김주덕 변호사의 문화산책

다가구주택을 세를 얻는 사람에 대한 중개업자의 책임

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중개업자는 전문 자격증을 가지고 있는 사람이다. 중개업자는 거래 당사자 쌍방으로부터 중개수수료를 받는다. 때문에 중개업자는 다가구주택의 세를 얻는 사람을 위해 권리관계를 정확하게 확인해서 알려주어야 한다. 그렇지 않으면 중개업자는 손해배상책임을 지게 된다.

* 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 한다.

* 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 된다.

* 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다(대법원 2012.1.26. 선고 2011다63857 판결).

* 중개업자는 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계 등을 확인하여 이를 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

부도임대주택에 대한 임대차계약 체결의무

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* 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 제10조 제4항은 “주택매입사업시행자 외의 자가 부도임대주택을 매입한 경우에는 당해 부도임대주택의 임차인(임대주택법 제19조를 위반하지 아니한 임차인으로 동일 임대주택에의 계속 거주를 희망하는 경우에 한한다)에게 3년의 범위 이내에서 대통령령으로 정하는 기간 동안 종전에 임차인과 임대사업자가 약정한 임대조건으로 임대하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

* 부도임대주택을 매입한 자는 임차인이 그 임대주택에서 계속 거주하기를 희망하는 경우에 한하여 임차인과 사이에 3년의 범위 이내에서 종전의 임대조건으로 임대차계약을 체결할 의무가 있다.

* 부도임대주택을 매입한 자가 임차인에게 종전 임대조건으로 임대차계약을 체결할 것을 청약하였음에도 이를 거절하는 등으로 임차인이 종전 임대조건으로는 임대차계약을 체결하지 아니할 뜻을 명확히 하였다면 부도임대주택을 매입한 자의 위 조항에 따른 임대차계약 체결 의무는 소멸한다고 보아야 한다(대법원 2011.9.8. 선고 2011다54 판결).

보증금 반환의무

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아파트를 매매로 사서 소유권을 등기해놓고 살면 별 걱정이 없다. 하지만 집이 없어 남의 아파트를 전세로 살거나 월세로 살게 되면 자주 이사도 해야 한다. 임대차계약이나 전세계약에도 신경을 써야 한다.

때로는 잘못 계약을 해서 손해를 보기도 한다. 경우에 따라서는 집주인이 담보로 잡혀 먹은 집을 잘못 들어갔다가 전세금을 날리기도 한다. 임대차계약은 매우 복잡한 성격을 가지고 있다. 따라서 세를 살 때에는 계약서를 잘 보고 권리관계를 정확하게 파악해야 한다.

* 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 경료한 경우 임대차보증금은 전세금의 성질을 겸하게 된다.

* 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 임대차보증금 반환의무는 민법 제317조에 따라 전세권설정등기의 말소의무와도 동시이행관계에 있다(대법원 2011.3.24. 선고 2010다95062 판결).

임대인은 어느 범위까지 임대목적물을 수선해 주어야 하는가?

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* 통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용·수익하게 함에 그치고, 더 나아가 임차인의 신체나 재산상 이익의 안전을 배려하여 주는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수는 없다(대법원 1999. 7. 9. 선고 99다10004 판결 등 참조).

* 임차인이 임대차 목적물을 사용·수익함에 있어서 목적물의 주위 환경이나 그 밖의 제반 사정으로 그 안전에 위해를 입을 우려가 있다 하더라도 그것이 계약에서 정한 목적과 용도대로 목적물을 사용·수익하는 것을 방해한다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 임대차계약상 임대인에게 그러한 위해로부터 임차인의 다른 재산상 이익 등을 보호하기 위한 조치를 취할 의무까지 임대인의 수선의무에 포함된다고 보기는 어렵다(대법원 2012.3.29. 선고 2011다107405 판결).

* 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조).

* 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 한다.

* 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조).

* 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것이다.

차임 상당액의 부당이득반환

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① 주식회사가 한 행위는 반증이 없는 한 그 영업을 위하여 한 것으로 추정된다.

② 주식회사가 그 영업을 위하여 하는 행위는 상행위로 보는 것이다(대법원 1967. 10. 31. 선고 67다2064 판결 참조).

③ 주식회사인 원·피고 사이에 체결된 임대차계약은 상행위에 해당한다.

④ 임대차계약이 상행위에 해당한다고 하더라도 그 계약기간 만료를 원인으로 한 이 사건 부당이득반환채권은 법률행위가 아닌 법률의 규정에 의하여 발생하는 것이다.

⑤ 그 발생 경위나 원인 등에 비추어 상거래 관계에 있어서와 같이 정형적으로나 신속하게 해결할 필요성이 있다고 볼 것은 아니므로 특별한 사정이 없는 한 5년의 상사소멸시효 기간이 아니라, 10년의 민사소멸시효 기간이 적용된다.

