산정호수는 경기도 포천시 영북면 산정리에 위치한 호수다. 그렇게 규모가 큰 것은 아나지만, 높은 산 속에 위치했다는 이유로 꽤나 유명해진 호수다.
내 고향인 포천에 있어 그런지 그전부터 친근감을 가지고 있었지만, 자주 가보지는 못했다. 화현면이나 일동, 이동에는 수 없이 가보았지만 막상 산정호수까지는 잘 가지 못했다. 이번이 두 번째다.
차는 8시경 산정호수에 닿았다. 유원지 놀이시설에서는 몇 가지 놀이기구가 있었고, 아주 적은 사람들이 기구를 타면서 놀고 있었다. 풍선터뜨리기게임장이 여러 군데 있었다.
7개를 던져 풍선을 터뜨리고, 터뜨린 개수만큼에 해당하는 인형 등의 상품을 준다. 게임을 하는데 3천원이다. 아주 쉬운 게임이었다. 작은 인형 하나를 받았다. 맥주를 한잔 했다. 안주는 쥐포구이였는데 고추장이 없어 아쉬웠다.
밤에 본 호수는 캄캄했다. 호수 주변에 많은 식당들이 있었다. 한 식당에 들어가 이동막걸리와 논우렁무침을 시켰다. 그곳에는 논우렁요리가 유명한 모양이다. 숙소는 산정호수파크텔로 잡았다. 산 속에 위치한 조용한 모텔이다. 밤늦게부터 비가 내리기 시작했다.
새벽에 호수를 바라보는 기분! 그건 작은 감동이다. 일상에서 맛볼 수 없는 특이한 느낌이다. 새벽에는 호수에 물안개가 많이 핀다. 물안개를 통해 희미해진 옛사랑을 떠올릴 수 있어서일까? 아니면 신령한 산과 들의 기운을 느낄 수 있어서일까? 새벽바다와 새벽호수는 똑같이 새로운 기분을 얻을 수 있다.
산정호수를 바라보았다. 비는 내리고, 주변의 나무들은 비에 젖어 촉촉해 보였다. 빗물은 흘러흘러 호수 속으로 들어가고 있었다. 그들은 사방군데에 떨어져 그곳의 나무와 풀과 바위와 흙을 만나 서로를 확인한 후 마침내 고요한 호수와 만나고 있었다.
호수는 모든 빗물을 수용하고 있다. 동서남북 어디에서 오던, 무엇을 거쳐 오던 똑같이 받아들인다. 아무런 차별이나 불평등한 대우는 없다. 위를 바라보지 않고, 아래를 향해 내려오는 빗물에 대해서는 아주 똑같은 표정으로 받아들이고 있다.
그건 빗물과 호수 사이의 영원한 관계다. 빗물은 호수를 채으고, 호수는 빗물이 머무를 공간을 제공해 준다. 빗물은 호수가 되고, 호수는 빗물의 집이 된다. 그래서 빗물과 호수는 마침내 하나가 된다. 그리하여 호수 속에는 위대한 사랑이 탄생하는 것이다.
부부간의 부양·협조는 부부가 서로 자기의 생활을 유지하는 것과 같은 수준으로 상대방의 생활을 유지시켜 주는 것을 뜻한다.
민법 제826조 제1항에 규정된 부부간의 상호부양의무는 부부의 일방에게 부양을 받을 필요가 생겼을 때 당연히 발생하는 것이다.
그러나 과거의 부양료에 관하여는 부양을 받을 자가 부양의무자에게 부양의무의 이행을 청구하였음에도 불구하고 부양의무자가 부양의무를 이행하지 아니함으로써 이행지체에 빠진 이후의 것에 대하여만 부양료의 지급을 청구할 수 있을 뿐, 부양의무자가 부양의무의 이행을 청구받기 이전의 부양료의 지급은 청구할 수 없다고 보는 것이 부양의무의 성질이나 형평의 관념에 합치된다(대법원 2008. 6. 12.자 2005스50 결정 참조).
