김주덕 변호사의 문화산책

아파트분양 받을 때 무엇을 조심해야 하는가?

Ⅰ. 글의 첫머리에

많은 사람들이 아파트를 분양받아서 살고 있다. 도시에서는 주택의 형태가 아파트가 대세다. 서울 강남지역의 초고가아파트는 언제나 주택안정화대책의 진원지가 되고 있다. 아파트 한 채에 몇십억원씩 되고, 종합부동산세를 일년에 몇천만원씩 내는 세상이다 보니, 장말 요지경이라는 생각이 든다.

아파트는 단독주택과 전혀 다르다. 몇 백 세대, 몇 천 세대가 동시에 건설되고, 분양절차를 거쳐 소유권이 이전된다. 사업시행자는 단기간에 고가로 분양하려고 하기 때문에 허위과장광고가 많이 행해지고 있다. 아파트분양사기사건이 많이 발생한다. 오피스텔이나 지식산업센터 분양도 마찬가지다. 허위과장광고에 현혹되어 즉흥적으로 아파트나 오피스텔 분양계약을 체결하고 손해 보는 사람들이 많다.

재건축이나 재개발을 통한 분양도 실패하거나, 너무 오랜 시일이 걸려 나중에 분양을 받아도 이것 저것 빼고 나면 조합원들은 별로 이익이 되지 않는 경우도 적지 않다. 지역주택조합의 경우는 아파트부지확보가 불확실하고, 토지소유자들이 알박기를 함으로써 실패로 끝나기도 한다.

아파트는 각 세대별로 구분소유권이전등기가 가능하지만, 토지에 대해서는 대지사용권밖에 인정되지 않는다. 아파트는 공동주택으로서 나중에 입주한 다음 공동관리를 해야 한다. 아파트에 하자가 있을 경우에도 복잡한 문제가 생긴다.

고가의 아파트를 보유함으로써 내야 종합부동산세에 대해서도 정확하게 알 필요가 있다. 아파트를 매매할 때 양도소득세는 얼마나 내야 하며, 아파트분양권을 전매할 때 유의사항도 알아야 한다.

여기에서는 아파트사업시행사와 수분양자와의 관계, 사업시행사와 건설회사와의 공사도급계약, 아파트분양에 관한 법적 규제, 아파트분양사기사건, 분양권전매제한, 아파트분양에 따른 조세문제, 조합아파트의 문제점, 아파트 하자문제, 아파트 관리제도 등에 관하여 순차로 살펴보기로 한다.

Ⅱ. 아파트에 대한 법적 규제의 특징

건축물의 용도는 모두 28가지로 구분되어 있다. 아파트는 이중 공동주택에 해당한다. 공동주택의 용도에 속하는 건축물의 세부용도는 대통령령으로 정하도록 되어 있다. 주택법 시행령 제3조 제1항 제1호는 건축법 시행령 별표 1 제2호가목에 따른 아파트를 공동주택의 한 종류로 명시하고 있다. 아파트는 주택으로 사용되는 층수가 5개층 이상인 공동주택을 말한다(건축법 제3조의5 관련 별표 1 주택법시행령 제2조 참조).

아파트는 단독주택과 달라서 공동주택에 속한다. 아파트는 많은 다수의 구분소유권에 해당하는 세대가 단지 형태로 구성되기 때문에, 아파트를 건설하는 사업시행자나 공사업자의 자격요건에 관하여 엄격한 제한을 두고 있다.

아파트는 재개발조합, 재건축조합 또는 지역주택조합의 형태로 건설되기도 한다. 이와 같은 아파트사업시행과정에서 행정관청에서 법령에 의한 규제를 하고 있다. 아파트분양에 있어서도 일정한 제한을 가하고 있다. 그것은 수분양자를 보호하기 위해서다.

아파트분양보증제도는 수분양자가 피해를 보지 않도록 특별히 만든 제도이다. 아파트는 투기의 대상이 될 소지가 있기 때문에 아파트분양가를 규제하기도 하고, 분양권전매에 관해 제한을 두기도 한다. 아파트 시공회사가 부실공사를 하지 못하도록 하고, 하자에 대한 담보책임을 지도록 하고 있다.

아파트를 분양하는 과정에서 허위과장광고로 수분양자들에게 피해를 주는 아파트분양사기사건도 적지 않다. 이에 대한 대법원 판례는 사기죄에 해당하는지 여부에 관한 일응의 판단기준을 제시하고 있다. 아파트의 경우에는 입주 후에도 입주자대표회의를 통한 공동주택의 관리문제가 중요한 사항이 된다. 시간이 흘러 아파트가 노후되었을 경우에는 재건축의 문제가 생긴다.

Ⅲ. 아파트분양계약의 법적 성질

대규모 단지의 아파트를 지어서 분양하는 주택건설사업은 규모도 크고, 오랜 기간이 걸린다. 아파트건설공사에 있어서는 시행회사와 시공회사 사이에 건설도급계약이 체결된다. 아파트를 분양받는 사람들과 시행회사 사이에는 아파트분양계약이 체결된다.

시행회사 입장에서는 시공회사가 당초 계약한대로 아파트를 건설하지 못하거나 하자가 발생하는 경우, 수분양자들에 대해 손해배상책임을 지게 된다. 이러한 이유로 시행회사에서는 시공회사에 대하여 아파트분양보증을 요구한다. 뿐만 아니라 시공회사에 대해서는 건설공사 과정에서의 이행책임보증을 요구하고, 하자담보책임을 보장하도록 요구한다.

아파트 분양계약은 집단적으로, 아파트가 건축되기 전에 이루어지고 또 대부분의 분양대금이 건물이 완성되어 인도되기 전에 건축업자에게 지급되기 때문에 경제적 약자인 수분양자를 보호할 필요가 있다(부산고법 1995. 9. 21. 선고 94나5007 판결).

회사가 아파트 분양광고에서 어떠한 내용을 광고하고, 분양계약 체결시 수분양자에게 광고내용을 설명하였더라도 이러한 광고내용은 분양목적물의 특정이나 구체적인 거래조건의 제시가 수반되지 않은 것이므로 이를 청약이라고 할 수 없고, 다른 사람으로 하여금 청약을 하게 유도하려는 청약의 유인에 불과하다.

광고내용이 바로 분양계약의 내용으로 되는 것은 아니고, 다만 당사자가 그 후 청약 및 승낙의 과정을 통하여 그 광고내용을 계약의 목적으로 하기로 하는 의사의 합치를 이루는 경우에 비로소 분양계약의 내용이 된다.

선시공·후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양이 되는 아파트 등의 경우에는 수분양자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다.

선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 한 아파트 등의 단지 중 일부는 준공 전에, 일부는 준공 후에 분양된 경우에는 각 수분양자마다 분양계약 체결의 시기 및 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 구체적 거래조건이 분양계약에 편입되었다고 볼 수 있는 사정이 있는지 여부 등을 개별적으로 살펴 분양회사와 각 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었는지 여부를 판단하여야 한다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결).

법률행위 해석은 문언 내용과 법률행위가 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 법률행위에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2011. 10. 27. 선고 2011다53645 판결).

동기의 착오가 법률행위의 내용 중 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하다. 그러나 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 처지에 있었더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 중요한 부분에 관한 것이어야 한다(대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결).

아파트 분양광고의 내용 중 구체적인 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질·구조 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약의 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 것은 수분양자가 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자도 이를 알고 있었다고 보아야 한다. 분양계약을 할 때에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이러한 사항은 분양자와 수분양자 사이의 묵시적 합의에 의하여 분양계약의 내용으로 된다. 그러나 이러한 사항이 아닌 아파트 분양광고의 내용은 일반적으로 청약의 유인으로서의 성질을 가지는 데 불과하므로 이를 이행하지 아니하였다고 하여 분양자에게 계약불이행의 책임을 물을 수는 없다(대법원 2015. 7. 23. 선고 2012다15336 판결).

주택공급사업자가 입주지연이 불가항력이었음을 이유로 그로 인한 지체상금 지급책임을 면하려면 입주지연의 원인이 그 사업자의 지배영역 밖에서 발생한 사건으로서 그 사업자가 통상의 수단을 다하였어도 이를 방지하는 것이 불가능하였음이 인정되어야 한다(대법원 2007. 8. 23. 선고 2005다59475 판결).

주택건설사업 등을 목적으로 하는 영리법인인 주택건설업자의 아파트분양계약은 그의 영업을 위하여 하는 상행위이다. 주택건설업자의 아파트 입주 지연에 따른 지체상금은 상행위인 분양계약의 불이행으로 인한 손해배상채권으로서 그 지연손해금에 대하여도 상법 제54조 소정의 연 6푼의 상사법정이율을 적용하여야 한다(대법원 2000. 10. 27. 선고 99다10189 판결).

아파트에 대한 분양금지 가처분결정을 받았다고 하더라도 그 가처분은 그 집행에 해당하는 등기에 의하여 비로소 가처분채무자 및 제3자에 대하여 구속력을 갖게 되는 것이므로 그 가처분등기가 경료되기 이전에 가처분채무자가 그 가처분의 내용에 위반하여 처분행위를 함으로써 이에 따라 제3자 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 경우, 그 소유권이전등기는 완전히 유효하다(대법원 1997. 7. 11. 선고 97다15012 판결).

Ⅳ. 아파트분양을 보증하는 제도

주택분양보증제도는 아파트 등의 선분양제도하에서 분양자의 부도 등으로부터 수분양자를 보호하기 위하여 주택건설사업을 하는 사업주체에게 대한주택보증의 분양보증을 받도록 하는 의무를 지우고 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계획을 제대로 이행할 수 없게 되는 경우 대한주택보증(현재는 주택도시보증공사로 바뀌었음)으로 하여금 ‘환급이행’의 방법으로 수분양자들에게 계약금 및 중도금을 반환하거나 ‘분양이행’의 방법으로 사업주체가 이행하여야 하는 분양계획을 이행하도록 하는 제도이다.

아파트분양보증은 주택법에 의하여 아파트건설사업계획승인을 얻은 자가 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 수 없게 되는 경우 주택사업공제조합이 수분양자가 이미 납부한 계약금 및 중도금의 환급 또는 주택의 분양에 대하여 이행책임을 부담하기로 하는 조건부 제3자를 위한 계약이다. 제3자 지위에 있는 수분양자는 수익의 의사표시에 의하여 권리를 취득함과 동시에 의무를 부담할 수 있고, 제3자를 위한 계약의 수익의 의사표시는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2003다45267 판결).

주택사업공제조합이 주택분양보증의 이행으로 승계시공자를 선정하여 잔여 공사를 시공하게 한 사안에서, 수분양자들의 묵시적인 수익의 의사표시가 있었고, 이로써 수분양자들은 주택분양보증약관에 따라 분양이행청구권을 취득함과 동시에 잔여 분양대금 지급채무를 부담한다.

보증보험은 보험계약자의 채무불이행으로 피보험자가 입게 될 손해의 전보를 보험자가 인수하는 손해보험으로서 형식적으로는 채무자의 채무불이행을 보험사고로 하는 보험계약이나 실질적으로는 보증의 성격을 가지고 보증계약과 같은 효과를 목적으로 한다.

보증보험은 보증의 성격과 보험의 성격을 함께 가지고 그 성질에 반하지 않는 범위에서 보험과 보증의 규정이 모두 적용되며, 보증보험과 성질상 유사한 주택분양보증계약도 보증의 성격과 보험의 성격이 함께 있고 그 성질이 허용하는 범위 내에서 보증과 보험의 규정을 모두 적용할 수 있다.

아파트분양보증약관에 의해 승계시공자가 수분양자에게 미지급 분양대금 채권을 갖게 된다고 하더라도 그 중 분양자의 기성고에 상응하는 분양대금 채권은 원래 분양자가 이미 취득한 채권으로서 수분양자의 수익의 의사표시에 의하여 승계시공자에게 양도되는 실질을 갖는 것이다. 분양자 · 수분양자 · 승계시공자가 그 채권의 양도를 제3자에 대한 관계에서 대항하기 위해서는 확정일자 있는 증서에 의한 수익의 의사표시 또는 승낙이 있어야 한다.

금융기관에서 계약금 또는 중도금 대출을 받아 분양대금을 납부하는 등의 방법으로 사업주체에게 주택 공사자금 등 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 하여 분양계약을 체결한 자나 그에게 분양계약 명의를 대여한 자는 특별한 사정이 없는 한 주택분양보증제도의 보호대상이 되는 선의의 수분양자에 해당한다고 할 수 없다.

수분양자가 사업주체에게 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 하여 분양계약을 체결한 자나 그에게 분양계약 명의를 대여한 자인지는 분양계약의 체결 시기, 당시 당해 주택의 분양상황 및 사업주체 등의 자금 사정, 수분양자와 사업주체 내지 관련 업체와의 인적 관계, 분양대금의 출처와 지급관계, 특히 분양계약금의 출처가 사업주체 등과 관련되어 있는지 및 수분양자가 자기 자금으로 출연한 분양대금이 있는지, 당해 주택과 관련하여 사업주체 등이 허위 내지 차명계약 체결에 개입한 흔적이 있는지, 수분양자의 거주관계, 자력 및 당해 주택의 투자가치 등에 비추어 수분양자가 실제로 분양을 받을 만한 합리적인 동기가 있었는지 등을 종합적으로 고려하여 판단할 것이다(대법원 2013. 7. 12. 선고 2011다87914 판결).

