김주덕 변호사의 문화산책

아파트 분양에 따른 중도금대출

아파트를 분양받는 경우, 중도금대출을 시행사가 알선해 주는 경우가 있다. 분양받는 사람의 입장에서는 중도금대출과 관련하여 어떠한 내용으로 계약이 체결되는지 잘 살펴보아야 한다. 보통 중도금과 관련하여 다음과 같이 약정을 한다.

㈎ 매수인이 중도금 대출을 원하는 경우, 매도인은 매수인에게 중도금 대출을 알선하되, 대출은행은 매도인이 지정하여 통보하는 은행으로 한다.

㈏ 매수인은 대출금이 약정된 중도금 일자에 대출은행에서 매도인의 분양대금 수납계좌에 직접 납부되는 것에 동의한다.

㈐ 대출이자는 대출개시일부터 발생한 이자는 매도인이 책임지고, 대출에 따른 보증수수료, 인지대 등 제반 수수료 및 담보 전환시 근저당 설정비용 등은 매수인이 부담하여야 한다.

㈑ 매수인은 입주 전까지 대출금을 상환하거나 담보대출로 전환할 수 있고, 대출금을 담보대출로 전환하고자 하는 경우에는 소유권이전 및 근저당권 설정에 필요한 서류 및 제반 비용을 대출은행 또는 입주 안내시 통보한 자에게 제출 또는 완납 후 입주하여야만 입주할 수 있다.

㈒ 중도금 무이자 융자 대출약정을 통해 중도금을 납부한 매수인이 소유권보존등기 후 2개월이 경과하여도 소유권이전등기 및 근저당권을 설정하지 않거나 대출금융기관의 대위변제 요구가 있을 경우, 매도인은 분양계약을 해지할 수 있다.

사업계획승인이 난 재건축아파트가 주택인지 여부

재건축아파트 A와 다른 아파트 B를 각 취득하여 보유하고 있던 중, A 아파트에 대한 재건축이 시행되어 사업계획승인이 났다.

그 후 갑은 B아파트를 을에게 양도하였다. 그리고 세무서에 1세대 1주택으로서 비과세에 해당한다고 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였4다.

그러나 세무서장은 이 사건 아파트 양도 당시 사업계획승인이 났으나, 건물이 멸실되지 아니한 이 사건 재건축아파트를 보유하고 있었다는 이유로 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하여 갑에게 양도소득세를 부과고지하는 처분을 하였다.

양도소득세의 과세대상이 되는 소득세법 제4조 제1항 제2호 (가)목 소정의 부동산을 취득할 수 있는 권리는 부동산 자체의 취득을 주목적으로 하는 권리로서 부동산의 취득을 권리의 직접 대상으로 하거나 그렇지 않다 하더라도 적어도 그 권리를 취득하는 사실상의 주된 목적이 부동산 자체의 취득에 있어 향후 추가적인 요건을 구비하거나 일정한 절차를 거친다면 그 부동산을 취득할 수 있게 되는 권리인데(대법원 2000. 9. 29. 선고 98두205 판결), 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주권(분양권) 역시 위와 같은 권리의 범주에 속한다고 할 것이다.

재건축조합의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리(분양권)는 재건축사업이 시행됨에 따라 그 분양받을 대지나 건축시설에 대한 소유권을 취득할 때까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되었다고 할 것이고, 그 권리의 취득시기는 재건축 사업계획의 승인이 있는 때로 보아야 할 것이다(대법원 1995. 2. 14. 선고 94누7256 판결, 2005. 3. 11. 선고 2004두9456 판결의 취지 참조).

이 사건 규정은 1세대 1주택 비과세의 입법 취지를 반영하여 분양권을 양도할 경우에만 1세대 1주택 비과세요건에 해당한다면 분양권을 주택으로 간주하여 비과세하겠다는 것이어서, 이 사건과 같이 분양권을 보유한 상태에서 다른 주택을 양도하는 경우에까지 분양권을 주택으로 간주하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 수는 없다고 보아야 할 것이다.

비록 이 사건 재건축아파트에 대하여 사업계획승인이 난 이후 건물이 아직 멸실되지 아니한 상태라 하더라도 원고로서는 사업계획승인에 따라 이 사건 재건축아파트가 변환된 분양권만을 소유하고 있는 것으로 봄이 더 타당하다 할 것이다(서울행법 2005. 10. 4. 선고 2004구단5150 판결).

