김주덕 변호사의 문화산책

상가를 분양받을 때 조심하라

가을사랑

많은 사람들이 상가를 분양받았다가 손해를 보고 후회를 한다. 그럼에도 불구하고 또 다른 사람들이 끊임없이 상가에 뛰어들었다가 망한다. 왜 이런 현상이 반복되는 것일까?

그것은 상가분양을 할 때 분양전문가들이 달라붙어 화려하게 광고를 해서 사람들을 현혹시키기 때문이다. 일반 사람들은 어떤 점포에서 장사를 잘 해서 떼돈을 벌고 있으면, 그것을 외부에서 보이는 것만 생각하고 자신도 장사를 해서 쉽게 돈을 벌것 같은 착각을 한다.

그것은 어리석기 때문이다. 실제 장사를 해서 돈을 버는 사람은 10%도 안 된다. 대부분 현상유지를 하거나, 손해를 보면서도 어쩔 수 없이 장사를 하고 있는 것이다. 많은 사람들은 가게를 열었다가 1년 내지 2년을 버티지 못하고 문을 닫는다. 문을 닫으면 엄청난 손해를 본다. 다시 재기하기도 어렵게 된다.

상가를 분양받을 때 제대로 알아보고 해야 한다. 분양전문가들의 말을 참고만 하고 모든 것은 자신이 판단해야 한다.

* 사업설명회 당시 이 사건 상가에 들어설 점포의 수가 각 층별로 실제로는 500여 개에 달함에도 불구하고 400여 개가 될 것이라고 말한 사실은 인정되나, 원고들과 피고 사이에 체결된 임대차계약서에는 이러한 내용이 기재되지 않은 점 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 점포수에 관한 설명은 청약의 유인에 불과할 뿐 원고들과 피고 사이의 이 사건 상가 임대차계약의 내용으로 되었다고 볼 수 없다(부산고등법원 2005.4.1. 선고 2003나11820 판결).

* 일반적으로 상품의 선전, 광고에서 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되고, 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.

* 점포수에 관한 설명은 청약의 유인에 불과하다고 보이는 점에 비추어 보면 피고가 사업설명회에서 한 광고만으로 거래에서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로, 피고가 원고들을 기망하였다거나 원고들이 이 사건 각 임대차계약의 중요부분에 관하여 착오를 일으켜 이 사건 각 임대차계약을 체결하였다는 취지의 원고들의 주장은 모두 이유 없다.

중개보조원의 불법행위로 인한 책임은 누가 지는가?

가을사랑

공인중개사 자격을 따기가 날이 갈수록 어려워지고 있다. 자격시험이 처음 실시되었을 때에는 비교적 쉬웠다고 하지만, 지금은 정말 어려운 시험이 되었다. 그래도 사람들은 공인중개사 자격을 따기 위해 불철주야 노력하고 있다. 학원도 많아졌고, 시험준비를 위한 교재도 예전 보다 많이 좋아졌다. 하지만 문제를 어렵게 내기 때문에 수험생으로는 종전 보다 더 많은 시간을 투자해서 공부를 해야 겨우 시험에 합격할 수 있게 되었다.

공인중개사 자격을 땄다고 해도 막상 사무실을 차려 돈을 버는 것은 또 다른 문제다. 경쟁이 날이 갈수록 심해지기 때문이다. 경쟁에서 지면 사무실 차린 돈만 날리고 실업자가 된다.

혼자 하기 어려워서 동업을 하면 그 나름대로 골칫거리가 한 둘이 아니다. 서로가 욕심을 부리기 때문이다. 혼자 하면서 종업원을 중개보조원으로 두어도 문제는 있다. 중개보조원이 엉터리로 일처리를 해서 고객들에게 손해를 입히기나 도둑질을 하면 모든 책임을 공인중개사가 져야 하기 때문이다. 또 명의를 빌려주면 약점이 잡혀 나중에 큰 손해를 볼 위험이 있다. 이와 같은 모든 일은 세상이 점점 각박해지고, 살기가 어려워지기 때문이다. 세상 사람들이 어리석은 사람이 없고, 모두가 똑똑하고 약삭빠르기 때문에 일어나는 자연적인 현상이다.