⑥ 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후 이를 건물임대인에게 반환하지 않고 그대로 계속 점유·사용하는 자는 그 점유기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

⑦ 그 차임 상당액을 산정함에 있어, 통상적으로 건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것이고 그 차임 상당액 속에는 건물의 차임 외에도 부지 부분의 차임(지대)도 포함되는 것이므로, 건물의 차임은 물론이고 그 부지 부분의 차임도 함께 계산되어야 할 것이다.

⑧ 건물소유자가 부지 부분에 관한 소유권을 상실하였다 하여도 건물소유자는 의연 토지소유자의 관계에 있어서는 토지 위에 있는 건물의 소유자인 관계로 건물 부지의 불법점유자라 할 것이다.

⑨ 건물 부지 부분에 관한 차임 상당의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하게 되는 것이며, 건물을 점유하고 있는 건물임차인이 토지소유자에 대하여 부지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없을 것이다.

⑩ 건물소유자는 이러한 채무의 부담한도 내에서 건물임차인의 건물 불법점유에 상응하는 부지 부분의 사용·수익에 따른 임료 상당의 손실이 생긴 것이고, 건물에 관한 임대차계약 종료 이후 이를 계속 점유·사용하는 건물임차인은 건물소유자에 대한 관계에 있어서 건물 부지의 사용·수익으로 인한 이득이 포함된 건물임료 상당의 부당이득을 하였다고 보아야 한다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다27809 판결 참조).

임대차계약기간

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① 원고와 피고는 이 사건 임차건물에 관한 임대차계약기간을 ‘토지개발공사로부터 권리상실시’까지로 정하였다.

② 그 후 이 사건 토지에 관하여 수용개시일 2002. 6. 4.로 하는 수용재결이 내려지고, 이 사건 임차건물 등에 관하여 수용개시일 2002. 7. 30.로 하는 이전재결(이 사건 임차건물을 수용하는 것이 아니라, 원고가 이를 이전하는 것을 전제로 영업설비의 이전 및 손실보상만을 하는 것이다)이 내려졌다.

③ 늦어도 2002. 7. 30.경에는 원고가 이 사건 토지상의 임차건물에 대한 이용권한을 상실함으로써 이 사건 임대차계약에서 정한 임대차기간 만료일이 도래한 것이다.

④ 임차건물의 소유권은 수용개시일 이후에도 여전히 원고에게 유보되어 있었으므로, 이 사건 임차건물에 관한 소유권이 한국토지주택공사에게 이전되었음을 전제로 원고가 위 건물 사용으로 인한 부당이득을 구할 권리가 없다고 한 피고의 주장은 이유 없다(대법원 2012.5.10. 선고 2012다4633 판결).

판매부대비용과 접대비

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* 다단계판매업 및 방문판매업을 영위하는 원고가 판매원들에게 지급한 판매수수료는 다단계판매업자로 하여금 다단계판매원에게 공급한 재화 등의 가격 합계액의 35% 범위 내에서 후원수당을 지급하도록 규정한 「방문판매 등에 관한 법률」제20조 제3항를 위반하거나, 방문판매 매출이익의 60% 상당액을 한도로 판매수수료를 지급하도록 하고 있는 원고의 ‘방판마케팅 플랜’에서의 약정을 초과하여 임의로 지급한 것이다.

* 그 지급경위나 액수 등을 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 볼 때 상품판매에 직접 관련하여 정상적으로 소요되는 비용이라고 할 수 없다.

* ‘방판마케팅 플랜’에는 판매원들에게 특별보너스로 에이전트/교육지원 매출액의 15%를 추가 지급하도록 약정은 되어 있으나 실제로 판매수수료에 위 특별보너스가 포함되어 있는지 확인할 수 없으므로, 판매수수료는 그 전액을 고정거래처인 판매원들에 대한 접대비로 볼 수밖에 없다(대법원 2011.1.27. 선고 2008두12320 판결).

* 법인이 사업을 위하여 지출한 비용 가운데 그 지출경위나 성질, 액수 등을 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 볼 때 상품 또는 제품의 판매에 직접 관련하여 정상적으로 소요되는 비용으로 인정되는 것이라면 이는 손비로 인정하는 판매부대비용에 해당한다.

* 비용지출의 상대방이 사업에 관련 있는 자들이고 지출의 목적이 접대 등의 행위에 의하여 사업관계자들과의 사이에 친목을 두텁게 하여 거래관계의 원활한 진행을 도모하는 데 있는 것이라면 그 비용은 접대비라고 할 것이다.

음주 무면허운전 중 사망한 경우의 보험금청구

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* 감액약관은 결국, 피보험자가 음주·무면허 상태에서 운전하다가 교통사고를 일으킨 후 사망한 경우 사망보험금의 80% 부분에 관하여 보험자인 원고의 면책을 규정하는 취지인바, 위와 같은 법리에 비추어 보면, 이러한 약관이, 보험사고가 전체적으로 보아 고의로 평가되는 행위로 인한 경우뿐만 아니라 과실(중과실 포함)로 평가되는 행위로 인한 경우까지 보상하지 아니한다는 취지라면, 과실로 평가되는 행위로 인한 사고에 관한 한 무효라고 보아야 할 것이다(대법원 1998. 3. 27. 선고 97다48753 판결 참조)<서울중앙지법 2009.4.3. 선고 2008가합114507 판결>.