아파트 분양권양도계약

수분양권을 매매목적물로 하는 매매계약의 주목적은 매수인으로 하여금 수분양권에 기한 목적물의 소유권을 취득하게 하는 데 있으므로, 매도인은 매수인으로 하여금 그 수분양권에 근거한 목적물의 소유권을 취득할 수 있도록 하여줄 의무가 있다.

이때 분양자측에서 수분양권자 명의변경을 허용하여 매수인 앞으로 수분양권자 명의변경을 함으로써 매매계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에 매도인으로서는 수분양권자의 명의변경 절차를 이행하면 그 의무를 다한 것이 되고, 나아가 그 수분양권에 근거하여 목적물에 관한 소유권을 취득한 다음 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 줄 의무까지는 없다.

그러나 매수인 앞으로 수분양권자 명의변경이 이루어지지 않고 있는 사이에 매도인이 스스로 분양권을 행사하여 목적물에 관한 소유권을 취득한 경우에는 매수인 앞으로 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨주는 방법 외에는 매매 목적을 달성하는 방법이 없으므로, 그 분양대금의 청산관계가 남아 있음은 별론으로 하고 매수인에게 목적물에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

분양권매매계약에서 수분양자 명의변경이 불가능한 사정이 있는 경우, 매도인이 매수인에게 수분양자 명의변경에 필요한 서류를 교부하였다 하더라도 매수인은 자신 앞으로의 명의변경이 가능할 때까지 잔금지급의 이행을 거절할 수 있으므로, 매도인은 매수인의 잔금지급채무의 이행지체를 이유로 분양권매매계약을 해제할 수 없다(대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44401 판결).

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 매수인이 인수하기로 한 채무는 매매대금 지급채무에 갈음한 것으로서 매도인이 그 채무를 대신 변제하였다면 그로 인한 매수인의 매도인에 대한 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금 지급채무에 갈음한 것의 변형이므로, 매수인의 구상채무와 매도인의 소유권이전의무는 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있다고 인정되고, 따라서 양자는 동시이행의 관계에 있다고 해석함이 공평의 관념 및 신의칙에 합당하다 할 것이다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다3285 판결).

재개발조합의 세입자입주권의 매매계약의 효력

갑은 주택개량재개발조합의 주택개량사업구역 내의 주택에 세입자로 거주하고 있음으로써 조합으로부터 장차 신축될 35평 아파트의 방 1간을 분양받을 수 있는 참여조합원이 되었다. 갑은 그 피분양권을 을에게 매도하고 그 대금을 모두 수령하였다.

갑이 조합의 세입자입주권을 15매나 매수하였고 또 그것이 투기의 목적으로 행하여진 것이라 하여 그것만으로 갑과 을간의 피분양권매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수 없다.

또한 위 피분양권매매계약에 있어 매도자는 어떠한 경우에도 현거주지에서 세입자카드가 발급될 때까지 살아야 한다는 조건을 붙였다고 하더라도 그 계약상의 조건이 계약당사자의 자유로운 의사에 기하여 약정된 것인 이상 그러한 조건이 갑의 거주이전의 자유를 제한하는 약정으로서 헌법에 위반되고 사회질서에 반하는 약정으로서 무효로 된다고 할 수 없다(대법원 1991. 5. 28. 선고 90다19770 판결).

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재건축아파트 분양과 중개업자의 책임

재건축아파트를 분양함에 있어서 부동산중개업자가 중개를 함에 있어서 제대로 확인설명의무를 다하지 못한 경우, 결과적으로 아파트에 대한 소유권을 취득하지 못한 매수인에 대해서 손해배상책임을 지게 된다. 그리고 매수인의 과실도 인정되면 과실상계가 된다.

재건축사업에 있어서 시공회사가 토지소유자들과 개별적으로 재건축계약을 체결하여 아파트 신축공사를 도급받은 수급인에 불과하고 시행사의 지위에 있지 아니함에도 불국하고, 이러한 시공회사가 아파트 일반분양분에 대한 분양계약을 체결하였다.

중개업자가 중개대상물의 권리관계 등에 관한 확인설명의무를 위반한 경우, 분양계약을 체결한 수분양자가 계약목적물의 소유권을 취득하지 못함에 따라 분양대금상당의 손해를 배상할 책임이 있다.

다만, 재건축아파트에 관한 분양계약을 체결하는 경우, 매수인으로서도 재건축 중인 아파트에 관하여는 등기부로 그 소유관계를 확인할 수 없으므로 부동산중개인의 말만을 믿고 계약체결에 나아갈 것이 아니라 미리 다른 경로를 통해 분양자인 시공회사의 아파트 처분권한 내지 대리권 유무 등을 확인하도록 노력하였어야 함에도 이를 게을리 한 잘못이 있다고 할 것이다. 따라서 이러한 매수인의 과실도 손해 발생의 한 원인이 되었다고 할 것이므로 위 중개업자가 배상할 손해액을 정함에 있어 이를 참작하기로 하되, 앞서 본 사실관계에 비추어 그 과실비율은 50%로 봄이 상당하다(서울중앙지방법원 2010. 11. 5. 선고 2010가합24935 판결).