한 쪽의 양육자가 양육비를 청구하기 이전의 과거의 양육비 모두를 상대방에게 부담시키게 되면 상대방은 예상하지 못하였던 양육비를 일시에 부담하게 되어 지나치고 가혹하며 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 어긋날 수도 있다(대구가정법원 2013. 12. 19. 자 2013브34 결정).
이와 같은 경우에는 반드시 이행청구 이후의 양육비와 동일한 기준에서 정할 필요는 없다.
부모 중 한쪽이 자녀를 양육하게 된 경위와 그에 소요된 비용의 액수, 그 상대방이 부양의무를 인식한 것인지 여부와 그 시기, 그것이 양육에 소요된 통상의 생활비인지 아니면 이례적이고 불가피하게 소요된 다액의 특별한 비용(치료비 등)인지 여부와 당사자들의 재산 상황이나 경제적 능력과 부담의 형평성 등 여러 사정을 고려하여 적절하다고 인정되는 분담의 범위를 정할 수 있다(대법원 1994. 5. 13.자 92스21 결정 참조).
7.
재건축조합원의 권리와 의무에 관하여
아파트 재건축사업에 있어서 가장 중요한 것은 조합원의 권리가 얼마나 제대로 보호되느냐 하는 것이다. 그런데 워낙 많은 토지등소유자들이 조합을 만들어 재건축을 하다 보니, 법에서는 모든 것이 조합 위주로 관리가 되고 있고, 개별적인 조합원들의 권리를 보호하고 보장하는 측면에서는 매우 미흡한 상태다.
이것은 주식회사의 경우도 마찬가지다. 주식회사도 대표이사를 비롯한 소수의 임원이 회사를 경영하고, 수익배분을 받는 소액주주는 거의 경영에 참여할 기회도 없고 권한도 없다. 모든 것을 대표이사에게 맡겨 놓고 처분만 기다려야 하는 신세다.
재건축사업 시행을 담당하고 있는 조합의 설립부터 사업시행과정, 관리처분계획의 수립 및 시행, 아파트 동호수 추첨 등의 분양절차, 조합의 해산에 이르기까지 조합의 업무추진과정에 대해서 주로 논의가 되고 있을 뿐, 개별적인 조합원의 권리와 이익을 보호하기 위해서 법에서 특별히 규정하고 있는 것은 거의 없는 실정이다.
그러나 재건축의 목적이 어디까지나 아파트 단지 내의 토지등소유자들이 자신들의 이익을 위하여 하는 것이므로 개별적인 조합원의 권리와 이익이 최대한 보장되도록 하여야 할 것이다.
물론 법에서는 다수의 조합원들에게 피해가 가지 않도록 전체적인 관점에서 조합측에서 법령에 위반되는 행위를 하였다고 하더라도 아주 특별한 경우가 아니면 조합의 사업집행과정에서의 하자를 가급적 문제 삼지 않으려고 한다.
그러나 당하는 소수의 조합원들의 주장이 충분히 반영되지 않으면 결과적으로 전체 조합원들에게 그 피해가 돌아간다는 점을 감안하여 가급적 엄격하게 조합에 대한 관리감독을 철저하게 하고, 법원에서도 조합원의 이익보호의 관점에서 사건을 다루어야 한다.
그리고 조합원 스스로 자신의 권리가 무엇이고, 의무사항은 무엇인지 정확하게 알 필요가 있다. 그리고 자신이 하나의 구성원으로 참여하고 있는 조합이 임원들을 통해서 어떠한 사업을 어떤 방식으로 추진하고 있는지 따져 보아야 한다. 여기에서는 재건축조합에 있어서 조합원의 권리와 의무에 관해 관련 법령과 대법원판례를 중심으로 살펴보기로 한다.
8.
사랑을 잃고 비를 맞으며 비를 생각하는 남자
점심 식사를 마친 정현은 잠시 여유를 가지고 창밖을 바라보았다. 금요일 오후였다. 아무리 바쁜 사무실이라도 금요일 오후가 되면 달랐다. 업무를 대체로 정리해 놓기 때문에 마음이 느긋해진다. 토요일과 일요일, 이틀간 휴식을 취할 수 있기 때문이다. 긴 휴식의 앞에서 느끼는 편안함이다.
