상가 분양
가을사랑
적은 돈을 가지고 있는 사람들을 쉽게 유혹해서 투자를 하게 만드는 것이 상가를 지어 분양하는 것이다. 경험이 없는 사람들은 1억원 내지 2억원으로 상가를 분양 받으면, 직접 장사를 해서 돈을 벌거나 아니면 세를 주고 월세를 받을 것으로 생각한다. 그래서 매우 비싼 가격으로 상가를 분양 받는다. 심지어는 은행에서 대출까지 받아가면서 분양을 받는다.
그러나 지금까지 많은 사람들이 상가를 분양 받았다가 재산상 손해를 보고, 많은 스트레스를 받았다. 상가를 사서 이익을 본 사람은 그다지 많지 않다. 그 이유는 무엇일까? 그것은 상가의 특성을 제대로 이해하지 못하고, 무조건 돈을 벌 수 있다는 분양업자의 말만 믿고 투자하기 때문이다.
상가는 원래 장사를 하기 위해 필요한 건물이다. 장사를 잘 하지 못하면 아무 쓸모가 없다. 아파트는 비록 값이 떨어져도 나중에 값이 다시 오를 수도 있고, 오르지 않아도 자신이 주거용으로 살기 때문에 큰 문제가 없다. 또 전세나 월세를 주어도 쉽게 나간다.
상가의 경우는 그렇지 않다. 장사가 되지 않는 상가는 돈을 벌 수 없고, 세도 나가지 않는다. 공실로 남아 있으면, 관리비가 매우 비싸기 때문에 보통 손해가 아니다. 분양 평수와 실제 평수는 절반 가까운 차이가 있고, 관리비는 분양 평수에 따라 부과되므로 커다란 부담이 된다.
상가를 분양하는 사람의 입장에서는 수단과 방법을 가리지 않고, 분양가가 싸고 분양을 받으면 엄청난 수익을 낼 것처럼 선전을 한다. 비싼 인건비를 들여서 홍보를 하고 광고를 하는 것이다. 분양과정에서 많은 거짓말도 한다. 특히 임대를 책임지겠다고 하면서 분양 받으면 월 얼마의 임대료를 받아주겠다고 큰소리를 치는 것이다. 나중에 분양을 받으면 장사가 되지 않아 세를 들어오는 사람도 없고, 있어봤자 아주 적은 월세를 받을 수 있게 된다. 분양업자에게 따져보아야 아무 소용이 없다. 법원에서도 이런 경우 사기죄가 성립하지 않는다고 한다. 거래관계에서 다소 과장한 것을 가지고 사기죄를 인정할 수 없다는 것이다.
상가를 분양 받을 때에는 가장 중요한 것이 그곳에서 장사가 잘 될 것인지를 판단하는 것이다. 그것은 장사를 오래 한 사람 아니고는 쉽게 판단할 수 없다. 만일 장사가 틀림 없이 될 것 같은 점포는 분양 자체를 하지도 않는다. 다른 사람 모르게 특혜분양을 하게 되는 것이다. 백화점 내 커피숍 같은 것이 그 대표적인 예이다. 장사가 된다는 확실한 보장이 없는 점포를 분양하는 것이다. 경매를 통해 점포를 싸게 낙찰 받아도 마찬가지이다. 낙찰 받은 사람 역시 세도 잘 안 나가고 관리비만 물게 되어 또 경매에 넘어가게 된다.
일반적으로 상가는 처음 장사를 시작한 다음 5년 정도의 기간이 지나야 겨우 상권이 형성되고 자리를 잡기 시작한다. 때문에 은행에서 대출을 받아 상가를 사서 곧 장사를 하면 돈을 벌어 대출금을 갚을 수 있다고 계산을 하는 것은 매우 위험한 일이다.
또한 상가의 경우 분양 받을 당시 처음부터 용도가 지정되어 있다. 의류사업, 식당 등으로 용도가 특정되어 있으므로 이를 변경하는 것은 어려운 것임을 알아야 한다. 상가를 분양 받아 세를 주려고 할 때에는 상가건물임대차보호법에 의한 특별적용대상이 되므로 그 법의 내용도 알고 있어야 한다.