중개업자는 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 하고, 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태·입지·권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다.

중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

아파트를 확실하게 분양받는 방법

서울지역에서 아파트를 분양받는 것은 하늘에서 별을 따는 것과 같이 어렵다. 그만큼 경쟁이 치열하기 때문이다. 일단 아파트를 분양받으면, 그 즉시 프리미엄이 붙고, 주변에 있는 기존의 아파트보다 훨씬 싼 가격으로 분양을 받기 때문이다.

많은 사람들이 새로운 아파트를 분양받아 많은 경제적 이익을 보았다. 그런데 이렇게 아파트를 분양받기 위해서는 사전에 많은 공부를 해야 한다. 일부 사람들은 그냥 부동산업자나 중개사에게 모든 것을 맡긴다.

아니면 잘 알지도 못하는 상태에서 그냥 현장에 가서 분양신청을 하고, 인터넷으로 신청을 한다. 되면 되고, 아니면 만다는 식이다. 그러면 대부분 당첨을 받지 못하고 실패로 돌아간다. 아니면 분양이 안 되는 아파트를 분양회사 직원들에게 속아 비싼 값으로 분양을 받는다.

특히 지역주택조합아파트의 경우가 그렇다. 돈만 2천만 원 내고 지역주택조합의 사업이 제대로 추진 안되고 10년씩 세월만 흘러가다가 나중에는 돈만 날리고 만다. 아파트 자체가 아니고 부대상가건물을 분양받는 경우는 많은 경우 엄청난 손해를 보게 된다.

분양회사에서 분양수수료를 받고 빨리 분양을 하기 위해 현장을 방문한 사람들에게 허위과장 선전을 하여 바가지를 씌운다. 상가를 분양받으면, 자기가 책임지고 세입자를 구해주고, 월 300만원을 보장해주겠다고 한다.

심지어 서면으로 확인서까지 써준다. 그런데 막상 분양받고 나면 그 상가는 세입자도 없고 대부분 공실로 남는다. 그러면 몇억 원을 대출받아 상가를 분양받았는데 월세도 못받고 관리비만 내야 하고, 대출 원리금을 상환하지 못해 분양받은 상가는 경매로 날라 간다. 처음에 큰소리를 친 사람은 분양회사 직원으로서 별 책임이 없는 것으로 판명이 난다.

아파트를 분양받거나 상가를 분양받으려는 사람은 우선 법과 제도, 규정을 연구해야 한다. 모든 것은 법과 규정에 아주 상세하게 되어 있다. 돈을 벌기 위해서는 피나는 노력을 해야 한다.

연구는 하지 않고, 남의 도움을 빌어 쉽게 때돈을 벌려고 하는 사람은 그 자체 마음가짐이 옳지 않기 때문에 결과적으로 손해를 보고 망한다. 아파트를 분양받으려면, 몇 가지 법을 먼저 읽어보아야 한다. 우선 주택법이라는 법이 있다(건축법이 아니다). 주택법 시행령도 보아야 한다.

또한 공공주택특별법이라는 주택법에 대한 특별법도 있다. 이법의 시행령도 중요하다. 주택공급에 관한 규칙도 있다. 국토교통부고시인 사이버견본주택운용기준도 읽어볼 필요가 있다. 뿐만 아니라, 금융결제원 APT2you 사이트, 전자관보 사이트, LH주택공사, 서울시 SH주택공사, 경기도시공사 등의 사이트, 각 건설사의 홈페이지 등을 들어가서 각종 정보를 얻어야 한다.

요새는 정보화시대라 모든 자료와 정보를 다 얻을 수 있다. 이렇게 열심히 노력을 해야 공공분양아파트나 민간분양아파트를 1순위로 분양받을 수 있는 것이다.

부동산거래에 있어서는 절대로 다른 사람의 말을 믿지 말고, 본인이 직접 발품을 팔아서 현장 확인하고, 모든 서류를 꼼꼼하게 보는 것이 절대적인 필수요건이다.

