김주덕 변호사의 문화산책

영구임대주택의 임대차계약의 해지권

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<갑이 을 공사와 영구임대주택을 임차하기로 하는 계약을 체결하였는데 이후 을 공사가 주택소유 여부 전산검색 결과 갑의 법률상 배우자 병이 다세대주택 소유권을 취득한 것을 발견하고 임대차계약서상 임차인이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 을 공사가 임대차계약을 해지할 수 있도록 한 조항에 따라 임대차계약의 해지를 통지한 사안에서, 임대차기간을 전후하여 갑과 병이 동일한 세대를 이룬 바 없고 또 이룰 가능성도 없는 특별한 사정이 있었으므로 을 공사가 계약해지조항을 적용하여 임대차계약을 해지할 수 없다고 한 사례>(대법원 2011.6.30. 선고 2011다10013 판결)

* 임대차계약에도 적용되는 주택공급에 관한 규칙 제2조 제9호는 “‘무주택세대주’라 함은 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말한다.”라고 규정하고 있다.

* 따라서 임차인의 배우자가 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우에도 임대인은 이 사건 계약해지조항을 근거로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있음이 원칙이다.

* 무주택자들에 대하여 영구임대주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택공급제도의 목적과 공공건설임대주택의 임차인 자격을 제한하는 제도의 취지 등에 비추어 볼 때, 배우자가 임대차 기간을 전후하여 세대주와 동일한 세대를 이룬 바 없고 앞으로도 이룰 가능성이 없는 등으로 형식적으론 법률상의 배우자로 남아 있을 뿐인 것과 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 그 배우자가 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 되더라도 이 사건 계약해지조항에서 정한 계약해지사유에는 해당하지 아니하는 것으로 봄이 옳다.

금융리스계약의 본질적 기능

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* 리스계약과 같은 금융리스계약의 본질적 기능은 리스이용자에게 리스물건의 취득 자금에 대한 금융 편의를 제공하는 데에 있다(대법원 1997. 11. 28. 선고 97다26098 판결 등 참조).

* 이 사건 리스물건(의료기기인 디스크감압치료기)과 같이 범용성이나 시장성을 결여하여 그 처분가액으로 취득자금을 회수하기 어려운 경우에 리스회사로서는 리스계약에서 리스물건의 취득자금의 회수와 기타 손해의 전보를 확보할 조치를 취해 둘 필요가 있다(대법원 1992. 7. 14. 선고 91다25598 판결 참조)<대법원 2012.3.29. 선고 2010다16199 판결>.

농지의 전용

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* 구 농지의 보전 및 이용에 관한 법률(1981. 3. 7. 법률 제3381호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 농지보전법’이라 한다)은 농지를 전용하고자 하는 자는 원칙적으로 허가를 받도록 하되(제4조 제1항), 같은 법 제4조 제1항 제5호, 구 농지의 보전 및 이용에 관한 법률 시행령(1982. 9. 18. 대통령령 제10916호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 농지보전법 시행령’이라 한다) 제4조 제5호에서 영농에 직접 필요한 우사·돈사·계사 및 싸이로 등 양축시설의 부지로 영농주체당 660㎡의 상대농지를 사용하는 경우 농지전용의 허가 없이 농지를 전용할 수 있도록 예외를 두고 있었다.

* 구 농지보전법 시행령 제12조 제2호 소정의 용도증명서는 도시계획구역 등의 밖에 있는 농지로서 구 농지보전법 제4조 제1항 제2호 내지 제5호의 규정에 해당하는 목적에 전용한 경우 그 농지에 대하여 지적법의 규정에 의한 지목변경의 신고를 할 때 당해 농지가 위 법령 소정의 농지임을 증명하기 위하여 신고서에 첨부하는 서류에 불과하다.

* 임의전용이 가능한 농지인지 여부는 위 용도증명서의 발급 여부와는 별도로 구 농지보전법의 각 규정에 따라 구체적으로 판단하여야 한다(대법원 1993. 10. 12. 선고 93누8948 판결 참조).

