 대세적인 인도거절권능을 행사할 수 있다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 등 참조).
부동산유치권은 대부분의 경우에 사실상 최우선순위의 담보권으로서 작용하여, 유치권자는 자신의 채권을 목적물의 교환가치로부터 일반채권자는 물론 저당권자 등에 대하여도 그 성립의 선후를 불문하여 우선적으로 자기 채권의 만족을 얻을 수 있게 된다.
이렇게 되면 유치권의 성립 전에 저당권 등 담보를 설정받고 신용을 제공한 사람으로서는 목적물의 담보가치가 자신이 애초 예상·계산하였던 것과는 달리 현저히 하락하는 경우가 발생할 수 있다.
이와 같이 유치권제도는 “시간에서 앞선 사람은 권리에서도 앞선다”는 일반적 법원칙의 예외로 인정되는 것으로서, 특히 부동산담보거래에 일정한 부담을 주는 것을 감수하면서 마련된 것이다.
유치권은 목적물의 소유자와 채권자와의 사이의 계약에 의하여 설정되는 것이 아니라 법이 정하는 일정한 객관적 요건(민법 제320조 제1항, 상법 제58조, 제91조, 제111조, 제120조, 제147조 등 참조)을 갖춤으로써 발생하는 법정담보물권이다.
채무자가 채무초과의 상태에 이미 빠졌거나 그러한 상태가 임박함으로써 채권자가 원래라면 자기 채권의 충분한 만족을 얻을 가능성이 현저히 낮아진 상태에서 이미 채무자 소유의 목적물에 저당권 기타 담보물권이 설정되어 있어서 유치권의 성립에 의하여 저당권자 등이 그 채권 만족상의 불이익을 입을 것을 잘 알면서 자기 채권의 우선적 만족을 위하여 위와 같이 취약한 재정적 지위에 있는 채무자와의 사이에 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 일으키고 그에 기하여 목적물을 점유하게 됨으로써 유치권이 성립하였다면, 유치권자가 그 유치권을 저당권자 등에 대하여 주장하는 것은 다른 특별한 사정이 없는 한 신의칙에 반하는 권리행사 또는 권리남용으로서 허용되지 아니한다(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결).
저당권자 등은 경매절차 기타 채권실행절차에서 위와 같은 유치권을 배제하기 위하여 그 부존재의 확인 등을 소로써 청구할 수 있다(대법원 2004. 9. 23. 선고 2004다32848 판결 등 참조).
원고 소유의 점포를 피고가 점유하고 있는 경우에는 점포의 인도를 구하는 것이 원고의 소유권에 대한 불안과 위험을 유효하고 적절하게 제거하는 직접적인 수단이 되므로 이와 별도로 피고를 상대로 점포에 대한 유치권의 부존재확인을 구하는 것은 확인의 이익이 없어 부적법하다(대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결).
확인의 소는 원고의 법적 지위가 불안·위험할 때에 그 불안·위험을 제거함에 확인판결로 판단하는 것이 가장 유효·적절한 수단인 경우에 인정된다(대법원 2005. 12. 22. 선고 2003다55059 판결 등 참조).
저가낙찰로 인해 경매를 신청한 근저당권자인 원고의 배당액이 줄어들거나 경매목적물 가액과 비교하여 거액의 유치권 신고로 매각 자체가 불가능하게 될 위험은 경매절차에서 원고의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로 위 불안을 제거하는 원고의 이익을 단순한 사실상·경제상의 이익이라고 볼 수는 없다(대법원 2004. 9. 23. 선고 2004다32848 판결 등 참조).
소극적 확인소송에 있어서는, 원고가 먼저 청구를 특정하여 채무발생원인 사실을 부정하는 주장을 하면 채권자인 피고는 그 권리관계의 요건사실에 관하여 주장·입증책임을 부담하므로 유치권 부존재 확인소송에서 유치권의 요건사실인 유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 대해서는 피고가 주장·입증하여야 한다(대법원 2016. 3. 10. 선고 2013다99409 판결).
Ⅳ. 유치권의 법적 성질
공사업자 갑은 건축주 을로부터 의뢰를 받아 공사도급계약을 체결하고 4층짜리 건물을 신축하였다. 갑은 을로부터 공사대금을 모두 받을 때까지는 위 건물을 점유하면서 유치하고 있을 권리가 있다.
