김주덕 변호사의 문화산책

재산세 납부의무자

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지방세법은 제182조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는 자를 재산세 납세의무자로 규정하면서, 같은 조 제5항에서 신탁법에 의하여 수탁자 명의로 등기·등록된 재산에 대하여는 위탁자를 납세의무자로 보도록 하는 규정을 두고 있다.

이는 신탁법에 의한 신탁재산을 수탁자 명의로 등기하는 경우 취득세와 등록세는 비과세하면서 재산세 등은 등기명의자인 수탁자에게 부과하는 것이 실질과세의 원칙에 반한다는 비판을 수용하여 신탁법에 의하여 수탁자 명의로 등기된 경우에는 위탁자에게 재산세 납부의무를 부과하도록 하기 위한 규정이다. 

신탁법 제3조는 등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관한 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있도록 규정하고 있는 점 등과 아울러 살펴보면 신탁법에 의한 신탁등기나 등록이 마쳐진 재산에 대하여만 적용되는 예외규정이라 보아야 하므로 신탁재산이라고 하더라도 신탁법에 의한 신탁등기나 등록이 마쳐지지 아니한 것에 대하여는 적용되지 않는다.

또한, 신탁재산의 실질적인 이익을 향유하는 수익자가 신탁계약의 내용에 따라 별도로 설정될 수는 있다 해도 지방세법의 위 규정은 이와 같은 경우를 따로 고려하지는 않고 신탁등기가 되어 있으면 신탁자를, 그렇지 않은 경우에는 수탁자를 납세의무자로 규정하고 있을 뿐인바, 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되므로 위와 같은 규정이 없다면 수탁자가 재산세 납세의무자로 되어야 하는 점을 고려해 보더라도 신탁등기가 마쳐진 경우에만 위탁자를 납세의무자로 하여 부과된 이 사건 각 처분이 국세기본법상의 실질과세원칙에 반한다고 할 수 없다.

지방세법 제239조 제1항은 '공동시설로 인하여 이익을 받는 자'를 공동시설세의 납세의무자로 규정하고 있고, 건축물의 경우에는 그 소유자가 '공동시설로 인하여 이익을 받는 자'에 해당할 것인데 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것도 아니므로 비록 신탁 목적을 위하여 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌더라도 공동시설세의 납세의무자는 수탁자가 된다(대법원 2005. 7. 28. 선고 2004두8767 판결).

재산세 과세대상

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지방세법 제182조 제1항은 토지에 대한 재산세 과세대상을 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한 후,

그 제3호에서는 분리과세대상으로 공장용지·전·답·과수원 및 목장용지로서 대통령령이 정하는 토지(가.목), 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중소유 임야로서 대통령령이 정하는 임야(나.목), 골프장용 토지와 고급오락장용 토지로서 대통령령이 정하는 토지(다.목)를 각 나열하는 외에, ‘가.목 내지 다.목의 규정에 의한 토지와 유사한 토지로서 분리과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지 라.목)’를 규정하고 있고, 구 지방세법 시행령 제132조 제4항 제24호 본문은 도시개발법 제11조의 규정에 의한 도시개발사업의 시행자가 그 ‘도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지’를 분리과세대상으로 규정하고 있다.

한편, 토지에 대한 재산세의 분리과세제도는 정책적 고려에 따라 중과세 또는 경과세의 필요가 있는 토지에 대하여 예외적으로 별도의 기준에 의하여 분리과세함으로써 종합합산과세에서 오는 불합리를 보완하고자 하는 것으로서,

위 시행령 규정에서 ‘도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지’를 분리과세대상으로 규정한 입법취지는 도시개발사업의 시행자가 도시개발사업을 보다 효율적으로 수행할 수 있도록 하기 위하여 공익적인 목적으로 사용되는 토지를 종합합산과세표준에서 제외하여 예외적으로 저율의 분리과세를 함으로써 조세부담을 경감하여 주는 데 있는 것으로 보인다.

위와 같은 법과 시행령의 규정 내용 및 그 입법취지 등을 종합하여 보면, 분리과세대상인 ‘도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지’라 함은 주택부지만을 의미하는 것이 아니라 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지를 포함하는 것으로 봄이 상당하다(대법원 2010.2.11. 선고 2009두15760 판결).

