김주덕 변호사의 문화산책

사기방지협회에 관하여

1.

세상을 살다보면 누구나 사기를 당한다.

나도 젊었을 때 사기를 여러 번 당했다.

사기꾼들은 정말 나쁜 사람들이다.

2.

나는 검사생활을 하면서 ]

사기꾼을 많이 처벌했다.

변호사로 일하면서

피해자의 대리인으로서 사기꾼을 많이 고소했다.

3.

이런 저런 경험을 바탕으로

‘사기공화국에서 살아남기’

‘함부로 사랑하지 마라’는 책을 썼다.

4.

지금도 사기에 관한 많은 글을 써서

daum 블로그, ‘김주덕 변호사의 문화산책’에 올려놓고 있다.

카테고리는 ‘사기방지법’이다.

5.

또한 daum cafe에 ‘사기방지센터’를 만들어 운영하고 있다.

사기에 관심 있는 분들과 함께

사기방지대책을 만들어 보고,

사기꾼을 엄하게 처벌할 수 있도록 입법청원을 하고 싶다.

마음 약한 부부의 앞날은?

<문제 1>

마음 약해서 몸을 사기 당하는 여자

마음 약해서 돈을 사기 당하는 남자

이런 두 사람이 결혼하면 10년 후 어떻게 될까요?

<해설>

이런 두 사람은 결혼한 다음에도,

아내는 마음이 약해서

남편 이외의 다른 남자에게도 계속해서

몸을 사기 당하게 됩니다.

남편은 마음이 약해서 다른 여자에게 계속해서

돈을 사기 당하게 됩니다.

그러면 부인의 몸은 약해지고,

남편의 돈은 다 날라가게 됩니다.

아내는 병원에 입원했다가

돈이 떨어져 강제퇴원을 당하고,

남편은 노숙자가 되어 거리에 있게 됩니다.

자녀들은 어떻게 되었는지 확인이 되지 않고 있습니다.

결국 남편과 아내는 길거리에서 만나

두 사람 모두 병든 상태에서

자녀들을 찾아 나서게 되었습니다.

1. 사기공화국에서 살아 남기

사기사건의 실태와 수법, 피해자의 대처방법에 관해 쓴 책이다.

2. 함부로 사랑하지 마라

애정사기사건을 주로 다룬 책이다. 사기예방시리즈 2탄이다.

3. 두 책 모두 절판

지금은 두 책 모두 절판되었다.

사기죄를 증명하는 방법

<우리 사회에는 사기를 당한 피해자들이 너무 많다. 수사기관에 접수되는 사기사건은 매년 20만건이 넘는다. 실제로는 사기를 당하고 형사고소를 하지 않는 경우는 그보다 훨씬 더 많은 것으로 추정된다. 그야말로 사기공화국이라고 하지 않을 수 없다. 그런데도 대부분의 사기사건은 무혐의종결처리되고 있다. 왜 이런 이상한 현상이 계속되고 있는 것일까?>

사기를 당한 피해자가 경찰서에 고소장을 제출하지만, 시간이 지나면 검사 명의로 무혐의처분 통지서가 날라 온다. 고소인은 도대체 이해가 가지 않는다. 사기를 당한 것이 분명한데 왜 사기꾼의 변명만 듣고 사기죄가 되지 않는다고 결정을 했을까? 그러한 검사는 과연 대한민국 검사가 맞는가?

고소인은 억울하다고 항고, 재정신청을 하지만, 거의 100% 기각되고 만다. 검사는 무혐의결정을 하기 전에 고소인이 철저한 입증을 해야 한다. 고소장만 내놓고 기다릴 것이 아니라 매우 적극적인 자세로 고소사실에 대한 증명을 해야 한다. 이러한 적극적인 범죄입증 여부에 고소의 성패가 달려 있다.

범죄의 증명은 어렵다. 기본적으로 범죄란 다른 사람 모르게 은밀하게 행해지기 때문이다. 모든 범죄는 행위의 은밀성을 중요시한다. 도둑질, 뇌물수수, 강간 등 모든 범죄가 다른 사람들이 없는 곳에서 은밀하게 행해진다.

여러 사람이 있는 공공연한 장소에서 이런 범죄를 한다는 것은 곧 붙잡히려고 마음 먹은 사람 아니면 상상하기 어렵다. 이처럼 은밀하게 행해진 범죄를 현행범으로 검거한 것도 아니고, 몇 달 또는 몇 년이 지난 다음에 고소인의 주장만에 의해 범죄를 증명할 수 있겠는가?

허위 과장 광고에 속아 오피스텔을 분양 받은 경우

오피스텔에 관하여 행한 분양광고 및 분양안내서 등을 통하여 수분양자들에게 구체적인 사실에 대해 거짓말을 하는 경우가 있다.