주택분양보증약정이 있는 경우, 주택건설사업자가 당해 주택의 건축을 지연하거나 그 능력을 상실하는 등 계약상의 조건이 성취되면, 적법하게 분양계약을 체결한 입주자들은 그 조건성취에 대한 등록업자의 귀책사유 유무와 관계없이 그 수익의 의사를 표시하고 등록업자에 대하여 분양계약상의 권리를 행사할 수 있으며, 이에는 주택건설사업자의 채무불이행을 원인으로 분양계약을 해제하고 그에 따른 원상회복이나 손해배상을 청구할 수 있는 권리도 당연히 포함된다.

조건부 제3자를 위한 계약이 체결된 경우에 분양계약을 체결한 입주자들이 연대보증을 한 등록업자에 대하여 분양계약상의 권리를 행사할 수 있기 위하여는 주택건설사업자가 당해 주택의 건축을 지연하거나 그 능력을 상실하는 등의 조건이 성취되면 족한 것하다.

주택분양보증수수료는 건축물 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없다. 따라서 건축물의 취득가격에 산입하여 한 과세부과처분은 위법하다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2009두12150 판결).

건설공제조합이 조합원으로부터 보증수수료를 받고 그 조합원이 다른 조합원 또는 제3자와 사이의 도급계약에 따라 부담하는 하자보수의무를 보증하기로 하는 내용의 보증계약은 계약의 구조와 목적, 기능 등에 비추어 볼 때 그 실질은 의연 보증의 성격을 가진다. 따라서 민법의 보증에 관한 규정, 특히 보증인의 구상권에 관한 민법 제441조 이하의 규정이 준용된다(대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다43858 판결 등 참조).

조합과 주계약상 보증인은 채권자에 대한 관계에서 채무자의 채무이행에 관하여 공동보증인의 관계에 있다. 그들 중 어느 일방이 변제 기타 자기의 출재로 채무를 소멸하게 하였다면 그들 사이에 구상에 관한 특별한 약정이 없다 하더라도 민법 제448조에 의하여 상대방에 대하여 구상권을 행사할 수 있다(대법원 2008. 6. 19. 선고 2005다37154 전원합의체 판결).

대한주택보증 주식회사는 원래 주택사업공제조합이었으나, 1999. 6. 3. 주택사업공제조합이 대한주택보증 주식회사로 전환됨으로써 주택공제조합에 속하는 모든 재산과 권리·의무는 대한주택보증 주식회사가 포괄승계하였다.

대한주택보증이 사업주체를 대신하여 이행하여야 하는 분양계획이란 중단된 공사를 재개하여 주택을 분양계약의 내용에 따라 완공한 후 사용검사를 받아 수분양자들에게 소유권이전등기를 넘겨주고 주택을 인도하는 것을 포함한다.

대한주택보증이 수분양자들에 대한 관계에서도 수분양자에게 분양계약의 내용대로 완성된 건축물을 인도할 의무가 있는 분양자로서의 지위를 승계하지 않는다면 사업주체의 공사중단 전에 분양을 받은 수분양자들에 대한 관계에서는 분양자와 발주자가 없는 상태에서 공사가 계속되는 이상한 결과가 되어 위와 같은 수분양자를 제대로 보호하지 못하게 된다.

대한주택보증의 의무가 단순히 주택을 완공하여 수분양자들에게 소유권이전등기를 넘겨주고 주택을 인도하는 것뿐이라고 할 수는 없고, 대한주택보증은 분양자의 지위를 승계하여 수분양자에게 인도한 주택에 존재하는 하자에 대하여도 책임이 있다고 할 것이다. 대한주택보증이 보증하는 하자의 범위는 미시공, 변경시공, 상이시공 등을 포함하여 사용검사 이전에 발생한 하자로 한정된다.

주택도시기금법은 주택도시보증공사에 관하여 규정하고 있다. 각종 보증업무 및 정책사업 수행과 기금의 효율적 운용·관리를 위하여 주택도시보증공사를 설립한다(제16조). 주택도시보증공사는 주택도시기금 관리 및 주택보증 업무를 하는, 국토교통부 산하 준시장형 공기업으로 본사는 부산광역시 남구 문현금융로 40에 위치해있다.

최초에는 원활한 금융서비스 이용을 위한 건설사들의 출자로 1993년 주택사업공제조합으로 출발하였다. 그 후 1주택건설촉진법으로 그 설립근거를 만들고 정부에서 출연하여 1999년 대한주택보증주식회사로 전환설립등기하였다.

이때 이후 보증업무를 전면 개편하고 3차에 걸쳐 자본금을 증자 후 2015년 1월 6일 제정된 주택도시기금법에 따라서 그 명칭을 주택도시보증공사로 바꾸고 주택도시기금의 전담운용기관으로 지정되면서 주택도시보증공사로 사명을 변경하여 현재에 이르고 있다.

주 업무는 분양보증으로 대한민국만의 독특한 선분양제도 하에서 입주자들을 보호하는 기능을 하고 있다. 30세대 이상의 주택사업을 하기 위해선 반드시 주택도시보증공사의 분양보증을 받아야 하기에 정부에서 주택 공급량을 조정할 때 보증심사를 강화하거나, 보증료율을 조정하기도 한다.

Ⅴ. 주택분양보증을 위하여 부동산을 신탁한 경우

갑은 대한주택보증 주식회사와 주상복합아파트를 신축·분양하는 사업과 관련하여 토지 및 그 위에 건축 중이거나 건축된 건물을 신탁부동산으로 하고, 갑이 아파트를 건설하여 수분양자에게 분양계약을 이행할 수 없을 때에는 대한주택보증이 분양보증을 이행하기 위하여 신탁부동산을 관리·분양 및 처분하는 것을 신탁목적으로 하여 신탁계약을 체결한 다음, 토지에 관하여 대한주택보증 앞으로 신탁등기를 마쳐주었다.

아파트사업시행사 갑은 대한주택보증과 보증채권자를 입주예정자로 하고 갑이 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없게 될 때에는 대한주택보증이 분양보증을 이행하기로 하는 주택분양보증계약을 체결하였다.

신탁계약은 대한주택보증이 환급이행을 하거나 분양이행을 하는 때에는 상당하다고 인정되는 방법으로 신탁재산을 처분할 수 있고, 그 처분금액은 ① 제세공과금 및 신탁사무처리를 위한 제 비용, ② 대한주택보증의 시행사에 대한 채권의 순서에 따라 사용한다고 정하고 있으며, 한편 신탁계약은 사용하고 남은 잔액이 있는 경우 대한주택보증은 이를 시행사에게 환급한다고 정하고 있다.

시공사인 을 주식회사가 부도가 나자 공사는 중단되었고, 대한주택보증은 분양계약자들에게 이미 납부된 계약금과 중도금을 환급한 후, 갑에게 보증채무이행금액 및 이에 대한 지연손해금의 상환을 청구하였다.

세무서장은 대한주택보증이 분양계약자들에게 환급책임의 이행을 완료하고 갑에게 보증채무이행금 상환청구를 함으로써 토지 위에 건축 중이던 미완성건물의 실질적 통제권이 대한주택보증에 이전되었고 이는 재화의 공급에 해당한다고 보아 갑에게 부가가치세를 경정·고지하는 처분을 하였다. 한편 이 사건 토지와 이 사건 건물은 제3자에게 매각되었다.

신탁계약은 대한주택보증을 수익자 겸 수탁자로 하는 주택분양신탁에 해당하고, 대한주택보증은 신탁계약을 원인으로 건물의 소유권을 이전받아 수탁자의 지위에서 이를 제3자에게 처분한 것이므로, 대한주택보증이 주택분양보증계약에 따라 분양대금을 환급하였다는 사정만으로는 건물에 관하여 시행사로부터 대한주택보증에게 신탁계약에 따른 신탁재산의 이전과 구별되는 재화의 공급이 별도로 존재한다고 볼 수 없다.

신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정한 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이다. 수탁자가 위탁자로부터 이전받은 신탁재산을 관리·처분하면서 재화를 공급하는 경우 수탁자 자신이 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 계약당사자가 되어 신탁업무를 처리한 것이다.

주택분양보증을 위하여 위탁자인 사업주체가 수익자 겸 수탁자인 분양보증회사에 주택분양신탁계약을 원인으로 부동산의 소유권을 이전하는 주택분양신탁의 경우, 분양보증회사는 사업주체로부터 신탁계약에 따라 신탁재산의 소유권을 이전받고 이를 전제로 신탁재산을 관리·처분하면서 재화를 공급하는 것이다.

분양보증회사가 주택분양보증계약에 기초하여 분양계약자들에게 분양대금을 환급하였다는 사정만으로는 당초 신탁재산의 이전과 구별되는 별도의 재화의 공급이 존재한다고 볼 수 없다. 수탁자의 지위에서 신탁재산을 처분할 때 비로소 재화를 사용·소비할 수 있는 권한을 거래상대방에게 이전하는 재화의 공급이 있다고 할 것이다(대법원 2017. 6. 15. 선고 2014두13393 판결).

Ⅵ. 아파트 사업시행 상의 문제점

공사도급계약 체결 시 수급인으로 하여금 공사도급계약에 따른 의무이행을 담보하기 위하여 공사도급계약 체결 시 수급인이 도급금액의 10% 정도에 해당하는 금액을 도급인에게 지급하도록 약정하는데 이를 계약보증금이라고 한다.

도급계약서 및 그 계약내용에 편입된 약관에 수급인의 귀책사유로 인하여 계약이 해제된 경우에는 계약보증금이 도급인에게 귀속한다는 조항이 있을 때 이 계약보증금이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지는 도급계약서 및 위 약관 등을 종합하여 구체적 사건에서 개별적으로 결정할 의사해석의 문제이다. 위약금은 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 위약금이 위약벌로 해석되기 위하여는 특별한 사정이 주장·입증되어야 한다. 하도급계약서에 계약보증금 외에 지체상금도 규정되어 있다는 점만을 이유로 하여 계약보증금을 위약벌로 보기는 어렵다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다42632 판결).

사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다(대법원 2018. 9. 28. 선고 2016다246800 판결).

종전의 토지 중 환지 계획에서 환지를 정한 것은 종전 토지와 환지 사이에 동일성이 유지되므로 종전 토지의 권리제한은 환지에 설정된 것으로 보게 되고, 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리제한은 환지처분으로 소멸하게 된다. 주택재건축사업에서 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않음으로써 청산금 지급 대상이 되는 대지·건축물의 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 그에 관하여 설정되어 있던 기존의 권리제한은 이전고시로 소멸하게 된다. 이처럼 이전고시로 저당권이나 가압류와 같은 권리제한이 소멸하게 되는 이상, 이전고시 이후 사업시행자로서는 권리제한등기 말소의무를 이유로 한 동시이행 항변권을 행사할 수 없게 된다.

재건축아파트사업과 달리 지역주택조합아파트사업은 성공가능성이 상대적으로 낮다. 지역주택조합은 아파트를 지을 부지부터 마련해야 하기 때문이다. 아파트부지 확보과정에서 매우 어려운 난관에 부딪히게 된다.

갑 지역주택조합설립추진위원회는 분양대행사와 조합원모집대행계약을 체결하였다. 분양대행사에서는 불법현수막을 도로에 부착하였다. 구청에서는 현수막을 신고하지 않고 부착하였다는 이유로 10억원이 넘은 과태료를 지역주택조합에 대해 부과하였다. 구청은 주택조합 설립인가가 취소될 수 있음을 예고하고 조합 소유 부동산에 체납처분에 따른 압류조치를 하였다. 이에 조합은 과태료와 가산금을 납부하고, 과태료부과처분이 무효라는 소송을 제기하였으나, 법원에서는 이를 기각하였다.

재건축사업에서 분양 아파트 동ㆍ호수 추첨 시 조합원에게 혜택을 주기로 한 조합의 관리처분계획에도 불구하고 이를 따르지 않아 조합원의 권리가 침해된 경우 조합에 배상책임이 있다는 법원의 판결도 있다. 관리처분계획에 우선배정 구간 외에 저층이나 다른 동을 희망하는 조합원과 관련한 규정 자체가 우선배정 구간이 있다는 것을 전제한다. 조합원 우선배정 구간을 정하고 조합원들에 대한 동ㆍ호수 추첨을 하기로 한 관리처분계획에 관한 결의에도 불구하고 일반분양 구간을 포함해 추첨을 실시한 것은 조합원들의 동ㆍ호수 추첨권을 박탈한 것으로서 위법하는 것이다.

Ⅶ. 아파트 분양가상한제

정부는 1977년 8월부터 주택의 분양가격을 일정한 기준금액 이하로 규제하기 시작하였다. 그 후 주택시장상황의 변화에 따라 주택분양가격을 자율화하거나 규제를 재도입하는 과정을 거쳤다. 2007년 9월부터는 주택 분양가상한제를 민간택지에 확대적용하였다. 다만, 도시형생활주택에 대하여는 2009년 5월부터 분양가자율화가 실시되었다.

사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지 또는 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 법에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다(주택법 제57조).

분양가격은 택지비와 건축비로 구성되며, 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토교통부령으로 정한다. 사업주체는 분양가상한제 적용주택으로서 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집 승인을 받았을 때에는 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비 등에 대하여 분양가격을 공시하여야 한다.

국토교통부장관은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택가격ㆍ주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있다(주택법 제58조 제1항).

민간택지 분양가상한제가 2020년 7월 29일부터 시행되었다. 분양가상한제는 신규 분양 아파트의 가격 안정화를 위해 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정하고, 그 가격 이하로 분양하게 하는 제도를 말한다. 분양가상한제는 2005년부터 공공택지 내 전용 84㎡ 이하부터 적용되기 시작했고, 2006년 2월부터는 공공택지 내 모든 주택으로 확대되었다.

