김주덕 변호사의 문화산책

재개발사업추진비의 부담문제

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서울시에서 전면적으로 재검토하기로 한 서울시 뉴타운 및 재개발사업 조정시 그동안 들어간 추진비용을 어떻게 누가 부담하느냐가 중요한 사항이 되었다.

만일 서울시나 정부에서 이를 보전해주지 않고 조합원들이나 추진하던 사람들에게 개인적으로 부담시키는 경우 거의 1조원에 달하는 막대한 사회적 비용 때문에 커다란 사회문제가 될 위험성이 있기 때문이다.

서울시에서는 이에 대해 뉴타운·재개발 사업조정과 관련해 추진 주체가 해산될 경우 그동안 들어갔던 비용을 정부 재정으로 지원해 주어야 한다는 주장을 하고 있다. 법적 근거는 미약한 입장이지만 사회경제적으로 정책적인 고려를 해주어야 한다는 주장이다.

국토해양부에서는 중앙 정부 차원의 지원은 곤란하다는 입장을 보이고 있다. 뉴타운 내 재개발·재건축 등 사업은 민간사업으로 사업비 부담이나 개발이익이 민간에 귀속되므로 사업이 중단된다고 해서 사업 추진 과정에서 소요된 비용을 정부 재정으로 지원하는 것은 재정 사용 목적에 어긋나며 타당하지 않다는 것이다.

국토해양부의 주장처럼 뉴타운 내 재개발 재건축사업이 단순히 민간사업이라고 볼 수 있느냐는 의문이다. 그동안 뉴타운 내의 재개발, 재건축사업은 정부에서 적극적으로 추진해왔던 공익성을 배제할 수 없기 때문이다. 그리고 그러한 사업으로 인한 개발이익이 단순히 민간사업주체에만 돌아간다고 보기도 어렵다.

하지만 서울시에서도 이와 같은 중요한 비용부담 문제를 중앙정부와 사전에 상의하지 않은 상태에서 갑자기 혁명적인 정책변경을 한 것은 유감스럽다. 만약 중앙정부에서 지원을 해주지 않는다면 서울시에서는 지원예산이 없는 상태이고 그 손해는 고스란히 정부나 서울시의 정책만 믿고 그동안 무리하게 사업을 추진했던 서울시민들만 보게 될 것이기 때문이다.

주거환경이 불량해서 그동안 재개발을 추진해오던 사람들이 정부나 서울시의 갑작스러운 정책변화로 재산상 불이익을 보게 될 상황이라 무척 걱정스럽다. 정부와 서울시에서 하루 빨리 이 문제를 원만하게 풀어내야 할 것이다.

달라지는 부동산제도

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1. 다주택자도 10년 이상 보유하면 매매차익의 최대 30%까지 장기보유특별공제를 받게 된다.

2. 9억원이 넘는 주택은 취득세 감면혜택이 끝났기 때문에 4%의 취득세를 부담해야 한다.

3. 생애최초주택구입자금 대출을 받을 경우 종전 4.7%에서 4.2% 대출금리가 적용된다.

4. 민간임대주택사업자의 경우 5년 이상 임대한 주택은 종합부동산세가 비과세되고, 양도소득세도 기본세율 6~35%이 적용된다.

5. 1가구 3주택 이상 보유 시, 전세보증금을 합친 액수가 3억원을 넘을 경우 초과분에 대해 발생하는 이자상당액의 소득세가 3년 간 한시적으로 비과세된다.

6. 2012년부터 오피스텔도 전세자금 대출을 받을 수 있게 된다. 대출금리는 2%가 적용되며 가구주 연소득이 3000만원이하면 근로자서민전세자금 대출(연4%)도 받을 수 있다.

7. 도시개발사업을 할 경우 토지소유자로부터 개발비용대신 땅으로만 받을 수 있던 '환지제도'에 아파트등 건축물도 포함돼, 기존 방식보다 비용이 적게 들어가 도시개발사업이 보다 수월해질 전망이다.