이와 같은 분양자의 기망행위, 허위 과장 광고행위에 속아서 오피스텔을 분양받은 사람이, 분양계약을 취소할 수 있는냐 하는 문제가 있다. 실무상 대단히 중요한 사항이다.

이러한 경우 수분양자는 분양자의 기망행위를 이유로 분양계약을 취소한다는 의사표시를 한다. 계약 취소 의사표시는 통지서를 작성하여 우체국에 가서 내용증명방식으로 보낸다.

아니면, 곧 바로 소송을 걸면서 소장에서 분양계약을 취소한다는 기재를 하고, 그러한 의사표시가 소장을 통해 분양자에게 송달되면 내용증명방식의 통지서를 서면으로 보낸 것과 같은 법적 효과가 발생하는 것이다.

물론 계약의 취소의 의사표시는 수분양자가 일방적으로 하는 것이기 때문에, 그와 같은 의사표시에 의하여 법적으로 분양계약이 취소되었는지 여부는 나중에 최종적으로 법원에서 판단하게 된다.

수분양자가 취소를 한다는 의사표시를 일방적으로 하고, 그러한 의사표시가 분양자에게 전달되었다고 해도, 법원에서 취소의 요건에 해당하지 않는다고 판단하며, 그 취소의 법적 효과는 나타나지 않고, 수분양자는 계약을 이행하여야 하는 의무를 계속해서 부담하게 된다.

문제는 분양자가 분양하는 과정에서 한 거짓말, 기망해위, 허위과장광고가 어느 정도 되어야 민법에서 규정하고 있는 계약에 있어서 기망행위로 볼 수 있느냐 하는 것이다. 이것이 오피스텔 분양계약 취소에 있어서 가장 핵심적인 요소이고 요건이다.

법원은 ‘상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.’고 판시하고 있다.

여기에서 눈여겨 봐야 할 부분은, ‘거래의 중요한 사항’에 관한 허위라는 점이다. 거래에 있어서 모든 사항이 해당하는 것이 아니라, 중요한 사항이어야 기망행위의 대상이 된다는 것이다.

때문에 중요하지 않는 사항, ‘오피스텔 주변에 술집이 많다.’라든가, ‘오피스텔 주변에 교통체증이 심하다.’는 등에 관한 사랑은 오피스텔 분양이나 거래에 있어서 중요한 사항이라고 볼 수 없다.

따라서 이런 사항에 관하여 분양자가 적극적으로 거짓말을 하였거나, 소극적으로 고지하지 않았다고 하더라도 기망행위에 해당하지 않는다는 것이 법원의 입장이다.

즉, 법원은, ‘상품의 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망행위에 해당하지 아니한다.’고 판시하고 있다.

‘일반 상거래의 관행’과 ‘신의칙’에 비추어 시인될 수 있는 범위의 거짓말, 소극적 불고지행위는 기망행위에 해당하지 않는다는 것이다.

분양자의 기망을 원인으로 하는 수분양자의 분양계약 청약의 의사표시 취소 주장에 대한 당부 판단에 있어서 법원은 다음과 같은 이론을 제시하고 있다.

‘의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있고 의사표시의 동기에 착오가 있는 경우에는 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하여 의사표시의 내용의 착오가 되어 취소할 수 있다.’

몇 가지 간접적인 자료를 가지고 그 실현가능성과 완공시기를 부풀려 오피스텔 분양 시 광고한 것은 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 허위·과장 광고행위에는 해당한다.

그러나 어떤 광고는 불법행위를 구성하는 과장광고에 해당하지만, 수분양자의 분양 승낙에 관한 의사표시 취소의 사유가 되는 기망이 되지 않는 경우가 있다는 것이 법원의 태도다.

사업자가 자신의 상품을 선전하는 광고에서 일체의 과장을 금지하는 것은 현실적으로 기대할 수 없는 것이라는 입장이다.

그러므로 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 사회적으로 용인될 수 있는 사소한 과장은 의사표시 취소의 사유가 되는 기망이나 불법행위를 구성하는 과장광고에 해당되지 아니한다고 판시하고 있다.

일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 사회적으로 용인될 수 있는 한도를 넘은 과장이나 허위를 담은 광고는 법적으로 허용될 수 없다.

그러나 법적으로 허용되지 않는 과장광고가 있었다고 하여 언제나 의사표시 취소의 사유가 되는 기망에 해당하는 것은 아니다.

그 과장 또는 허위의 정도와 중요성, 그 광고에 대한 책임의 정도 등이 중대한 경우에는 의사표시의 취소 사유가 되는 기망행위를 인정할 수 있다.

그렇지만 그 정도가 의사표시 취소의 사유가 되는 기망행위까지는 인정되지 않고 손해배상책임의 원인이 되는 불법행위만을 구성하는 경우도 있다는 것이 대법원의 판결 내용이다.