대법원 2010.3.25. 선고 2007두15643 판결

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지방세법 제71조 제1항 제1호는 ‘이 법에 의한 신고납부기한 내에 지방세를 신고납부한 후 과세표준액 및 세액계산의 근거가 되는 면적·가액 등이 공사비의 정산, 건설자금의 이자계산, 확정판결 등에 의하여 변경되거나 확정된 경우에는 수정신고를 할 수 있다’고 규정하고, 제72조 제1항 괄호는 ‘이 법에 의한 신고납부 또는 수정신고납부를 한 경우에는 그 신고납부를 한 때에 처분이 있었던 것으로 본다’고 규정하고 있다.

지방세법 제106조 제2항은 “국가·지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납(사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조 제3호의 규정에 의한 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다)을 조건으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다.”고 규정하고 있다.

구 지방세법 시행령(2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것) 제82조의3에서 말하는 ‘취득가격’에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결 참조).

계약명의신탁에서 부당이득의 범위

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다른 사람의 이름으로 부동산을 법원에서 경매로 낙찰 받는 경우가 있다. 이러한 경우 법률관계는 어떻게 될까? 법원에서는 낙찰 받는 사람이 실제 자금을 내지 않고 다른 사람이 낙찰자의 이름만을 빌려 낙찰 받는다는 사실을 전혀 모르고 있는 상황이다. 이런 경우가 이른바 계약명의신탁에 해당한다. 이렇게 되면 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효로 돌아가고, 법원이 선의인 이상 낙찰 받은 부동산의 소유권은 형식상 낙찰 받는 수탁자에게 귀속된다. 수탁자는 아무런 하자 없는 소유권을 취득하게 되는 것이다. 다만, 이러한 경우 수탁자는 신탁자에 대하여 그로부터 받은 부동산취득자금을 부당이득으로 반환해 주어야 한다. 이때 만일 신탁자가 수탁자가 부동산을 취득할 당시 취득세와 등록세를 지급한 사실이 있다면 수탁자가 신탁자에게 반환해 주어야 할 부당이득의 범위에 이러한 세금도 포함되어야 한다는 것이 대법원의 판례이다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거들을 종합하여 피고는 2000년 11월경 소외인과의 사이에 이 사건 부동산을 피고 명의로 낙찰받기로 하는 명의신탁약정을 체결하고, 소외인로부터 낙찰대금으로 6억 원, 취득세 및 등록세 등의 비용으로 1억 3,000만 원을 각 지급받고, 이 사건 부동산을 담보로 피고 명의로 7억 원을 대출받아 낙찰대금을 모두 납부한 다음, 그 명의로 소유권이전등기를 마친 사실을 인정한 다음, 명의수탁자인 피고는 이 사건 부동산에 대한 완전한 소유권을 취득하는 반면, 명의신탁자인 소외인에게 낙찰대금으로 지급받은 6억 원을 부당이득으로 반환하여야 하나, 취득세 및 등록세 등의 비용으로 지급받은 1억 3,000만 원은 부당이득반환의 범위에 포함되지 아니한다고 판단하였다.

그러나 이러한 원심 판결은 부당하다고 본 것이 대법원의 판례이다. 대법원 2010.10.14. 선고 2007다90432 판결의 요지는 다음과 같다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항에 의하면 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이다.

이 경우 그 계약명의신탁약정이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 후인 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로, 위 계약명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금 상당액을 부당이득하였다고 할 것이다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결 등 참조).

이때 명의수탁자가 소유권이전등기를 위하여 지출하여야 할 취득세, 등록세 등을 명의신탁자로부터 제공받았다면, 이러한 자금 역시 위 계약명의신탁약정에 따라 명의수탁자가 당해 부동산의 소유권을 취득하기 위하여 매매대금과 함께 지출된 것이므로, 당해 부동산의 매매대금 상당액 이외에 명의신탁자가 명의수탁자에게 지급한 취득세, 등록세 등의 취득비용도 특별한 사정이 없는 한 위 계약명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해에 포함되어 명의수탁자는 이 역시 명의신탁자에게 부당이득으로 반환하여야 할 것이다.

건축주의 개념과 범위

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건축법상 건축주는 건축물에 대한 허가 또는 신고를 받거나 할 시점에서 행정관청에 자신의 명의로 하게 된다. 이 경우 행정관청에서는 허가 또는 신고를 받는 사람이 실제 건축주인지 아니면 단순히 명의만 건축주로 해놓은 것인지에 대한 실질적인 심사권을 가지고 있지 않다.

건축주로 신고된 사람의 경우에는 그에 대한 법적 책임이 따르게 된다. 이 경우 명의상 건축주로 되어 있는 사람이 실질적인 건축주가 아니라고 주장할 경우 어떠한 기준으로 판단을 할 것인지가 문제된다. 대법원은 이에 대해 명확한 결론을 내리고 있다. 판례는 건축물에 대해 건축주의 명의를 가지는 자가 특별한 사정이 없는 한 건축주에 해당한다는 취지이다.

