김주덕 변호사의 문화산책

경매절차 개관

강제경매라 함은 채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행절차를 말한다. 임의경매는 그 실행에 집행권원을 요하지 아니하는 경매, 즉 담보권의 실행 등을 위한 경매를 가리킨다.

강제경매절차의 개요는 다음과 같다. 먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 매각부동산을 압류한다. 등기부에 경매개시결정사유를 기입한다. 경매개시결정정본을 채무자에게 송달한다. 그런 다음, 배당요구의 종기를 정하여 공고하고, 부동산 현황 조사를 하고, 매각부동산을 평가하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 이러한 절차가 끝나면 매각 및 매각결정기일을 공고한다.

매각기일에 최고가매수신고인이 정하여지면 매각의 허부를 결정한다. 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우에는 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정한다. 매각허가여부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다. 매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 대금의 지급을 명한다.

매수인이 대금을 완납하면 배당절차를 행한다. 매수인이 대금을 완납한 경우에는 매수인이 취득한 권리의 등기를 촉탁한다. 매수인이 대금을 지정한 기한까지 완납하지 아니할 때에는 차순위매수신고인에 대한 매각허부여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명한다. 매수인은 매각허가결정이 있은 후에는 매각부동산의 권리명령을, 대금완납후에는 인도명령을 각 신청할 수 있다.

경매의 위험성

경매에는 생각보다 많은 함정이 있다. 따라서 특별한 준비 없이 무작정 경매에 뛰어들었다가는 엄청난 손해를 보고 장시간 많은 스트레스를 받게 된다.

무엇보다도 경매로 나온 부동산이 과연 싼 것인지, 투자가치는 있는 것인지, 부동산 자체에 어떤 하자는 없는 것인지를 잘 따져보아야 한다.

그리고 가장 중요한 것은 권리분석을 철저하게 함으로써 낙찰받은 다음 인수되는 권리나 부담이 어떠한 것인지 정확하게 확인하여야 한다.

어떤 사람들은 독학으로 경매를 공부한다고 인터넷에 올라와 있는 지식과 정보, 경험담을 기초로 경매에 참여한다.

그러나 일부 인터넷상의 자료는 부정확하고 엉터리인 경우가 있다. 매우 조심해야 할 일이다. 경매로 부동산을 취득하려고 하는 경우에는 변호사나 법무사 등의 전문가 도움을 받는 것이 안전할 것이다.

Ⅰ. 부동산경매에서의 권리분석과 물건분석

부동산경매에 관심을 가지고 있는 사람들이 많다. 재테크수단이기도 하지만, 부동산을 구입하려고 할 때 일반적인 거래보다는 경매로 사는 것이 대체로 저렴하기 때문이다.

뿐만 아니라, 경매는 법원을 통해서 사는 것이기 때문에 등기부상의 권리가 모두 깨끗하게 정리된다. 그리고 매도인이 채무가 많아 나중에 채권자취소소송이 걸려오는 것도 아예 차단시켜준다.

그러나 지금까지 많은 사람들이 충분한 지식이나 경험 없이 무작정 경매에 뛰어들었다가 낭패를 본 경우가 많았다.

그 이유는 경매는 일반거래와는 달리 매도인과 매수인이 등기부등본을 보고 같이 상의하여 어떤 등기는 말소하고, 어떤 등기나 권리는 매수인이 인수하는 것으로 합의하는 것이 아니라, 법에서 정한 경매대상부동산에 대한 법정매각조건에 따라 매수하는 것이기 때문에, 자칫 잘못하면 권리분석이나 물건분석을 제대로 하지 못해 비싸게 인수하거나 골치 아픈 상황을 만들기 때문이다.

권리분석이란 경매에서 낙찰받은 사람이 인수하게 되는 부동산 상의 부담이 무엇인지를 법률적으로 분석하는 것을 말한다. 법에서는 경매 부동산 위에 이미 설정되어 있는 등기된 권리 또는 등기로 공시되지 아니한 권리 가운데 경매로 소멸하지 않고, 낙찰자에게 인수되는 권리를 정해놓고 있다.

따라서 소멸하는 권리는 문제가 되지 않지만, 인수되는 권리가 구체적으로 어떠한 것이고, 그 내용이 어떠하며, 인수자의 부담은 어떤 것인지 정확하게 판단하는 것이 절대적으로 필요하다.