8. 사업성이 없는 낙후지역과 수익 사업지역을 하나로 묶어 개발할 수 있는 결합개발 제도가 도입되고 사전승인 대상을 21층 이상, 10만㎡ 이상 건축물 중 도의 조례로 정하도록 했다.

9. 압축도시 개발을 위해 도시지역내 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 복합용도개발형 지구단위계획제도를 도입해 토지이용도를 높이도록 했다.

뉴타운·정비사업 신정책의 문제점

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그동안 서울시에서 10년 동안 추진해오던 뉴타운 정비사업등에 관한 기본정책이 수정되면서 향후 여러 가지 문제점이 대두될 것으로 보인다.

첫째, 지역별로 이해관계가 서로 엇갈리는 주민들이 양분되어 커다란 갈등을 불러일으킬 것이다. 뉴타운사업이나 재정비사업이 추진될 경우 이익을 얻게 될 사람들은 크게 실망하게 될 뿐 아니라 많은 경제적 손실을 얻게 될 것이다. 반대로 사업이 중단되면 반사적인 이익을 보게 되는 사람들도 적지 않다. 이 때문에 양집단간의 갈등이 표면화될 것이다.

둘째, 재건축사업의 경우 사업추진이 지지부진할 경우 30~40년 된 노후불량주택에서 생활하고 있는 사람들의 고통이 증대될 우려가 있다. 재건축을 예상하고 있는 상황에서 개별적으로 내부수리를 하는 것도 쉽지 않기 때문이다.

셋째, 추진위원회가 해산될 경우 추진위가 사용한 법정비용의 보전문제가 심각할 것으로 우려된다. 조합이 취소된 경우에는 법적 근거가 없어 비용이 보조되지 않는다. 지금까지 사회적 대세의 분위기에 편승하여 너나 할 것 없이 정비사업을 추진해 왔는데 갑자기 중단될 경우 그동안 걷어서 사용했던 경비를 누가 최종적으로 부담해야 하는가 하는 문제가 있다. 가뜩이나 영세한 사람들이 돈을 모아 사용한 것이기 때문에 문제는 더욱 심각하다.

넷째, 모든 사업장이 중단되는 것이 아니고, 일부 문제가 없는 지역은 정비속도가 가속화될 것이다. 정비가 추진되는 사업장에는 행정지원도 제대로 받고 가격도 회복될 수 있다. 그러나 해제 지역은 정반대로 가격이 떨어지고 주민간에 갈등이 첨예화될 소지가 있다.

다섯째, 앞으로 대규모로 구역이 해제되는 경우에는 서울시내의 주택이 공급부족사태를 가져와 부동산가격이 올라갈 가능성도 있다. 특히 상대적으로 사업 속도가 빠르고, 호재가 맞물린 지역은 가격 상승이 이뤄질 가능성도 없지 않은 상황이다.

여섯째, 실태조사 사업지가 610개에 달하고 점검과 조사, 동의 절차 등의 과정에도 상당한 시간이 필요하기 때문에 실효성 논란도 제기되고 있다.

서울시 뉴타운

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현재 서울시내 총 1300개의 뉴타운·재개발·재건축 구역 중 434구역은 이미 준공됐고, 866구역은 정비예정구역과 정비(촉진)구역으로 지정돼 사업 준비 또는 시행 중에 있다.

서울시는 추진위가 해산될 경우, 법정 사용 비용 일부 보조를 추진하는 방안을 적극 검토하고 있다면서　이는 지난해 말 국회에서 통과한 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'을 근거로 추진하는 것으로, 대통령령이 정하는 범위 안에서 서울시 조례로 정할 계획이라고 밝혔다. 조합이 취소된 경우에는 법적 근거가 마련되어 있지 않아 비용이 보조되지 않는다.