적용되는 지역은 서울 18개구 309개동과 경기 3개시 13개동 등 총 322개동이다. 이들 지역 민간택지에서입주자모집공고 신청하게 되면 분양가상한제를 적용받는다. 상한제를 적용받게 되면 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 분양가 승인을 받아야 한다. 분양가 상한제 적용 주택에 대해서는 의무 거주 최대 5년, 전매 제한 최대 10년을 적용한다.

Ⅷ. 아파트전매행위의 제한

아파트전매제한제도는 아파트 실수요자가 아닌 사람이 전매차익을 노리고 아파트를 공급받으려는 아파트 투기행위를 방지하기 위하여 1981년 4월 7일 도입되었다. 주택법 제64조는 아파트의 전매행위 제한에 관하여 규정하고 있다.

아파트 또는 아파트의 입주자로 선정된 지위는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 아파트 또는 지위를 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 아파트의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.

전매가 제한되는 대상은 다음과 같다. ① 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위, ② 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위, ③ 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위, ④ 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위 등이다.

전매제한규정을 위반하여 아파트의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우, 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여 정기예금 평균이자율을 합산한 금액을 그 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 본다.

재건축조합 조합원이 조합에 기존 주택이나 대지를 제공하고 사업계획에 따라 취득하게 되는 새로 건설되는 아파트를 분양받을 권리(입주자로 선정된 지위)는 장차 분양받을 아파트에 대한 소유권을 취득할 때까지는 소득세법에서 정한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당한다. 여기에서 말하는 소유권의 취득에는 등기에 의하여 소유권을 취득하는 경우뿐만 아니라 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른 경우와 같이 사실상 소유권을 취득하는 경우도 포함된다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2009두6537 판결).

Ⅸ. 아파트관리는 어떻게 하는 것인가?

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 집합건물의 존립에 필수적인 공용부분과 대지의 원활하고 적정한 유지·관리, 집합건물 내 공동생활을 둘러싼 구분소유자 상호 간의 이해관계 조절을 위하여 민법상 공유에 대한 여러 특별규정을 두고 있다.

구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 대지 등의 관리를 목적으로 하는 집합건물의 관리단이 당연 설립된다(제23조). 구분소유자가 10인 이상인 경우 관리단을 대표하고 관리행위를 할 관리인을 선임해야 하고(제24조), 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위 등은 관리인의 권한과 의무에 속한다(제25조 제1항).

구분소유자는 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 되고(제5조 제1항), 구분소유자가 그러한 행위를 한 경우 관리인은 그 행위의 정지 등을 청구할 수 있고 이를 위한 소송 제기는 관리단집회의 결의를 거쳐야 한다(제43조 제1항, 제2항). 따라서 집합건물의 공용부분과 대지의 관리 업무는 기본적으로 구분소유자들로 구성된 관리단과 이를 대표하는 관리인에게 있다.

집합건물법 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상의 집회결의로써 결정한다고 정하면서 그 단서에 “다만 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.”라고 정하고 있고, 같은 법 제19조는 구분소유자가 공유하는 건물의 대지 및 공용부분 외의 부속시설에 관하여 제16조를 준용하고 있다.

집합건물법 제16조 제1항의 취지는 집합건물의 공용부분과 대지의 현상을 유지하기 위한 보존행위를 관리행위와 구별하여 공유자인 구분소유자가 단독으로 행사할 수 있도록 정한 것이다.

구분소유자가 공용부분과 대지에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의하여 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보아야 한다(대법원 2019. 9. 26. 선고 2015다208252 판결).

아파트 입주자대표회의와 아파트 관리회사 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 아파트 관리회사로서는 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하고 입주자의 권익을 보호하기 위하여 선량한 관리자의 주의로써 관리 업무를 수행하여야 한다(대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결).

아파트 단지를 관리하는 단체가 외부차량의 아파트 단지 내 출입을 통제하는 행위가 아파트 단지 내 상가건물 구분소유자들의 대지사용권을 방해하는 침해행위가 되는지 여부는, 아파트 단지 내 상가건물과 그 부속주차장의 위치 및 이용관계, 아파트 단지 안으로의 출입 통제 방법, 아파트 및 상가건물 부근의 지리적 상황, 아파트 입주자들과 상가건물의 소유자 또는 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다. 아파트 입주자대표회의가 아파트 단지 출입구에 차단기를 설치하여 외부차량의 출입을 통제하는 행위가 제반 사정상 아파트 단지 내 상가건물 구분소유자들의 수인한도를 넘어 그 대지사용권을 침해하였다고 볼 수 없다(대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다49971 판결).

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 갖는 권리로서 반드시 대지에 대한 소유권과 같은 물권에 한정되는 것은 아니고 등기가 되지 않는 채권적 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있다. 그러나 대지사용권은 권리로서 유효하게 존속하고 있어야 하므로 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 더 이상 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다(대법원 2017. 12. 5. 선고 2014다227492 판결).

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 제20조에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며, 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있는데, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있으므로, 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 효력이 없다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결).

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서, 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않다.

Ⅹ. 아파트분양 시 허위과장광고로 인한 피해

부동산 매도인이 매수인에게 매매와 관련된 어떤 구체적인 사정을 고지하지 아니함으로써, 장차 매매의 효력이나 매매에 따른 채무의 이행에 장애를 가져와 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도, 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받는 한편, 매수인은 그와 같은 사정을 고지받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는, 신의성실의 원칙상 매수인에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 매도인에게 있고, 매도인이 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니하고 매수인의 착오를 이용하여야 불법행위인 기망행위에 해당하는 것이다(대법원 2004. 7. 8. 선고 2004다20890 판결).

상품의 선전광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결). 그러나 일반적으로 상품의 선전광고에 다소의 과장·허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다.

아파트 분양회사는 광고전단지 및 분양안내책자 등을 통하여 불특정 다수의 수요자들에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 수분양자들로 하여금 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 수분양자들과 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하게 되는 것이다.

특별한 사정이 없는 한 수분양자들로서는 광고전단지 및 분양안내책자에 기재된 것과 같은 내용의 조건을 구비한 아파트를 공급받게 될 것이라고 신뢰하여 아파트분양계약을 체결하게 되며 주택공급 및 분양업무를 하는 회사로서도 이러한 사정을 알거나 알 수 있었음에도 허위의 광고를 하였으므로, 이는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인되기 어려운 기망행위에 해당한다.

허위·과장의 광고는 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말한다. 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다.

지방자치단체의 추상적·일방적 개발계획에 근거하여 그 시행이 확정되지 않았음에도, 건설회사가 아파트 단지 맞은편에 경의선 복선전철화와 관련하여 역사가 신설될 예정이라는 취지로 아파트 분양광고를 한 것은 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고를 한 것으로서, 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고에 해당하므로 위 건설회사는 수분양자들에 대하여 ‘표시·광고의 공정화에 관한 법률’이 정한 허위·과장 광고로 인한 손해배상책임을 부담한다(대법원 2010. 7. 22. 선고 2007다59066 판결).

아파트 분양과 관련된 표시·광고의 공정화에 관한 법률상 허위·과장광고로 인한 손해배상청구에서 손해는 수분양권의 실제 가격과 허위·과장광고가 없었을 경우 수분양권의 적정한 가격의 차액이다.

Ⅺ. 아파트에 전세 들어갈 때 주의사항

최근에 시행된 임대차3법이란, ① 계약갱신청구권, ② 전월세상한제, ③ 전월세신고제를 말한다. 세입자는 기존 계약이 끝나기 전에 갱신요구권을 1회 행사할 수 있다. 요구할 수 있는 기간은 2년이다. 따라서 2년 계약이 종료되면 추가로 2년, 따라서 모두 4년의 기간을 보장받을 수 있다.

집주인은 정당한 사유가 있어야 갱신요구를 거절할 수 있다. 집주인과 그의 직계존속, 직계비속이 실제 거주할 경우 거절할 수 있다. 이 외에는 세입자의 차임 연체 및 중대한 과실, 주택의 재건축계획 등이 있어야 갱신요구를 거절할 수 있다.

기존 세입자도 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 계약 만료 1개월 전까지 청구할 수 있다. 그러나 집주인이 계약만료를 통보하고 법 시행 전 이미 새로운 세입자를 받았다면 청구가 불가능하다. 세입자는 기존 주택에 4년 이상 살았어도 법 시행 후 계약갱신청구권을 1회 사용할 수 있다.

집주인이 실거주하지 않으면서 다른 세입자를 받으면 손해배상청구를 할 수 있다. 손해배상은 합의가 이루어지지 않을 경우 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액, 세입자가 입은 손해액, 다른 세입자에게 받은 월차임과 거절 당시 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 중 가장 큰 액수를 청구할 수 있다.

계약 갱신 시 임대료 상승폭은 직전의 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한선을 두기로 했다. 전월세 거래를 하면 30일 이내 임대차계약과 관련된 내용을 관할 지방자치단체에 신고해야 한다. 전월세신고제는 2021년 6월 1일부터 시행된다.

Ⅻ. 글을 맺으며

아파트를 분양받는 문제는 결코 쉽게 생각해서는 안 된다. 아파트를 취득해서 이익을 보는 경우도 많지만, 잘못하다가는 허위과장광고에 의해 비싸게 아파트를 분양받는 경우도 있고, 지역주택조합에 가입해서 오랜 세월 기다리다가 끝내 아파트를 분양받지 못하는 경우도 있다.

또한 단독주택이나 상가건물과 달리 아파트는 투기억제를 위해 분양권전매제한제도가 있다. 때문에 고액의 프리미엄을 주고 아파트 분양권을 매수하였다가 낭태를 당하는 경우도 있다.

최근에는 부동산투기를 막기 위해서 정부에서 고가의 아파트를 취득하는 자금에 대해 대출을 규제하고 있다. 재산보유세도 인상하고, 종합부동산세도 인상하고 있다. 주택임대사업자에 대한 규제도 강화되고 있다. 아파트는 공동주택이므로 입주 후에도 관리문제가 복잡하다.

아파트를 분양받는 사람은 분양과정과 절차를 상세하게 따져보아야 한다. 1가구1주택제도의 내용도 알아야 한다. 아파트에 전세 또는 월세로 들어가려고 하는 사람은 주택임대차보호법에 의한 임대보증금을 보호받는 방법에 대해서도 알아야 한다.

<재건축사업의 문제점>

이상에서 재건축사업을 추진함에 있어서 중요한 문제점을 순차로 살펴보았다. 재건축사업은 수많은 이해관계인들이 조합을 구성하여 추진하게 된다. 조합은 주식회사와 또 다르다. 사실상 주인이 없는 단체이다.

조합장이나 임원들 역시 책임감이 부족한 경우도 많고, 건축이나 부동산, 법에 관한 전문가가 아니다. 건설회사는 영리를 목적으로 하는 법인이다. 때문에 조합장과 결탁하여 회사의 이익을 추구할 가능성이 높다.

재건축사업은 겉으로 봐서는 상당한 재산상 이익을 가져오은 것처럼 보인다. 물론 재건축사업에서 성공한 사례도 많다. 반면에 재건축사업에서 실패하거나, 십수년씩 장기화되면서 노후된 아파트에서 계속 생활해야 하는 불편도 있고, 재산권행사를 하지 못하는 경우도 있다. 재건축사업추진과정에서 조합장이 구속되는 사례도 많았다.

재건축사업은 노후된 아파트를 위해서 반드시 필요한 사업이지만, 그 과정에서 조합원들의 피해가 없도록 하기 위해서는 정부에서는 도시정비법을 더욱 강화하여 감독을 철저하게 하여야 할 것이다.

알기 쉬운 주택법 해설

Ⅰ. 글의 첫머리에

현대사회에서 주택문제는 일반인에게 가장 중요한 생활 문제에 해당한다. 인구가 많아지고 소득수준이 높아지면서 주택수요는 급격하게 증가하고 있다. 주택의 형태도 종래와 달리 아파트나 연립주택 등 공동주택의 형태로 보편화되었다. 도심지역을 중심으로 아파트는 평당 1억원을 호가할 정도로 비싸지고 있다. 이에 따라 전세값도 크게 올랐다.

주택법은 1972년 제정된 주택건설촉진법을 근간으로 하여, 전면적인 개정을 하여 새로 만든 법이다. 따라서 판례를 읽을 때, 주택건설촉진법으로 나오는 부분은 현행 주택법으로 보면 된다. 구 주택건설촉진법은 인구의 증가함에 따라 주택의 수요가 급격하게 늘어나고, 소득수준의 향상에 따른 주택의 질적 향상의 욕구, 저소득층의 주거복지기능을 향상시키는 데에 적지 않은 문제점과 한계를 노출시켰다. 이에 따라 달라진 경제 환경 및 주택정책과 관련하여 종합적으로 새로운 주택에 관한 기본법을 제정할 필요성이 생겼다.

주택법은 쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 필요한 주택의 건설ㆍ공급 및 주택시장의 관리 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 한다(제1조). 주택법은, ① 총칙, ② 주택의 건설 등, ③ 주택의 공급 등, ④ 리모델링, ⑤ 보칙, ⑥ 벌칙 등 모두 6개장, 106개의 조문으로 구성되어 있다. 주택법은 구 주택건설촉진법에서 규정하고 있던 재건축관련 규정은 도시 및 주거환경정비법으로 이관하고, 리모델링부분을 편입시켰다.

