김주덕 변호사의 문화산책

조합원 입주권

1.

부동산중개업자인 피고인이 아파트 입주권을 매도하면서 그 입주권을 2억 5,000만 원에 확보하여 2억 9,500만 원에 전매한다는 사실을 매수인에게 고지하지 않은 사안에서, 피고인이 매수인을 기망하여 차액 4,500만 원을 편취하였다고 보기 어려워 사기죄가 성립하지 않는다고 본 대법원판례가 있다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010도5124 판결).

2.

부동산을 매매함에 있어서 매도인이 매수인에게 매매와 관련된 어떤 구체적인 사정을 고지하지 아니함으로써 장차 매매의 효력이나 매매에 따르는 채무의 이행에 장애를 가져와 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받는 한편, 매수인은 그와 같은 사정을 고지받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는, 신의성실의 원칙상 매수인에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 매도인에게 있다고 할 것이므로, 매도인이 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 것이 사기죄의 구성요건인 기망에 해당한다고 할 것이지만, 매매로 인한 법률관계에 아무런 영향도 미칠 수 없는 것이어서 매수인의 권리의 실현에 장애가 되지 아니하는 사유까지 매도인이 매수인에게 고지할 의무가 있다고는 볼 수 없다( 대법원 1991. 12. 24. 선고 91도2698 판결, 대법원 2001. 9. 25. 선고 2001도3349 판결 등 참조).

3.

조합원입주권이 1세대 1주택으로 의제되고 9억 원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우, 장기보유특별공제의 대상은 조합원입주권의 양도차익 중 ‘관리처분계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익’으로 한정되는 것이지, 장기보유특별공제의 대상이 ‘1세대 1주택이 아닌 경우’와 달리 조합원입주권의 전체 양도차익으로까지 확대되는 것은 아니다(대법원 2017. 10. 26. 선고 2017두52504 판결).

수분양권 확인소송

재개발조합을 상대로 한 쟁송에 있어서, 강제가입제를 특색으로 한 조합원의 자격 인정여부에 관하여 다툼이 있는 경우에는 그 단계에서는 아직 조합의 어떠한 처분 등이 개입될 여지는 없으므로 공법상의 당사자소송에 의하여 그 조합원 자격의 확인을 구할 수 있다.

한편 분양신청 후에 정하여진 관리처분계획의 내용에 관하여 다툼이 있는 경우에는 그 관리처분계획은 토지 등의 소유자에게 구체적이고 결정적인 영향을 미치는 것으로서 조합이 행한 처분에 해당하므로 항고소송에 의하여 관리처분계획 또는 그 내용인 분양거부처분 등의 취소를 구할 수 있다.

설령 조합원의 자격이 인정된다 하더라도 분양신청을 하지 아니하거나 분양을 희망하지 아니할 때에는 금전으로 청산하게 되므로, 대지 또는 건축시설에 대한 수분양권의 취득을 희망하는 토지 등의 소유자가 한 분양신청에 대하여 조합이 분양대상자가 아니라고 하여 관리처분계획에 의하여 이를 제외시키거나 원하는 내용의 분양대상자로 결정하지 아니한 경우 토지 등의 소유자에게 원하는 내용의 구체적인 수분양권이 직접 발생한 것이라고는 볼 수 없어서 곧바로 조합을 상대로 하여 민사소송이나 공법상 당사자소송으로 수분양권의 확인을 구하는 것은 허용될 수 없다(대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결).

도시계획결정의 효력

도시계획결정의 효력은 도시계획결정고시로 인하여 생기고 지적고시도면의 승인고시로 인하여 생기는 것은 아니다.

일반적으로 도시계획결정고시의 도면만으로는 구체적인 범위나 개별토지의 도시계획선을 특정할 수 없으므로 결국 도시계획결정 효력의 구체적, 개별적인 범위는 지적고시도면에 의하여 확정된다(대법원 1993. 2. 9. 선고 92누5607 판결 참조).

따라서 도시계획결정고시 및 그 도면에 의하여도 특정 토지가 그 도시계획에 포함되지 않음이 명백한데도 지적고시도면에는 마치 위 토지가 도시계획에 포함된 것처럼 되어 있다면 그에 대한 지적승인은 실질적으로 도시계획결정의 변경을 초래하는 것으로 도시계획법 제12조 소정의 적법한 도시계획 변경절차를 거치지 않는 한 당연무효라고 할 것이다(대법원 1996. 3. 22. 선고 95누13920 판결 참조).

다만 행정처분의 당연무효를 주장하여 그 무효확인을 구하는 행정소송에 있어서는 원고에게 그 행정처분이 무효인 사유를 주장, 입증할 책임이 있다고 할 것이다(대법원 1992. 3. 10. 선고 91누6030 판결 등 참조).

원고들이 이 사건 처분의 무효확인을 구하려면, 그 전제가 되는 서울특별시의 1992. 3. 6.자 위 지적승인고시가, 원래 도시계획결정에는 도시계획구역에 포함되어 있지 않음이 명백한 이 사건 각 토지를 적법한 도시계획변경절차를 거치지 않은 채 도시계획구역에 새로이 포함시킴으로써 실질적인 도시계획변경을 초래하였다는 점을 주장, 입증하여야 할 것이다(대법원 2000. 3. 23. 선고 99두11851 판결).

아파트을 분양받기 위한 공부 방법

서울지역에서 아파트를 분양받는 것은 하늘에서 별을 따는 것다. 경쟁이 치열하다. 많은 사람들이 아파트를 분양받아 많은 경제적 이익을 보았다. 그런데 이렇게 아파트를 분양받기 위해서는 사전에 많은 공부를 해야 한다. 일부 사람들은 그냥 부동산업자나 중개사에게 모든 것을 맡긴다.