갑자기 소나기가 쏟아졌다. 사람들은 급한 걸음으로 비를 피하려고 애쓰고 있었다. 우산 하나의 차이가 그런 것이다. 있는 사람과 없는 사람은 그렇게 다르다. 조급함과 여유로움이 극명하게 대비되고 있다.
우산 하나로 빗속을 즐기면서 걸을 수 있는데, 그렇지 않은 사람은 황급한 걸음 속에서 비를 불편하게만 생각하고 무조건 피하려고 한다. 우산이 없어 비에 가까이 다가길 수 없는 것이다. 그 때문에 아무런 여유도 가지지 못하고 쫓겨야 한다.
우산은 사실 인간이 만들어낸 초보적인 단계의 기술이다. 자연과 싸우는 무기다. 우산은 하늘에서 내리는 비를 일차적으로 막아준다. 물론 완벽하게 빗물을 막는 것은 아니지만, 일단 아쉬운대로 머리카락을 젖지 않게 하고, 눈에 빗물이 들어가지 않게 막아준다. 그러면서 빗속에서 하고 싶은 일을 할 수 있게 해준다.
원시인들은 우산을 생각하지 못했다. 지금도 마찬가지다. 초원에서 모든 동물들은 우산이라는 존재를 모른다. 비가 오면 일단 피한다. 동굴 속으로 들어가거나, 나무 숲 속에서 가만히 있는다. 아니면 초원에서 그냥 비를 맞는다. 폭풍이 몰아쳐도 마찬가지다.
인간만이 우산을 이용하는 유일한 존재다. 비를 막으려는 것이다. 비에서 자신의 몸과 옷을 젖지 않도록 하기 위해서다. 하지만 인간은 우산을 사용함으로써 비의 촉감을 상실해버렸다. 비를 맞아 머리로부터 아래로 흘러내리는 비의 그 은은한 감각을 잊어버리고 딱딱한 갑집 속으로 자신의 피부를 감추었다.
우리의 삶도 마찬가지다. 필요할 때 없어서는 안 될 존재 하나 때문에 매우 고통스럽게 될 수 있다. 있어야 할 자리에 그 누군가가 없는 경우 삶은 망가지고 무질서하게 된다. 행복과 불행이 여기에서 비롯된다.
그러나 우산이 없다고 해서 당장 불편한 것은 있지만, 우산이 없다는 이유로 반드시 불행한 것은 아니다. 옷을 비릴 셈 잡고 비를 맞으며 천천히 비의 감촉을 느끼고, 비를 맞는 기분을 맛보는 것도 괜찮은 일이다.
언젠가 정현은 혼자 비를 맞으며 남산 공원을 걸은 적이 있었다. 일부러 비를 맞으러 간 것은 아니었다. 혼자 답답해서 바람을 쐬러 남산에 갔는데 도중에 소나기가 쏟아졌다. 우산은 없었다. 하지만 소나기를 피하지 않고 그냥 걸었다. 남산의 북측길은 차가 다니지 않는 길이다. 30분 넘게 천천히 걸었다.
소나기를 맞고, 머리도 젖고 옷도 다 젖었다. 나뭇잎을 거쳐 떨어지는 빗물은 특이한 소리를 내고 있었다. 비를 맞으며 ‘rain'에 대해 생각해 보고, 자연에 대해, 인생에 대해, 그리고 사랑에 대해 많은 것을 떠올린 적이 있다. 가끔 비가 올 때면 그때의 아름답던 기억을 떠올려 본다.
최 사장은 중국에서 원단을 수입해서 동대문시장에 공급하는 사업을 하고 있었다. 그러다가 점차 시간이 가면서 중국의 완제품의류를 수입해서 팔았다. 원래 한국도 1970년대에 낮은 임금으로 봉제산업을 일으켰다. 그래서 미국과 일본에 싼 가격으로 봉제제품을 수출했다.
한국의 의류제품에 관한 디자인기술이나 원단의 품질은 매우 높은 편이다. 그리고 봉제기술도 상당하다. 하지만 봉제기술자의 임금이 높아 이제는 봉제산업에 있어서의 경쟁력이 중국이나 인도, 베트남 등에 추월당하고 있는 형편이다.