여기에서는 주택건설사업승인처분, 주택의 공급체계, 주택공급질서문란행위, 주택의 관리방법, 주택의 거래관리제도, 지역주택조합 등을 순차로 살펴보기로 한다. 주택법이 시행된 이후 이와 관련한 대법원판결이 많이 나왔다. 뿐만 아니라 하급심판결도 많다. 여기에서는 주택법 관련 대법원판례를 중심으로 주택법의 중요한 문제점을 검토한다.

Ⅱ. 주택의 개념

주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말한다. 공동주택이란 건축물의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다.

국민주택이란 국가ㆍ지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 건설하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다. 국민주택규모란 주거전용면적이 85제곱미터 이하를 말한다.

세대구분형 공동주택이란 공동주택의 주택 내부의 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 없는 주택을 말한다. 도시형 생활주택이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택을 말한다. 에너지절약형 친환경주택이란 에너지 사용량을 절감하거나 이산화탄소 배출량을 저감할 수 있도록 건설된 주택을 말한다.

건강친화형 주택이란 실내공기의 오염물질 등을 최소화할 수 있도록 건설된 주택을 말한다. 장수명 주택이란 구조적으로 내구성을 갖추고, 내부 구조를 쉽게 변경할 수 있는 가변성과 수리 용이성 등이 우수한 주택을 말한다.

1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 집합건물법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 집합건물법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다.

Ⅲ. 주택건설사업계획의 승인

주택법 제16조 제1항은 ‘대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시·도지사에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다’고 규정하고 있다.

주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 그러나 지구단위계획결정이 필요한 주택건설사업의 경우 예외적으로 해당 대지면적의 100분의 80 이상(등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합의 경우에는 100분의 95 이상)을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 주택법상 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하면 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있다.

주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다)의 소유자에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있고, 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간 동안 협의하여야 한다.

사업주체가 매도청구권 행사 전에 거쳐야 할 요건으로서 ‘대지의 소유자와의 사전에 3월 이상의 기간 동안 협의’ 규정은 매도청구권 행사 전에 그 대지 소유자가 유일하게 가지는 절차적 보장 규정이므로 대지 소유자를 보호하는 입장에서 이 규정을 엄격하게 해석하여야 할 필요가 있다.

매도청구권 행사 요건으로서 3월 이상의 기간 동안 거쳐야 하는 ‘협의’는 사업주체와 대지 소유자 사이에서의 구체적이고 실질적인 협의를 뜻한다고 보아야 한다. 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 협의 요건을 갖추었는지 여부를 판단할 때에는, 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 사업주체가 협의 진행을 위하여 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 하며, 그 요건 충족에 대한 증명책임은 사업주체가 부담한다고 봄이 타당하다(대법원 2013. 5. 9. 선고 2011다101315,101322 판결).

주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자가 주택건설대지 중 공유토지에 대하여 일부 지분소유권을 취득하거나 일부 공유지분권자로부터 사용승낙을 얻은 경우에는 다른 공유자의 동의를 얻지 못하였더라도 그 공유토지 중 사업부지로 편입된 면적을 기준으로 사업자가 취득한 공유지분의 비율에 해당하는 면적만큼 사용권원을 확보한 것으로 봄이 상당하다.

집합건물법에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다. 이러한 법리는 주택법 규정에 의한 매도청구에 있어서도 마찬가지이다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다68651 판결).

주택건설사업계획의 승인은 승인권자가 당해 지역의 주거수요, 환경문제 등을 고려하여 종합적으로 판단할 수 있는 재량행위로 해석된다. 주택건설사업계획 승인처분에 따라 의제된 인허가가 위법함을 다투고자 하는 이해관계인은, 주택건설사업계획 승인처분의 취소를 구할 것이 아니라 의제된 인허가의 취소를 구하여야 하며, 의제된 인허가는 주택건설사업계획 승인처분과 별도로 항고소송의 대상이 되는 처분에 해당한다(대법원 2018. 11. 29. 선고 2016두38792 판결).

적법하게 시행된 공익사업으로 인하여 이주하게 된 주거용 건축물 세입자의 주거이전비 보상청구권은 공법상의 권리에 해당한다. 그 보상을 둘러싼 쟁송은 민사소송이 아니라 공법상의 법률관계를 대상으로 하는 행정소송에 의하여야 한다(대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다8129 판결 참조).

임대주택법에 규정된 공익사업 지정 제도의 입법 취지는 임대사업자에게 일정한 요건을 갖춘 경우 제한적으로 토지수용권을 부여함으로써 임대주택의 공급을 활성화하려는 데에 있다. 주택법에 따라 사업계획승인을 받은 주택건설사업주체는 나머지 토지를 주택법상 매도청구권 제도를 통해 확보하여야 하는 반면, 임대주택법에 따라 공익사업 지정을 받은 임대사업자는 사업계획승인을 받은 후 나머지 토지를 수용의 방식으로 확보할 수 있다.

Ⅳ. 주택조합방식에 의한 주택공급

주택조합의 설립은 시장, 군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 주택조합설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 한다. 주택조합은 그 구성원을 위하여 건설하는 주택을 그 조합원에게 우선 공급할 수 있다.

주택조합이 주체가 되어 신축 완공한 건물로서 조합원 외의 일반에게 분양되는 부분은 조합원 전원의 총유에 속하며, 총유물의 관리 및 처분에 관하여 주택조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 한다. 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여야 할 것이며, 그와 같은 절차를 거치지 않은 행위는 무효라고 할 것이다(대법원 2013. 4. 26. 선고 2010다65016 판결).

인가를 받는 주택조합에서의 주택조합 조합원의 자격기준에 관하여 규정한 주택법과 시행령의 규정만으로 자격기준을 갖추지 못한 조합원이 당연히 주택조합 조합원의 자격을 상실한다고 볼 수 없고, 주택법의 금지규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수 없어 당사자 사이에 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효라고 볼 수 없다(대법원 2011. 12. 8. 선고 2011다5547 판결).

투기과열지구 안에서 설립인가를 받은 지역주택조합이 구성원을 선정하는 경우에는 신청서의 접수 순서에 따라 조합원의 지위를 인정하여서는 아니 된다. 그러나 입주자의 모집절차에 관하여 규정하고 있는 주택공급에 관한 규칙 제8조는 효력규정이 아니고, 단순한 단속규정에 불과하다.

Ⅴ. 아파트공급방법과 분양가상한제

주택건설사업을 시행하는 사업주체는 건설한 주택을 공급함에 있어서 주택법에서 정하는 방법에 따라야 한다. 특히 아파트에 관해서는 매우 엄격한 제한을 두고 있다.

주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다. 투기과열지구 및 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받으려는 자의 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 지역별로 달리 정할 수 있다.

사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중, ① 공공택지, ② 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 지정하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 법에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다.

투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다.

사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.

사업주체가 일반에게 공급하는 공동주택은 분양가격 이하로 공급하여야 한다. 이 경우 분양가격은 택지비 및 건축비로 구성되며, 구체적인 내역, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토교통부령으로 정한다.

금융기관으로부터 계약금 또는 중도금 대출을 받아 분양대금을 납부하는 등의 방법으로 사업주체에게 주택 공사자금 등 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 하여 분양계약을 체결한 자나 그에게 분양계약 명의를 대여한 자는 특별한 사정이 없는 한 주택분양보증제도의 보호대상이 되는 선의의 수분양자에 해당한다고 할 수 없다(대법원 2013. 7. 12. 선고 2011다87914 판결).

Ⅵ. 주택의 공급질서 교란금지

누구든지 주택법에 따라 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여, ① 주택을 공급받을 수 있는 지위, ② 입주자저축 증서, ③ 주택상환사채 등을 양도ㆍ양수(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ저당의 경우는 제외한다) 또는 이를 알선하거나 양도ㆍ양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물ㆍ유인물ㆍ전화ㆍ인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택법에 따라 건설ㆍ공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다(주택법 제65조 제1항).

수분양권을 매매목적물로 하는 매매계약의 주목적은 매수인으로 하여금 수분양권에 기한 목적물의 소유권을 취득하게 하는 데 있으므로, 매도인은 매수인으로 하여금 그 수분양권에 근거한 목적물의 소유권을 취득할 수 있도록 하여줄 의무가 있다(대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44401 판결).

주택법 제41조의2 제1항 제2호는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위를 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에 전매하거나 전매를 알선하는 행위를 할 수 없다고 규정하고 있다.

주택법 제41조의2 제1항에 반하여 전매금지기간 중에 전매계약을 체결한 경우에는 주택법 제96조 제2호에 따라 3년 이하의 징역형 또는 3천만 원 이하의 벌금형을 선고받을 수 있다. 국토교통부장관 또는 사업주체는 주택을 공급받을 수 있는 증서 도는 지위, 주택상환사채 등을 양도하거나 양수한 자에 대하여는 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다(주택법 제65조).

주택법 제65조 제1항 제1호에서 정한 ‘주택을 공급받을 수 있는 지위’는 원칙적으로 설립인가를 받거나 신고를 마치고 적법하게 설립된 주택조합의 구성원인 조합원으로서 그 주택조합이 공급하는 주택을 공급받을 수 있는 지위를 의미하고, 이는 주택법 등에서 정한 조합원의 자격요건을 갖추고 조합원 가입절차 및 분양절차를 제대로 거쳐야 비로소 인정된다.

금융기관으로부터 계약금 또는 중도금 대출을 받아 분양대금을 납부하는 등의 방법으로 사업주체에 대하여 주택 공사자금 등 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 하여 분양계약을 체결한 자나 그에게 분양계약 명의를 대여한 자는 특별한 사정이 없는 한 주택분양보증제도의 보호대상이 되는 선의의 수분양자에 해당한다고 할 수 없다.

Ⅶ. 공동주택의 관리

1. 구분소유권과 대지사용권

구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다. 구분소유권자의 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다(집합건물법 제20조 참조). 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제3항의 분리처분금지로 대항할 수 없는 ‘선의’의 제3자라 함은 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결).

1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다.

구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있다. 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 제20조에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며, 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있다.

이러한 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있으므로, 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 효력이 없다.

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서, 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않다.

2. 공동주택의 입주자대표회의의 법적 지위

공동주택의 입주자대표회의는 동별세대수에 비례하여 선출되는 동별대표자를 구성원으로 하는 법인 아닌 사단이다. 동별대표자가 적법하게 선출되어 입주자대표회의가 적법하게 구성된 이후에 있어서는, 후임 동별대표자를 선출하는 것은 비법인사단으로서의 입주자대표회의가 동일성을 잃지 아니한 채 그대로 존속되면서 단순히 그 구성원을 변경하는 것에 지나지 아니한다.

새로운 동별대표자의 선출절차가 위법하여 효력이 없다면 그 동별대표자는 입주자대표회의 구성원으로서의 지위를 취득할 수 없고 종전의 동별대표자가 여전히 입주자대표회의 구성원으로서의 지위를 가진다. 또한 입주자대표회의가 비법인사단인 이상 그 존속기간의 정함이 있는 것으로 볼 수도 없다.

집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 한다. 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다.

건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다. 이러한 관리단은 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이다.

아파트에 있어서 자치관리기구 및 관리주체인 관리사무소장은 비법인사단인 입주자대표회의의 업무집행기관에 해당할 뿐 권리·의무의 귀속주체로 볼 수 없다. 따라서 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장이 공동주택의 관리업무를 집행하면서 체결한 계약에 기한 권리·의무는 비법인사단인 입주자대표회의에게 귀속된다고 할 것이고, 그러한 계약의 당사자는 비법인사단인 입주자대표회의라고 보아야 한다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다62657 판결).

관리단으로부터 집합건물의 관리업무를 위임받은 위탁관리회사는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 소를 제기하여 관리비를 청구할 당사자적격이 있다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885 판결).

주택법 시행령이 입주자대표회의 구성원인 동별 대표자의 임기를 정하면서 중임 횟수를 1회로 제한하는 규정을 둔 것은 동별 대표자의 장기적인 직무수행에 따라 발생할 수 있는 업무수행의 경직이나 충실의무 해태, 공동주택 관리와 관련한 각종 비리, 입주자 상호 간의 분열과 반목 등의 부작용을 방지함과 아울러, 다수의 입주자들에게 공동주택 관리에 참여할 수 있는 기회를 폭넓게 보장함으로써 입주자대표회의 구성원의 다양성을 확보하고 입주자대표회의의 적정하고 투명한 운영을 도모하려는 데 그 취지가 있다(대법원 2016. 9. 8. 선고 2015다39357 판결).

입주자대표회의의 회의 소집 통지에 목적 사항으로 기재하지 않은 사항에 관하여 결의한 때에는 구성원 전원이 회의에 참석하여 그 사항에 관하여 의결한 경우가 아닌 한 그 결의는 무효가 된다(대법원 2013. 2. 14. 선고 2010다102403 판결). 동별 대표자의 선출결의의 무효확인을 구하는 것은 결국 입주자대표회의의 구성원의 자격을 다투는 것이어서 입주자대표회의는 그 결의의 효력에 관한 분쟁의 실질적인 주체로서 그 무효확인소송에서 피고적격을 가진다.

3. 집합건물의 하자보수청구권

사업주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 집합건물법의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. 사업주체는 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의하여 준용되는 민법에 규정된 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판외의 권리행사기간인 제척기간이므로 그 기간의 도과로 하자담보추급권은 당연히 소멸한다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2010다65399 판결).

