김주덕 변호사의 문화산책

임대차보증금에서 공제할 수 있는 범위

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* 부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이다.

* 임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다.

* 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이다(대법원 2012.9.27. 선고 2012다49490 판결).

* 임차인이 다른 사람에게 그 임대차보증금 반환채권을 양도하고, 임대인에게 양도통지를 하였어도 임차인이 임대차목적물을 인도하기 전까지는 임대인이 위 소송비용을 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 등 참조).

주택임대차보호법에 의해 임차인이 가지는 우선변제권

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주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니다. 비록 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. 이 경우에도 주택임대차보호법이 적용된다.

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다.

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인이 가지는 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것이다.

이러한 우선변제권은 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이다.

임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 그 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참조).

* 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지이다(대법원 2012.7.26. 선고 2012다45689 판결).

* 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다(대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 등 참조).

옥외집회금지통고처분취소

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<상가 임차인들을 구성원으로 하는 단체가 옥외집회신고서를 제출하였으나 관할 경찰서장이 앞서 신고된 선행집회와 시간, 장소가 경합되어 서로 방해가 된다는 이유로 집회 및 시위에 관한 법률 제8조 제2항에 의하여 집회금지를 통고한 사안에서, 집회신고와 선행집회가 상반된다거나 위 집회가 선행집회를 방해한다고 볼 수 없다는 이유로 위 처분이 위법하다고 한 사례>(서울행법 2011.11.24. 선고 2011구합34122 판결)

* 집시법 제9조 제3항은 ‘당해 금지통고가 위법 또는 부당한 것으로 재결되거나 그 효력을 잃게 되는 경우 금지통고 등으로 인하여 시기를 놓친 이의신청인은 일시를 새로이 정하여 집회 또는 시위 24시간 전에 관할 경찰서장에게 신고함으로써 집회 또는 시위를 개최할 수 있다’고 규정하고 있다.

* 금지통고 취소를 구하는 행정소송이 계속되는 동안 당초에 예정된 집회 또는 시위의 예정일시가 모두 지났다고 하더라도 집회 또는 시위 주최자는 행정소송에서 승소가 확정되는 경우 시기를 놓친 집회 또는 시위를 개최할 수 있으므로, 이의신청 또는 행정소송을 제기한 주최자가 당해 금지통고처분 취소를 구할 소의 이익은 여전히 인정된다.

* 집회 및 시위의 자유는 표현의 자유의 집단적인 형태로서 집단적인 의사표현을 통하여 공동의 이익을 추구하고 자유민주국가에 있어서 국민의 정치적·사회적 의사형성과정에 효과적인 역할을 하는 것이므로 민주정치의 실현에 매우 중요한 기본권이다(헌법재판소 1994. 4. 28. 선고 91헌바14 결정 참조).

* 집회 및 시위의 자유에 대한 제한은 다른 중요한 법익의 보호를 위하여 반드시 필요한 경우에 한하여 정당화되는 것이며, 특히 집회의 금지는 원칙적으로 공공의 안녕질서에 대한 직접적인 위협이 명백하게 존재하는 경우에 한하여 허용될 수 있다.

* 집회의 금지는 집회의 자유를 보다 적게 제한하는 다른 수단, 즉 조건을 붙여 집회를 허용하는 가능성을 모두 소진한 후에 비로소 고려될 수 있는 최종적인 수단이라 할 것이다(헌법재판소 2003. 10. 30. 선고 2000헌바67, 83 결정 참조).

중개업자의 중개의 개념

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<한국공인중개사협회의 공제사업에 가입한 부동산 중개회사의 대표이사 갑이 다세대주택의 소유자인 을로부터 건물 관리 및 월세 임대차 계약의 체결 등에 관한 업무를 위임받았을 뿐 전세계약을 체결할 아무런 권한이 없었음에도 임차인 병 등과 채권적 전세계약을 체결하여 그 전세보증금을 편취함으로써 병 등에게 손해를 입힌 사안에서, 위 공제사고에서 갑의 행위는 사회통념상 중개에 해당한다고 한 사례>(서울고법 2010.10.20. 선고 2010나44837 판결)

* 공인중개사법 제30조 제1항은 “중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있다.

* 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 위 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정할 것이다.

* 중개행위란 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개 대상물의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함한다(대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결 등 참조).

* 원고들의 이 사건 공제금 청구권에 대한 2년의 소멸시효는 특별한 사정이 없는 한 민법 제166조 제1항의 규정에 의하여 공제사고가 발생한 때로부터 진행한다고 할 것이나, 한편 가해행위와 이로 인한 현실적인 손해의 발생 사이에 시간적 간격이 있는 불법행위에 기한 손해배상채권에 있어서 소멸시효의 기산점이 되는 불법행위를 안 날이라 함은, 단지 관념적이고 부동적인 상태에서 잠재하고 있던 손해에 대한 인식이 있었다는 정도만으로는 부족하고 그러한 손해가 그 후 현실화되어, 피해자가 그 가해행위는 불법행위로서 이를 원인으로 하여 손해배상을 소구할 수 있다는 사실을 안다는 뜻으로 해석함이 타당하다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다58339 판결 참조).