이러한 권리분석은 법률전문가인 변호사나 법무사, 또는 경매전문가가 하여야 한다. 그런데 경매사건기록을 사전에 충분하게 열람하기 어려운 문제 때문에 권리분석이 어려울 수 있는 점을 참고로 해야 한다.

경매에 있어서 물건분석이란 대상 부동산 자체에 대한 현황, 주변 환경, 시세, 하자 여부 등에 관하여 입찰하기 전에 구체적으로 분석하는 것을 말한다. 권리분석 못지 않게 이러한 물건분석이 중요하다.

이것을 제대로 하지 못하고 단순히 최저가격이 싸다는 이유로 선뜻 낙찰을 받았다가는 별로 싸지도 않을 뿐 아니라, 여러 가지 하자가 발견되어 결국 손해를 보게 된다.

물건분석은 경매가 아닌 일반거래방식으로 부동산을 매수하려고 하는 경우 사전에 그 부동산에 대해 충분히 알아보는 것과 같은 마인드로 접근하여야 하는 것이다.

여기에서는 부동산경매에 있어서 권리분석을 하는 방법, 말소기준권리, 법정매각조건 등에 관하여 순차로 알아보기로 한다. 또한 물건분석을 하는 기본적인 원리에 대해 살펴보기로 한다.

경매의 매각조건이란 무엇인가?

집행법원은 이해관계인의 매각허가에 대한 이의신청이 이유 없거나 매각을 불허할 정당한 사유가 없으면 매각허가결정을 선고한다. 이러한 매각허가결정은 실체법적으로는 매매계약의 청약에 대한 승낙으로서의 성질을 가지고 있고, 절차법적으로는 최고가매수신고인에게 부동산의 소유권을 취득시키는 집행법원의 공법상의 처분으로서의 성질을 가지고 있다.

일반적인 부동산매매에 있어서는 소유자인 매도인과 매수인이 쌍방향에 존재하고, 매수인은 대금을 지급할 의무가 있고, 매도인은 부동산소유권을 이전할 의무가 있다. 뿐만 아니라 매도인은 하자담보책임을 부담한다.

그러나 부동산강제경매는 부동산 소유자의 의사에 반하여 법원에서 강제로 채무자의 처분권한을 징수하여 공개로 매각하고 부동산을 매수하는 매수인으로부터 매매대금을 받아 이를 채권자에게 배당하는 방식을 취한다.

일반적인 부동산매매에 있어서는 매도인과 매수인 사이의 자유로운 의사에 따른 합의에 의하여 매매의 조건과 방식을 정하게 된다.

그러나 법원에 의한 강제경매방식에 의한 채무자 소유의 부동산매매에 있어서는 일반 부동산매매와는 달리 법으로 구체적이고 상세한 내용의 매매방법과 조건 및 내용에 관하여 규정을 할 필요가 있다.

일반 매매에 있어서는 매도인이 부동산에 대한 소유권을 이전하면서, 단순히 소유권만 이전할 뿐만 아니라, 부동산 위에 설정되어 있는 저당권이나 전세권, 임차권에 대해 매수인과 협의하여 매수인이 인수하고 매매대금에서 공제하거나, 아니면 매도인의 책임 하에 모두 소멸시켜주는 방식을 선택한다.

그러나 강제경매에 있어서는 이와 같은 방식으로 매각할 수는 없는 것이기 때문에 획일적인 법적 기준과 방식을 사전에 정해놓고 그대로 집행하는 것이다.

이에 따라, 강제경매에 관한 기본법인 민사집행법은 부동산 강제경매에 있어서 구체적인 매각조건을 규정하고 있다. 이를 법정매각조건이라고 하는데, 구체적인 내용을 보면, ① 압류부동산 위에 존재하는 부담에 관한 잉여주의와 소멸주의 및 인수주의, ② 최저매각가격의 결정방법, ③ 일괄매각의 결정, ④ 매수신청의 보증, ⑤ 소유권의 취득시기, ⑥ 부동산인도의 시기와 방법, ⑦ 대금을 지급하지 않을 경우의 법적 효과, ⑧ 대금지급시기와 방법, ⑨ 소유권이전등기의 시기와 방법, ⑩ 담보책임 등이 있다.

경매로 소멸되는 권리는 무엇인가?

매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다(민사집행법 제91조 제2항).

지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다(제91조 제3항).