공인중개사로서는 특히 조심해야 할 것이 중개보조원이 사고를 치는 경우이다. 모든 것을 중개보조원에게 맡겨 놓고 있다가는 큰 일 난다. 중개보조원이 사고를 치면 공인중개사와 중개보조원은 각각 어떤 책임을 져야 하는가?

* 부동산중개업자가 고용한 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우에 중개보조원은 당연히 불법행위자로서 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임을 진다.

중개보조원이 불법행위를 하면 당연히 고객에게 손해배상책임을 져야 한다. 중개업자가 그에 대한 사용자책임을 진다고 해서 중개보조원의 책임이 면제되는 것은 아니다.

* 구 부동산중개업법 제6조 제5항은 이 경우에 그 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 정함으로써 중개업자 역시 거래당사자에게 손해를 배상할 책임을 지도록 하는 규정이다.

중개보조원이 불법행위를 하면, 그러한 불법행위는 중개보조원을 고용한 중개업자의 행위로 본다는 규정이 있다. 이 규정은 중개보조원의 불법행위에 대한 책임으로 손해배상을 해야 하는데, 그 책임은 중개업자도 해야 하고, 중개보조원도 해야 한다는 취지이다.

* 위 조항을 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에 그 중개보조원을 고용한 중개업자만이 손해배상책임을 지도록 하고 중개보조원에게는 손해배상책임을 지우지 않는다는 취지를 규정한 것으로 볼 수는 없다(대법원 2012.2.9. 선고 2011다78279 판결).

임야분할신청거부처분취소

가을사랑

원심은, 원심이 유지한 제1심판결을 인용하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 구 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(2008. 3. 21. 법률 제8975호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘특별조치법’이라 한다) 제11조 제1항 제6호, 같은 법 시행령(2008. 11. 28. 대통령령 제21139호로 전부 개정되기 전의 것) 제16조 본문에 의하면 개발제한구역에서는 원칙적으로 토지의 분할을 할 수 없고 다만 시장·군수·구청장의 허가를 받아 분할된 후 각 필지의 면적이 200㎡ 이상인 경우에만 토지를 분할할 수 있도록 규정되어 있어 이러한 절차를 거치지 아니한 이 사건 분할신청은 특별조치법령에 위배되는 신청이라는 점, 특별조치법상의 토지분할의 제한은 건축법상 대지 면적이 최소한도 미만으로 분할되는 것을 제한하고 있는 것과는 달리 도시의 무질서한 확산 등을 방지하기 위한 것으로서 공유물분할 등에 관한 조정 과정에서 그러한 사정에 관한 검토가 이루어진다고 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 원고들 사이의 합의에 따라 작성된 이 사건 조정조서는 지적법 시행규칙 제24조 제1항 제2호에 정한 확정판결로서 특별조치법상의 토지분할에 관한 허가를 대체하는 것으로 보기 어렵다는 등의 이유로, 이 사건 분할신청을 받아들이지 아니한 이 사건 처분이 적법하다고 판단하였다.

관계 법령과 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 지적법상 토지분할의 개념, 토지분할신청에 대한 수리행위의 법적 성질 등에 관한 법리오해의 위법이 없다[대법원 2009.10.15. 선고 2008두3920 판결].