만일 건축주 을이 공사대금을 주지 못하고 있는 상태에서 다른 채권자로부터 위 건물과 부지에 대해 경매를 당해 위 건물이 경매로 소유권이 다른 사람인 병에게 넘어간 경우에도 공사업자 갑은 병에 대해 위 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있다.
위 건물을 경매로 낙찰받은 병은 비록 건물에 대한 소유권이 자신에게 이전되어 있다고 해도 건축주 을이 부담하고 있는 공사대금을 전액 변제하기 전에는 공사업자 갑에 대해 위 건물의 인도청구를 하지 못한다.
결국 낙찰자 병이 위 건물을 인도받아 사용하기 위해서는 부득히 유치권자인 갑에게 을이 지급하여야 할 공사대금채무 전액을 변제하여야 하는 것이다.
타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. 다만 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 아니한다(민법 제320조).
유치권이라 함은 채권자가 어느 물건에 관한 채권을 가지고 있고 그 물건을 점유하는 경우에 변제를 받을 때까지 물건을 유치함으로써 채권의 변제를 간접적으로 담보하는 물권을 말한다. 유치권은 일정한 요건을 갖추면 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권으로서 당사자의 합의에 의해 유치권을 생기게 하는 것은 불가능하다.
채권이 발생하지 않거나 소멸한 때에는 유치권도 성립하지 않거나 소멸하기 때문에 담보물권으로서의 부종성을 가진다. 유치권에 의해 담보되는 채권이 양도되고 목적물의 점유의 이전이 있으면 담보물권의 수반성에 의해 유치권도 그 채권의 양수인에게 이전한다.
유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다. 채무자(목적물의 소유자)가 파산한 경우, 다른 담보물권과 마찬가지로 유치권자는 별제권을 가진다. 따라서 파산절차에 따르지 않고 유치권을 행사할 수 있다.
유치권은 타인의 물건을 유치하여 점유할 수 있는 독립한 물권이므로 수급인이 자기의 재료와 노력으로 건축한 기성부분에 대하여는 공사대금과 관련하여 유치권을 행사할 수 없다(대판 1993. 3. 26 선고 91다14116 판결).
Ⅴ. 유치권의 성립요건
유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 성립하는 것이므로(민법 제320조), 아직 변제기에 이르지 아니한 채권에 기하여 유치권을 행사할 수는 없다(대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다41740 판결 등 참조).
피고는 건물 신축공사의 수급인과의 약정에 따라 그 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급하였을 뿐이라는 것인바, 그렇다면 이러한 피고의 건축자재대금채권은 그 건축자재를 공급받은 수급인과의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과한 것이고, 피고가 공급한 건축자재가 수급인 등에 의해 위 건물의 신축공사에 사용됨으로써 결과적으로 위 건물에 부합되었다고 하여도 건축자재의 공급으로 인한 매매대금채권이 위 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결).
건물신축 도급계약에서 수급인이 공사를 완성하였다고 하더라도, 신축된 건물에 하자가 있고 그 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상이어서, 도급인이 수급인에 대한 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등에 기하여 수급인의 공사잔대금 채권 전부에 대하여 동시이행의 항변을 한 때에는, 공사잔대금 채권의 변제기가 도래하지 아니한 경우와 마찬가지로 수급인은 도급인에 대하여 하자보수의무나 하자보수에 갈음한 손해배상의무 등에 관한 이행의 제공을 하지 아니한 이상 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사할 수 없다(대법원 2014. 1. 16. 선고 2013다30653 판결).
유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다. 따라서 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차에 의하여 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다94700 판결).
건물임차인이 건물에 관한 유익비상환청구권에 의해 취득하게 되는 유치권은 임차건물의 유지 사용에 필요한 범위 내에서 임차대지 부분에도 그 효력이 미친다.
민법 제209조 제1항에 규정된 점유자의 자력방위권은 점유의 침탈 또는 방해의 위험이 있는 때에 인정되는 것인 한편, 제2항에 규정된 점유자의 자력탈환권은 점유가 침탈되었을 때 시간적으로 좁게 제한된 범위 내에서 자력으로 점유를 회복할 수 있다는 것으로서, 위 규정에서 말하는 “즉시”란 “객관적으로 가능한 한 신속히” 또는 “사회관념상 가해자를 배제하여 점유를 회복하는 데 필요하다고 인정되는 범위 안에서 되도록 속히”라는 뜻으로 해석할 것이므로(대법원 1987.6.9. 선고 86다카1683 판결 참조), 점유자가 침탈 사실을알고 모르고와는 관계 없이 침탈을 당한 후 상당한 시간이 흘렀다면 자력탈환권을 행사할 수 없다 할 것이다(대법원 1993. 3. 26. 선고 91다14116 판결).
