주택임대차보호법의 적용범위

주택임대차보호법의 적용범위

 

가을사랑

 

부동산경매와 관련하여 중요한 법 가운데 하나가 주택임대차보호법이다. 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하고 있다(동법 제1조). 이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다(동법 제2조).

 

그러나 원래 비주거용 건물인데 그 건물의 일부를 주거목적으로 사용하는 경우에는 이 법의 적용대상에서 제외된다. 이 법의 적용대상이 되는 주거용건물이라 함은 토지에 정착된 공작물 가운데 지붕 및 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설로서 사라의 일상생활인 기와침식에 사용되는 것을 말한다.

 

주거용 건물인지 여부를 판단하는 시점은 임대차계약의 체결시이다. 그러므로 비주거용 건물을 임차한 다음 임차인이 임의로 주거용으로 개조하여 사용하거나 비주거용 건물에 주거용 건물을 증축하여 사용하는 경우에는 임대인이 이를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주거용 건물이라고 볼 수 없다.

 

어떤 건물이 주거용인지 비주거용인지 여부를 판단하는 기준은 건물의 실제용도에 따라 정하여야 한다. 단순히 임대차 목적물의 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니다. 만일 어떤 건물이 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물의 이용관계, 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려하여 합목적적으로 판단하여야 한다.

 

주거용 건물이라 함은 건물 자체뿐 아니라 건물과 일체 불가분의 관계에 있는 대지를 포함한다(법 제3조의2 제2항, 제8조 제2항). 단독주택의 경우에는 그 대지에 관하여 우선변제권을 취득하게 된다. 공동주택의 경우에는 소유권인 대지권에 관하여 우선변제권을 가지게 된다.

 

판례는 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다고 하더라고, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다고 한다. 미등기 건물도 주거용으로 사용되는 한 이 법의 적용대상이 된다.