토지지목변경신청반려처분취소

가을사랑

원심판결 이유를 관계 법령과 기록에 비추어 살펴보면, ① 이 사건 토지는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제3조 제1항에 의한 개발제한구역, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조 제1항, 같은 법 시행령 제30조에 의한 자연녹지지역, 산지관리법 제4조 제1항에 의한 보전산지(공익용 산지)로 각 지정된 토지로, 이를 전용하거나 형질변경 등 개발행위를 하고자 할 경우에는 승인이나 허가를 받도록 되어 있고, ② 개발이익환수에 관한 법률의 관련 규정에 의하면, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 소정의 개발행위허가·산지관리법에 의한 산지전용허가 등에 의하여 시행하는 사업은 개발부담금 부과대상사업으로 규정하고 있으며, ③ 지적법 시행규칙 제25조 제2항은 개발행위허가·농지전용허가·산지전용허가 등 지목변경과 관련된 규제를 받지 아니하는 토지의 지목변경이거나 전·답·과수원 상호간의 지목변경의 경우에만 그 토지의 용도가 변경되었음을 증명하는 서류를 첨부하지 않아도 된다고 규정하고 있는바, 이러한 관련 법령의 규정내용과 입법 취지에 원심이 적절하게 설시하고 있는 지적법 시행령 제16조 제1항 제2호의 ‘토지의 용도’의 의미 등을 종합하여 볼 때, 용도변경을 초래하는 이용 내지 개발행위에 법적 규제를 받는 토지에 대한 지적법상의 지목변경은 원칙적으로 그러한 행위를 가능하게 하는 개발행위 허가나 전용허가 등을 통하여 토지의 용도가 적법하게 변경된 경우(반드시 토지 자체에 대한 물리적인 변경행위가 요구되는 것은 아니다)에 비로소 허용되고, 그 토지의 실제 현황이 어느 시점에 공부상의 지목과 달라지게 되었다는 사정은 그 허용 여부에 영향을 미치지 아니한다고 해석하여야 할 것이다.

따라서 위와 같은 취지에서 피고의 이 사건 처분이 적법하다고 판단한 원심의 결론은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 지적법 시행령 제16조와 지적법 시행규칙 제25조의 해석을 잘못하여 지목 변경의 성격이나 요건에 관한 법리를 오해하거나, 채증법칙을 위반한 잘못이 없다[대법원 2009.12.10. 선고 2008두10232 판결].

부동산소유권보존등기말소등

가을사랑 

어느 토지에 관하여 등기부나 토지대장 또는 임야대장상 소유자로 등기 또는 등록되어 있는 자가 있는 경우에는 그 명의자를 상대로 한 소송에서 당해 부동산이 보존등기신청인의 소유임을 확인하는 내용의 확정판결을 받으면 소유권보존등기를 신청할 수 있는 것이므로, 그 명의자를 상대로 한 소유권확인청구에 확인의 이익이 있는 것이 원칙이지만, 토지대장 또는 임야대장의 소유자에 관한 기재의 권리추정력이 인정되지 아니하는 경우에는 국가를 상대로 소유권확인청구를 할 수 밖에 없다고 할 것이다.

한편, 1975. 12. 31. 법률 제2801호로 전문 개정된 지적법이 시행되기 이전에 소관청이 아무런 법적 근거 없이 행정의 편의를 위하여 임의로 복구한 구 토지대장에 소유자 이름이 기재되어 있다고 하더라도 그 소유자에 관한 사항에는 그 권리추정력이 인정되지 않는다(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다44947 판결, 대법원 1999. 9. 3. 선고 98다34485 판결 등 참조)

일정한 토지가 지적공부에 일필의 토지로 복구 등록된 경우, 그 토지의 소재·지번·지목·지적 및 경계는 지적공부의 복구 제재과정에서 관계 공무원이 사무착오로 지적공부를 잘못 작성하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 지적복구 전 토지의 소재·지번·지목·지적 및 경계가 그대로 복구된 것으로 추정되고, 지적공부가 관계 공무원의 사무착오로 잘못 작성되었다는 등의 특별한 사정에 대한 입증책임은 이를 주장하는 당사자에게 있다(대법원 1998. 2. 24. 선고 96다54263 판결, 대법원 2008. 5. 29. 선고 2006다56114 판결 등 참조)[대법원 2010.7.8. 선고 2010다21757 판결].