Ⅵ. 유치권의 효력
유치권자는 자신의 채권의 변제받을 때까지 목적물을 유치할 수 있다. 유치(留置)한다는 의미는 목적물의 점유를 계속함으로써 그 인도를 거절하는 것을 말한다. 유치권은 목적물의 인도를 거절하는 것을 핵심으로 하며, 목적물에 대한 사용권한은 포함되지 않는다. 유치권자는 채무자의 승낙이 없으면 유치물을 사용하지 못한다.
유치권은 물권이기 때문에 모든 사람에 대해 주장할 수 있다. 채무자뿐만 아니라, 목적물의 양수인 또는 경락인에 대해서도 채권의 변제가 있을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있다. 목적물이 제3자의 소유가 된 경우, 채권자는 채권의 청구는 채무자에 대하여 하지만, 유치권의 행사는 제3자에 대해서도 할 수 있다.
유치권의 목적이 된 부동산에 대한 경매의 경우, 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다(민사집행법 제268조, 제91조제5항). 변제할 책임이 있다는 의미는 그 부동산에 존재하는 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 승계한다는 취지는 아니다. 유치권자는 매수인에 대해 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고, 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다(대판 1996. 8. 23 선고 95다8713 판결).
유치권의 목적물이 동산 또는 유가증권인 경우, 유치권자는 집행관에게 목적물의 인도를 거절할 수 있고, 유치권자가 집행관에게 목적물을 인도한 때에만 경매를 할 수 있게 된다. 집행관에게 목적물을 인도하더라도 유치권자는 간접점유를 하는 것으로 보아야 하며, 따라서 유치권의 효력에는 영향이 없다. 채무자가 파산한 경우에도 유치권자는 파산절차에 의하지 않고 유치권을 행사할 수 있는 별제권을 가진다.
물건의 인도를 청구하는 소송에서 피고의 유치권 항변이 인용되는 경우에는 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제와 상환으로 물건의 인도를 명하여야 한다(대법원 2011. 12. 13. 선고 2009다5162 판결).
체납처분압류가 되어 있는 부동산이라고 하더라도 그러한 사정만으로 경매절차가 개시되어 경매개시결정등기가 되기 전에 부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 없다고 볼 것은 아니다(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결).
채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 등 참조).
채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결).
Ⅶ. 상사유치권
상법은 상인 간의 거래에서 신속하고 편리한 방법으로 담보를 취득하게 하기 위하여 민법상의 유치권과 별도로 상사유치권에 관한 규정을 두고 있다. 상법 제58조는 상인간의 유치권에 관하여 그 성립요건을 완화하고 있다. 즉, 민법에 있어서와 같은 엄격한 견련성을 요건으로 하지 앟고, 채권의 성립과 물건의 점유의 취득이 당사자 쌍방간에 상행위로부터 생기면 족한 것으로 하고 있다.
따라서 상인은 직접 점유물에 관하여 생긴 채권이 아니더라도 이 채권으로 그 점유물을 유치할 수 있다. 상법은 상인간의 유치권의 효력에 관하여는 특히 정하는 바가 없으므로 민법의 유치권규정에 의한다. 별제권이 인정되는 것도 같다.
상법 제58조에서 정하는 상사유치권은 단지 상인 간의 상행위에 기하여 채권을 가지는 사람이 채무자와의 상행위(그 상행위가 채권 발생의 원인이 된 상행위일 것이 요구되지 아니한다)에 기하여 채무자 소유의 물건을 점유하는 것만으로 바로 성립하는 것으로서, 피담보채권의 보호가치라는 측면에서 보면 위와 같이 목적물과 피담보채권 사이의 이른바 견련관계를 요구하는 민사유치권보다 그 인정범위가 현저하게 광범위하다.
상사유치권은 민사유치권과 달리 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’ 생긴 것일 필요는 없지만 유치권의 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있다(상법 제58조, 민법 제320조 제1항 참조).
