김주덕 변호사의 문화산책

한국토지주택공사의 부동산개발사업

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최근 한국토지주택공사가 엄청난 부채를 부담한 관계로 지금까지 추진중안 개발사업 중 일부를 포기하거나 중단하기로 하였다고 한다. 앞으로 부동산경기 전반에 미치는 부정적인 영향이 크게 우려된다. 너무 무리하게 개발사업을 추진하였기 때문에 이러한 결과가 초래된 것이다.

전국적인 범위에서 지역주민들의 수요 내지 요청 때문에 너무 광범위하게 사업을 벌려온 것이 화근이 된 것이다. 지금 상태에서 개발사업을 포기하거나 중단하면 지역민들의 손실은 이루 말할 수 없게 된다. 커다란 사회적 문제를 야기하게 될 것이다. 개발붐을 타고 이미 양도차익을 챙긴 사람들의 경우와 비교하면 뒤늦게 토지를 매입함으로써 손해를 보게 되는 사람들의 형평성이 문제된다.

현재 우리 사회의 부동산시장은 심각한 위기국면을 맞이하고 있다. 부동산가격이 엄청난 거품현상을 보이고 있고, 담보대출을 받아 구입한 부동산이 너무 많이 때문이다. 주택담보대출규모는 상상을 초월할 정도이다. 이런 담보대출금의 상환은 부동산경기가 좋을 것이라는 전제하에서 가능한 것이다. 지금처럼 부동산경기가 침체되어 거래가 없는 상황에서는 부동산을 처분하여 자금을 만들 수 없기 때문에 은행빚을 갚을 수 없게 된다.

많은 부동산이 경매처분되고, 은행은 그로 인해 대출손실을 보게 될 것이다. 이것은 곧 부동산경기의 급속한 냉각을 가져오고, 그로 인해 부동산시장은 공황상태에 빠져 붕괴될 위험성도 내포하고 있다.

한국토지주택공사(LH)는 재무구조개선대책을 마련하고 사업재조정을 할 것이라고 밝히고 있지만 해법은 간단하지 않을 것 같다. LH는 재무구조 개선책으로 신도시나 택지지구, 산업단지를 개발할 때 토지보상을 현금이 아닌 땅이나 건물로 할 계획이라고 하지만 이것도 현금보상을 받은 사람과의 형평성 시비가 생길 소지가 많다.

그린벨트를 푸는 방법

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그린벨트는 개발을 제한하는 조치를 한 구역을 의미한다. 그린벨트에 묶이면 그곳에서는 거의 모든 개발이 제한된다. 중대한 경제적 손실을 보게 된다. 그린벨트는 정부에서 부분적으로 해제해 준다. 수년전에 경기도에서 일괄해서 그린벨트를 제한적으로 해제조치한 바 있다. 개인이 그린벨트를 풀 권한은 없다. 공공의 이익을 위하여 필요한 경우에 정부에서 풀어줄 뿐이다.

토지거래허가지역내에 있는 임야를 매입하려는 사람은 허가를 받기 위해서는 토지사용목적을 관청에 신고해야 한다. 사용목적을 일단 기재해서 토지거래허가를 받게 되면 일정 기간 다른 목적으로 사용할 수 없다. 예컨대 임야를 매수해서 과수원으로 사용하려면 사전에 준비를 철저하게 해서 토지거래허가를 받을 때 신청서에 과수원으로 사용하려고 한다는 목적을 기재해 제출해야 한다. 그렇지 않으면 과수원으로 사용하기가 매우 어렵게 된다.

과수원으로 사용하는 경우 유실수를 심을 수 있으며, 나중에 수용당할 경우에도 상당한 손실보상을 받을 수 있다. 임야의 경우 수종갱신을 허가받기가 쉽지 않다. 특히 소나무 등이 많이 들어서 있는 경우에는 기존에 심어져 있는 소나무 등을 베어버리고 다른 수종을 심는다는 신청을 해도 허가가 잘 나지 않는다. 수목원을 한다고 해도 기존의 나무를 모두 베어버리고 관상수를 심는 것을 잘 허가해주지 않는 경향이 있다.

임야에 대해서는 개간허가와 수종갱신허가를 받아야 한다. 이런 경우 토목측량설계사의 도움을 받아야 한다. 건축물이 아니기 때문에 건축사 소관사항이아니다. 시청에서는 도시계획과에서 그린벤트 담당 직원이 따로 있다.

그린벤트 안에서는 축사를 지어 공장으로 사용하는 경우 고발을 당하지만 나중에 일부 양성화되는 경우가 있다. 

법률행위의 해석방법

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법률행위라 함은 의사표시를 요소로 하는 법률요건을 말한다. 이러한 법률행위는 그 성립과 유효 여부를 판단하는데 해석이라는 작업이 선행되어야 한다. 법률행위의 해석은 원래 법률행위가 당사자의 의사대로 법률효과를 가져오는 것을 본질로 하기 때문에 당사자의 의사를 명확하게 밝히는데 있다.