소유권말소등기

가을사랑 

1. 구 지적법(1975. 12. 31. 법률 제2801호로 개정되기 전의 것) 시행 당시에는 멸실된 임야대장의 복구에 관한 절차가 전혀 없었으므로 임야대장의 관할 행정관청이 행정의 편의를 위하여 복구한 임야대장은 적법하게 복구된 것이라고 할 수 없고(일반인의 신고에 의하여 이를 복구하고 신고 내용에 따라 그 소유자를 기재할 근거는 더욱 없다), 따라서 그 소유자란의 기재는 소유권의 귀속을 증명하는 자료가 될 수 없다(대법원 1992. 6. 26. 선고 92다12216 판결 등 참조).

한편, 구 임야소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(1969. 5. 21. 법률 제2111호로 제정된 것, 이하 '구 임야특별조치법'이라 한다)이 시행되던 당시에는 소유자미복구부동산의 사실상의 소유자는 구 임야특별조치법에 의하여 소유권보존등기를 할 길이 없었다[대법원 2002. 7. 12. 선고 2001다59132 판결, 대법원 2008. 4. 24. 선고 2007다48103, 48110(병합) 판결 등 참조].

2. 구 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(1977. 12. 31. 법률 제3094호로 제정된 것, 이하 ‘구 부동산특별조치법’이라 한다)의 규정 취지에 비추어 볼 때 위 법률이 요구하는 3인의 보증인들은 위 법률에 의하여 등기를 하고자 하는 확인서 발급신청인 이외의 제3자를 의미하는 것이라고 해석하여야 하고, 따라서 보증인으로 위촉된 본인이 자신 또는 자신이 대표자로 있는 종중이 사실상 양수한 토지에 관하여 위 구 부동산특별조치법에 의한 등기를 경료하고자 할 경우에는 자신은 당해 토지에 관한 보증인이 될 수 없다고 봄이 상당하므로 확인서 발급신청 종중의 대표 자신이 위 구 부동산특별조치법상 보증인의 1인으로 된 보증서 및 이에 기한 확인서에 의하여 경료된 등기는 절차상 위법한 등기로서 적법성의 추정을 받을 수 없다(대법원 1994. 3. 8. 선고 93다7884 판결 등 참조).

3. 국가를 상대로 한 토지소유권확인청구는 그 토지가 미등기이고 토지대장이나 임야대장상에 등록명의자가 없거나 등록명의자가 누구인지 알 수 없을 때와 그 밖에 국가가 등기 또는 등록명의자인 제3자의 소유를 부인하면서 계속 국가 소유를 주장하는 등 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 그 확인의 이익이 있다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14817 판결 참조).

그리고 어느 토지에 관하여 등기부나 토지대장 또는 임야대장상 소유자로 등기 또는 등록되어 있는 자가 있는 경우에는 그 명의자를 상대로 한 소송에서 당해 부동산이 보존등기신청인의 소유임을 확인하는 내용의 확정판결을 받으면 소유권보존등기를 신청할 수 있는 것이므로 그 명의자를 상대로 한 소유권확인청구에 확인의 이익이 있는 것이 원칙이지만, 토지대장 또는 임야대장의 소유자에 관한 기재의 권리추정력이 인정되지 아니하는 경우에는 국가를 상대로 소유권확인청구를 할 수밖에 없다(대법원 2010. 7. 8. 선고 2010다21757 판결 참조).

일조권 조망권 분쟁

가을사랑

공동주택의 경우 특히 일조권과 조망권이 분쟁의 대상이 되는 경우가 많다. 고층건물 때문에 일조권과 조망권이 침해된다는 주장이다. 아파트 분양자를 상대로 채무불이행책임이나 하자담보책임을 추궁하기도 한다.

대법원은 아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다는 확립된 견해를 밝히고 있다(대법원 2010.4.29. 선고 2007다9139 판결, 대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다44928, 44935 판결, 대법원 2008. 8. 21. 선고 2008다9358, 9365 판결 등 참조).