상사유치권의 대상이 되는 목적물을 ‘채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지는, 상사유치권의 경우에는 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 완화됨으로써 피담보채권이 목적물에 대한 공익비용적 성질을 가지지 않아도 되므로 피담보채권이 유치권자와 채무자 사이에 발생하는 모든 상사채권으로 무한정 확장될 수 있고, 그로 인하여 이미 제3자가 목적물에 관하여 확보한 권리를 침해할 우려가 있어 상사유치권의 성립범위 또는 상사유치권으로 대항할 수 있는 범위를 제한한 것으로 볼 수 있다.
상사유치권이 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 것은, 상사유치권은 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다 할 것이다.
따라서 유치권 성립 당시에 이미 목적물에 대하여 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이고, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못한다고 보아야 한다.
그러므로 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자는 채무자 및 그 이후 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수 없다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결).
Ⅷ. 유치권포기특약의 효력
유치권은 법정담보물권이기는 하나 채권자의 이익보호를 위한 채권담보의 수단에 불과하므로 이를 포기하는 특약은 유효하다. 유치권을 사전에 포기한 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권이 발생하지 않는 것과 마찬가지로 유치권을 사후에 포기한 경우 곧바로 유치권은 소멸한다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2014다52087 판결).
유치권 배제 특약에도 조건을 붙일 수 있는데, 조건을 붙이고자 하는 의사가 있는지는 의사표시에 관한 법리에 따라 판단하여야 한다. 유치권 배제 특약이 있는 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권은 발생하지 않는데, 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다(대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결).
상법 제58조 본문은 “상인 간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다.”고 규정하여 상사유치권을 인정하는 한편, 같은 조 단서에서 “그러나 당사자 간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.”고 규정하여 상사유치권을 특약으로 배제할 수 있게 하였다. 이러한 상사유치권 배제의 특약은 묵시적 약정에 의해서도 가능하다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다37176 판결).
Ⅸ. 유치권자의 의무
민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 할 것이다. 그리고 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결).
유치권에 의한 경매를 신청한 유치권자는 일반채권자와 마찬가지로 피담보채권액에 기초하여 배당을 받게 되는 결과 피담보채권인 공사대금 채권을 실제와 달리 허위로 크게 부풀려 유치권에 의한 경매를 신청할 경우 정당한 채권액에 의하여 경매를 신청한 경우보다 더 많은 배당금을 받을 수도 있으므로, 이는 법원을 기망하여 배당이라는 법원의 처분행위에 의하여 재산상 이익을 취득하려는 행위로서, 불능범에 해당한다고 볼 수 없고, 소송사기죄의 실행의 착수에 해당한다(대법원 2012. 11. 15. 선고 2012도9603 판결).
형법 제323조의 권리행사방해죄에 있어서의 타인의 점유라 함은 권원으로 인한 점유, 즉 정당한 원인에 기하여 물건을 점유하는 것을 의미하지만, 반드시 본권에 기한 점유만을 말하는 것이 아니라 유치권 등에 기한 점유도 여기에 해당한다.
갑 종합건설회사가 유치권 행사를 위하여 점유하고 있던 주택에 피고인이 그 소유자인 처와 함께 출입문 용접을 해제하고 들어가 거주한 사안에서, 유치권자인 갑 회사의 권리행사를 방해하였다고 보아 형법 제323조의 권리행사방해죄의 유죄를 인정한 사례가 있다(대법원 2011. 5. 13. 선고 2011도2368 판결).
Ⅹ. 유치권의 소멸
신축공사를 한 수급인이 건물을 점유하고 있고, 또 건물에 관하여 생긴 공사금채권이 있다면, 수급인은 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는데, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다(대법원 1995. 9. 15 선고 95다1602 판결).
유치권은 물건의 멸실, 토지수용, 혼동, 포기 등으로 소멸한다. 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다. 유치권에 있어서 목적물의 점유는 성립 및 존속요건이기 때문이다.
유치권은 또한 채권의 소멸로 인해 소멸한다. 채권이 소멸시효의 완성으로 소멸하면, 유치권도 부종성으로 인해 소멸한다. 민법 제326조는 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 않는다고 규정하고 있다.
유치권은 특별한 사정이 없는 한 그 성립시기에 관계없이 경매절차에서의 매각으로 인하여 소멸하지 않고, 그 성립시기가 저당권 설정 후라고 하여 달리 볼 것이 아니다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 등 참조).