이런 의류시장의 흐름을 일찍이 파악한 최 사장은 중국 대련(大連)을 자주 가서 봉제사업을 시작했다. 대련은 동북삼성의 한국에의 관문이라고 칭해지는 항구도시다.
최 사장은 대련에 봉제공장을 세웠다. 그곳에서 한국의 디자인과 봉제기술을 도입하여 싼 가격으로 한국인에게 맞는 의류를 생산해서 한국으로 수입해왔다.
이렇게 최 사장이 중국에 자주 다니다보니, 함께 동거하고 있는 캐디에 대한 감시나 통제가 불가능해졌다. 캐디는 최 사장이 중국에 출장가 있는 동안 아예 마음놓고 외박을 하거나 심지어는 최 사장 집으로 남자들을 불려들였다.
캐디가 너무 심하게 문란한 행동을 하기 때문에, 이를 안 동네 사람들이 최 사장에게 캐디가 최 사장 집에 남자들을 데리고 와서 놀고 있다는 사실을 알려주었다.
최 사장은 이런 사실을 알고 캐디에게 말했다.
“당신이 나 없을 때 남자를 끌어들여 잠까지 잤다고 하는데, 이제는 도저히 참을 수가 없어. 짐을 싸가지고 나가!”
“내가 언제 남자를 데리고 들어왔어요? 그런 사실 없어요. 친구가 물건을 보낸다고 해서 택배나 퀵서비스가 몇 번 다녀간 사실은 있지만, 어떻게 내가 당신 없을 때 이집에 남자를 끌어들여요? 말도 되지 않는 소리예요.”
“아니 동네 초등학교 선생님이 직접 목격했다는데, 왜 거짓말을 해? 아무튼 그것이 사실이든 아니든, 당신에게 더 이상 신경쓰고 싶지 않아. 빨리 나가!”
“그 선생, 정말 나쁜 사람이네. 지금 같이 가서 만나서 확인해봐요. 누가 거짓말인지. 그리고 지금까지 당신은 나를 데리고 농락한 거예요? 내보내려면 재산분할하고 위자료 줘요. 그냥은 못나가요. 위자료 주기 싫으면 이 집을 내게 주고 당신이 나가요. 중국에 가서 살던가.”
최 사장은 기가 막혔다. 그렇다고 자신을 위해 캐디의 비행을 알려준 초등학교 교사에게 증인을 서달라고 할 수도 없었다. 그리고 캐디가 6개월간 동거를 해준 것에 대한 대가를 요구하니 괘씸하기 짝이 없었다.
최 사장은 아차 싶었다. 일단 흥분을 가라앉히고, 사업가다운 면모를 보였다. 캐디에 대한 확실한 증거를 잡기 전에는 이 문제를 더 이상 거론해서는 자신이 불리하다는 사실을 깨달았다.
“알았어. 내가 잘못했어. 당신을 너무 사랑하니까 내가 한번 떠보려고 초등학교 선생님이 내게 말을 했다고 거짓말을 해본 거야. 나는 당신 믿어. 지금부터는 당신 의심하지 않고, 모든 걸 믿고 있을 게. 알았지? 이건 당신 백화점 가서 좋은 옷 한 벌 사입으라고 주는 거야.”
“내가 거지인줄 아는 모양이야. 당신은 맨날 나를 의심하고, 나를 모욕하면서 살아왔어. 나는 그런 것이 너무 억울해. 그 돈은 당신 옷이나 사서 입어. 나는 캐디니까 외출복도 필요없어. 골프장에서 근무하는 옷이면 충분해.”
<늙은 남자가 젊은 애인을 두면 늘 불안하다. 젊은 여자는 늙은 남자에게 돈이나 받고, 또 다른 젊은 남자와 바람을 핀다. 그래서 항상 긴장관계에 있다. 남자는 애인에 대한 의심과 질투, 불안에 사로잡힌다.>
서울에서 아파트 재건축사업이 본격화된 것은 1990년대 들어와서다. 우리 사회는 1970년대부터 본격적인 산업화, 도시화가 진행되어 서울지역을 중심으로 아파트가 많이 들어섰다. 정부에서는 건축법 이외에 특별법인 주택건설촉진법을 제정해서 아파트단지조성을 적극적으로 지원했다.