불법행위로 인한 손해배상청구소송에 있어, 재산적 손해의 발생사실이 인정되고 그의 최대한도인 수액은 드러났으나 구체적인 손해의 액수를 입증하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우가 있다.

이러한 경우 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 불법행위와 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 제반 정황 등의 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 상당인과관계 있는 손해의 범위인 수액을 판단할 수 있다는 것이 대법원의 입장이다(대법원 2006. 11. 23. 선고 2004다60447 판결 등 참조).

오피스텔 분양사기사건

서울을 비롯한 수도권지역에서는 소형 규모의 오피스텔 신축공사가 계속해서 이루어졌고, 지금도 마찬가지다. 특히 지하철역을 중심으로 역세권에는 혼자 거주할 수 있는 주거용 오피스텔 분양이 급증하고 있다.

비싼 도심지 땅에 고층으로 많은 세대의 오피스텔을 지어서 분양하려는 사업자의 입장에서는 분양의 성공 여부가 사업의 성패와 직결된다.

따라서 전문적인 분양대행회사에 위탁하여 최단기간 내에 가급적 높은 가격에 분양을 하려고 한다. 이런 경우 분양대행회사는 그동안의 분양 경험과 노하우를 이용해서 최대한 빠른 시일 안에 분양을 마치려고 한다.

그러다 보니, 분양대행회사에서는 오피스텔에 대해 허위 과장광고를 하는 경우가 적지 않다. 오피스텔 모델하우스를 만들어놓고, 현장을 방문하는 고객들에게 오피스텔을 입지, 교통상황, 주변 편의시설, 향후 지역 개발계획, 투자의 조건, 중도금 대출, 분양권전매, 사용승인 후 전세 및 월세 전망 등에 관하여 사실과 다른 설명을 하거나 지나치게 과장하여 광고를 하기도 한다.

고객의 입장에서는 부동산에 대해 잘 모르고 거래경험이 없기 때문에 무조건 분양대행회사 직원의 말을 믿고, 오피스텔을 분양 받으면 적은 돈을 투자해서 큰 수익을 올릴 수 있는 것으로 생각한다.

분양 직원은 고객들을 혹하게 만든다. 거의 다 분양이 되었고, 몇 세대 남지 않았다. 중도금 대출을 모두 받을 수 있고, 잔금을 낼 때에는 전세를 놓아 전세금으로 잔금을 지급하면 된다는 식으로 쉽게 이야기를 해서 분양을 받게 만든다.

그런데 정부의 부동산투기억제방침에 따라 중도금이나 잔금 대출이 쉽지 않게 되고, 분양도 지지부진하여 사업추진도 지연되기도 하고, 특히 잔금을 전세놓아 지급한다는 것은 애당초 불가능한 말이기 때문에 나중에 분쟁이 생기게 된다.

사기꾼을 처벌하지 못하는 이유

검찰에서는 민사상 분쟁에 불과한 것을 가지고 사기죄로 형사고소하고 있다고 지적한다. 민사재판에 증거자료로 사용하기 위한 방법으로 형사고소를 하고, 수사기록을 민사재판에서 형사기록검증신청을 하고 있다는 것이다.

수사기관에서는 고소권의 남용을 억제하기 위한 방법을 꾸준히 강구하고 있다. 고소각하와 같은 새로운 제도를 도입하였다.

사기사건에 대한 수사가 본격화되면 고소인과 피고소인의 파위게임이 시작된다. 고소인은 돈도 없는 상태에서 고군분투한다. 사기꾼은 사기 친 돈으로 변호사를 선임하고 주변 사람들의 도움을 받아 무혐의주장을 한다. 시간이 지나면서 사건은 점차 퇴색하게 되고, 사기꾼의 교묘하고 치밀한 변명이 받아들여져 무혐의결정이 내려진다.

고소인 주장을 입증할 증거가 부족하고, 피고소인 변명은 이런데 그에 부합하는 이런 증거들이 있다는 판단이다. 고소인은 억울하다고 펄펄 뛰지만 이미 사건은 무혐의결정이 난 상태다.

억울하면 항고 및 재정신청을 하라고 하지만 그 실효성은 이미 90% 이상 떨어진 상태다.

법집행과정에서의 불철저성이 문제다. 많은 사기사건이 철저하게 처벌되지 않고 있다. 거액의 사기범죄가 그에 상응하는 형량을 선고받지 못하고 있다. 그러다 보니 사기꾼들이 법을 두려워하지 않는 풍토가 조성되었다. 많은 사기꾼들이 사기친 돈을 빼돌려 잘 사는 것을 막지 못하고 있다.

우리나라의 법과 제도는 사기죄와 사기꾼에 대해 무기력하다. 수사나 재판실무는 더욱 그렇다. 근본적인 해결책이 마련되어야 한다.