법률행위를 해석함에 있어서 그 대상이 되는 것은 표시행위이며, 당사자의 표시행위를 해석함으로써 당사자의 의사에 접근하려는 것이 목적이라고 할 수 있다. 법률행위의 해석방법에는 ① 자연적 해석, ② 규범적 해석, ③ 보충적 해석 등이 있다.

법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 데에 중점이 있다. 당사자의 내심의 의사에 관계없이 법률행위에 나타나 있는 문언의 내용에 의해 객관적 의미를 합리적으로 찾아내야 한다.

그러나 현실적으로는 법률행위의 문언에 의해 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우가 많다. 이러한 경우에는 어떻게 해석해야 하는가? 판례는 문언의 형식과 내용, 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 해석해야 한다는 원칙을 제시하고 있다.

그리고 해석함에 있어서는 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 해석하라는 가이드라인을 제시하고 있다.

법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언에만 구애받는 것은 아니지만, 어디까지나 당사자의 내심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하는 것이고, 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용, 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다<대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다90095, 90101 판결 등 참조>(대법원 2010.4.29. 선고 2007다24930 판결).  

같은 건물에서 같은 영업을 하도록 세를 준 경우

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같은 건물에서 또 같은 영업을 하도록 두 사람에게 세를 주는 경우 어떤 문제가 발생하게 될까? 예컨대, 한 건물에서 복사영업을 하도록 세를 준 다음 건물 주인이 다른 사람에게도 그 건물에서 복사영업을 하도록 세를 주었다면 먼저 세를 얻어 복사영업을 하던 사람은 영업상의 손해를 보게 된다. 이런 경우 먼저 세를 얻은 사람은 건물주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있을까?

이에 대하여 대법원은 다음과 같은 판결을 선고하였다. 건물주인인 임대인은 임대차계약을 체결함으로써 임차인에 대하여 건물의 사용수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 그러므로 건물주는 임차인이 영업 등 수익활동을 하는 것을 해칠 우려가 있는 행위를 하여서는 안 된다.

만약 건물주가 임차인이 하는 영업과 똑 같은 영업을 임차인 아닌 제3자가 하도록 세를 주어서는 안 된다는 것이다. 만일 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 입혔다면 임대인은 그에 대한 손해배상책임을 지게 된다.

문제는 동일한 업종을 하려는 사람에게 세를 주지 않겠다는 명확한 서면상의 약정이 없는 경우에도 이와 같은 임대인의 손해배상책임을 인정할 것인가에 있다. 대법원은 이를 인정하고 있다. 대법원의 판결 요지는 다음과 같다.

임대인은 일반적으로 임차인에 대하여 임대차목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조).

그리고 건물부분의 임대차에서 별도의 약정이 있는 경우에는 거기서 더 나아가 임대인은 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자가 임차인이 임대차목적물에서 행하는 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 영업 기타 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 임차인에 대하여 부담할 수 있음은 물론이다.

그러한 약정은 다른 계약의 경우와 마찬가지로 반드시 계약서면의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 행하여질 필요는 없고, 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 위와 같은 내용의 약정이 인정될 수도 있다.

대법원은 이와 같은 취지에서 원고가 이 사건 임대차에 기하여 피고 연구원 건물 내에서 행하던 복사영업에 관하여 피고에게 위와 같이 원고의 수익활동을 해하지 아니할 의무가 있음을 전제로 하여 피고가 다른 업체에게 같은 건물 내에서 복사실을 운영하는 것을 허용함으로 말미암아 그 임대차관계의 존속 중에 입은 영업손실의 배상을 명한 것은 정당하다고 판시하였다(대법원 2010.6.10. 선고 2009다64307 판결).

대법원은 위 판결에서 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 위와 같은 내용의 약정이 인정될 수도 있다고 판시하였다. 무조건 인정되는 것이 아니라 구체적인 사안에서 당사자 사이에 그와 같은 약정이 묵시적으로 있었다고 인정될 수 있는지를 판단하라는 취지이다. 

상가건물임대차의 계약갱신

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상가건물의 임대차관계에 있어서 계약기간은 매우 중요하다. 많은 경우에 있어서 다른 사람의 건물을 세 얻어 장사를 하다 보면 손해를 보게 된다. 보통 상가건물의 계약기간을 2년 정도로 하는데, 장사가 잘 되는 지역에서는 세를 얻을 때 나중에 보장을 받지 못하는 권리금을 주고 들어간다.

임대차보증금 외에 권리금을 주고, 세를 얻어 시설공사를 하면 막대한 자금이 들어간다. 그리고 개업초에는 아무래도 적자를 보게 되는데, 한 2년 고생을 해서 겨우 자리를 잡아 장사가 되는 시점에 계약기간이 끝나게 되는 것이다.