집합건물법에 따른 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 주택법에 따른 하자보수청구권 및 하자발생으로 인한 손해배상청구권은 독립적으로 행사할 수 있다. 집합건물법에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 입주자대표회의가 아니라 집합건물 구분소유자에게 귀속한다. 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의로서는 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 그에 갈음한 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2010다65399 판결).

집합건물법 제9조 제1항은 집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조의 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 하고 있다. 분양회사는 주택의 공급 당시에 주택법상의 주택건설기준 등 그 주택이 거래상 통상 소음 방지를 위하여 갖추어야 할 시설이나 품질을 갖추지 못한 경우에 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다.

Ⅷ. 주택의 거래

일시적 2주택 특례규정은 주거생활의 안전과 거주·이전의 자유를 보장하기 위해 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 부과하지 않으려는 데에 그 취지가 있다.

재건축조합원이 조합에 기존의 주택이나 대지를 제공하고 그 사업계획에 따라 취득하게 되는 새로 건설되는 주택 및 부대ㆍ복리시설을 분양받을 권리는 장차 그 분양받을 주택 등에 대한 소유권을 취득할 때까지는 소득세법 소정의 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당한다.

아파트 분양과정에서 허위과장행위로 사기를 치는 경우, 또는 오피스텔 분양사기사건이 많이 발생하고 있다. 이러한 경우 사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 범의는 피고인이 자백하지 않는 이상 범행 전후의 피고인의 재력, 환경, 범행의 경위와 내용, 거래의 이행과정 등과 같은 객관적인 사정 등을 종합하여 판단하여야 한다.

표시광고법에 의하면, 허위·과장의 광고는 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말하고, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2014. 4. 10. 선고 2011다72011,72028 판결).

Ⅸ. 임대주택의 임차인에 대한 우선분향전환의무

민간임대주택에 관한 특별법은 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다. 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택법, 건축법, 공동주택관리법 및 주택임대차보호법을 적용한다.

사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택의 경우, 임대사업자가 그 임대의무기간이 경과한 후 이를 매각하고자 하는 경우에는 입주일 이후부터 매각 당시까지 당해 임대주택에 거주하는 무주택세대주인 임차인에게 우선 매각하여야 할 의무가 있다. 그러나 임대사업자와 임차인 사이에 매각시기에 관한 약정 등 특별한 사정이 없는 한, 임대사업자는 그 임대의무기간이 경과된 후에도 이를 매각하지 않고 임대사업을 계속할 수 있다고 할 것이므로, 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 임대주택을 계속 임대하려고 하는 경우 임차인이 위 임대사업자의 의사에 반하여 그 임대주택을 즉시 매각하라고 요구할 권리가 임대주택법 등 관련법령상 당연히 발생한다고 볼 수는 없다.

분양전환가격 산정기준에 관한 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위 내에서 무효이다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결).

임대사업자가 임대의무기간이 경과된 후 건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 무주택세대주인 임차인에게 우선분양전환하여야 한다. 임대주택을 우선분양전환받기 위해서는 ‘무주택자’라는 요건 뿐만 아니라 ‘세대주’라는 요건도 갖추어야 한다. ‘분양전환 당시까지 무주택자인 임차인’이란 해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우의 그 임차인을 의미한다.

임대의무기간이 지난 공공건설 임대주택에 있어서 임대사업자의 부도, 파산 등의 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인은 유주택자라 하더라도 이를 우선 분양전환받을 권리가 있고, 임대사업자는 그 임차인에게 우선 분양전환할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다84359 판결).

임대사업자의 신청에 따라 분양전환승인이 이루어진 경우, 분양전환승인일로부터 6개월이 지나면 곧바로 임차인의 우선분양전환권이 소멸하여 임대사업자가 해당 임대아파트를 제3자에게 매각할 수 있는 것은 아니고, 분양전환승인일 이후로서 임대사업자로부터 분양전환승인에 따라 분양전환신청을 할 것을 적법하게 안내 또는 통보받은 날부터 6개월이 지나도록 임차인이 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인의 우선분양전환권이 소멸하여 임대사업자는 해당 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있다(대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다4880,4897,4903 판결).

임대사업자는 그 임대의무기간이 경과된 후에도 이를 매각하지 않고 임대사업을 계속할 수 있다. 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 임대주택을 계속 임대하려고 하는 경우 임차인이 위 임대사업자의 의사에 반하여 그 임대주택을 즉시 매각하라고 요구할 권리가 임대주택법 등 관련법령상 당연히 발생한다고 볼 수는 없다.

공공주택 특별법은 공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함을 목적으로 한다.

Ⅹ. 개정된 주택법 내용

주택법 중 일부개정안이 2020년 1월 23일부터 시행되었다. 주요 내용을 보면 다음과 같다. ① 주택조합설립인가의 요건에 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것을 추가한다(제11조제2항제2호 신설).

② 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하도록 한다(제11조의3제1항). ③ 조합원을 모집하는 모집주체는 해당 주택조합의 사업개요, 조합원의 자격기준 등을 주택조합 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명하도록 하고, 모집 광고 등을 하는 경우 조합원 보호를 위하여 포함하여야 할 내용과 금지되는 사항을 정한다(제11조의4 및 제11조의5 신설).

④ 주택조합은 주택조합의 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하도록 하고, 주택조합의 발기인은 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 의결을 거쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하도록 한다(제14조의2 신설).

⑤ 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보하여 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 하는 경우에는 주택건설사업계획 승인 시 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하지 않아도 되도록 명확히 규정한다(제21조제1항제4호 신설, 제22조제2항 및 제66조제2항).

⑥ 사업주체는 사용검사를 받기 전에 입주예정자가 해당 주택을 방문하여 공사 상태를 사전에 점검할 수 있도록 하고, 입주예정자가 하자에 대한 조치를 요청하는 경우 보수공사 등 적절한 조치를 하도록 한다(제48조의2 신설). ⑦ 시ㆍ도지사는 입주예정자의 사전방문을 실시하고 사용검사를 신청하기 전에 공동주택의 품질을 점검하여 사업계획의 내용에 적합한 공동주택이 건설되도록 할 목적으로 관련 전문가로 구성된 공동주택 품질점검단을 설치ㆍ운영할 수 있도록 한다(제48조의3 신설).

⑧ 국토교통부장관이 주민등록 전산정보 등의 자료를 관계 기관의 장에게 요청할 수 있는 사유를 확대하고, 입주자저축취급기관의 장에게 입주자저축에 관한 자료와 정보의 제공을 요청할 수 있는 근거를 마련한다(제55조 및 제56조). ⑨ 국토교통부장관은 입주자자격, 공급 순위 등의 확인과 입주자저축의 관리 등의 업무를 효율적으로 수행하기 위하여 주택청약업무수행기관을 지정ㆍ고시할 수 있도록 한다(제56조의2 신설).

⑩ 국토교통부장관은 주택을 공급받으려는 자가 요청하는 경우 주택 공급 신청 전에 입주자 자격, 주택의 소유 여부, 재당첨 제한 여부, 공급 순위 등에 관한 정보를 제공할 수 있도록 한다(제56조의3 신설). ⑪ 리모델링주택조합의 법인격과 권리변동계획에 따라 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물에 대한 권리의 확정 등에 관하여는 도시 및 주거환경정비법을 준용하도록 한다(제76조제5항 및 제6항 신설).

Ⅺ. 글을 맺으며

주택의 공급과 수요는 언제나 맞추기가 어렵다. 특히 서울과 수도권의 집값은 너무 과다하게 올라 커다란 사회적 문제가 되고 있다. 정부에서는 집값을 안정화시키기 위하여 수시로 부동산대책을 발표하고 있지만, 여전히 시장은 불안정하다.

일반인에게 주택법은 매우 어려운 법에 속한다. 아파트를 분양받을 때에도 너무 많은 법과 제도의 규제가 따른다. 특히 분양권의 매매에 있어서는 법적 효력과 세금 문제, 전매제한을 위반했을 때의 제재 등에 관해 그 내용을 제대로 알기가 어렵다. 아파트를 취득하는 과정에도 부동산담보대출규제가 갈수록 엄격하여 지고, 공동주택의 관리문제, 하자담보책임 등도 간단하지 않다.

또한 최근에 조세부담이 커지고 있는 종합부동산세와 관련하여 고가의 아파트 한 채를 보유하고 있는 은퇴자의 경우 생존에 직접적인 위협을 받고 있는 실정이다. 공시지가의 현실화도 일반 재산세에 있어 큰 부담이 되고 있다. 임대주택법과 관련하여서도 그 내용이 너무 복잡하다. 아파트거래에 있어서도 거래신고제 때문에 일반인은 골치가 아프다. 정부에서는 아파트를 분양받고, 취득하고, 보유하고, 거래하는 문제에 관해 일반인이 알기 쉽게 하나의 특별법을 만들어서 시행하면 어떨까 싶다.

아파트건설업자, 아파트건설사업시행계획의 승인절차, 아파트건설에 대한 설계 및 감리, 투기과열지구, 조정지역 등에 관한 모든 사항을 하나의 주택법에 넣고 있으니 일반인은 자신과 관련이 없는 법을 다 찾아봐야 하는 불편이 있다. 법은 기본적으로 공무원을 위한 것이 아니라, 일반 국민을 위한 것이다. 주택법에서 분리해서 아파트기본법을 따로 만들어 시행하는 것이 바람직하다고 생각한다.

<알기 쉬운 주택법 해설>

현대사회에서 주택문제는 일반인에게 가장 중요한 생활 문제에 해당한다. 인구가 많아지고 소득수준이 높아지면서 주택수요는 급격하게 증가하고 있다. 주택의 형태도 종래와 달리 아파트나 연립주택 등 공동주택의 형태로 보편화되었다. 도심지역을 중심으로 아파트는 평당 1억원을 호가할 정도로 비싸지고 있다. 이에 따라 전세값도 크게 올랐다.

주택법은 1972년 제정된 주택건설촉진법을 근간으로 하여, 전면적인 개정을 하여 새로 만든 법이다. 따라서 판례를 읽을 때, 주택건설촉진법으로 나오는 부분은 현행 주택법으로 보면 된다. 구 주택건설촉진법은 인구의 증가함에 따라 주택의 수요가 급격하게 늘어나고, 소득수준의 향상에 따른 주택의 질적 향상의 욕구, 저소득층의 주거복지기능을 향상시키는 데에 적지 않은 문제점과 한계를 노출시켰다. 이에 따라 달라진 경제 환경 및 주택정책과 관련하여 종합적으로 새로운 주택에 관한 기본법을 제정할 필요성이 생겼다.

주택법은 쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 필요한 주택의 건설ㆍ공급 및 주택시장의 관리 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 한다(제1조). 주택법은, ① 총칙, ② 주택의 건설 등, ③ 주택의 공급 등, ④ 리모델링, ⑤ 보칙, ⑥ 벌칙 등 모두 6개장, 106개의 조문으로 구성되어 있다. 주택법은 구 주택건설촉진법에서 규정하고 있던 재건축관련 규정은 도시 및 주거환경정비법으로 이관하고, 리모델링부분을 편입시켰다.

여기에서는 주택건설사업승인처분, 주택의 공급체계, 주택공급질서문란행위, 주택의 관리방법, 주택의 거래관리제도, 지역주택조합 등을 순차로 살펴보기로 한다. 주택법이 시행된 이후 이와 관련한 대법원판결이 많이 나왔다. 뿐만 아니라 하급심판결도 많다. 여기에서는 이러한 주택법 관련 대법원판례를 중심으로 주택법의 중요한 문제점을 검토한다.

<아파트재건축사업에서 실패하지 않는 방법>

지금까지 전국적으로 아파트재건축사업은 끊임없이 이루어졌다. 재건축사업을 통해서 아파트값이 크게 상승함으로써 경제적 이익을 많이 보았다.

하지만 어떤 경우에는 재건축사업 자체가 제대로 추진이 되지 않음으로써 몇십년 된 노후 아파트에서 계속 거주해야 하는 불편함과 불안감도 있다.

어떤 경우에는 재건축을 추진하는 임원들이 제대로 일을 하지 못함으로써 조합원들만 커다란 손해를 보기도 한다.

재건축은 일정대로 추진되고 있지만, 조합장을 비롯한 임직원들이 건설회사나 컨설팅회사와 짜고 업무상 횡령 내지 업무상 배임을 함으로써 사실상 조합원들에게 돌아가는 혜택은 별로 없게 되기도 한다.

입주가 끝난 다음에도 부실공사로 인하여 아파트에 하자 투성이가 되기도 한다. 뿐만 아니라, 조합원 내부에 분쟁이 생김으로써 재건축과 관련된 민형사상 소송이 진행되면, 분쟁이 끝날 때까지 모든 사업추진은 중단되고, 조합원들은 심각한 곤경에 빠진다.

아파트 재건축사업은 수천명의 이해관계인이 조합을 만들어서 추진하는 것이고, 조합 자체는 재건축전문가도 아니기 때문에 재건축컨설팅회사에 모든 사업을 맡기는 형태가 된다.

또한 건설회사는 가급적 많은 이익을 남길 목적으로 아파트건설공사를 맡기 때문에 이를 제대로 견제하거나 감독할 역량이 조합 자체에는 없다. 또한 부동산신탁회사가 관여하게 되면, 신탁비용도 만만치 않다.

대규모 단지의 아파트 건설공사는 그 자체로 건축법을 비롯한 수많은 건설, 건축, 도시정비, 관련 법령의 규제를 받기 때문에 그 절차가 매우 복잡하고, 시간과 비용이 많이 들게 된다.