부동산 관련 동향

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1. 공공 임대아파트 입주자가 임대의무기간(5년 또는 10년) 중 제3자에게 재임대하는 경우 불법거래로 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처해진다. 임차인의 실제 거주 여부와 임차권 양도 및 전대 유무를 파악하기 위한 공공임대주택 거주자 실태 조사가 2012년 8월 5일부터 도입된다.

2. 주택매매시 취득세 50%를 감면 받을 수 있던 혜택은 2011년 말로 이미 종료되었다. 된다. 생애최초 주택구입자금대출도 2011년 말로 끝이 났다.

<아파트 주요 동향>

- 고덕동 '고덕 아이파크'는 처음 분양가보다 8억원을 내렸다. 19억6천만~20억1천만원(65평형)에 분양된 이 아파트는 현재 11억원대의 가격으로 거래되고 있다.

- 2011년 11월, 서울 아파트 낙찰률과 낙찰가율이 2011년 최저치를 기록했다. 수도권 아파트 낙찰가율은 3개월 연속 80% 아래에 머물렀다.

- 보금자리주택은 편의시설이 잘 갖춰진 역세권에 위치한 부동산을 장기임대·전세로 제공하는 분양 방식으로 일정 기간 동안 거래 금지, 토지를 제외하고 건물만 매매하는 등의 조건이 붙는다.

- 미사지구는 2011년 12월 19일부터 본청약을 신청했다. 사전 예약 물량인 9백99가구를 뺀 6백89가구가 본청약 일반 공급 물량이다. 하남시 망월· 풍산·덕풍동 일원 부지에는 총 3만6천 가구가 건립돼 신도시급 규모가 형성된다. 지하철 5호선 미사역과 9호선 연장이 계획돼 있어 교통 여건이 크게 개선될 전망이다. 분양가는 3.3m²당 8백37만~9백70만원이다.

구분소유적 공유관계의 성립요건

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가을사랑구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고, 공유자들 사이에 그 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 각자의 소유로 분할된 부분을 특정하여 각자 점유·사용하여 온 경우에도 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있지만, 공유자들 사이에서 특정부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없다 할 것이다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2004다71409 판결 등 참조).

또한, 구분소유적 공유관계의 성립에 있어 1필지의 토지의 일부에 관한 특정 매매와 그에 대한 등기로써 공유지분이전등기를 마친 사실이 있으면 통상 각 구분소유 부분에 대한 상호명의신탁의 합의가 존재하는 것으로 볼 수 있을 것이지만, 그 경우에도 그 토지의 위치와 면적을 특정하여 매수함으로써 이를 구분소유한다고 하는 기본적 사실관계에 관해서는 서로 의사의 합치가 있어야만 할 것이다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2004다71409 판결, 대법원 2007. 4. 13. 선고 2005다55930 판결 등 참조).[대법원 2009.3.26. 선고 2008다44313 판결] 

공인중개사시험 합격 요령 (1)

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1. 부동산학개론

공인중개사 1차시험과목인 부동산학개론은 부동산감정평가론을 포함한다. 모두 40개의 문항이 5지 선택형으로 출제된다. 5지 선택형은 주관식 시험이나 논술시험과 다르다. 특히 논문을 작성하는 것과는 전혀 다르다. 일반적인 지식을 제대로 알고 있는지를 평가하려는데 목적이 있기 때문에 정답은 분명히 하나밖에 없다.

만일 복수정답이 나오게 되면 출제한 위원이 책임을 져야 하고, 소송이 제기되기 때문에 출제하는 사람의 입장에서는 매우 조심스러울 수밖에 없다. 가끔 국가에서 주관하는 시험에서 정답시비가 생기고 소송까지 가는 경우가 있으나, 그런 경우는 거의 없다고 보아야 한다.

그러므로 수험생으로서는 이런 문제까지 신경을 쓸 필요는 없다. 어떻게 하면 광범위한 분야의 책을 소화시켜 읽고, 내용을 정확하게 파악한 다음, 객관식 문제를 푸는 요령을 습득하는 것이 합격의 지름길이다.