건축법 시행령 제86조 제2호 (나)목은, 공동주택의 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한에 관하여 ‘동일 대지 안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우에는 건축물의 각 부분의 높이는 각각 서로 마주보는 외벽의 각 부분으로부터 다른 쪽의 외벽의 각 부분까지의 거리의 1.25배 이하 또는 당해 대지 안의 모든 세대가 동지일을 기준으로 9시에서 15시 사이에 건축조례가 정하는 시간 이상을 연속하여 일조를 확보할 수 있는 높이 이하’로 규정하고 있다.

여러 동의 아파트를 하나의 단지로 이루어 건축한 후 그 구분소유에 속하는 세대별로 분양하는 경우에 각 세대의 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등에 관한 상황은 아파트 각 동·세대의 배치 및 구조, 아파트의 층수, 아파트 각 동·세대 사이의 거리 등에 관한 기본적인 계획에 따라 결정되는바, 기본적인 건축 계획은 분양계약 과정에서 계약서 및 그 부속서류, 광고·설명 자료를 통하여 수분양자에게 제공되어 계약의 내용을 이루게 된다.

따라서, 분양계약을 체결하는 과정에서 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등에 관한 상황에 대하여 일정한 기준에 이르도록 하기로 약정이 이루어졌다거나, 수분양자가 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등이 일정한 기준에 미치지 아니하는 사정을 알았더라면 그 분양계약을 체결하지 않았을 것임이 경험칙상 명백하여 분양자가 신의성실의 원칙상 사전에 수분양자에게 그와 같은 사정을 설명하거나 고지할 의무가 있음에도 이를 설명·고지하지 아니함에 따라 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등이 일정한 기준에 이를 것이라는 신뢰를 부여하였다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한, 기본적인 건축 계획에 의하여 결정되는 일조나 조망, 사생활의 노출 등에 관한 상황에 대하여 수분양자가 이를 예상하고 받아들여 분양계약에 이르렀다고 봄이 상당하다.

따라서, 분양된 아파트가 위와 같은 건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합할 뿐만 아니라, 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획대로 건축된 경우에는 아파트 각 동·세대의 방위나 높이, 구조 또는 다른 동과의 인접 거리 등으로 인하여 일정 시간 이상의 일조가 확보되지 아니하고 조망이 가려지며 사생활이 노출된다고 하더라도, 위에서 본 바와 같은 특별한 사정이 있지 않는 한, 이를 가지고 위 아파트가 그 분양계약 당시 수분양자에게 제공된 기본적인 건축 계획에 관한 정보에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다는 것이 대법원의 입장이다(대법원 2010.4.29. 선고 2007다9139 판결).

건축신고반려처분취소

가을사랑

행정청의 어떤 행위가 항고소송의 대상이 될 수 있는지의 문제는 추상적·일반적으로 결정할 수 없고, 구체적인 경우 행정처분은 행정청이 공권력의 주체로서 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서 국민의 권리의무에 직접적으로 영향을 미치는 행위라는 점을 염두에 두고, 관련 법령의 내용과 취지, 그 행위의 주체·내용·형식·절차, 그 행위와 상대방 등 이해관계인이 입는 불이익과의 실질적 견련성, 그리고 법치행정의 원리와 당해 행위에 관련한 행정청 및 이해관계인의 태도 등을 참작하여 개별적으로 결정하여야 한다(대법원 1992. 1. 17. 선고 91누1714 판결, 대법원 2007. 6. 14. 선고 2005두4397 판결 등 참조).

그런데 구 건축법(2008. 3. 21. 법률 제8974호로 전부 개정되기 전의 것) 관련 규정의 내용 및 취지에 의하면, 행정청은 건축신고로써 건축허가가 의제되는 건축물의 경우에도 그 신고 없이 건축이 개시될 경우 건축주 등에 대하여 공사 중지·철거·사용금지 등의 시정명령을 할 수 있고(제69조 제1항), 그 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 당해 건축물을 사용하여 행할 다른 법령에 의한 영업 기타 행위의 허가를 하지 아니하도록 요청할 수 있으며( 제69조 제2항), 그 요청을 받은 자는 특별한 이유가 없는 한 이에 응하여야 하고( 제69조 제3항), 나아가 행정청은 그 시정명령의 이행을 하지 아니한 건축주 등에 대하여는 이행강제금을 부과할 수 있으며( 제69조의2 제1항 제1호), 또한 건축신고를 하지 아니한 자는 200만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다( 제80조 제1호, 제9조).