여기에서는 아파트재건축사업을 추진함에 있어서 주로 문제가 되는 것은 무엇이고, 재건축을 성공적으로 단시간내에 하기 위해서는 어떤 점에 유의해야 할 것인가, 그리고 지금까지의 실패사례를 중심으로 재건축사업에 실패하지 않기 위해서 조심해야 할 점은 무엇인가를 하나씩 살펴보기로 한다.

다만, 연구의 범위를 주로 법적인 측면에 국한시키고, 재건축과 관련된 대법원판결을 중심으로 고찰하기로 한다.

<아파트 기본법을 제정하라>

주택의 공급과 수요는 언제나 맞추기가 어렵다. 특히 서울과 수도권의 집값은 너무 과다하게 올라 커다란 사회적 문제가 되고 있다. 정부에서는 집값을 안정화시키기 위하여 수시로 부동산대책을 발표하고 있지만, 여전히 시장은 불안정하다.

일반인에게 주택법은 매우 어려운 법에 속한다. 아파트를 분양받을 때에도 너무 많은 법과 제도의 규제가 따른다. 특히 분양권의 매매에 있어서는 법적 효력과 세금 문제, 전매제한을 위반했을 때의 제재 등에 관해 그 내용을 제대로 알기가 어렵다.

아파트를 취득하는 과정에도 부동산담보대출규제가 갈수록 엄격하여 지고, 공동주택의 관리문제, 하자담보책임 등도 간단하지 않다.

또한 최근에 조세부담이 커지고 있는 종합부동산세와 관련하여 고가의 아파트 한 채를 보유하고 있는 은퇴자의 경우 생존에 직접적인 위협을 받고 있는 실정이다.

공시지가의 현실화도 일반 재산세에 있어 큰 부담이 되고 있다. 임대주택법과 관련하여서도 그 내용이 너무 복잡하다. 아파트거래에 있어서도 거래신고제 때문에 일반인은 골치가 아프다.

정부에서는 아파트를 분양받고, 취득하고, 보유하고, 거래하는 문제에 관해 일반인이 알기 쉽게 하나의 특별법을 만들어서 시행하면 좋겠다는 생각이 든다.

아파트건설업자, 아파트건설사업시행계획의 승인절차, 아파트건설에 대한 설계 및 감리, 투기과열지구, 조정지역 등에 관한 모든 사항을 하나의 주택법에 넣고 있으니 일반인은 자신과 관련이 없는 법을 다 찾아봐야 하는 불편이 있다.

법은 기본적으로 공무원을 위한 것이 아니라, 일반 국민을 위한 것이다. 주택법에서 분리해서 아파트기본법을 따로 만들어 시행할 것을 강력히 요청한다.

<알기 쉬운 주택법 해설>

현대사회에서 주택문제는 일반인에게 가장 중요한 생활의 문제에 해당한다. 인구가 많아지고 소득수준이 높아지면서 주택수요는 급격하게 증가하고 있다.

주택의 형태도 종래와 달리 아파트나 연립주택 등 공동주택의 형태로 보편화되었다. 도심지역을 중심으로 아파트는 평당 1억원을 호가할 정도로 비싸지고 있다. 이에 따라 전세값도 크게 올랐다.

1972년 제정된 주택건설촉진법은 기본적인 주택난을 해소하는데는 크게 기여하였으나, 인구의 증가에 따른 주택의 공급, 주거생활의 질적 향상, 저소득층의 주거복지기능을 향상시키는 데에는 많은 문제점과 한계를 보여주었다.

소득수준의 향상, 주택부족문제 완화 등 변화된 여건에 부응하여 주택공급 확대와 주거수준 향상, 관리 및 개보수 등도 함께 감안하여 주택정책을 추진할 필요성이 생겼다.

이와 같은 주택의 건설이나 공급, 주택관리 등을 체계적으로 관리하기 위하여 만든 법이 주택법이다. 주택법은 종래 주택건설촉진법을 근간으로 하여 새로 제정한 법이다. 주택법은 기본적으로 종래의 주택건설촉진법을 근간으로 하고, 재건축관련규정은 도시및주거환경정비법으로 이관하고, 리모델링부문을 편입시켰다.

주택법은 쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 필요한 주택의 건설ㆍ공급 및 주택시장의 관리 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 한다(제1조).

주택법은, ① 총칙, ② 주택의 건설 등, ③ 주택의 공급 등, ④ 리모델링, ⑤ 보칙, ⑥ 벌칙 등 모두 6개장, 106개의 조문으로 구성되어 있다.

주택법이 시행된 이후 이와 관련한 대법원판결이 많이 나왔다. 뿐만 아니라 하급심판결도 많다. 여기에서는 이러한 주택법 관련 대법원판례를 중심으로 주택법의 중요한 문제점을 살펴보기로 한다.

주택건설사업승인처분, 주택의 공급체계, 주택공급질서문란행위, 주택의 관리방법, 주택의 거래관리제도, 지역주택조합의 문제 등을 순차로 살펴보기로 한다.

아파트 취득, 양도 및 보유에 관한 법적 문제

Ⅰ. 글의 첫머리에

최근 몇 년 동안 전세계적으로 불황국면에 있고, 특히 국내경기는 장기적인 침체상황에 빠져있다. 자영업자들은 적자로 폐업 위기에 몰려있고, 대기업 역시 수출부진으로 고전하고 있으며, 그에 따라 하청업체들도 도산하고 있다. 가계부채와 기업부채는 급격히 상승하고 있다. 부동산전문가들은 오래 전부터 머지않아 우리나라도 일본처럼 부동산폭락사태가 올 것이라고 전망하고 있었다. 신용불량자도 증가하고 청년실업자도 급증하고 있다.

그런데도 서울지역의 아파트값은 평당 1억원을 호가하고 있고, 수도권 일부지역에서도 아파트값이 급등하는 현상을 보였다. 기본적으로 은행금리가 너무 낮아서 수익처를 찾을 수 없는 유동자금이 많아서 부동산투자로 몰리다보니 나타나는 현상이다. 그동안 몇 십 년 동안 우리 사회는 부동산에 투자를 해놓으면 시간이 가면 몇 배, 몇 십 배의 수익을 내고 있었기 때문에, 아직도 부동산투자를 통한 수익기대심리는 매우 광범위하게 퍼져있다.

부동산을 사놓은 사람은 적어도 손해는 보지 않았는데, 주식에 투자하거나 벤처사업을 하거나, 식당 같은 자영업을 한 사람들은 대부분 망하거나 손해를 보았기 때문에, 일반인들은 여전히 부동산, 특히 아파트나 주택을 사서 세를 놓는 방식의 투자를 선호해왔다. 그동안 정부는 이와 같은 부동산투기현상에 대해 그때그때 특별대책을 발표해서 대응해왔지만, 대부분 일시적인 억제효과만 가져왔을 뿐, 일정한 시간이 지나면 다른 지역의 아파트값은 크게 올라갔다.

부동산투기를 잡지 못하면 그에 따라 전세 값도 급등하고, 일반 서민들의 주거문제는 해결할 수 없는 심각한 상황이 초래된다. 뿐만 아니라 사회적으로 빈익빈부익부 현상이 심화되면서 서민들의 허탈감은 커질 수밖에 없다. 지금까지 정부가 발표해서 시행하고 있는 부동산투기억제방안은 부동산거래에 따른 세금을 인상하고, 아파트청약관련제도를 규제하거나, 세무조사를 강화하여 불법이나 편법을 적발하는 것이 주된 내용이었다.

뿐만 아니라 아파트를 사서 고가로 전세를 놓고, 그 전세금으로 또 다른 아파트를 취득하는 이른바 갭투자형식으로 부동산투기를 하는 것을 방지하기 위하여 주택담보대출을 강력하게 규제하는 방법을 사용하였다. 또한 고가의 주택을 여러 채 보유하고 있는 사람에 대해 부동산보유세인 종합부동산세를 중과하는 방법을 채택하였다.

부동산에 관한 정부의 정책은 수시로 변경되고, 부동산 관련 법령도 너무 많다. 아파트청약제도의 내용도 복잡하고, 재건축 재개발사업에 관한 법제도 너무 어렵다. 부동산세금은 계산도 복잡하고 까다롭다. 대부분의 사람들은 부동산을 사거나 팔 때, 아파트청약을 할 때, 재건축아파트를 분양받을 때, 모든 것을 중개인이나 조합에 맡기고 특별히 따지거나 알려고 들지 않는다. 그러다가 나중에 커다란 손해를 보게 된다.

여기에서는 아파트를 중심으로, 아파트를 취득하는 경우 최근에 달라지고 있는 법과 제도의 내용을 살펴본다. 또한 아파트를 매매하는 경우 분양권을 포함하여 거래상의 제한 여부를 알아본다. 아파트 양도소득세의 변경내용도 확인해 본다. 특히 이 문제는 1주택자와 다주택자의 경우를 구별해서 살펴본다. 재산세 및 종합부동산세의 변경사항을 고가아파트 보유세의 달라진 사항을 알아보기로 한다. 아파트의 취득, 양도 및 보유에 관한 법적 문제는 최근에 계속 발표되고 있는 정부의 주택안정화방안을 비롯한 부동산대책과 연관시켜 살펴보아야 한다.

Ⅱ. 부동산대책의 의의

정부에서는 2020년 12월 16일 서울 지역 아파트값을 안정화시키기 위해 획기적인 규제대책을 내놓았다. 핵심적인 내용은, 주택에 대한 투기를 막기 위해 주택담보대출을 강력하게 규제하고, 부동산보유세를 대폭 인상하며, 주택거래에 대한 양도차익에 대한 세금을 많이 걷기로 하였다. 뿐만 아니라 세무조사를 철저하게 하여 부동산투기를 원천적으로 하지 못하도록 한다는 것이다.

실제 이러한 정부 방침에 따라 서울 지역 아파트거래는 줄어들고, 가격도 떨어졌다. 그러나 이와 같이 강력한 규제를 받지 않는 경기도 일부 지역에서 이른바 풍선효과가 일어나서 아파트값이 급등하기 시작했다.

2020년 들어 서울을 제외한 수도권 일부 지역 집값이 이상 급등 조짐을 보이자 정부는 2020년 2월 20일, 현 정부 들어 19번째 부동산 대책을 발표했다. 이에 따라 경기 서남권 지역 5곳을 조정대상지역으로 새로 지정하고, 대출 규제도 강화된다.

정부는 의왕시, 안양시 만안구, 수원 권선, 영통, 장안 등 5개 지역을 조정대상지역으로 지정했다. 조정대상지역 대출 규제도 강화된다. 주택담보대출비율, LTV가 60%에서 50%로 낮아지고 9억원 초과분은 30%로 된다.

그러나 정부의 이와 같은 계속되는 부동산투기억제책도, 아파트값이 오를 대로 오른 다음에 뒤늦게 나오는 핀셋 규제라는 한계가 있다는 지적도 있다. 다시 말하면, 규제지역이 일시적 관망세를 보이는 사이 초저금리 속 부동 자금이 다른 비규제지역으로 옮겨가는 현상이 반복된다는 뜻이다. 특별대책이 일시적으로 집값을 안정화시키는 데에는 효과가 있지만 근본적으로 장기적인 하락을 가져오기에는 역부족이라는 것이다. 계속해서 다른 곳에서 풍선효과가 나타날 가능성이 있기 때문이다.

현재의 아파트값 상승은 근본적으로 은행금리가 너무 낮아 수익을 낼 곳을 찾지 못하는 자금이 쉽게 돈을 벌 수 있는 아파트로 몰리고, 전세 값이 높기 때문에 갭투자를 하고 있기 때문이다. 이런 아파트값 상승에 대한 기대심리를 종식시키지 못하는 한, 앞으로도 아파트값을 제대로 잡기는 쉽지 않다.

이러한 정책의 방향은, ① 금융대출이 투기수요의 자금동원 수단이 되는 상황을 차단하고, ② 주택 보유부담을 강화하고, 양도세 혜택을 제한하며, ③ 주택거래에 관한 조사를 통해 불법행위를 금지하고, ④ 주택공급을 확대하여 시장 안정을 도모하는 것이다.

2017년 8.2대책, 2018년 9.13대책, 2019년 12.16대책 등을 통해 주택에 관한 많은 정책이 시행되고 있다. 이러한 집값안정화대책의 핵심적인 내용을 보면, ① 갭투자 및 투기수요 유입을 차단하기 위하여 주택담보대출을 엄격하게 규제하고, ② 종합부동산세, 공시가격 등을 개선하여 주택보유부담을 늘리고, ③ 주택의 양도차익에 대한 과세체계를 강화하며, ④ 분양가 상한제 지역을 확대함으로써 고분양가 및 풍선효과를 차단하고, ⑤ 시장 조사체계, 청약규제를 강화하여 거래질서를 투명하게 관리하고, ⑥ 임대사업자 관리 제도를 보완하는 것이다.

Ⅲ. 부동산대책 주요 내용

1. 투기적 대출수요 규제 강화

투기지역 투기과열지구 주택담보대출 관리 강화 방안을 보면, ① 시가 9억원 초과 주택담보대출 LTV 강화, ② 초고가아파트 주담대 금지, ③ DSR 관리 강화, ④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화, ⑤ 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화, ⑥ 주책임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화, ⑦ 상호금융권 주담대 현황 모니터링 등이다.

2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화 방안을 보면, ① 종합부동산세 관련, ② 공시가격 현실화 및 형평성 제고 등이다. 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완 내용을 보면, ① 1세대 1주택자 장특공제에 거주기간 요건 추가, ② 일시적 2주택 양도세 비과세요건에 전입요건 추가 등, ③ 임대등록주택에 대한 양도세 비과세 요건에 거주요건 추가, ④ 분양권도 주택수 포함, ⑤ 단기보유 양도세 차등 적용, ⑥ 조정대상지역 내 다주택자 한시적 양도세 중과 배제 등이다.