부동산학은 총론과 각론으로 나뉘어지고, 감정평가론은 별도로 편성되어 있다. 총론에서는 ① 부동산의 개념과 분류, ② 부동산의 특성, ③ 부동산의 속성 등이 다루어진다.

각론에서는 ① 부동산 수요공급이론, ② 부동산 경기변동이론, ③ 부동산 시장 이론, ④ 부동산정책론, ⑤ 부동산투자론, ⑥ 부동산금융론, ⑦ 부동산 이용, 관리, 마켓팅, ⑧ 부동산 개발, ⑨ 부동산 입지선정 등이 취급된다.

감정평가론에서는 ① 감정평가의 기초이론, ② 부동산 가격이론, ③ 지역분석 및 개별분석, ④ 감정평가의 3방식, ⑤ 부동산 가격공시제도 등이 다루어진다.

시험을 준비하기 위해서는 먼저 잘 된 기본서 한 권을 정해 여러 번 속독과 정독을 병행해서 내용을 이해하는 것이 중요하다. 이렇게 해서 기초실력을 쌓아야 한다. 처음부터 문제를 풀고 있어서는 기초체력이 약해 언제 어떻게 무너질지 모른다. 기본서를 많이 읽어 어느 부분에 어떤 내용이 위치하고 있고, 그 내용은 무엇이라는 것이 제대로 이해되고 암기가 되어야 시험을 잘 치룰 수 있는 것이다. 처음부터 요령만 익히려 들면 고득점하는 것은 불가능하다.

그리고 부동산학에는 가끔 경제학의 기본이론이 나오는 경우가 있으나, 너무 어렵게 생각할 필요가 없다. 그리고 그 모든 내용을 알고 있어야 시험을 볼 수 있는 것도 아니다. 100점을 맞으려는 욕심은 처음부터 끝까지 버리는 것이 필요하다. 70점 정도만 맞아 무난하게 합격하겠다는 자세로 공부하는 것이 효율적이다. 

강제경매와 임의경매

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사회에서 법적 분쟁이 발생하게 되면 법원에 소송을 제기하고 그에 따라 법원으로부터 판결을 받게 된다. 재판에서 이겨 승소판결을 받은 다음 그 판결을 근거로 강제집행을 해야 한다. 만일 강제집행이 실효성 있게 되지 않으면 판결문은 의미가 없게 된다.

예를 들면 채권자가 채무자에게 10억원을 대여해주고 채무자가 이행을 하지 않아 법원에 재판을 청구해서 ‘채무자는 채권자에게 10억원을 지급하라.’는 판결을 받았다고 하자. 그런데 그 판결을 가지고 채무자로부터 돈을 받기 위해 강제집행을 신청하였더니 채무자는 아무런 재산이 없는 무자력상태가 되었다고 하면, 공연히 판결을 받기 위해 소송비용만 낭비한 결과가 된다.

결국 모든 법적 분쟁에 있어 소정의 목적을 달성하기 위해서는 판결절차에 이은 강제집행절차가 진행되어야 하고, 강제집행이 실효성 있게 진행되어야 한다. 그리고 이러한 강제집행의 실효성을 사전에 확보하기 위하여는 판결 전에 채무자의 재산을 처분하지 못하게 가압류 또는 가처분을 하는 이른바 보전절차가 필요하고 중요한 기능을 발휘하게 된다.

국가의 집행기관이 채권자를 위하여 사법상의 청구권을 국가권력을 가지고 강제적으로 실현하는 법적 절차를 민사집행이라고 한다. 이러한 민사집행은 강제집행과 임의경매로 구별된다.

강제집행은 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력을 가지고 강제적으로 실현하는 법적 절차를 의미한다. 이에 대해 임의경매는 그 집행에 집행권원을 요하지 아니한다.