* 구 농지법(2007. 1. 3. 법률 제8179호로 개정되어 2007. 7. 4. 시행되기 전의 것, 이하 ‘구 농지법’이라 한다) 제2조 제1호에서는 ‘농축산물 생산시설의 부지’가 농지에 포함되지 아니하였으나, 농지법 제2조 제1호 (나)목(2007. 4. 11. 법률 제8352호로 전부 개정되어 2007. 7. 4. 시행된 것, 법률 제8179호는 시행되기 전에 위와 같이 법률 제8352호로 개정되었다. 이하 법률 제8352호로 전부 개정된 농지법을 ‘개정 농지법’이라 한다)은 이를 농지에 포함하는 것으로 하고 같은 조 제7호 단서는 제1호 (나)목에서 정한 용도로 사용하는 경우에는 농지의 전용으로 보지 아니하도록 규정하면서, 다만 그 부칙 제12조에서 “법률 제8179호 농지법 일부 개정 법률의 시행일인 2007년 7월 4일 당시 종전의 규정에 따라 농지전용허가를 받거나 농지전용신고가 수리된 농축산물 생산시설의 부지에 대하여는 제2조 제1호 (나)목 및 같은 조 제7호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다”고 규정하였다.

* 위와 같은 관련 법령의 개정 연혁 및 취지 등에 비추어 보면, 농지전용허가를 받거나 농지전용신고가 수리된 경우뿐 아니라 구 농지보전법 제4조 제1항 제5호 및 구 농지보전법 시행령 제4조 제5호에 의하여 허가 없이 농지를 전용한 경우에도 개정 농지법 부칙 제12조를 준용 또는 유추적용하여 개정 농지법 제2조 제1호 (나)목 및 같은 조 제7호의 개정규정이 아닌 종전의 규정에 의한다고 봄이 상당하다(대법원 2010.6.24. 선고 2010두6175 판결).

* 구 농지법상 어떠한 토지가 농지인지 여부는 공부상의 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려야 하므로, 공부상 지목이 전인 토지가 농지로서의 현상을 상실하고 그 상실한 상태가 일시적이라고 볼 수 없다면 더 이상 ‘농지’에 해당하지 않게 되고, 그 결과 농지법에 따른 농지전용허가의 대상이 되는 것도 아니다(대법원 2007. 5. 31. 선고 2006두8235 판결, 대법원 2009. 4. 16. 선고 2007도6703 전원합의체 판결 등 참조).

농지취득자격증명에 관하여

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* 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것이다.

* 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.

* 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다(농지법 제8조 제1항, 제4항).

* 농지를 취득하려는 자가 농지에 대하여 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못하고, 이는 공매절차에 의한 매각의 경우에도 마찬가지이다.

* 공매부동산이 농지법이 정한 농지인 경우에는 매각결정과 대금납부가 이루어졌다고 하더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 소유권을 취득할 수 없다(대법원 2012.11.29. 선고 2010다68060 판결).

* 설령 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다고 하더라도 달라지지 않으며, 다만 매각결정과 대금납부 후에 농지취득자격증명을 추완할 수 있을 뿐이다(대법원 2008. 2. 1. 선고 2006다27451 판결 참조).

상가임대차계약의 갱신

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* 합의갱신에 기하여 5년 이상 존속되어 이 사건 임대차계약은 2005. 7. 31.에 그 약정기간이 만료되나 임대인인 피고가 적시에 갱신거절 등의 통지를 하지 아니함으로써 구 상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 기하여 갱신된 것으로 간주되어, 결국 이 사건 임대차계약은 2007. 7. 31.에 이르러서야 종료되었다고 보아야 한다(대법원 2010.6.10. 선고 2009다64307 판결).

* 구 상가건물임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다.

* 이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다.

* 이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 같은 조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다.

파산채권자를 해하는 행위

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* 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에서 정한 부인의 대상으로 되는 행위인 ‘채무자가 파산채권자를 해하는 것을 알고 한 행위’에는 총 채권자의 공동담보가 되는 채무자의 일반재산을 파산재단으로부터 일탈시킴으로써 파산재단을 감소시키는 행위뿐만 아니라, 특정한 채권자에 대한 변제나 담보의 제공과 같이 그 행위가 채무자의 재산관계에 영향을 미쳐 특정한 채권자를 배당에서 유리하게 하고 이로 인하여 파산채권자들 사이의 평등한 배당을 저해하는 이른바 편파행위도 포함된다.

* 부인의 대상은 원칙적으로 채무자의 행위라고 할 것이다. 다만 채무자의 행위가 없었다고 하더라도 예외적으로 채무자와의 통모 등 특별한 사정이 있어서 채권자 또는 제3자의 행위를 채무자의 행위와 동일시할 수 있는 사유가 있는 경우에는 예외적으로 그 채권자 또는 제3자의 행위도 부인의 대상으로 할 수 있다.

* 파산절차상 부인의 대상이 되는 행위가 파산채권자에게 유해하다고 하더라도 행위 당시의 개별적·구체적 사정에 따라서는 당해 행위가 사회적으로 필요하고 상당하였다거나 불가피하였다고 인정되어 일반 파산채권자가 파산재단의 감소나 불공평을 감수하여야 한다고 볼 수 있는 경우가 있을 수 있다.