그러면 건물주인이 월세를 대폭 올리려고 한다. 주변에 있는 부동산 사무실에서 시세가 많이 올랐다고 하면서 세입자를 바꾸라고 권유하기 때문이다. 건물주인도 초반에는 손님이 없다가 어느 정도 궤도에 올라 손님이 많은 것처럼 보이면 월세를 올리려는 욕심이 생기는 것이다.

그래서 월세를 올리든가 나가라고 요구를 한다. 울며 겨자 먹기로 세입자는 하는 수 없이 월세를 올려준다. 그러면 장사를 아무리 열심히 해보았자 남는 것이 업다. 그렇다고 나가자니 권리금과 시설비가 아깝다.

세입자의 입장에서는 때문에 계약의 갱신에 대해 정확하게 알고 있어야 한다.

상가건물임대차보호법이라는 법이 있다. 상가건물임대차관계를 특별히 규율함으로써 영세 규모의 상가건물 임차인들을 보호하기 위해 만든 법이다.

상가건물임대차보호법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다.

이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다.

이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 같은 조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다고 할 것이다.

이와 같은 취지에서 대법원은, 원심이 합의갱신에 기하여 5년 이상 존속되어 온 이 사건 임대차계약은 2005. 7. 31.에 그 약정기간이 만료되나 임대인인 피고가 적시에 갱신거절 등의 통지를 하지 아니함으로써 상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 기하여 갱신된 것으로 간주되어, 결국 이 사건 임대차계약은 2007. 7. 31.에 이르러서야 종료되었다고 판단한 것은 앞에서 본 법리에 좇은 것으로서 그 정당성을 수긍할 수 있다고 판시하고 있다(대법원 2010.6.10. 선고 2009다64307 판결).

주택임차인의 대항력과 우선변제권

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주택임대차보호법 제3조의2 제2항은, 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다.

이 규정의 취지는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치고, 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차에서 환가대금 중 우선변제권을 가진다는 의미이다. 임차인이 임차하여 사용하고 있는 임차주택이 경매로 넘어갔을 때 임차주택의 환가대금에서 임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 권리가 있다는 뜻이다.

이것은 임차인에게 단순한 대항력을 인정하는 것에서 더 나아가 우선변제권을 인정하고 있는 점에서 매우 중요한 의미를 가진다.

세를 사는 사람이 임대인의 주택에 주민등록을 이전하고 주택을 인도받아 사용하고 있는 경우에는 비록 임대차에 관한 등기가 없는 경우에도 그러한 임대차에 대하여 대항력을 가지게 된다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 인정하고 있는 주택임차인의 대항력은 민법에 규정되어 있는 일반임대차에서 인정되지 않는 대항력에 대한 특별규정으로서 인정된 특별한 대항력이라고 할 수 있다.

주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면,

대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이다.

그러나 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이다.

저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 참조).

그리고 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 할 것이다.

따라서 원심이, 피고가 이 사건 00아파트에 근저당권설정청구권가등기를 마친 2005. 3. 21. 전에 판시 원고들이 확정일자를 받았으므로 판시 원고들은 확정일자를 갖춘 임차인으로서 피고보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판단하고, 또 위 2005. 3. 21.을 기준으로 3,000만 원 이하의 임차인 중 1,200만 원을 소액임차인으로서 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다(대법원 2010.6.10. 선고 2009다101275 판결).

감정절차

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감정이라 함은 제3자로 하여금 법원의 명에 의하여 당해 소송에서 법원이 모르는 법규, 경험칙 또는 법원을 대신하여 경험칙을 구체적 사실에 적응하여 얻은 사실판단을 법원에 보고하게 하는 증거조사를 말한다. 감정에 관하여는 특별한 규정이 없으면 증인신문에 관한 규정이 준용된다.

감정인이 정해지면 감정인지정결정을 한다. 대개는 변론기일 외에서 결정하는 것이 보통인데, 결정서를 작성하여 기록에 철하고 결정서 등본을 당해 감정인에게 송달한다.

문서에 관한 감정(필적, 인영 등)을 할 경우에는 사건의 중요성 여하에 따라 소송물가액이 크거나 복수의 감정의뢰가 가능한 때에는 되도록 2인 이상의 감정인을 지정하여 동시에 감정을 명하는 등의 조치를 할 필요가 있다(송민 81-1).

감정료에 관하여는 감정료의 산정기준 등에 관한 예규(송일 91-3)가 마련되어 있다. 필요한 경우에 재판장은 감정인에게 예상감정료산정서를 제출케 할 수 있는데, 실무에서는 감정인에게 미리 전화 등으로 감정사항을 알려주고 그 감정료의 개산액을 물어보아 신청인에게 이를 예납하게 한 후, 감정인이완성된 감정서를 제출하면 재판장이 감정료를 결정하여 지급하는 것이 보통이다.