임차인이 임차물에 대한 수선유지의무를 부담하는 경우

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<임차인이 임차건물에 대하여 대대적인 인테리어 공사를 한 뒤 가구점으로 사용하던 중 건물 내 심각한 결로현상이 발생하여 가구 등이 손상되었음을 이유로 임대인을 상대로 건물의 하자로 인한 손해배상을 청구한 사안에서, 임대차계약 당시 건물의 수선 및 유지의무는 임차인이 부담하는 것으로 약정하였고 위 결로현상은 임차인이 건물을 가구점으로 사용하는 과정에서 발생한 것으로 보이고 달리 건물의 하자로 인한 것으로 볼 수 없다는 이유로, 임차인의 청구를 기각한 사례>(서울고법 2010.9.17. 선고 2009나103907,103914 판결)

* 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

* 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다.

* 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하며, 이와 같은 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결 참조).

* 임대인이 임대목적물의 용도를 변경하여 임차인에게 인도하고 임차인은 임대인과의 약정에 따라 전기·전등공사와 방수시설보완공사를 완료한 경우에는 그 후 임차인이 공사한 부분에 관련하여 다소의 누수 등의 장해가 발생하였다 하더라도 이로 인하여 임대인에게 임대차 목적물의 사용·수익할 상태를 유지할 의무 위반이 있다고 보기 어렵다(대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결 참조).

* 이와 달리 임차인이 임대인과의 약정에 따라 임대목적물의 용도 변경을 위한 공사를 시행할 의무도 부담하는 경우에는 임대인이 사용용도에 맞게 임차목적물을 수선해 줄 의무를 부담하는 경우에 비해 임차인의 유지관리의무가 가중되어, 임대목적물에 건물의 주요 구성부분 또는 기본적 설비부분에 구조적 하자가 있다거나 임대차계약 당시 일반적 용도로 사용함에도 지장이 있을 정도의 하자가 있는 등 특별한 사정이 없는 이상 임차인이 임차목적물의 수선 및 유지의무를 부담한다(대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1575 판결 참조).

* 임대목적물에 발생한 사용상 장애가 임차인의 임대인과의 약정에 따라 임차목적에 맞도록 용도 변경을 하는 과정에 발생하였다면, 그와 같은 장애를 제거하여 임대목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 있는 상태를 회복할 의무는 임차인에게 있다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다51013, 51020 판결 참조).

공인중개사의 확인설명의무

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<공인중개사가 아파트 임대차계약을 중개하면서 등기부상 아파트의 표제부 중 ‘대지권의 표시’란에 대지권의 목적인 토지에 관하여 별도등기가 있다는 것을 간과하여 임차인에게 아무런 설명을 하지 않은 사안에서, 위 아파트에 관한 임의경매의 배당절차에서 토지의 근저당권보다 배당순위에서 밀려 배당을 적게 받는 재산상 손해를 입은 임차인에 대하여 공인중개사에게 중개대상물의 확인·설명의무 위반으로 인한 손해배상책임을 인정한 사례>(서울동부지법 2010.6.18. 선고 2010나189 판결).

* 공제금청구권의 소멸시효는 특별한 사정이 없는 한 민법 제166조 제1항의 규정에 의하여 공제사고가 발생한 때, 즉 중개업자의 불법행위 또는 채무불이행으로 말미암아 중개의뢰인에게 손해가 발생한 때로부터 진행한다.

* 공제사고가 발생한 것인지 여부가 객관적으로 분명하지 아니하여 그 공제금청구권자가 공제사고의 발생사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우, 공제금청구권자가 공제사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때로부터 공제금청구권의 소멸시효가 진행한다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다8109 판결 등 참조).

아내의 정신병과 이혼사유

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① 부부 일방이 비정상적인 행동을 하는 등 정신병적인 증세를 보여 혼인관계를 유지하는 데 다소 어려움이 있다고 하더라도

② 증상이 너무 심하여 완치될 가망이 거의 없거나 그 예후가 가정의 구성원 전체에게 끊임없는 정신적, 육체적 희생과 경제적으로 과다한 고통을 안겨주는 등 정상적인 가정생활을 영위하기가 대단히 어려운 경우가 아니라면

③ 상대방 배우자는 사랑과 희생으로 그 병의 치료와 재발방지를 위한 노력을 다하여야 할 의무가 있는 것이므로,

④ 부부 일방이 여러 차례 정신병치료를 받은 일이 있다는 사실만으로는 부부 사이에 혼인을 계속할 수 없는 중대한 사유가 있다고 단정할 수 없다(서울가법 1999.7.1. 선고 98드87322 판결).