아파트 분양절차 및 종류

아파트 분양절차를 보면 다음과 같은 순서로 진행된다. ① 자신에게 적합한 아파트 찾기 - ② 주택청약종합저축 가입 및 청약(신청자격 발생) - ③ 입주자 모집공고 확인 - ④ 청약신청 - ⑤ 입주자 선정(당첨자 결정) - ⑥ 당첨자 조회 - ⑦ 계약 - ⑧ 입주 등의 순이다.

아파트 분양에 대해서는 공공주택특별법에 여러 가지 사항이 규정되어 있다. 따라서 아파트 분양에 관해 연구를 하기 위해서는 공공주택특별법과 주택법을 주로 보아야 한다.

아파트 분양의 종류에는 공공분양과 민간분양이 있다. ① 공공분양이란, 공공주택 사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 분양을 목적으로 국민주택규모 이하의 주택을 공급하는 것을 말한다(공공주택특별법 제2조제1호나목).

② 민간분양이라 함은 민간기업인 주택건설사업자가 주택지구 내에서 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양을 목적으로 공급하는 것을 말한다(공공주택특별법 제35조제1항 및 제2항).

공공분양주택이란 국가 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 등 또는 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 국민주택규모 이하의 주택을 말한다(공공주택특별법 제2조제1호나목).

공공분양과 민간분양은 ① 사업주체, ② 무주택자 요건의 충족 여부, ③ 85제곱미터 이상 면적의 제공 여부, ④ 자산보유기준의 충족 여부 등에 차이가 있다. 그러나 두 가지 모두 청약절차는 동일하다.

공공분양에 있어서 국민주택이라는 용어가 나온다. 국민주택이란, 국민주택규모 이하인 주택을 말한다. 주택법에서는, ① 국가 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택, ② 국가 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택을 국민주택으로 규정하고 있다(주택법 제2조제5호).

국민주택규모란, 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 도는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택을 말한다. 다만, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100제곱미터인 주택을 말한다(주택법 제2조제6호).

아파트분양에 필요한 사항

누구나 아파트를 분양받기를 원한다. 신축아파트이며, 분양을 받게 되면 아무래도 일반매매에 의한 취득보다 값이 싸기 때문이다. 많은 경우 일단 분양을 받으면 그 자체로 프리미엄이 붙게 되고, 나중에 입주하면 새로 지은 좋은 아파트에서 싼 값에 들어가 살 수 있기 때문이다.

그러나 우리 법과 제도는 아파트 분양절차가 대단히 까다롭고 복잡하게 되어 있다. 그리고 법령은 수시로 바뀐다. 머리가 아플 정도다. 특히 아파트 분양권 매매에 있어서는 부동산투기를 막기 위한다는 이유로 수시로 전매제한을 하고 있다.

이런 내용을 전혀 모르는 일반인들은 막연히 아파트를 분양받으면 이익이 되는 것으로만 알고 무조건 달라든다. 그러다가 이런 저런 이유로 손해를 보는 경우가 있다. 때문에 큰돈이 들어가는 아파트를 분양받기 위해서는 우선 차분하게 아파트 분양절차나 방법 등에 대해 알아보는 것이 좋다.

아파트 분양권 매매에 따른 문제점

정부에서 아무리 부동산투기를 억제하고, 부동산시장을 안정시키려고 해도 일부 지역을 보면 아파트값은 계속 오르고 있다. 아파트 분양시장은 불황을 모른다. 물론 실수요자들도 많이 있지만, 일부 사람들은 분양권을 샀다가 차익을 남기고 전매하는 경우가 많다.

하지만 아파트 분양권을 둘러싼 분쟁은 날이 갈수록 늘어나고 있다. 법적 지식이 없는 사람들은 아무 것도 따지지 않고, 분양권을 취득했다가 취소되기도 하고, 불법전매를 하였다가 세무조사를 받고 더 나아가 형사처벌까지 받기도 한다.

특히 재개발 재건축아파트의 경우 조합원분 아파트 분양권 매매와 관련하여 문제가 많고, 재건축사업의 지지부진으로 인해 입주자들의 고통도 말할 수 없을 정도다.

뿐만 아니라 분양권을 싸게 판다고 거짓말을 하여 사기를 치는 사기범들도 적지 않다. 많은 사람들이 아파트를 분양받거나 분양권을 사고 팔고 해서 짧은 기간에 큰 돈을 벌 수 있다는 그릇된 환상에 빠져 아파트분양시장에 뛰어들었다가 큰 낭패를 보는 경우가 있다.

여기에서는 아파트 분양권제도와 분양권매매 및 전매에 관하여 살펴보고, 잉에 관한 법적 분쟁은 어떠한 것이 있는가. 그리고 그에 대한 해결방안과 예방대책은 무엇인지 알아보기로 한다.