김주덕 변호사의 문화산책

임대차보증금의 양도방식

임대차보증금 반환채권을 양도하는 경우에 확정일자 있는 증서로 이를 채무자에게 통지하거나 채무자가 확정일자 있는 증서로 이를 승낙하지 아니한 이상 그 양도로써 채무자 이외의 제3자에게 대항할 수 없다(민법 제450조 참조).

이러한 법리는 임대차계약상의 지위를 양도하는 등 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하는 경우에 그 권리의무의 내용을 이루고 있는 임대차보증금 반환채권의 양도 부분에 관하여도 마찬가지로 적용된다.

따라서 위 경우에 기존 임차인과 새로운 임차인 및 임대인 사이에 임대차계약상의 지위 양도 등 그 권리의무의 포괄적 양도에 관한 계약이 확정일자 있는 증서에 의하여 체결되거나, 임대차보증금 반환채권의 양도에 대한 통지·승낙이 확정일자 있는 증서에 의하여 이루어지는 등의 절차를 거치지 아니하는 한,

기존의 임대차계약에 따른 임대차보증금 반환채권에 대하여 채권가압류명령, 채권압류 및 추심명령 등을 받은 채권자 등 그 임대차보증금 반환채권에 관하여 양수인의 지위와 양립할 수 없는 법률상의 지위를 취득한 제3자에 대하여는 임대차계약상의 지위 양도 등 그 권리의무의 포괄적 양도에 포함된 임대차보증금 반환채권의 양도로써 대항할 수 없다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2014다52933 판결).

러브호텔 건축허가신청 반려처분 사례

학생들의 교육환경과 인근 주민들의 주거환경 보호라는 공익이 숙박시설 건축허가신청을 반려한 처분으로 그 신청인이 잃게 되는 이익의 침해를 정당화할 수 있을 정도로 크므로, 위 반려처분이 신뢰보호의 원칙에 위배되지 않는다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례가 있다(대법원 2005. 11. 25. 선고 2004두6822 판결).

행정청이 지구단위계획을 수립하면서 그 권장용도를 판매·위락·숙박시설로 결정하여 고시한 행위를 당해 지구 내에서는 공익과 무관하게 언제든지 숙박시설에 대한 건축허가가 가능하리라는 공적 견해를 표명한 것이라고 평가할 수는 없다고 판단하였다.

피고는 지구단위계획을 수립하면서 원고의 신청지가 포함된 A지구의 권장용도를 판매·위락·숙박시설로 결정하여, 이를 고시하고 관계서류와 도면을 천안시청에 비치하여 이해관계인이 열람할 수 있도록 한 사실, 원고는 A지구에 속하는 토지를 매입하여 그 지상에 숙박시설을 건축하기 위한 건축허가신청을 하였다.

그러나 피고은 건축법 제8조 제5항의 규정에 의한 건축위원회 심의결과 부결되었다는 이유로 위 신청을 반려하는 처분을 하였다.

이 사건 각 신청지로부터 1.5km 거리 안에 초·중·고등학교와 아파트단지와 연립주택 등이 밀집되어 있는 사실, 피고는 이 사건 처분 이전에 이미 위 지구 내에서 30건의 숙박시설 건축을 허가한 바 있으며 주민들은 집단적으로 속칭 러브호텔 건축허가 반대운동을 전개하고 있는 사실 등이 인정된다.

이 사건 신청지 주변으로 주거시설과 교육시설이 밀집되어 있는데, 위 지구에 이미 허가된 숙박시설과 원고 신청의 숙박시설의 규모나 용도에 비추어 이들은 단순한 숙박을 위한 시설이 아니라 속칭 러브호텔화될 가능성이 크다고 보여 주변을 통행하는 청소년의 건전한 인격형성과 인근 주민들의 주거생활의 안녕을 위협할 위험이 있는 점 등에 비추어 보면, 피고가 위와 같은 공적 견해표명에 반하는 이 사건 처분을 함으로써 달성하고자 하는 인근 주민들의 주거환경 및 학생들의 교육환경 보호라는 공익이 원고들이 이 사건 처분으로 인하여 입게 되는 이익의 침해를 정당화할 수 있을 정도로 크다 할 것이므로, 이 사건 처분이 신뢰보호의 원칙에 위반되었거나 재량권을 일탈·남용하여 위법하다고 할 수 없다고 판시하였다.

건축사의 윤리와 책임

이제 막 건축사가 되어 평생을 살아가려는 사람에게 해주고 싶은 말이 있다. “앞으로 건축사로서 어떻게 살아야 하는가?‘에 관한 기본적인 답변이다. 매우 추상적이지만 실제로는 그 어떤 것보다 중요한 질문일 것이다.

물론 이러한 질문에 대해서는 건축사로서 몇십년을 살아온 선배가 자신의 경험을 통해서 얻는 직업인으로서의 철학을 바탕으로 대답해주는 것이 맞다. 지금까지 많은 원로 건축사들이 이러한 문제에 대해 글도 쓰고, 인터뷰도 하고, 강의도 한 것으로 알고 있다.