잘 알지도 못하는 상태에서 그냥 현장에 가서 분양신청을 하고, 인터넷으로 신청을 한다. 되면 되고, 아니면 만다는 식이다. 그래서 대부분 당첨을 받지 못하고 실패로 돌아간다. 아니면 분양이 안 되는 아파트를 분양회사 직원들에게 속아 비싼 값으로 분양받는다.

특히 지역주택조합아파트의 경우가 그렇다. 돈만 2천만 원 내고 지역주택조합의 사업이 제대로 추진 안 되고 10년씩 세월만 흘러가다가 나중에는 돈만 날리고 만다. 아파트 자체가 아니고 부대상가건물을 분양받는 경우는 많은 경우 엄청난 손해를 본다.

분양회사에서 분양수수료를 받고 빨리 분양을 하기 위해 현장을 방문한 사람들에게 허위과장 선전을 하여 바가지를 씌운다. 상가를 분양받으면, 자기가 책임지고 세입자를 구해주고, 월 300만원을 보장해주겠다고 한다.

심지어 서면으로 확인서까지 써준다. 그런데 막상 분양받고 나면 그 상가는 세입자도 없고 대부분 공실(空室)로 남는다. 그러면 몇억 원을 대출받아 상가를 분양받았는데 월세도 못받고 관리비만 내야 한다. 대출 원리금을 상환하지 못해 분양받은 상가는 경매로 날라 간다. 처음에 큰소리를 친 사람은 분양회사 직원으로서 별 책임이 없는 것으로 결론이 난다.

아파트를 분양받거나 상가를 분양받으려는 사람은 우선 법과 제도, 규정을 연구해야 한다. 모든 것은 법과 규정에 아주 상세하게 되어 있다. 돈을 벌기 위해서는 피나는 노력을 해야 한다.

연구는 하지 않고, 남의 도움을 빌어 쉽게 때돈을 벌려고 하는 사람은 결과적으로 손해를 보고 망한다. 아파트를 분양받으려면, 몇 가지 법을 먼저 읽어보아야 한다. 우선 주택법이라는 법이 있다. 주택법 시행령도 보아야 한다.

공공주택특별법이라는 주택법에 대한 특별법도 있다. 이법의 시행령도 중요하다. 주택공급에 관한 규칙도 있다. 국토교통부고시인 사이버견본주택운용기준도 읽어볼 필요가 있다. 뿐만 아니라, 금융결제원 APT2you 사이트, 전자관보 사이트, LH주택공사, 서울시 SH주택공사, 경기도시공사 등의 사이트, 각 건설사의 홈페이지 등을 들어가서 각종 정보를 얻어야 한다.

요새는 정보화시대라 모든 자료와 정보를 다 얻을 수 있다. 이렇게 열심히 노력을 해야 공공분양아파트나 민간분양아파트를 1순위로 분양받을 수 있다. 부동산거래에 있어서는 절대로 다른 사람의 말을 믿지 말고, 본인이 직접 발품을 팔아서 현장 확인하고, 모든 서류를 꼼꼼하게 보는 것이 절대적인 필수요건이다.

아파트분양을 받는 절차 및 방법

누구나 아파트를 분양받기를 원한다. 많은 경우 일단 분양을 받으면 그 자체로 프리미엄이 붙게 되고, 나중에 입주하면 새로 지은 좋은 아파트에서 싼 값에 들어가 살 수 있다.

우리 법과 제도는 아파트 분양절차가 대단히 까다롭고 복잡하게 되어 있다. 법령은 수시로 바뀐다. 머리가 아플 정도다. 일반인들은 막연히 아파트를 분양받으면 이익이 되는 것으로만 알고 무조건 달라든다. 그러다가 이런 저런 이유로 손해를 본다. 큰돈이 들어가는 아파트를 분양받기 위해서는 우선 차분하게 아파트 분양절차나 방법 등에 대해 알아보는 것이 좋다.

아파트 분양절차를 보면 다음과 같다. ① 주택청약종합저축 가입 및 청약 - ② 청약신청 - ③ 입주자 선정 - ④ 분야계약체결 - ⑤ 입주 등의 순이다.

아파트 분양에 대해서는 공공주택특별법에 여러 가지 사항이 규정되어 있다. 따라서 아파트 분양에 관해 연구를 하기 위해서는 공공주택특별법과 주택법을 주로 보아야 한다.

아파트 분양의 종류에는 공공분양과 민간분양이 있다. ① 공공분양이란, 공공주택 사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 분양을 목적으로 국민주택규모 이하의 주택을 공급하는 것을 말한다(공공주택특별법 제2조제1호나목).

② 민간분양이라 함은 민간기업인 주택건설사업자가 주택지구 내에서 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양을 목적으로 공급하는 것을 말한다(공공주택특별법 제35조제1항 및 제2항).

공공분양주택이란 국가 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 등 또는 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 국민주택규모 이하의 주택을 말한다(공공주택특별법 제2조제1호나목).

공공분양과 민간분양은 ① 사업주체, ② 무주택자 요건의 충족 여부, ③ 85제곱미터 이상 면적의 제공 여부, ④ 자산보유기준의 충족 여부 등에서 차이가 있다.

공공분양에 있어서 국민주택이라는 용어가 나온다. 국민주택이란, 국민주택규모 이하인 주택을 말한다. 주택법에서는, ① 국가 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택, ② 국가 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택을 국민주택으로 규정하고 있다(주택법 제2조제5호).

국민주택규모란, 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 도는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택을 말한다. 다만, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100제곱미터인 주택을 말한다(주택법 제2조제6호).