* 음주운전에 관하여 보면, 음주운전자의 경우에는 술을 먹지 않고 운전하는 자의 경우에 비하여 보험사고 발생의 가능성이 많음은 부인할 수 없는 일이나 그 정도의 사고 발생 가능성에 관한 개인차는 보험에 있어서 구성원 간의 위험의 동질성을 해칠 정도는 아니라고 할 것이다.

* 음주운전이 고의적인 범죄행위이기는 하나 그 고의는 특별한 사정이 없는 한 음주운전 자체에 관한 것이고 직접적으로 사망이나 상해에 관한 것이 아니어서 그 정도가 결코 그로 인한 손해보상을 가지고 보험계약에 있어서의 당사자의 신의성·윤리성에 반한다고는 할 수 없다.

일용근로자에 대한 퇴직금지급의무

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* 형식적으로 일용근로자라 하더라도 일용관계가 중단되지 않고 계속되어 온 경우에는 상용근로자로 보아야 한다.

* 사용자로서는 취업규칙 및 보수규정상의 직원에 준하여 일용관계가 계속된 기간을 계속 근로년수로 계산하여 그에 상응하는 퇴직금을 지급하여야 한다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2000다27671 판결 ).

* 반드시 월 평균 25일 이상 근무하여야만 근로자의 상근성, 계속성, 종속성을 인정할 수 있는 것은 아니라 할 것이다(대법원 1995. 7. 11. 선고 93다26168 전원합의체 판결 참조).

* 구체적인 퇴직금지급청구권은 퇴직이라는 근로관계의 종료를 요건으로 하여 비로소 발생하는 것으로 근로계약이 존속하는 한 퇴직금 지급의무는 발생할 여지가 없다.

* 매일 지급받는 일당 속에 퇴직금이란 명목으로 일정한 금원을 지급하였다고 하여도 그것은 근로기준법 제34조에서 정하는 퇴직금의 지급으로서의 효력은 없을 뿐만 아니라(대법원 1998. 3. 24. 선고 96다24699 판결 참조), 최종 퇴직시 발생하는 퇴직금청구권을 사전에 포기하는 약정은 근로기준법 제34조 제1항에 위반되어 무효이다(대법원 1998. 3. 27. 선고 97다49732 판결 참조).

외국의 사법적 행위와 압류 및 추심명령

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* 피압류채권이 외국의 사법적 행위를 원인으로 하여 발생한 것이고 그 사법적 행위에 대하여 해당 국가를 피고로 하여 우리나라의 법원이 재판권을 행사할 수 있다고 하더라도,

피압류채권의 당사자가 아닌 집행채권자가 해당 국가를 제3채무자로 한 압류 및 추심명령을 신청하는 경우,

우리나라 법원은, 해당 국가가 국제협약, 중재합의, 서면계약, 법정에서 진술 등의 방법으로

그 사법적 행위로 부담하는 국가의 채무에 대하여 압류 기타 우리나라 법원에 의하여 명하여지는 강제집행의 대상이 될 수 있다는 점에 대하여 명시적으로 동의하였거나

또는 우리나라 내에 그 채무의 지급을 위한 재산을 따로 할당해 두는 등 우리나라 법원의 압류 등 강제조치에 대하여 재판권 면제 주장을 포기한 것으로 볼 수 있는 경우 등에 한하여

그 해당 국가를 제3채무자로 하는 채권압류 및 추심명령을 발령할 재판권을 가진다고 볼 것이다.

* 우리나라의 영토 내에서 행하여진 외국의 사법적 행위가 주권적 활동에 속하는 것이거나 이와 밀접한 관련이 있어서 이에 대한 재판권의 행사가 외국의 주권적 활동에 대한 부당한 간섭이 될 우려가 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 외국의 사법적 행위에 대하여는 해당 국가를 피고로 하여 우리나라의 법원이 재판권을 행사할 수 있다(대법원 1998. 12. 17. 선고 97다39216 전원합의체 판결 등 참조).

* 제3채무자를 외국으로 하는 채권압류 및 추심명령에 대한 재판권 행사는 외국을 피고로 하는 판결절차에서의 재판권 행사보다 더욱 신중히 행사될 것이 요구된다.

* 채권압류 및 추심명령이 제3채무자에 대한 집행권원이 아니라 집행채권자의 채무자에 대한 집행권원만으로 일방적으로 발령되는 것인 점을 고려하면 더욱 그러하다.

* 우리나라 법원이 외국을 제3채무자로 하는 추심명령에 대하여 재판권을 행사할 수 있는 경우에는 그 추심명령에 기하여 외국을 피고로 하는 추심금소송에 대하여도 역시 재판권을 행사할 수 있다.

* 추심명령에 대한 재판권이 인정되지 않는 경우에는 추심금소송에 대한 재판권 역시 인정되지 않는다고 봄이 상당하다(대법원 2011.12.13. 선고 2009다16766 판결).