하지만 ‘건축사의 윤리와 책임’이라는 테마로 된 내용의 글은 아직 과문한 탓인지 그렇게 많지 않다. 뿐만 아니라 종합적이고 체계적인 자료도 별로 없다. 건축사의 윤리는 다른 전문직업인들의 윤리와 대비된다.

예컨대 ‘변호사윤리’는 직업의 특성도 있고 해서 그런지 오래 전부터 매우 심도 있게 체계적으로 논의되어 왔고, 특히 사법시험제도에서 로스쿨제도로 바뀐 이후에는 변호사시험에 아예 ‘법조윤리’과목이 필수과목으로 되어 있다. 그 때문에 ‘법조윤리’라는 제목의 단일 교과서도 많이 출간되어 있다.

심지어 2017년도에는 변호사시험에서 ‘법조윤리’시험 과목에서 불합격자가 많이 나와 문제가 되기도 하였다. 대한변호사협회에서는 변호사 윤리장전을 제정하여 시행하고 있다. 그리고 대한변호사협회에 윤리위원회를 설치하여 운영하고 있다. 변호사가 윤리위반으로 징계를 받는 사례도 많다.

필자는 건축사는 아니다. 그러나 필자는 변호사로서 오랜 법조 생활을 하였고, 대한건축사협회 자문변호사로서 2003년부터 지금까지 역할을 담당하고 있다. 이 때문에 그동안 많은 건축사를 만났고, 건축사가 책임을 지는 문제에 대해 같이 고민해왔다.

세속적인 차원에서 말하는 ‘성공한 건축사’ ‘잘 나가는 건축사’ 그리고 ‘존경받는 건축사’가 있는가 하면, ‘실패한 건축사’ ‘비난받는 건축사’ 심지어 ‘악덕 건축사’는 과연 어떤 건축사일까?

‘건축사의 윤리와 책임’이라는 제목으로 글을 쓰기 위해 나는 많은 자료를 찾아보았다. 여기에서는 그동안 내가 직접 겪은 경험과 법원까지 가서 문제가 되었던 사건들에 대한 판결의 내용, 관련 법령 자료 등을 종합하여 실제 건축사에게 참고가 될 만한 내용으로 정리했다. 건축사에게 조금이라도 도움이 되었으면 하는 바램이다.

<건축허가거부처분취소>

건축허가권자는 건축허가신청이 건축법 등 관계 법규에서 정하는 어떠한 제한에 배치되지 않는 이상 당연히 같은 법조에서 정하는 건축허가를 하여야 한다.

요건을 갖춘 자에 대한 허가를 관계 법령에서 정하는 제한사유 이외의 사유를 들어 거부할 수는 없다.

그러나 예외적으로 중대한 공익상의 필요가 있는 때에는 건축법 등 관계 법규에서 정하는 제한사유 이외의 사유로 이를 거부할 수 있다(2006. 11. 9. 선고 2006두1227 판결 등 참조).

건축법 제8조의2 제1항, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제58조 제1항 제3호에 의하면, 건축허가권자는 허가대상 건축물의 용도·규모 또는 건축물을 건축하고자 하는 대지에 건축하는 것이 도시계획사업의 시행에 지장이 없는 경우에만 건축허가를 하여야 한다.

원고가 신축하려고 하는 신축건물이 신청지 일대에서 진행 중인 도시·주거환경정비계획사업의 시행에 지장이 있는지 여부 또는 관계법령이 정하는 제한사유 이외에도 원고의 이 사건 각 신청을 반려하는 것이 중대한 공익상의 필요가 있었는지 여부를 판단하여야 한다(서울고등법원 2009. 5. 20. 선고 2008누34797 판결).

건축허가신청불허가처분취소

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토계획법’이라고 한다) 제56조에 따른 개발행위허가와 농지법 제34조에 따른 농지전용허가·협의는 그 금지요건·허가기준 등이 불확정개념으로 규정된 부분이 많아 그 요건·기준에 부합하는지의 판단에 관하여 행정청에 재량권이 부여되어 있으므로, 그 요건에 해당하는지 여부는 행정청의 재량판단의 영역에 속한다.

나아가 국토계획법이 정한 용도지역 안에서 토지의 형질변경행위·농지전용행위를 수반하는 건축허가는 건축법 제11조 제1항에 의한 건축허가와 위와 같은 개발행위허가 및 농지전용허가의 성질을 아울러 갖게 되므로 이 역시 재량행위에 해당한다.

그에 대한 사법심사는 행정청의 공익판단에 관한 재량의 여지를 감안하여 원칙적으로 재량권의 일탈이나 남용이 있는지 여부만을 대상으로 하는데, 그 판단 기준은 사실오인과 비례·평등의 원칙 위반 여부 등이 된다(대법원 2017. 6. 19. 선고 2016두30866 판결 등 참조).

이러한 재량권 일탈·남용에 관하여는 그 행정행위의 효력을 다투는 사람이 주장·증명책임을 부담한다(위 2015두41579 판결 등 참조).