이와 같이 건축주 등으로서는 신고제하에서도 건축신고가 반려될 경우 당해 건축물의 건축을 개시하면 시정명령, 이행강제금, 벌금의 대상이 되거나 당해 건축물을 사용하여 행할 행위의 허가가 거부될 우려가 있어 불안정한 지위에 놓이게 된다.

따라서 건축신고 반려행위가 이루어진 단계에서 당사자로 하여금 반려행위의 적법성을 다투어 그 법적 불안을 해소한 다음 건축행위에 나아가도록 함으로써 장차 있을지도 모르는 위험에서 미리 벗어날 수 있도록 길을 열어 주고, 위법한 건축물의 양산과 그 철거를 둘러싼 분쟁을 조기에 근본적으로 해결할 수 있게 하는 것이 법치행정의 원리에 부합한다. 그러므로 이 사건 건축신고 반려행위는 항고소송의 대상이 된다고 보는 것이 옳다.

이와 달리, 건축신고의 반려행위 또는 수리거부행위가 항고소송의 대상이 아니어서 그 취소를 구하는 소는 부적법하다는 취지로 판시한 대법원 1967. 9. 19. 선고 67누71 판결, 대법원 1995. 3. 14. 선고 94누9962 판결, 대법원 1997. 4. 25. 선고 97누3187 판결, 대법원 1998. 9. 22. 선고 98두10189 판결, 대법원 1999. 10. 22. 선고 98두18435 판결, 대법원 2000. 9. 5. 선고 99두8800 판결 등을 비롯한 같은 취지의 판결들은 이 판결의 견해와 저촉되는 범위에서 이를 모두 변경하기로 한다[대법원 2010.11.18. 선고 2008두167 전원합의체 판결].

취득세등부과처분취소

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구 지방세법(2005. 12. 31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것) 제111조 제5항 제3호, 구 지방세법 시행령(2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것) 제82조의3 제1항의 각 규정에 의하면, 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대한 취득세의 과세표준은 사실상의 취득가격으로 하며, 여기서 사실상의 취득가격이라 함은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접·간접으로 소요된 일체의 비용을 말한다 할 것이므로,

건물의 신축에 따른 과세표준은 건설원가 즉, 건축공사비와 그 부대비용의 합계액이라 할 것인데, 그 건축공사가 도급계약에 의한 경우에는 그 도급계약상 공사대금으로 함이 원칙이나 이 경우에도 과세목적물의 취득을 위한 것이 아닌 금액은 과세표준액에서 제외되어야 한다(대법원 1999. 12. 10. 선고 98두6364 판결 참조)[대법원 2010.2.11. 선고 2007두17373 판결].

계약명의신탁

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부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항에 의하면 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이다.

이 경우 그 계약명의신탁약정이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 후인 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로, 위 계약명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금 상당액을 부당이득하였다고 할 것이다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결 등 참조).

이때 명의수탁자가 소유권이전등기를 위하여 지출하여야 할 취득세, 등록세 등을 명의신탁자로부터 제공받았다면, 이러한 자금 역시 위 계약명의신탁약정에 따라 명의수탁자가 당해 부동산의 소유권을 취득하기 위하여 매매대금과 함께 지출된 것이므로, 당해 부동산의 매매대금 상당액 이외에 명의신탁자가 명의수탁자에게 지급한 취득세, 등록세 등의 취득비용도 특별한 사정이 없는 한 위 계약명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해에 포함되어 명의수탁자는 이 역시 명의신탁자에게 부당이득으로 반환하여야 할 것이다[대법원 2010.10.14. 선고 2007다90432 판결].