함부로 사람을 믿지 마라

사람은 혼자 살 수 없다. 그래서 공동생활을 하고 끊임없이 다른 사람과 만나고, 거래를 한다.

그런데 사람들은 다른 사람을 이용하려고 한다. 자신의 이익만을 추구한다. 그래서 어리석은 사람은 남에게 속고 이용만 당한다.

사랑도 마찬가지다. 순수한 마음을 가지고 사랑에 빠졌다가 이용 당하고 농락 당한다. 남는 것은 인간에 대한 심한 배신감과 증오감, 혐오뿐이다.

그런 단계에 이르게 되면 개인은 모든 것을 잃게 된다. 그렇기 때문에 함부로 사람을 믿어서는 안 된다.

그러면 무조건 다른 사람을 의심하고 불신하여야 하는가? 그건 아니다. 그래서는 살 수 없다. 일단은 믿어야 한다. 가급적 선의로 해석해야 한다. 그래야 사회생활을 할 수 있고, 사랑도 할 수 있다.

직장에서 붙어 있을 수 있고, 가정도 유지할 수 있다. 부하 직원에 대한 강한 믿음을 가지고 리드를 해야 사업도 성공한다. 무조건 불신하고 의심하는 습관을 들이면 의처증, 의부증 환자가 되고, 사회에서 고립된다. 그런 사람을 그 누구도 좋아하지 않는다.

하지만 무조건 믿고 있다가 뒷퉁수를 맞고 기절하는 경우가 있다. 전 재산을 날리고 패가망신한다. 사랑의 배신을 당해서 평생 독신으로 사는 사람도 있다. 우울증과 공황장애에 걸리기도 한다. 외로운 외톨이가 되어 집안에서 나가지 않는 경우도 있다. 그것은 바로 함부로 사람을 믿었기 때문이다.

사람을 믿되 조심하면서 사는 법을 배워야 한다. 그러기 위해서는 나쁜 사람과 사기꾼, 불성실하고 정직하지 못한 사람을 구별하는 혜안을 가져야 한다.

그 방법은 과연 무엇일까? 지금부터 시작하기로 한다. 선과 악을 구별하는 방법, 사기꾼과 악인을 찾아내는 법칙, 자신의 생명 신체와 재산을 지킬 수 있는 방법을 탐구해 나가기로 한다.

(문제) 다음 중 가장 나쁜 사기꾼은 누구일까요?

① 데이트 시작한 지 얼마 되지 않아 여자로부터 돈을 빌리고 갚지 않는 사람

② 가까운 사람에게 이자를 높이 준다고 돈을 빌려간 다음 떼어먹는 사람

③ 돈 없는 부모가 뒷바라지를 하는데 공부는 하지 않고 게임만 하고 있는 사람

④ 이혼했다고 거짓말하면서 혼자 사는 여자를 꼬셔 성관계를 하는 사람

⑤ 애써 키워준 부모를 요양병원에 모셔놓고 골프 때문에 바빠 문병 안 가는 사람

당신은 사기꾼이다!

우리 주변에는 언제나 사기꾼이 넘쳐난다.

사기꾼은 오늘도 우리를 호시탐탐 노리고 있다.

우리 재산을 빼앗아가려고 한다.

우리는 누가 사기꾼인가 잘 살펴보아야 한다.

파수꾼이 밤새 도둑놈을 침투하지 못하도록 하는 것처럼 말이다.

그래야 우리 가정을 보호할 수 있다.

사기를 당하면 가족 모두가 거지가 되기 때문이다.

이런 사람이 사기꾼이다.

① 돈을 빌려주면 높은 이자를 주겠다는 사람!

② 자신에게 돈을 맡기면 높은 수익을 내주겠다는 사람!

③ 부동산에 투자하라는 사람!

④ 주식에 투자하라는 사람!

⑤ 비트코인에 투자하라는 사람!

⑥ 신용대출을 받아줄 테니 체크카드를 빌려달라는 사람!

⑦ 인터넷에서 터무니 없이 싼 값에 물건을 판다는 사람!

⑧ 조건 만남을 해줄테니 먼저 선금을 보내라는 사람!

이런 사람들이 나타나면 속으로 외쳐야 한다.

“당신은 사기꾼이다.”

그리고 그런 사기꾼을 피해야 한다.

뱀이 다가올 때 가만히 있으면 뱀에 물려 죽는다.

‘뱀은 겉으로는 부드럽지만, 속에는 독이 있기 때문이다.’

사기꾼은 거짓말을 잘 한다.

감옥에 갈 때까지 거짓말을 한다.

‘곧 갚는다. 내일까지 틀림 없이 준다.’는 식이다.

우리 모두 정신을 차려 사기를 당하지 않도록 하자.

애써 모은 돈, 쓰지도 못한 돈,

피 같은 돈, 피보다 더 소중한 돈을 지켜야 한다.