그 이유는 실제 건축주인지에 대한 실질적 심사권이 행정청에 없는 상황이고, 명목상 건축주에 불과하더라도 그것이 만일 명의대여에 해당한다면 직접원인행위자는 아니라도 해도 건축물에 대한 명의대여자로서 책임을 부담하도록 하는 것이 상당하며, 만일 이렇게 해석하지 않으면 건축주가 책임회피의 수단으로 악용할 소지가 있고, 건축주 명의대여가 조장될 수 있다는 점 등에 있다.

이에 관한 대법원 2010. 10. 14. 선고 2010두13340 판결의 요지는 다음과 같다.

1. 건축법 제79조 제1항, 제80조 제1항 본문에 의하면, 허가권자는 대지나 건축물이 건축법 또는 그에 따른 명령이나 처분에 위반되면 건축법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 ‘건축주 등’이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있고, 위 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 이를 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여 허가권자는 그 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 정해진 기준에 따라 이행강제금을 부과한다고 규정되어 있다.

건축법의 관계 규정상 건축허가 혹은 건축신고 시 관할 행정청에 명의상 건축주가 실제 건축주인지 여부에 관한 실질적 심사권이 있다고 보기 어렵고, 또 명목상 건축주라도 그것이 명의대여라면, 당해 위반 건축물에 대한 직접 원인행위자는 아니라 하더라도 명의대여자로서 책임을 부담함이 상당한 점, 만약 이와 같이 보지 않을 경우 건축주는 자신이 명목상 건축주에 불과하다고 주장하여 책임회피의 수단으로 악용할 가능성이 있고, 또 건축주 명의대여가 조장되어 행정법 관계를 불명확하게 하고 법적 안정성을 저해하는 요소로 작용할 수 있는 점 등을 종합적으로 고려하여 보면, 당해 위반 건축물에 대해 건축주 명의를 갖는 자는 명의가 도용되었다는 등의 특별한 사정이 있지 않은 한 건축법 제79조 제1항의 건축주에 해당한다고 보아야 한다( 대법원 2008. 7. 24. 선고 2007두5639 판결 참조).

2. 원심이 인용한 제1심판결 이유 및 기록에 의하면, 원심은 그 채택증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 이행강제금 부과처분의 전제가 된 시정명령 당시 원고는 이미 이 사건 건물을 소외 1에게 양도함으로써 이 사건 건물의 실질적인 건축주나 소유자라고 할 수 없고, 그에 따라 원고는 피고의 시정명령에 응할 수 있는 지위에 있지 않았으므로, 피고가 원고에 대하여 한 시정명령 및 이를 전제로 한 이 사건 처분 역시 부적법하다고 판단하였다.

3. 그러나 원심의 이러한 판단은 위 법리와 기록에 비추어 그대로 수긍하기 어렵다. 원심이 인용한 제1심판결 이유 및 기록에 의하면, 원고는 소외 2와 함께 2000. 6. 23. 이 사건 건물에 대한 건축허가를 받은 공동 건축주인 사실, 채권자들의 가압류촉탁에 따라 2005. 12. 19. 이 사건 건물에 관하여 원고 및 소외 2 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌는데, 확정판결을 원인으로 2007. 11. 6. 소외 2 명의의 소유권보존등기가 말소됨으로써 그 이후에는 원고 명의의 소유권보존등기만 유지되고 있는 사실 등을 알 수 있다.

4. 이러한 사실을 위 법리에 비추어 보면, 건축주 명의가 도용되었다는 등의 특별한 사정을 인정할 만한 자료가 없는 이상, 위반 건축물인 이 사건 건물의 건축주 명의를 갖는 자이자 부동산등기부등본상 소유자인 원고는 건축법 제79조 제1항에 규정된 시정명령의 상대방인 건축주 또는 소유자가 될 수 있다고 봄이 상당하다.

5. 그럼에도 불구하고 원심이 건축법 제79조 제1항에 규정된 시정명령의 상대방은 실질적인 건축주 또는 소유자 등이어야 한다는 전제하에, 그 판시와 같은 이유만을 들어 피고가 원고에 대하여 한 시정명령 및 이 사건 처분이 부적법하다고 판단한 것에는 위반 건축물에 대한 시정명령의 상대방이 되는 건축주 또는 소유자 등에 관하여 법리를 오해한 위법이 있다(대법원 2010.10.14. 선고 2010두13340 판결).