강제경매는 채무자의 일반재산에 대한 일반 책임의 실현을 구하는 것이고, 임의경매는 담보권자가 우선변제를 받기 위하여 담보의 목적물을 경매하는 것으로서 특정 재산에 대한 특정 책임의 실현을 구하는 것이다.

임의경매에는 ① 담보권의 실행을 위한 실질적 경매와 ② 민법, 상법 기타 법률의 규정에 따른 현금화를 위한 형식적 경매가 있다.

강제경매와 임의경매는 모두 금전채권의 만족을 얻기 위하여 국가가 부동산 등을 강제적으로 경매하는 것이라는 점에서 공통점을 가지고 있으므로 법은 부동산에 대한 임의경매절차에도 강제경매에 관한 규정 전부를 준용하고, 강제집행편의 총칙규정도 일부 준용하도록 하고 있다.

공인중개사시험 합격기 (3)

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1. 부동산학

부동산학은 부동산에 관한 학문의 기초를 이루는 분야이다. 부동산에 관한 학문을 체계적으로 연구하기 위해서는 가장 근본적인 부동산학부터 제대로 이해를 해야 한다. 따라서 부동산학의 기본서부터 읽어야 한다. 처음 공부할 때 꽤 어렵다고 느꼈다.

그러나 막상 시험을 볼 때에는 문제가 비교적 쉬워서 점수가 잘 나왔다. 부동산학과 민법, 민산특별법은 1차시험으로 나의 경우 작년에 보아 합격을 해두었던 것이다.

2. 민법, 민사특별법

민법은 헌법, 형법과 더불어 법학에 있어서 기본 3법에 해당한다. 법학에 있어서 가장 중요한 기초과목이다. 법을 전공하지 않은 사람의 입장에서는 공부할 양도 많고, 내용을 이해하기가 무척 여려운 분야에 속한다. 나로서도 막상 시험을 대비해서 공부할 때 많은 것을 새롭게 공부해야 했다. 작년의 경우 문제가 너무 어렵게 출제되어 애를 먹었다.

법을 전공하지 않은 사람으로서는 무조건 기본서를 많이 읽어 이해를 해야 한다. 그리고 문제집을 많이 풀어 내용을 정확하게 파악하는 것이 중요하다. 처음에 쉽게 이해가 되지 않는다고 포기해서는 안 된다. 자꾸 반복해서 읽다보면 이해가 되는 것이 법이다. 판례는 기본서를 많이 읽다 보면 그 안에 다 녹아 있는 것이므로 너무 걱정할 필요가 없다.

3. 공인중개법령 및 중개실무

이 부분은 내용 자체가 어렵지 않아 쉽게 생각할 소지가 있다. 그러나 막상 문제를 보면 애매모호한 지문이 많아 생각처럼 점수가 많이 나오지 않는 분야다. 역시 기본서를 중심으로 여러번 읽어 많은 것을 정확하게 이해하고 외워두어야 한다.

4. 부동산공시법령 및 부동산세법

이 부분 역시 무척 어려운 분야다. 지적법과 부동산등기법에는 새로운 용어가 많이 나오고, 뜻을 이해하기 어려운 기술적인 용어가많아 애를 먹게 되어 있다.

5. 부동산공법

법이 무려 6개나 되어 공부할 양이 무척 방대하다. 서로 다른 법에서 나오는 규정이 차이가 있어 대비해가면서 암기를 해야 한다.

개인회생절차와 전부명령

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1. 사실관계

대법원 판례에서 문제가 된 사안의 사실관계를 정리하면 다음과 같다. 재항고인은 대여금사건의 지급명령정본에 승계집행문을 부여받아 이에 기하여 채무자의 제3채무자에 대한 급료채권의 일부에 대하여 압류 및 전부명령을 신청하고 제1심법원의 사법보좌관이 이를 인용하는 결정을 하였다.

그 후 2006. 4. 13. 채무자에 대하여 개인회생절차가 개시되자 채무자는 이를 이유로 위 전부명령이 확정되기 전인 2006. 4. 21. 이 사건 결정에 대하여 이의신청을 하였다.