* 그와 같은 예외적인 경우에는 채권자 평등, 채무자의 보호와 파산 이해관계의 조정이라는 법의 지도이념이나 정의관념에 비추어 법 제391조 소정의 부인권 행사의 대상이 될 수 없다고 보아야 할 것이다.

* 행위의 상당성 여부는 행위 당시의 채무자의 재산 및 영업 상태, 행위의 목적·의도와 동기 등 채무자의 주관적 상태를 고려함은 물론, 변제행위에 있어서는 변제자금의 원천, 채무자와 채권자와의 관계, 채권자가 채무자와 통모하거나 동인에게 변제를 강요하는 등의 영향력을 행사하였는지 여부 등을 기준으로 하여 신의칙과 공평의 이념에 비추어 구체적으로 판단하여야 한다.

* 법 제391조 제1호에서 정하는 부인의 대상이 되는 행위라고 하더라도 이로 인하여 이익을 받은 자가 그 행위 당시 파산채권자를 해하게 되는 사실을 알지 못한 경우에는 부인할 수 없으나, 그와 같은 수익자의 악의는 추정되므로, 수익자 자신이 그 선의에 대한 증명책임을 부담한다(대법원 2011.10.13. 선고 2011다56637,56644 판결).

회생절차에서의 부인권

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* 회생절차의 관리인은 채무자가 회생채권자 또는 회생담보권자를 해하는 것을 알고 한 행위를 부인할 수 있다.

* 이때 그 각 행위로 인하여 이익을 받은 자가 그 행위 당시 회생채권자 등을 해하는 사실을 알지 못한 경우에는 그 행위를 부인할 수 없다.

* 수익자의 악의는 추정되므로, 수익자 자신이 그 선의에 대한 증명책임을 부담한다.

* 회생절차의 관리인이 부인대상 행위의 전득자에 대하여 부인권을 행사하기 위해서는 전득자가 그 전자인 수익자 내지 중간 전득자에 대하여 각각 법 제100조 제1항에서 정하는 부인의 원인이 있음을 알아야 한다.

* 특별한 사정이 없는 한 이러한 전득자의 악의에 대한 증명책임은 전득자에 대한 부인권을 행사하는 관리인에게 있다.

* 채무자가 지급의 정지 이전 60일 이내에 한 채무의 소멸에 관한 행위로서 그 시기가 채무자의 의무에 속하지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 이상 회생채권자 등을 해하여 부인의 대상이 된다.

* 채무자가 변제 등 채무를 소멸시키기 위한 자금을 마련하기 위하여 제3자로부터 자금을 차입하는 경우, 제3자와 채무자가 그 차입금을 특정의 채무를 소멸시키기 위하여 사용하기로 약정하고, 실제 그와 같은 약정에 따라 특정의 채무에 대한 변제 등이 이루어졌으며, 차입과 변제 등이 이루어진 시기와 경위, 방법 등 제반 사정에 비추어 실질적으로 그 특정 채무의 변제 등이 당해 차입금에 의하여 이루어진 것이라고 볼 수 있고, 이자, 변제기, 담보제공 여부 등 차입금의 차입 조건이나 차입금을 제공하는 제3자와 채무자의 관계 등에 비추어 차입 이전과 비교할 때 변제 등 채무 소멸이 이루어진 이후에 채무자의 재산이 감소되지 아니한 등의 사정이 인정된다면, 해당 변제 등 채무소멸행위는 전체적으로 보아 회생채권자 등을 해하지 아니하여 부인의 대상이 되지 아니하는 특별한 사정이 존재한다고 할 수 있다(대법원 2011.5.13. 선고 2009다75291 판결).

* 부인의 대상이 되는 행위라고 하더라도 채권자가 그 행위 당시 채무자가 다른 회생채권자 등과의 평등을 해하게 되는 것을 알지 못한 경우에는 부인할 수 없다.

* 이때 채권자는 채무자가 그 행위 당시 다른 회생채권자 등과의 평등을 해하게 되는 것을 알았다고 추정되므로, 채권자 자신이 그 선의에 대한 증명책임을 부담한다.

개인회생과 파산

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* 개인회생절차개시신청 기각사유의 하나로 ‘개인회생절차에 의함이 채권자 일반의 이익에 적합하지 아니한 때’를 규정하고 있다.

* 파산절차상 부인권을 개인회생절차에 준용하면서, 부인권은 원칙적으로 채무자가 행사하되, 다만 법원은 채권자 또는 회생위원의 신청에 의하거나 직권으로 채무자에게 부인권의 행사를 명할 수 있도록 규정하고 있다.