그런데 초기에 적은 자금과 부족한 기술력으로 단기간내에 아파트를 대량으로 짓다 보니 시간이 가면서 노후불량화가 빠른 속도로 진행되어 주민들이 거주하기에 불편하고 안전에도 문제가 생겼다. 뿐만 아니라 체계적인 도시계획이 없는 상태에서 도시가 발전했기 때문에 전반 정비기반시설까지 동시에 개선하는 작업이 필요하게 되었다.
이 때문에 서울지역에서 본격적인 도시재개발, 재건축사업이 추진되었다. 이를 위해 여러 특별법이 제정되었고, 그동안 재개발 및 재건축사업이 이루어졌으며, 그 과정에서 수많은 법적 분쟁이 발생했다. 현재 대법원 사이트에 들어가보면 재개발 및 재건축에 관한 판례가 수없이 축적되어 있음을 알 수 있다.
특히 재건축은 지금까지는 행정청의 법적 규제나 감독이 재개발에 비해 상대적으로 약했기 때문에 추진과정에서 분쟁이 생기면 대부분 민사소송으로 해결해야 했다. 그래서 많은 재건축사업에서 조합인가조차 받지 못하거나, 사업시행인가를 받지 못한 상태에서 포기하기도 했다.
재건축사업을 밖에서 피상적으로 보면, 오래 된 아파트단지를 철거하고 고층아파트를 짓고, 단지를 깨끗하게 조성할 뿐 아니라 고급브랜드를 사용하고, 대형건설회사 시공함으로써 아파트가 고급화되고 가격이 상승하는 것처럼 보인다. 그래서 조합원들이 엄청난 이익을 보는 것처럼 생각된다.
하지만 실제로 구체적인 내용을 따지고 들어가면 그렇지도 않다. 사업이 지지부진하여 노후된 아파트에서 생활상의 불편도 장기간 감수해야 하고, 추진위원회 구성이나 조합설립 과정에서 임원들이 개인적인 이권이나 챙기고 내부 분열이 일어나 경비만 많이 부담해야 한다.
최종적으로 재건축사업이 종료되어도 청산금을 내고 나면 크게 이익이 되는 것도 없다.
노후된 아파트를 재건축해야 하는 것은 당연하지만 현재의 도시정비법이나 관련 법령이 너무 복잡하고 까다로울 뿐 아니라, 완전히 민간인에게 사업시행을 맡기고 있기 때문에 시간도 많이 걸리고 중간에 경비로 지출되는 돈이 많다.
시공사는 부당한 이익을 챙기려고 하고, 정부에서는 개발이익을 환수한다고 하고 있어 실제로 조합원들은 자신들의 소유인 토지와 건축물을 철거하고 자기들의 비용으로 재건축하는 것에서 적은 이익을 봐야 하는지 이해하기 어렵다.
재건축사업은 워낙 많은 이해관계인들이 조합을 설립하여 사업을 추진하는 것이므로 의사결정과정에서 일부 임원들이 독자적으로 전횡을 하고, 시공사와 결탁하여 개인적인 이익을 챙기기 때문에 조합원들은 많은 피해를 보기도 한다.
여기에서는 재건축사업이 어떠한 절차에 따라 진행되는가 살펴보고, 그 과정에서 조합원 입장에서 꼭 알고 있어야 할 사항을 설명하기로 한다. 그리고 구체적인 사건에서 어떤 부분이 문제가 되었는지 중점적으로 검토하기로 한다.
