깡통전세에 대한 대책! 이렇게 하라.

깡통전세에 대한 대책! 이렇게 하라.

 

집 한 채를 전세놓고, 나중에 전세금을 돌려주지 못한다고 해서 형법상 사기죄가 되는 것은 아니다.

 

그러나 전세계약을 체결하기 전에 이미 그 집을 담보로 은행에서 많은 돈을 대출받고, 나머지 담보가치를 훨씬 초과하는 금액으로 전세를 놓고, 전세금을 받았다가 나중에 경매로 넘어가 전세권자가 손해를 보게 된다면, 사기죄가 성립할 소지도 있다.

 

 

이와 달리 현재 우리 사회에서 문제가 되고 있는 것은 수십 채의 집이나 다가구주택, 원룸 등을 사들여서 소유권을 취득한 사람이 대출도 받고, 이러한 부동산을 전세로 놓아 전체 대출금과 전세금을 합한 금액이 부동산 전체 시세보다 훨싼 많아 결과적으로 세입자에게 손해가 돌아가게 되는 상황이 되면 사기죄의 성립 여부가 문제된다.

 

이러한 경우 집주인에게 사기죄를 인정하려면, 전세를 놓고 전세금을 받을 때 이미 편취의 고의가 있어야 한다. 즉, 여러 가지 사정을 감안할 때 집주인이 세입자로부터 전세금을 받을 때, 나중에 전세금을 제대로 반환하기 어려운 사정임을 인식하면서, 아니면 미필적으로 인식하면서 전세금을 교부받을 때, 사기죄가 성립하는 것이다.

 

이러한 깡통전세사기사건을 수사해서 사기죄로 처벌하려면 수사를 철저하게 하여야 한다.

 

집주인은 세입자와 서로 합의하여 당시 전세금을 결정한 것이고, 전세를 놓을 시점에서는 주택의 시세가 전세금보다 높았기 때문에 당연히 계약만기 때 전세금을 반환할 수 있다고 확신하고 있었다고 편취의 범의를 부인할 것이다.

 

그러면서 부동산경기가 나빠졌고, 집주인의 사업이 제대로 돌아가지 않고, 자금사정이 좋지 않기 때문에 전세금을 지금 당장 못주고 있을 뿐, 시간이 가면 새로운 세입자가 나타날 것이니 걱정말라고 하면서 자신의 혐의 없음을 강력하게 주장할 것이다.

 

그러므로 수사관으로서는 단편적인 하나의 전세계약의 이행상황, 전세금을 주지 못하고 있는 사실만 따져서는 안 된다. 전체 주택의 구입가격, 전세금의 총액, 전세금의 사용처 및 사용내역, 집주인의 전체 채무 및 채무이행상황, 집주인의 자금운영상황 등을 종합하여 전세금 반환 의사나 능력이 없었다는 사실을 입증해야 한다.

 

깡통전세로 인해 전세금을 날려서 거지가 되는 사람은 정말 불쌍한 사람이다. 집이 있는 사람은 이런 사기를 당할 위험이 없다. 오직 집이 없어 전세를 사는 사람들이 이런 사기를 당한다.

 

전세금이 10억원 이상 되는 고급주택이나 고급아파트의 경우도 깡통전세는 거의 발생하지 않는다. 대체로 빌라나 서민 아파트에서 깡통전세가 발생한다.

 

경찰이나 검찰에서는 이러한 깡통사기사건이 접수되면 신속하게 철저한 수사를 통해서 사기죄로 처벌할 수 있도록 해야 한다. 그리고 법원에서도 깡통사기사건에 대한 민사소송이나 경매절차를 다른 사건에 우선해서 신속하게 처리해야 할 것이다.

 

현재 시행하고 있는 전세보증보험제도도 일정한 금액 이상의 전세나 임대차에 대해서도 의무적으로 가입하도록 하고, 보증료도 대폭 낮추며, 보증료 분담을 임대인과 임차인이 반반씩 공동으로 부담하도록 법제를 정비하는 것이 바람직하다.

 

* 김주덕 / 법무법인 태일 대표변호사 / 법학박사