거주자의 소득은 종합소득, 퇴직소득, 양도소득, 산림소득으로 구분되며, 이 중 양도소득은, ‘자산의 양도로 인하여 발생하는 소득’을 말한다. 양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대하여 과세되는 것이다. 소득세법상의 양도소득세와 같은 부과과세방식의 조세에 있어서는, 과세관청이 과세표준과 세액을 결정함에 따라 그 세액이 확정되고 그 확정의 효력은 과세관청이 납세고지서에 의하여 이를 납세자에게 통지한 때에 발생한다.

3. 투명하고 공정한 거래질서 확립

시장 거래 질서 조사체계 강화의 내용을 보면, ① 고가주책 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증, ② 실거래 조사 및 정비사업합동점검 상시화, ③ 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화, ④ 자금조달계획서 증빙자료 제출 등이다. 임대등록제도 보완 내용을 보면, ① 임대등록 시 세제혜택 축소, ② 등록 임대사업자 의무 위반 합동점검, ③ 임대사업자 등록요건 및 사업자 의무 강화 등이다.

4. 실수요자를 위한 공급 확대

① 서울 도심 내 주택공급추진, ② 수도권 30만호 계획 조속 추진, ③ 정비사업 추진 지원, ④ 가로주택정비사업 활성화, ⑤ 준공업지역 관련 제도 개선 등이다.

Ⅳ. 조정대상지역과 투기지역

부동산투기억제방안과 관련하여 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역이라는 개념이 있다. 이러한 지역 및 지구의 특징과 그에 따른 규제내용을 정확하게 이해하는 것이 매우 중요하다.

국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있다. ① 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역, ② 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역(주택법 제63조의2 제1항).

조정대상지역은 과열지역과 위축지역으로 구분된다. 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정된다. 과열지역이란 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역으로 직전월부터 소급하여 3개월간의 해당지역 주택가격상승률이 해당지역이 포함된 시, 도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역을 말한다.

조정대상지역은 2016년 11월 3일 발표된 부동산대책 때 처음 사용된 개념이다. 처음에는 조정대상지역은 아파트 분양권전매를 제한하는 대상지역으로 도입되었으나, 그 후 주택담보대출에 대한 규제한도 및 세금 등의 문제까지 포함하는 개념으로 사용되고 있다. 아파트값이 가파르게 상승하는 지역에 대해서는 일단 조정대상지역으로 지정하여 대출규제 등의 제한을 가하게 된다.

조정대상지역은 1지역, 2지역, 3지역으로 나누어진다. 1지역에 해당하면 아파트를 분양받는 경우 아파트에 대한 소유권등기 이전 시까지 전매가 제한된다. 규제받지 않는 지역에서 1순위자격은 가입 후 1년 경과되고 추가적으로 납입회수가 12회 이상이면 1순위에 해당된다. 조정대상지역에서는 청약통장에 가입한 다음 2년이 경과해야 하고 납입회수가 24회 이상이어야 가능하다.

조정대상지역으로 지정되면, 1주택 비과세 요건도 달라진다. 1주택 비과세 요건에서 2년 이상 거주 조건은 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 경우 해당된다. 일시적 2주택 제한사항에서 2년 내에 종전 주택을 매도하여야 비과세된다는 규정은 2018년 9월 14일 이후 취득한 주택부터 해당된다.

조정대상지역은 청약제도 1순위 청약자격도 제한된다. 주택담보대출 LTV 60% 및 DTI 50%의 규제를 받는다. 2020년 2월 20일 발표된 부동산대책에서는 9억원이라는 기준을 만들어서, 9억원까지는 50%의 LTV를 적용하고, 9억원을 초과하면 30%가 되도록 하였다.

국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.

투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다(주택법 제63조 제2항). 투기과열지구는 투기지역과 같이 LTV, DTI 40%로 한도가 적용되며, 재건축 조합원 지위양도가 금지되고 청약규제가 강화되며, 분양권전매도 제한된다.

투기지역이란 국토교통부장관이 요청하여 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정한다. 국토교통부장관은 어떤 지역의 부동산 가격이 지속적으로 상승될 가능성이 있거나, 이 추세가 다른 지역에도 영향을 미칠 것으로 우려된다고 판단할 때 기획재정부장관에게 투기지역으로 지정해줄 것을 요청한다. 투기지역에서는 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가로 부과한다. 투기지역에서는 주택담보대출이 LTV, DTI가 40%로 줄어들고 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한되며, 주택담보대출 시 만기 연장도 제한을 받게 된다.

Ⅴ. 투기적 대출수요 규제 강화

지금까지는 은행금리가 워낙 낮다 보니, 은행대출을 받아 주택을 구입하고, 값이 오르면 팔아서 전매차익을 내는 것이 보편화되었다. 또한 주택을 사서 고액으로 전세를 놓고, 그 전세금을 받아 또 다른 주택을 사는 방식도 널리 퍼져있었다. 정부에서는 이와 같은 방식의 부동산투기를 억제하기 위해 주택을 담보로 하는 대출을 아주 엄격하게 규제하는 입장을 취하고 있다.

서울 아파트 중위가격은 이미 9억원을 돌파하였다. 중위가격이란 아파트가격을 순서대로 나열하였을 대 중앙에 위치하는 아파트가격을 말한다. 이 때문에 정부는 고가주택에 대한 대출규제를 엄격하게 시행하고 있다. 가계, 개인사업자, 법인 등 모든 차주에 대하여 투기지역 및 투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지하였다. 이는 전금융권 가계대출, 주택임대업 매매업 개인사업자 및 법인 대출을 대상으로 적용된다.

주택과 관련된 금융기관의 대출규제는 첫째, 주택담보대출비율(LTV) 적용으로 이루어진다. 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV(담보인정비율) 규제비율을 차등 적용한다(역진률 구조). 9억원 이하분에 대해서는 LTV를 40%로 적용하고, 9억원 초과분에 대해서는 LTV를 20%로 적용한다.

주택담보대출을 해줄 때, 9억원 이하 금액에 대해서는 LTV를 40% 인정하지만, 9억원을 초과하는 금액에 대해서는 LTV를 20%만 인정한다. 시가 15억원을 넘는 초고가아파트에 대해서는 주택을 구입하기 위한 목적으로 하는 주택담보대출이 전면 금지된다.

LTV(Loan To Value Ratio, 담보인정비율)이란 은행에서 주택을 담보로 대출할 때, 담보물의 시세에 대비한 대출비율을 의미한다. LTV 적용비율의 규제는 부동산투기에 커다란 영향을 미친다. DSR 규제도 부동산투기억제에 상당한 역할을 한다. DSR이란 총부채원리금상환비율을 의미한다. 2019년 12월 16일 부동산대책에서는 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출의 경우 DSR 규제를 예외 없이 적용하기로 하였다.

또한 DSR(Debt Service Ratio - 총부채원리금상환비율) 관리를 강화한다. 기존에는 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별로 관리하고 있었다. 각 시중은행은 DSR 시행 이후 신규취급한 가계대출 평균DSR을 40% 내로 관리하고 있었고, 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급이 가능하였다. 그러나 12.16조치 이후에는 투기지역 투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제를 적용한다.

DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)이란 전체 금융부채의 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 계산 비율로 DTI에서 부채의 범위를 확장한 것이다. 분모인 소득은 변동이 없고 분자를 구성하는 부채금액에 부동산 담보대출뿐만 아니라 차 할부, 신용대출, 학자금 대출, 마이너스 통장 등 모든 대출의 원금과 이자를 고려해 대출 상환 능력을 본다.

DTI도 LTV처럼 투기지역(투기과열지역 포함), 조정지역, 그 외 지역으로 나누어 비율을 정해놓았다. DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)란 연소득 중에서 갚아야하는 부동산 담보대출의 원금과 이자가 차지하는 비율을 말한다. 금융부채 상환능력을 소득을 기준으로 따져 대출한도를 정하는 계산 비율이다. 이는 대출금을 상환할 능력이 안 되는 차주가 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위한 것이다.

현재 주택임대업 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급을 금지하였으나, 앞으로는 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위를 확대하기로 하였다. 전세자금 대출 후 시가 9억원 초과주택을 구입하거나 2주택 이상을 보유하게 되는 경우에는 전세대출을 즉시 회수한다.

임차보증금 반환을 위한 주택담보대출은 주택구입 목적이 아닌 생활안정자금 목적 주택담보대출로 취급되며, 종전 9·13대책에 따른 감독규정대로 담보인정비율(LTV) 범위 내에서 대출이 가능하다.

기존에는 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출이 가능했다. 그러나 12.16조치 이후에는 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 투기지역과 투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무를 부여하였다.

시가 9억원 초과 주택을 보유한 사람이라면 전세대출도 쓸 수 없다. 시가 9억원 초과 고가주택 보유자는 어디서도 신규 전세보증을 받을 수 없게 되었다. 전세 대출금 증액이나 이사 시에는 신규 대출로 간주돼 새로운 전세대출 규제 적용 대상이 된다. 규제 후 신규 전세대출을 받은 사람이 9억원 초과 주택을 신규 구입할 경우 대출이 회수된다.

보유 주택이 시가 9억원을 넘으면 주택연금도 받을 수 없다. 현재 주택금융공사의 주택연금 규정상 가입 대상이 고가주택 기준선인 '시가 9억원 이하'로 맞춰져 있기 때문이다.

Ⅵ. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

정부는 2020년 12월 16일 대책을 통해 종합부동산세 등 보유세는 강화하면서 양도소득세는 일부 풀어주는 식으로 다주택자의 주택 처분을 유도하였다. 앞으로도 집값이 불안한 양상을 보이면 보유세 부담을 높이는 방향으로 투기적 수요와 다주택자에 대한 공세를 강화할 것으로 보인다.

재산세라 함은 재산의 보유사실 그 자체에 대하여 그 재산가액을 과세표준으로 하여 과세하는 지방세를 말한다. 시 군 구의 독립체로서 부과징수되어 일반재정 수요에 충당되고 있는 보통세의 성격을 가진다.

종합부동산세법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다. 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 토지분 종합합산세액과 토지분 별도합산세액을 합한 금액으로 한다.

주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. ① 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우. 다만, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다. ② 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우

종합부동산세율의 경우 고가 1주택자에 대해서는 0.1~0.3%, 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자에 대해서는 0.2~0.8% 추가 인상하였다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한도 3주택 이상자와 동일하게 300%로 확대하였다.

고가주택에 대한 공시가격을 대폭 현실화하여 시가 30억원 이상 아파트에 대해서는 공시가격 현실화율을 80% 수준까지 상향조정하기로 하였다. 공시가격은 종합부동산세나 재산세 같은 보유세, 그리고 상속세 등을 산정하는 기준이 된다. 공시가격이라 함은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 가격이 공시되는 주택 및 토지에 대하여 동법에 따라 공시된 가액을 말한다.

서울 강남이나 동작구, 마포구, 용산, 성동구에 9억 원짜리 단독주택의 보유세는 20% 정도 늘어난다. 다만, 1주택 고령자에 대한 공제율을 인상하여, 실수요자의 종부세 부담이 가중되지 않도록 하고, 전액 부동산교부세로 지방에 배분되는 종부세의 세수 증가분을 서민 주거복지 재원으로 적극 활용하기로 하였다.

실거주 하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세도 강화해 나가기로 했다. 양도세 장기보유특별공제는 거주기간 요건을 추가하여 실거주자가 아닌 경우의 공제율을 제한하고, 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 중 기존 주택 처분기간을 2년에서 1년으로 단축하고, 신규 구입주택으로의 1년 내 전입요건을 추가하였다.

임대등록주택에 대해서도 거주요건 2년을 충족하는 경우에 한하여 양도세 비과세 혜택을 부여하기로 했다. 다주택자 양도세 중과시 분양권도 주택수에 포함하고, 주택 단기양도 중과세율을 인상하였다. 다만, 시장 내 매물이 확대되도록 다주택자가 10년 이상 장기 보유한 주택을 매각할 경우 양도세 중과를 2020년 6월말까지 한시적으로 배제하기로 했다.

Ⅶ. 민간택지 분양가상한제 적용 지역 확대,

분양가상한제(Price Regulation of Apartments, 分讓價上限制)라 함은, 공동주택의 분양가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지비를 더하여 분양가를 산정하게 하고, 그 가격 이하로 분양하게 하는 분양가 규제 제도를 말한다. 분양가상한제는 주택법을 개정하여 2005년 3월 9일부터 시행되었다.

2007년 9월 1일부터는 일반에게 건설·공급되는 모든 공동주택에 대하여 분양가상한제를 적용하게 되었다. 2019년 11월 8일부터 강남, 마표, 용산, 성동, 영등포구 등 서울지역에 지역분양가상한제가 다시 시행되었다.

민간택지 분양가 상한제 적용지역은 대폭 확대돼,서울 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구, 마.용.성을 포함한 13개구 전체 272개동과 정비사업 이슈가 있는 노원구, 동대문구 등 5개구 3개동,경기도는 과천,광명,하남 등3개시 13개동으로 확대된다.

사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지 및 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 지정하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 주택법 제57조에서 정하는 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다. 다만, 도시형 생활주택에는 이러한 제한을 적용하지 아니한다.