부부관계가 회복될 수 없을 정도로 파탄된 경우

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<남편이 아내에게 생활비를 잘 주지 않으면서 수시로 욕설을 하고 폭행을 가하여 정상적인 부부관계로 회복될 수 없을 정도로 파탄된 경우, 민법 제840조 제3호, 제6호 소정의 재판상 이혼사유에 해당한다>

<부부 중 일방이 혼인관계가 파탄되어 이혼 및 재산분할 등의 소가 제기된 이후 금원을 차용하여 부부 공동의 노력으로 형성된 여관을 수리한 경우, 당해 차용금 채무는 재산분할의 대상으로 삼을 수 없다>(서울가법 2000. 4. 19. 선고 98드62958 판결).

조합재산에 대한 횡령죄

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<피고인이 운영하는 오피스텔 등 신축·분양사업 시행사인 갑 주식회사가 시공사인 을 주식회사와 공동사업자로서 상호 협력하여 사업을 추진하기로 약정한 사안에서, 갑 회사는 을 회사와 동업계약을 체결하여 조합을 구성하였으므로, 동업관계로 인하여 발생한 수익금을 을 회사를 위하여 보관하는 지위에 있다고 본 원심판단을 수긍한 사례>(대법원 2011.5.26. 선고 2011도1904 판결).

* 민법 상 조합계약은 2인 이상이 상호 출자하여 공동으로 사업을 경영할 것을 약정하는 계약으로서, 특정한 사업을 공동경영하는 약정에 한하여 이를 조합계약이라 할 수 있다.

* 횡령죄에서의 불법영득의사는 타인의 재물을 보관하는 자가 그 위탁 취지에 반하여 권한 없이 스스로 소유권자의 처분행위(반환 거부를 포함한다)를 하려는 의사를 의미하므로, 보관자가 자기 또는 제3자의 이익을 위한 것이 아니라 그 소유자의 이익을 위하여 이를 처분한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 위와 같은 불법영득의 의사를 인정할 수 없다.

* 타인으로부터 용도가 엄격히 제한된 자금을 위탁받아 집행하면서 그 제한된 용도 이외의 목적으로 자금을 사용하는 것은 그것이 결과적으로 자금을 위탁한 본인을 위하는 면이 있더라도 그 사용행위 자체로서 불법영득의 의사를 실현하는 것이 되어 횡령죄가 성립한다.

* 그러나 이러한 경우에 해당하지 아니할 때에는 피고인이 불법영득의사의 존재를 인정하기 어려운 사유를 들어 그 돈의 행방이나 사용처에 대한 설명을 하고 있고 이에 부합하는 자료도 있다면 달리 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 함부로 그 위탁받은 돈을 불법영득의사로 횡령하였다고 인정할 수는 없다.

하자 있는 행정처분의 치유

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* 행정청이 어느 법률관계나 사실관계에 대하여 어느 법률의 규정을 적용하여 행정처분을 한 경우에 그 법률관계나 사실관계에 대하여는 그 법률의 규정을 적용할 수 없다는 법리가 명백히 밝혀져 그 해석에 다툼의 여지가 없음에도 행정청이 위 규정을 적용하여 처분을 한 때에는 그 하자가 중대하고도 명백하다고 할 것이다.

* 법률관계나 사실관계에 대하여 그 법률의 규정을 적용할 수 없다는 법리가 명백히 밝혀지지 아니하여 그 해석에 다툼의 여지가 있는 때에는 행정관청이 이를 잘못 해석하여 행정처분을 하였더라도 이는 그 처분 요건사실을 오인한 것에 불과하여 그 하자가 명백하다고 할 수 없다.

* 하자 있는 행정처분의 치유는 행정처분의 성질이나 법치주의의 관점에서 볼 때 원칙적으로 허용될 수 없는 것이다.

* 예외적으로 행정처분의 무용한 반복을 피하고 당사자의 법적 안정성을 위해 이를 허용하는 때에도 국민의 권리나 이익을 침해하지 않는 범위에서 구체적 사정에 따라 합목적적으로 인정하여야 할 것이다.

* 무효인 행정처분은 그 하자가 중대하고도 명백한 것으로 처음부터 어떠한 효력도 발생하지 아니하는 것이므로, 무효인 행정처분의 하자의 치유는 인정되지 아니한다.

* 일반적으로 회의체를 소집함에 있어서 그 소집통지에 포함될 회의의 목적사항은 구성원들의 회의참석에 관한 의사결정이나 준비를 가능하게 할 정도이면 충분하고, 달리 법령이나 정관 등에서 특별한 규정을 두고 있지 않은 한, 상정될 안건의 구체적 내용이나 그에 관한 판단자료까지 반드시 소집통지에 포함해야 하는 것은 아니다.