한편 국토계획법 제76조 제1항, 제36조의 위임에 따른 국토계획법 시행령 제71조 제1항 제14호 [별표 15] 2.의 나.에 의하면, ‘보전녹지지역’에서 도시·군계획조례로 건축이 허용되는 ‘제1종 근린생활시설’은 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만이어야 한다.

이 사건 신청 대상 토지는 농지로서 국토계획법에 따른 보전녹지지역 안에 있으므로, 국토계획법에 따른 토지의 형질변경행위 및 농지법에 따른 농지의 전용행위를 수반하는 이 사건 건축허가는 피고의 재량행위에 해당한다.

그런데 국토계획법령은 개발행위허가기준 중 하나로 “주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천·호수·습지의 배수 등 주변 환경이나 경관과 조화를 이루는지 여부”를 규정하고 있다(국토계획법 제58조 제1항 제4호, 국토계획법 시행령 제56조 제1항 [별표 1의2]).

농지법 제34조, 농지법 시행령 제33조 제1항 제5호는 농지전용허가의 심사기준으로서 “해당 농지의 전용이 인근 농지의 농업경영과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 없을 것”을 들고 있다.

따라서 피고는 이 사건 신청 대상 토지의 위치 및 주변 상황, 그 신청 경위 등 제반 사정을 고려하여 개발행위허가·농지전용허가 기준을 충족하는지 여부를 판단하여야 하고, 이러한 판단 과정에서 공익적 요소를 함께 고려할 수밖에 없으므로 결국 행정청에 재량판단의 여지가 있게 된다(대법원 2017. 10. 12. 선고 2017두48956 판결).

분양가 상한제

분양가 상한제는 안정된 가격에 주택을 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하고자 하는 취지의 제도이다.

주택법 및 그 위임법령에서 상한가격의 산정기준을 세부 내역별로 규정하고 있는 것은 공동주택의 건설에 투입된 비용을 합리적으로 계산하여 상한금액을 설정하도록 함으로써, 사업주체가 자의적인 기준을 정하여 분양가를 비정상적으로 높이 산정하지 못하게 하기 위한 것이다.

그러므로 상한금액은 법령에 의한 기준에 따라 내역 별로 계산하여 결정되어야 할 것이나, 그에 따라 산정된 상한금액의 범위 내에서 사업주체가 분양가격을 결정하였다면, 사업주체가 실제로 수분양자들과 분양계약을 체결할 때에는 총액의 범위 내에서 층, 향, 위치별로 적절한 차등을 두어 개별 분양가를 정하여 공급하면 족하다.

개별 분양대금의 항목별 내역과 분양가 상한제에 따라 책정한 분양가격의 항목별 내역까지 일일이 맞추어야 한다고 볼 수는 없다.

아파트의 분양대금 합계액이 분양가 상한금액의 범위 내에서 결정된 이상, 각 항목별로 비교하여 어떠한 항목이 그에 대응하는 항목의 금액을 초과한다는 이유만으로 주택법 상의 분양가상한제에 위반하였다고 보기 어렵고, 그 내역에 다소 차이가 있다고 하여 이를 두고 사업주체가 수분양자를 기망한 것이라거나, 계약체결에 관한 착오를 일으킨 것이라고 볼 수 없다(서울고등법원 2011. 3. 30. 선고 2010나47874,2010나47881(병합) 판결).

건축사윤리란 무엇인가?

건축사는 우리 사회에서 가장 중요한 주거문화를 담당하는 전문직업인이다. 예로부터 인간은 의식주가 생활 및 생존의 필수조건 내지 절대적인 존재조건이었다. 이중 생활공간으로서의 주거와 관련한 집과 건물을 짓는데 기초가 되는 설계를 담당하는 건축사는 직업인이다.

건축사윤리라 함은 일반 사회인에서 더 나아가 직업인으로서의 건축사가 직무를 수행함에 있어서 가져야 할 윤리의식을 말한다.

건축사윤리는 의뢰인에 대한 윤리, 동료건축사에 대한 윤리, 공무원에 대한 윤리, 국가와 사회에 대한 윤리 등으로 나누어 볼 수 있다. 건축사윤리는 건축사헌장과 윤리규약에 기본적인 사항이 담겨있다.

하지만 현실적으로 건축사 중 일부는 건축사로서의 사명감과 윤리의식을 저버린 채, 법령을 위반하여 불법행위 또는 범죄행위를 저지르기도 하고, 건축물의 설계감리업무를 수행함에 있어서 불성실한 태도를 보임으로써 사회안전에 위해를 가하기도 하였다.

뿐만 아니라 부당한 방법으로 다른 건축사의 권익을 침해하거나 건축사로서의 품위를 손상시키는 행위를 하기도 하였다.

건축사는 단순히 설계와 감리만을 하는 전문직업인이 아니라, 우리 사회에 있어서 건축문화를 발전시키고, 건축물에 대한 안전을 담보하는 보루이며, 사회적으로 존경받는 건축전문인이어야 한다.