이 조문의 내용을 잘 살펴보면, 지상권은 저당권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다고 되어 있는 것을 알 수 있다.

즉, 지상권이라는 용익물권이 저당권이라는 담보물권과 비교하여 어떤 권리가 먼저 설정되었느냐를 기준으로 하여 소멸 또는 인수 여부를 결정하는 것이다.

즉 경매에서 부동산을 사용수익할 수 있는 권리인 용익물권이 낙찰자에게 인수되느냐 아니면 낙찰에 의해 소멸하느냐를 결정하는 판단기준은 바로 저당권과 같은 담보물권의 설정시점과 비교하여 어떤 물권이 먼저 설정되었느냐에 있다.

이와 같은 이유에서 경매대상부동산에 설정되어 있는 용익물권, 즉 지상권이나 전세권, 등기임차권 등의 소멸 여부를 결정하는 판단기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다.

말소기준권리에서 말소라 함은 경매부동산 위에 있는 권리을 소멸시키는 것을 말하고, 기준권리는 말소를 시키는 기준을 정하는 권리를 의미한다.

즉, 말소기준권리보다 후순위에 설정되는 권리는 말소되고, 말소기준권리보다 선순위에 설정되는 권리는 말소되지 않는다는 것을 뜻한다.

이와 같은 말소기준권리에는, 저당권, 압류채권, 가압류채권 등이 있다.

용익권이라도 전세권이나 우선변제력이 있는 주택임대차보증금반환채권 등의 경우에는 배당요구가 있는 경우에는 배당절차상 변제의 충족이 있는 한도에서 소멸한다(민사집행법 제91조 4항 단서)

매수인에게 대항할 수 있었던 우선변제력 있는 임차인이 배당요구를 통하여 소제를 선택하였으나, 배당을 통하여서는 보증금의 일부 밖에 변제받지 못한 경우에는 나머지 잔액의 한도에서 매수인은 임차권의 부담을 감수하여야 한다.

전세권자가 소제를 선택한 경우에는 전세권은 항상 전부 소멸한다. 전세권자가 배당요구를 통하여 전세금의 일부 밖에 배당받지 못한 경우라도 전세권은 전부가 소제되며, 변제받지 못한 나머지 전세금은 무담보의 일반채권으로 남게 된다.

다만, 전세금과 우선변제력 있는 임차권을 겸유하는 경우에는 중복하여 권리보호를 받을 수는 없으나, 양자는 서로 별개의 권리로 병존하는 것이므로 권리자는 자신에게 유리한 지위를 선택하여 주장할 수 있다.

저당권 • 압류채권 • 가압류채권에 대항할 수 있는 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

* 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다(민사집행법 제88조 제1항).

매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

가압류는 매각으로 항상 소멸한다. 가처분이 말소기준권리보다 후순위라면 소제된다.

민사집행법은 경매에 있어서 잉여주의를 채택하고 있다. 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다(민사집행법 제91조 제1항).

신축빌라에 전세 들어갈 때 조심해야 한다

Ⅰ. 사안의 개요

갑은 서울 강남에서 오래된 주택 세채를 매입하여 낡은 기존의 주택 세채를 모두 철거하고 땅 120평에 대한 소유권이전등기를 갑 명의로 하였다. 그리고 이 땅 120평을 담보로 은행으로부터 5억원을 대출받았다. 이때 땅에 대해 은행에 근저당권을 설정해주었다.

갑은 대출받은 5억원으로 위 땅 위에 빌라를 12세대 신축공사를 하였다. 공사가 완성되자 갑은 위 빌라 12세대에 대한 소유권이전등기를 갑 명의로 하고, 은행에 추가로 근저당권설정을 해주었다.

그런 다음 갑은 위 빌라 12세대를 을 등 8명에게 전세 또는 월세를 주었다. 그런데 몇 년 후, 갑은 은행채무를 변제하지 못하고 다른 채무가 많아져서 결국 은행이 대출금을 회수하기 위하여 위 땅과 빌라 전체에 대해 근저당권에 기해서 임의경매를 신청하였고, 위 땅과 빌라는 모두 일괄해서 병이라는 사람에게 낙찰되었다.

Ⅱ. 사안의 쟁점

위 빌라에 대해 을은 임차인으로서 확정일자를 갖추고 있다. 위와 같은 상황에서 을은 건물과 일괄매각된 땅에 대한 환가대금에서 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리가 있느냐 하는 것이다.