<재건축아파트사업은 매우 어렵고 험난한 과정이다. 그 과정에서 조합의 임원들이 잘못하면, 조합원들은 엄청난 손해를 보게 된다. 지금까지 수많은 재건축사업에서 조합장의 비위에 대해 투쟁하는 비대위가 구성되었다. 재건축사업은 정말 조합원들을 위해 멸사봉공자세로 열심히 해주어야 한다. 정직이 최선이다.>
새벽 2시에 잠이 깼다. 일어나 컴퓨터를 보다가 새벽 5시경 집을 나섰다. 도로는 어두웠다. 컴컴한 고속도로를 운전하고 달렸다. 시간이 가면서 서서히 어두움이 가셨다. 그런 것을 보면 자연이 얼마나 신비스러운가 알 수 있다.
목적지까지는 무려 4시간 30분 가까이 걸렸다. 가는 도중 비가 많이 내렸다. 윈도우 브럿쉬를 세게 돌려도 앞이 잘 보이지 않을 때도 있었다. 그래서 속도를 줄였다. 시간이 많이 걸렸다.
창원에 도착하니 9시 반 정도가 되었다. 시간이 여유가 있어서 부근에 있는 공원으로 갔다. 차를 공원에 세워놓고, 혼자 걸었다. 비가 그쳐서 걷기에 좋았다. 공원에는 고양이들이 몇 마리 포장된 도로에 나와서 앉아 있다. 내가 가까이 가도 도망가지 않고 작은 울음소리를 낸다. 배가 고파서 그런 것 같은데, 아무 것도 줄 것이 없어서 안타까웠다.
공원에서 내려올 때 보니까 어떤 사람이 고양이 사료를 나누어 주고 있었다. 참 고마운 분이었다. 공원에서 걸어서 법원으로 가다가 맥도날드가 있어 들어갔다. 브런치 메뉴를 시켜 먹었다. 커피와 함께.
법원에 가서 의뢰인들을 만났다. 의뢰인들은 김해시에서 온 분들이다. 11시 재판을 마쳤다. 재판은 성공적으로 잘 했다. 의뢰인들이 무척 고마워한다.
재판을 마치고 다시 공원까지 걸어와서 차를 타고 서울로 올라왔다. 서울에 도착하니 저녁이 되었다. 무척 피곤했지만, 빗속에 드라이브를 멋있게 해서 기분이 아주 좋았다.
누구나 아파트를 분양받기를 원한다. 그런데 아파트는 단독주택과는 달리 일반적으로 대규모 단지 형태로 건설되고, 분양절차도 법령에 의해 엄격하게 관리된다.
수많은 이해관계인들이 관련되어 있기 때문에, 아파트의 경우 일정한 자격을 가진 사람만이 아파트건설사업을 할 수 있고, 그 과정에서 행정관청의 사업승인을 받아야 한다.
사업시행자는 분양방법에 관하여 법령에 의한 통제를 받는다. 아파트건설공사의 경우에도 시공회사의 자격요건이 엄격하게 규정되어 있다. 공사도급계약뿐만 아니라 시공회사가 수급인의 자격으로 도급인인 사업시행사에 대해 분양보증을 하여야 한다.
아파트건설 및 분양사업은 매우 복잡한 절차를 거치게 되고, 그 과정에서 사업이 중단되거나 실패로 끝나는 경우도 적지 않다. 그렇게 되면 그러한 손해는 조합원들이나 수분양자들에게 고스란히 돌아가게 된다.
특히 지역주택조합의 경우에는 그 위험성이나 실패가능성이 상대적으로 대단히 높은 편이다.
여기에서는 아파트분양과 관련하여, 아파트분양계약의 성격, 사업시행사와 수분양자와의 관계, 사업시행사와 건설회사와의 도급계약의 내용, 대한주택보증의 분양보증의 내용, 아파트분양에 관한 법적 규제 내용, 아파트분양에 있어서 발생하는 분양사기사건, 분양권의 법적 성질 및 전매제한, 아파트분양에 따른 조세문제 등에 관하여 순차로 살펴보기로 한다.
<서울의 아파트값는 고공행진을 하고 있다. 아파트를 분양받아 엄청난 수익을 내고 있다. 하지만 아파트를 분양받기 위해 지역주택조합에 가입해서 몇천만원을 넣어놓고, 5년 10년 기다리고 있는 사람들도 적지 않다. 아파트분양과 관련된 법적 지식을 많이 공부하는 것이 어떨까?>