유치권자가 자신의 의무를 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제324조 제3항). 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
동산에 관한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차에서의 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다(민사집행법 제91조 제5항, 제268조). 유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 정지되도록 되어 있다(민사집행법 제274조 제2항). 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다.
유치권에 의한 경매가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행되는 이상 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매의 경우와 같이 그 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것이므로 집행법원이 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정하지 않은 이상 집행법원으로서는 매각기일의 공고나 매각물건명세서에 목적부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지를 기재할 필요가 없다(대법원 2011. 6. 15. 자 2010마1059 결정).
민법 제327조에 의하여 제공하는 담보가 상당한가의 여부는 그 담보의 가치가 채권의 담보로서 상당한가, 태양에 있어 유치물에 의하였던 담보력을 저하시키지는 아니한가 하는 점을 종합하여 판단하여야 할 것인바, 유치물의 가격이 채권액에 비하여 과다한 경우에는 채권액 상당의 가치가 있는 담보를 제공하면 족하다고 할 것이고, 한편 당해 유치물에 관하여 이해관계를 가지고 있는 자인 채무자나 유치물의 소유자는 상당한 담보가 제공되어 있는 이상 유치권 소멸 청구의 의사표시를 할 수 있다고 봄이 상당하다(대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다59866 판결).
Ⅺ. 유치권에 의한 경매절차
어느 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 민사유치권을 취득한 사람은 경매절차의 매수인에 대하여 그의 유치권을 주장할 수 없다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 등 참조).
이러한 법리는 어디까지나 경매절차의 법적 안정성을 보장하기 위한 것이므로, 경매개시결정등기가 되기 전에 이미 그 부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 사람은 그 취득에 앞서 저당권설정등기나 가압류등기 또는 체납처분압류등기가 먼저 되어 있다 하더라도 경매절차의 매수인에게 자기의 유치권으로 대항할 수 있다(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결 등 참조).
유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 마찬가지로 배당을 받을 수 있다(대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정 등 참조).
유치권자가 점유하고 있는 채무자의 유체동산에 대한 강제집행은 유치권자가 채권자의 강제집행을 위하여 집행관에게 그 물건을 제출한 경우에 한하여 허용된다 .
유체동산의 유치권자가 유치권에 의한 경매를 신청하고 집행관에게 그 목적물을 제출하여 유치권에 의한 경매절차가 개시된 때에도 그 목적물에 대한 유치권자의 유치권능은 유지되고 있다고 보아야 한다.
유치권에 의한 경매절차가 개시된 유체동산에 대하여 다른 채권자가 이중압류의 방법으로 강제집행을 하기 위해서는 채권자의 압류에 대한 유치권자의 승낙이 있어야 한다 .
유치권에 의한 경매절차가 개시된 유체동산에 대하여 유치권자의 승낙 없이 다른 채권자의 강제집행을 위하여 압류를 한 다음 유치권에 의한 경매절차를 정지하고 채권자를 위한 강제경매절차를 진행하였다면, 그 강제경매절차에서 목적물이 매각되었더라도 유치권자의 지위에는 영향을 미칠 수 없고 유치권자는 그 목적물을 계속하여 유치할 권리가 있다고 보아야 한다(대법원 2012. 9. 13. 자 2011그213 결정).
채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권 설정 이후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 이유가 없다(대법원 2011. 5. 13. 자 2010마1544 결정).
유치권에 의한 경매도 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 봄이 상당하다. 다만 집행법원은 부동산 위의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과는 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있다(대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다35593 판결).
Ⅻ. 글을 맺으며
이상에서 신축건물의 경매와 관련되어 종종 일어나는 공사업자의 유치권문제를 중심으로 유치권의 법적 성질과 효력, 해결방안을 살펴보았다. 실제 공사업자가 공사를 하고 대금을 받지 못하는 경우, 유치권행사는 매우 중요한 채권회수방안이다.
그러나 유치권은 등기부에 올라가는 것도 아니고, 경매절차에서도 외부에서 자세한 신고내역이나 사정을 알기 어렵다. 때문에 유치권이 있는 경우, 보다 자세한 사항을 알아보고, 법적으로 검토를 한 다음 경매에 참여하는 것이 필요하다.