Ⅲ. 대법원의 입장

결론적으로 대법원은 이러한 경우 확정일자를 갖춘 임차인 및 소액임차인은 땅의 매각대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다는 입장이다.

그러나 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판결하였다.

그리고 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단하는 소액보증금의 범위에 관하여는, 은행이 신축건물에 대하여 담보물권인 근저당권을 취득한 때를 기준으로 판단하여야 한다는 입장을 내놓았다.

즉, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서는 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다고 판단하였다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).

Ⅳ. 임차인이 주의할 점

대법원의 판결에 따르면, 신축빌라에 입주한 임차인들은 엄청난 재산상의 피해를 보게 된다.

왜냐하면 경매로 넘어갈 때 땅의 재산적 가치가 크지, 빌라 자체의 재산적 가치는 크게 떨어지기 때문이다. 특히 시간이 오래 경과할수록 이런 가치저하는 심각하게 일어난다.

그런데 빌라에 전세 또는 월세로 들어가 살고 있는 입주자들이 나중에 빌라가 경매로 넘어가는데, 땅에 대한 경매로 인한 매각대금에서는 배당에 참여를 못하고, 건물에 대한 매각대금에서만 배당을 받아가라고 하면 망하는 것이다.

물론 대법원에서는 세입자의 보호뿐만 아니라 위 땅과 빌라에 대한 근저당권설정자 및 다른 채권자들의 입장을 고려하여 위와 같은 판결을 내린 것이다.

하지만 영세한 세입자의 경우에는 위 대법원판결의 취지를 잘 이해하여, 새로 신축한 빌라 또는 다세대주택에 세를 들어갈 때에는 토지 및 건물등기부등본을 세심하게 살펴서 나중에 빌라가 경매로 넘어갈 때 임차임 및 소액임차인의 권리가 보장될 수 있는지 여부를 정확하게 확인하여야 할 것이다.

법은 아무리 쉽게 설명하려고 해도 일반인은 이해하기가 어려운 것이다. 워낙 전문용어가 많이 나오기 때문이다. 하지만 하는 수 없다. 여러 번 반복해서 읽어야 정확한 뜻을 알 수 있다.

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경매에서 소멸되는 권리와 소멸되지 않는 권리

1. 경매의 기본원칙

부동산경매에 있어서 낙찰을 받았을 때, 부동산등기부상에 말소되는 권리는 무엇이고, 낙찰자가 인수하여야 하는 권리는 무엇인가가 가장 중요한 문제다. 그리고 어떠한 권리를 기준으로 다른 권리가 말소되고 인수되는 것인지 하는 말소기준권리가 중요하다.

경매는 부동산 위에 있는 많은 권리관계를 깨끗하게 정리해 주면서 법원에서 일반인에게 매각하는 절차다.

우리가 경매 이외에 일반적인 거래방법으로 부동산을 사고 팔 때를 생각해 보자. 예를 들면, 아파트를 사고 팔 때 매수인은 우선 부동산등기부등본을 떼어본다. 등기부가 소유권자만 표시되어 있고, 깨끗하면 아무런 문제가 없다.

그런데 그 아파트 등기부에 은행으로부터 대출받은 금액에 대한 근저당권이 설정되어 있고, 다른 채권자가 아파트에 대해 가압류결정이 되어 있고, 그 이외에도 가등기나 가처분등기가 되어 있으면 이러한 모든 부동산 상의 권리에 대해 매도인과 협의하여 모든 것을 완벽하게 해결한 다음 매매계약을 체결하게 될 것이다.

그러나 경매는 이와 달리 아파트 소유자가 매매하는 것이 아니라, 소유자의 의사에 반하여 법원에서 강제로 경매개시결정을 한 다음, 시세를 감정평가하여 법원에서 직권으로 매도가격을 결정한다.

법원에서 정한 최저가 이상으로 매수하려는 사람이 있으면 그 매수인을 낙찰자로 결정하고 법원에서 정한 대금을 법원에 내면 그 낙찰자에게 아파트에 대한 소유권이전등기를 직권으로 이전해준다.

그러면서 법에서 정한 매각조건에 따라 아파트 상의 권리를 모두 말소시켜준다. 민사집행법에서는 이처럼 경매에 따른 대상 부동산 위에 있는 모든 권리를 말소시켜주는 소멸주의를 기본 원칙으로 채택하고 있다.