분양가격은 국토해양부장관이 매년 3월과 9월에 고시하는 기본형 건축비에 건축비 가산비용과 택지비를 적용하여 산출하게 된다. 한편, 급격하게 자재가격의 등락이 있는 경우에는 조정주기(6개월) 전이라도 기본형 건축비를 수시 조정할 수 있다.

사업주체는 분양가상한제 적용 주택으로서, 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집 승인을 받았을 때에는 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 기타 국토해양부령으로 정하는 비용에 대하여 분양가격을 공시하여야 한다.

Ⅷ. 투명하고 공정한 거래질서 확립

시장 거래 질서 조사체계 강화 내용을 보면, ① 고가주책 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증, ② 실거래 조사 및 정비사업합동점검 상시화, ③ 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화, ④ 자금조달계획서 증빙자료 제출 등이다. 임대등록제도 보완 내용을 보면, ① 임대등록 시 세제혜택 축소, ② 등록 임대사업자 의무 위반 합동점검, ③ 임대사업자 등록요건 및 사업자 의무 강화 등이다.

2020년 3월 13일부터 조정대상지역에서 3억원 이상, 비규제지역에서 6억원 이상 주택거래를 하는 경우, ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서'를 제출하도록 되었다. 서울 등 투기과열지구에서 9억원 초과 주택거래를 하면 계획서 항목별로 증빙서류도 제출해야 한다. 예금잔액증명서와 금융거래확인서, 부동산매매계약서 등의 서류가 해당한다.

자금조달계획서 신고항목도 구체화된다. 증여·상속을 받았다면 자금 제공자와의 관계 등 구체적인 사항도 기재하여야 한다. 금융기관 대출도 구분해서 적어야 하고, 주택대금 지급수단도 계좌이체, 현금지급, 보증금·대출 승계 등으로 구분하여 적어야 한다. 특히 현금으로 주택대금을 지급한 경우에는 계좌이체 등을 활용하지 않은 사유를 기재하여야 한다.

부동산투기를 막는 방법으로 정부에서는 부동산거래내역을 확인하고 탈세혐의가 포착되면 정밀세무조사를 하여 포탈한 세금을 추징하거나 증여세를 추징하고, 때로는 형사고발조치를 함으로써 처벌까지 한다.

부동산투기가 일어난 지역에서 국토교통부와 행정안전부, 금융위원회, 국세청 등 32개 기관 합동으로 조사를 실시하였다. 국세청은 특히 고가 아파트를 취득한 사람과 고액의 전세금을 지급한 전세입자에 대해 자금출처를 분석하고 이들 중 탈루혐의 의심사례를 선정하여 자금출처 등 집중적인 세무조사를 벌였다. 부동산법인의 경우에도 법인 자금을 빼내 고가 아파트를 취득하거나 차명계좌를 통해 수입금액을 누락하는 방식 등으로 탈세한 경우도 있다.

청약제도도 개편되어 평형과 관계 없이 분양가 상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 제한된다. 공정한 청약질서 확립을 위해 불법전매 등 적발 시 청약금지 기간을 10년으로 확대하고, 청약당첨 거주요건 및 재당첨 제한도 강화하였다.

주택법에서는 일정한 주택에 대하여는 전매행위를 일정한 기간 제한하는 규정을 두고 있다. 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. ① 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위, ② 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위. ③ 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위. ④ 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위(주택법 제64조).

임대사업자 관리를 위해 합동점검과 함께 등록요건 및 사업자 의무도 강화하였다. 임대등록시 종부세·양도세와 마찬가지로 취득세·재산세도 공시가격 기준 수도권 6억원, 지방 3억원 초과 주택은 혜택을 제한하였다. 미성년자는 임대사업자로 등록할 수 없고, 등록이 말소된 사람은 2년 이내에는 등록이 제한된다.

부동산 임대보증금 간주임대료에 적용하는 이율은 지난해 연 2.1%에서 1.8%로 줄어든다. 간주임대료는 3주택 이상 보유자의 임대 보증금 합계가 3억원을 넘을 경우 월세 수익으로 간주하고 세금을 매기는 개념이다. 보증금에서 3억원을 뺀 금액의 60%에 대해 이자율을 곱해 계산한다.

Ⅸ. 주택 거래 시 주의사항

주택은 개인에 있어서 가장 기본적인 재산이다. 보통 사람은 평생 자기 집을 한번도 가져보지 못하기도 한다. 이러한 주택을 사고 팔 때 주의해야 할 사항은 무엇인가? 특히 주택을 사는 사람의 입장에서 살펴보기로 한다.

첫째, 주택 및 대지에 관한 부동산등기부등본, 토지대장 및 건축물대장, 지적도 등 공부를 잘 살펴보아야 한다. 둘째, 주택의 주변 도로 등의 교통시설, 학교나 병원, 대형 마트 등의 시설, 장차 개발가능성, 주거로서 적합한 지 여부 등을 골고루 따져보아야 한다. 특히 일조권 및 조망권, 층간소음, 주택의 하자 등을 확인할 필요가 있다.

셋째, 주택이 위치한 지역에 따라 대출규제가 다르고, 청약조건 등이 다르기 때문에 사전에 그와 같은 내용을 충분히 알아보아야 한다. 넷째, 정부에서 수시로 발표하는 부동산규제대책이 매우 복잡하기 때문에 기존에 시행되고 있는 부동산 보유 및 거래에 관한 법령 및 정부시책을 잘 알아야 한다.

다섯째, 주택을 취득할 때 소요되는 중개수수료, 취득세 및 등기이전비용, 매수한 다음 보유하고 있을 때 납부해야 하는 재산세, 향후 매매할 때 부담하는 양도소득세 등을 계산할 필요가 있다. 여섯째, 아파트와 같은 공동주택의 경우 집합건물에 관한 관리가 어떻게 이루어지고 있는지 확인할 필요가 있다. 특히 아파트 하자보수에 관한 비용부담을 어떻게 하는지, 하자보수담보기간 등을 알아야 한다.

Ⅹ. 맺는 말

일부 사람들의 부동산투기 때문에 정부에서는 수시로 강력한 주택가격안정화대책을 내놓고 즉시 시행한다. 물론 부동산을 투기대상으로 삼아서 불로소득을 노리는 사람들을 상대로 투기를 하지 못하도록 부동산담보대출을 규제하고, 부동산거래 및 보유에 관한 세금을 인상하는 것은 필요하다.

하지만 부동산을 실제 소유 및 거주목적으로 가지고 있는 사람들까지 갑자기 종합부동산세 부담을 높이고, 각종 제재 및 규제를 하는 것은 바람직하지 않다. 이에 따른 부작용이 만만치 않기 때문이다.

부동산을 소유하고 있거나 거래를 하려는 사람들은 수시로 바뀌고 있는 부동산정책의 내용을 주의깊게 보고 있어야 한다. 그에 따른 부동산거래 관련 규제내용, 부동산거래에 따른 세금, 부동산보유에 따른 세금의 내용 등을 정확하게 파악하는 것이 필요하다.

이런 부동산관련 법과 제도, 정부의 방침을 제대로 알려고 하지 않고, 무조건 공인중개사나 세무사, 변호사 등에게 맡기고 있다가는 큰 손해를 볼 위험성이 있다. 모든 것은 일단 본인이 열심히 알아보고 챙겨야 한다.

주택 거래 시 주의사항

주택은 개인에 있어서 가장 기본적인 재산이다. 보통 사람은 평생 자기 집을 한번도 가져보지 못하기도 한다. 이러한 주택을 사고 팔 때 주의해야 할 사항은 무엇인가? 특히 주택을 사는 사람의 입장에서 살펴보기로 한다.

첫째, 주택 및 대지에 관한 부동산등기부등본, 토지대장 및 건축물대장, 지적도 등 공부를 잘 살펴보아야 한다.

둘째, 주택의 주변 도로 등의 교통시설, 학교나 병원, 대형 마트 등의 시설, 장차 개발가능성, 주거로서 적합한 지 여부 등을 골고루 따져보아야 한다. 특히 일조권 및 조망권, 층간소음, 주택의 하자 등을 확인할 필요가 있다.

셋째, 주택이 위치한 지역에 따라 대출규제가 다르고, 청약조건 등이 다르기 때문에 사전에 그와 같은 내용을 충분히 알아보아야 한다.

넷째, 정부에서 수시로 발표하는 부동산규제대책이 매우 복잡하기 때문에 기존에 시행되고 있는 부동산 보유 및 거래에 관한 법령 및 정부시책을 잘 알아야 한다.

다섯째, 주택을 취득할 때 소요되는 중개수수료, 취득세 및 등기이전비용, 매수한 다음 보유하고 있을 때 납부해야 하는 재산세, 향후 매매할 때 부담하는 양도소득세 등을 계산할 필요가 있다.

여섯째, 아파트와 같은 공동주택의 경우 집합건물에 관한 관리가 어떻게 이루어지고 있는지 확인할 필요가 있다. 특히 아파트 하자보수에 관한 비용부담을 어떻게 하는지, 하자보수담보기간 등을 알아야 한다.

부동산대책에 관하여

최근 몇 년 동안 전세계적으로 국제경기가 불황국면에 있고, 특히 국내경기는 장기적인 침체상황에 빠져있다고 할 수 있다. 자영업자들은 적자상태로 폐업의 위기에 몰려있고, 대기업 역시 수출부진으로 인해 하청업체들이 도산하고 있는 실정이다.

가계부채와 기업부채는 급격히 상승하고 있다. 부동산전문가들은 오래 전부터 머지 않아 우리나라도 일본처럼 부동산폭락사태가 올 것이라고 전망하고 있었다. 신용불량자도 증가하고 청년실업자도 급증하고 있다.

그런데도 서울지역의 아파트값은 평당 1억원씩 호가하고 있고, 수도권 일부지역에서도 아파트값이 급등하는 현상을 보이고 있다.

기본적으로 은행금리가 너무 낮아서 수익처를 찾을 수 없는 유동자금이 많아서 부동산투자로 몰리다보니 예외적으로 나타나는 이상현상이다.

그동안 몇십년 동안 우리 사회는 누가 뭐라고 해도 부동산에 투자를 해놓으면 시간이 가면 몇 배, 몇 십배의 수익을 내고 있었기 때문에, 아직도 부동산투자를 통한 수익기대심리는 매우 광범위하게 퍼져있다고 할 수 있다.

부동산을 사놓은 사람은 큰 이익을 보거나 적어도 손해는 보지 않았는데, 그 대신 주식에 투자하거나 벤처사업을 하거나, 식당 같은 자영업에 투자를 한 사람들은 대부분 망하거나 손해를 보았기 때문에, 일반인들은 여전히 부동산, 특히 아파트나 주택을 사서 세를 놓는 방식의 투자를 선호해왔다.

그동안 정부는 이와 같은 부동산투기현상에 대해 그때그때 특별대책을 발표해서 대응해왔지만, 대부분 일시적인 억제효과만 가져왔을 뿐, 일정한 시간이 지나면 다시 특정한 지역의 아파트값은 크게 올라갔다. 또한 서울 등 일정한 지역에 대한 부동산투기억제책을 발표하면 이를 피해서 인근 지역으로 투기가 옮겨가는 이른바 풍선효과를 가져오기도 하였다.

무동산투기를 잡지 못하면 그에 따라 전세값도 급등하고, 일반 서민들의 주거문제는 해결할 수 없는 심각한 상황이 초래된다. 뿐만 아니라 사회적으로 빈익빈부익부 현상이 심화되면서 서민들의 허탈감은 커질 수밖에 없다.

지금까지 정부가 발표해서 시행하고 있는 부동산투기억제방안은 대체로 부동산거래에 따른 세금을 대폭 인상하고, 아파트청약관련제도를 규제하거나, 부동산거래에 따른 세무조사를 강화하여 불법이나 편법을 적발하는 것이 주된 내용이었다.

뿐만 아니라 아파트를 사서 고가로 전세를 놓고, 그 전세금으로 또 다른 아파트를 취득하는 이른바 갭투자형식으로 부동산투기를 하는 것을 방지하기 위하여 주택담보대출을 강력하게 규제하는 방법을 사용하였다.

또한 고가의 주택을 여러 채 보유하고 있는 사람에 대해 부동산보유세인 종합부동산세를 중과하는 방법을 채택하였다.

한편 이와 같은 획일적이고 일률적인 투기억제책을 쓰다보면, 때로 강남에 오래 전부터 아파트를 소유하고 거주하고 있던 고령자의 경우, 은퇴하여 소득도 없는데 과도한 종합부동산세를 납부하도록 하는 것은 선의의 피해자를 양산하는 꼴이 된다.

부동산에 관한 정부의 정책은 수시로 변경되고, 부동산 관련 법령도 너무 많다. 아파트청약제도의 내용도 복잡하고, 재건축 재개발사업에 관한 법제도 너무 어렵다. 부동산세금은 계산도 복잡하고 까다롭다.

대부분의 사람들은 부동산을 사거나 팔 때, 아파트청약을 할 때, 재건축아파트를 분양받을 때, 모든 것을 중개인이나 조합에 맡기고 특별히 따지거나 알려고 들지 않는다. 그러다가 나중에 커다란 손해를 보게 된다.

따라서 여기에서는 최근에 계속 발표되고 있는 정부의 주택안정화방안을 비롯한 부동산대책의 내용을 검토하기로 한다. 부동산 거래 및 보유에 따른 세금의 변화, 특히 종합부동산세와 양도소득세의 변경사항, 아파트청약제도의 변화, 주택담보대출에 대한 규제내용의 변경 등에 관한 살펴보기로 한다.