* 개인회생절차는 파산절차가 예정하고 있는 청산가치의 배분 이상의 변제가 이루어질 것을 전제로 하고 있는 제도이다.

* 개인회생채무자가 그 개시신청 전에 부인권 대상행위를 한 경우에도 법은 부인권 행사를 통하여 일탈된 재산을 회복시켜 이를 포함한 총재산의 청산가치 이상을 변제하도록 하는 절차를 마련해 두고 있다.

* 개인회생절차를 파산절차에 우선하도록 한 제도의 취지와 기능 등을 종합하면, 설령 채무자가 개인회생절차 개시신청 전에 특정 채권자에 대한 편파적인 변제나 담보제공 행위를 하여 다른 채권자들을 해하는 결과를 초래하였다고 하더라도, 다른 특별한 사정이 없는 한, 단지 그러한 사정만으로 개인회생절차에 의하는 것이 채권자 일반의 이익에 적합하지 않다고 단정할 수는 없다고 할 것이다(대법원 2010.11.30. 자 2010마1179 결정).

개인회생제도의 주요 내용

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개인회생절차는 급여소득자 또는 영업소득자가 5년을 넘지 않는 기간 동안 그 수입 중에서 생계에 필요하다고 인정되는 비용을 제외한 나머지 금액을 변제에 투입하여 그 총변제액이 채무자가 파산하는 때에 배당받을 총액보다 적지 아니한 경우에 이용할 수 있는 제도이다.

개인회생절차가 개시되면 채무자에 대한 파산절차 등은 중지·금지된다. 채무자가 장래 얻게 될 소득이 채권자에 대한 변제재원이 된다.

만약 채무자가 보유한 재산의 청산가치가 위와 같은 방법에 의한 총변제액의 현재가치보다 많을 경우에는 재산의 일부를 변제계획에 투입해야 하는 점 등에서 파산절차와 구별된다.

개인회생절차에서의 부인권은 채무자가 개인회생절차 개시 전에 자신의 일반재산에 관하여 채권자들을 해하는 행위를 한 경우 그 효력을 부인하여 일탈된 재산을 개인회생재단으로 회복시키기 위한 제도이다.

부인권의 행사는 개인회생재단에 속하는 채무자의 재산을 원상으로 회복시키므로, 부인권 행사요건이 인정될 경우 법원은 채권자 또는 회생위원의 신청에 의하거나 직권으로 채무자에게 부인권 행사를 명할 수 있을 뿐 아니라 변제계획안 수정명령을 통하여 부인권 행사로 원상회복될 재산 또는 이를 포함한 총재산의 청산가치 이상을 변제에 투입하도록 할 수도 있다.

이 때 채무자가 수정명령 등에 불응하면 변제계획이 불인가되거나 개인회생절차가 폐지될 수 있다.

부인권 행사의 상대방이 그 받은 이익 등을 반환하여 채권이 부활하게 되면 변제계획 인가 이후에도 변제가 완료되기 전까지는 이를 반영한 변제계획변경안이 제출될 수 있다.

특정인 명의로 사정된 토지

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<갑이 일제시대 사정받은 토지에 대하여 소유자 미복구를 원인으로 국가 명의의 소유권보존등기가 되어 있는 상태에서, 피고인이 제1심 공동피고인과 공모하여 을이 사정명의인 갑의 소유권을 대습상속한 것처럼 상속인의 사망 시기 등을 조작한 다음 을을 원고로 하여 국가를 상대로 소유권보존등기 말소등기 청구소송을 제기하여 이를 일부 인용하는 취지의 화해권고결정이 확정된 사안에서, 청구인용 부분에 대하여 피고인에게 사기죄와 사기미수죄를 인정한 원심판단을 수긍한 사례>(대법원 2011.12.13. 선고 2011도8873 판결)

* 특정인 명의로 사정된 토지는 특별한 사정이 없는 한 사정명의자나 그 상속인의 소유로 추정되고, 토지의 소유자가 행방불명되어 생사 여부를 알 수 없다 하더라도 그가 사망하고 상속인도 없다는 점이 입증되거나 그 토지에 대하여 민법 제1053조 내지 제1058조에 의한 국가귀속 절차가 이루어지지 아니한 이상 그 토지가 바로 무주부동산이 되어 국가 소유로 귀속되는 것은 아니다.

* 무주부동산이 아닌 한 국유재산법 제8조에 의한 무주부동산의 처리절차를 밟아 국유재산으로 등록되었다 하여 국가 소유로 되는 것도 아니다(대법원 1999. 2. 23. 선고 98다59132 판결 참조).