이에 제1심법원은 이 사건 결정을 인가하고 이의신청사건을 항고법원인 원심으로 송부함으로써 항고심절차가 개시되었다.

그 후 채무자는 위 개인회생절차에서 2007. 7. 4. 변제계획 인가결정을 받았고, 위 개인회생절차개시결정 및 변제계획인가결정의 채권자목록에는 이 사건 전부채권이 기재되어 있다.

2. 쟁점과 판례의 태도

개인회생재단에 속하는 채권에 대한 전부명령이 확정되지 않은 상태에서 개인회생절차가 개시되고 이를 이유로 전부명령에 대하여 즉시항고가 제기된 경우, 항고법원은 어떠한 조치를 취해야 하는가가 이 사건에 있어서의 중요한 쟁점이다.

채권자목록에 기재된 개인회생채권에 기하여 개인회생재단에 속하는 재산에 대하여 이미 계속중인 강제집행·가압류 또는 가처분절차는 개인회생절차가 개시되면 일시적으로 중지되었다가, 변제계획이 인가되면 변제계획 또는 변제계획인가결정에서 다르게 정하지 아니하는 한 그 효력을 잃는다(채무자회생 및 파산에 관한 법률 제600조 제1항, 제615조 제3항).

그런데 전부명령은 확정되어야 효력을 가지므로(민사집행법 제229조 제7항), 채권자목록에 기재된 개인회생채권에 기하여 개인회생재단에 속하는 채권에 관하여 내려진 전부명령이 확정되지 아니하여 아직 효력이 없는 상태에서, 채무자에 대하여 개인회생절차가 개시되고 이를 이유로 위 전부명령에 대하여 즉시항고가 제기되었다면, 항고법원은 다른 이유로 전부명령을 취소하는 경우를 제외하고는 항고에 관한 재판을 정지하였다가(민사집행법 제229조 제8항 참조) 변제계획이 인가된 경우 전부명령의 효력이 발생하지 않게 되었음을 이유로 전부명령을 취소하고 전부명령신청을 기각하여야 한다.

한편, 전부명령이 확정된 경우에는 전부명령이 제3채무자에게 송달된 때에 채무자가 채무를 변제한 것으로 보아 집행이 종료되므로(민사집행법 제231조), 채무자에 대한 개인회생절차가 개시되기 전에 확정되어 효력이 발생한 전부명령은 그 후 변제계획이 인가되더라도 그 효력을 잃지 않는 것이 원칙이라고 할 것이다.

다만 급여를 받아 생활하면서 이를 주된 개인회생재단으로 하여 변제계획을 이행하여야 하는 개인채무자의 효율적인 회생을 도모하기 위하여, 채무자회생 및 파산에 관한 법률 제616조 제1항은 채무자의 급료·연금·봉급·상여금, 그 밖에 이와 비슷한 성질을 가진 급여채권에 관한 전부명령은 개인회생절차가 개시되기 전에 확정되었더라도 변제계획이 인가된 경우 변제계획 인가결정 후에 제공한 노무로 인한 부분에 대하여는 그 효력이 상실되는 것으로 규정하고 있다.

이 사건 전부채권은 채권자목록에 기재된 개인회생채권이고 피전부채권인 채무자의 제3채무자에 대한 급료채권은 개인회생재단에 속하는 재산이다.

그러므로 원심이 채무자에 대하여 개인회생절차가 개시되었음을 이유로 미확정 상태의 전부명령이 포함된 이 사건 결정에 대한 항고에 관한 재판을 정지하였다가 채무자에 대한 변제계획이 인가된 후 이 사건 결정을 취소하고 채권압류 및 전부명령신청을 기각한 것은 앞서 본 법리와 법령에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 재판에 영향을 미친 헌법·법률·명령 또는 규칙의 위반이 없다는 것이 대법원의 판례이다(대법원 2008.1.31. 자 2007마1679 결정).