그러나 예외적으로 인수주의를 따르고 있어 일정한 범위의 권리는 낙찰에 따라 소멸되지 않고 그대로 등기부에 남아 있거나, 매수인이 인수해야 하는 경우가 있다.

그리고 이와 같이 어떤 권리는 소멸하고, 어떤 권리는 인수하는지 여부를 판단하는 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다. 즉 어떤 권리를 말소시킬 것인지 여부를 결정하는 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 하는 것이다.

그러면 말소기준권리에는 어떠한 권리가 있는 것일까? 말소기준권리에는, ① 근저당권, ② 압류 및 가압류, ③ 담보가등기, ④ 경매개시결정등기, ⑤ 배당요구를 한 선순위 전세권 등이 있다.

2. 경매로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위일 경우에는 소멸되는 권리로는, ① 저당권 및 근저당권, ② 압류 및 가압류, ③ 담보가등기, ④ 대항력을 갖추지 못한 임차권, ⑤ 배당요구를 한 선순위 전세권 등이 있다.

3. 경매로 소멸되지 않고 인수되는 권리

매수인이 인수하여야 하는 권리는 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리로서 등기부에 공시되는 권리가 있다. ① 전 소유자에 대한 가압류, ② 가처분, ③ 소유권이전청구권가등기, ④ 전세권(다만, 배당요구시 소멸), ⑤ 지상권 및 지역권. ⑥ 환매특약등기, ⑦ 임차권등기 등이 있다. 등기부에 공시되지 않는 권리로서, ⑧ 대항요건을 갖춘 임차권도 인수된다.

그 이외에 인수되는 권리를 보면, ① 법정지상권, ② 유치권, ③ 분묘기지권, ④ 구분지상권, ⑤ 후순위가처분 등이 있다.

4. 개별적 판단

실제 경매에서 구체적인 부동산을 둘러싼 등기부상의 권리 및 등기부에 표시되지 않는 권리를 하나씩 분석하여 낙찰자에게 인수되느냐, 아니면 배당절차에서 끝나고 말소되느냐 하는 것을 분석하는 것이 핵심이다.

이러한 권리분석을 제대로 하지 못하고 선뜻 입찰하거나 낙찰을 받으면, 당초 예상했던 경제적 이익이 크게 떨어지게 된다. 그래서 입찰금을 몰취당하거나 낙찰 후 엄청난 손해를 보게 된다.

부동산경매에서의 배당이의사건

부동산강제경매신청사건에서 이해관계인은 다른 사람이 배당받은 금액에 대해 이의가 있는 경우 소송을 제기할 수 있다.

부동산강제경매신청사건에서 경매대상 부동산은 낙찰되고, 법원은 배당표를 작성하였다. 원고는 배당기일에 출석하여 피고의 배당액에 대하여 배당이의를 하였다.

이때 소장에 기재하는 청구취지는, ‘부동산강제경매신청사건에 관하여 OO 법원이 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 1억원을 0원으로 경정한다’로 기재한다.

* 배당요구의 적법성

① 집행력 있는 정본을 가진 채권자는 부동산경매절차에서 배당요구를 할 수 있고, 그 배당요구서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본을 첨부하여야 한다고 규정하고 있다.

② 배당요구 신청시까지 집행력 있는 정본을 보유하지 못한 채권자가 배당요구를 하였다면 그 배당요구는 부적법하다. 다만, 그 후 집행력 있는 정본을 보유하게 되어 집행법원에 정본 또는 그 사본을 제출하게 되면 배당요구의 하자는 치유된다.

③ 그러나 이 경우에도 집행력 있는 정본 또는 그 사본의 제출은 배당요구의 종기까지 이루어져야 한다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다27696 판결 참조).

부동산경매의 법정매각조건

민사집행법은 강제집행, 담보권 실행을 위한 경매, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률의 규정에 의한 경매(이하 "민사집행"이라 한다) 및 보전처분의 절차를 규정함을 목적으로 한다. 즉, 민사집행과 보전처분의 절차를 정하고 있다.

민사집행법 제91조는 ‘인수주의와 잉여주의의 선택 등’이라는 제목으로 경매에 있어서 법정매각조건에 관하여 규정하고 있다.

① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.

② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

⑤ 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

부동산경매의 법정매각조건

민사집행법은 강제집행, 담보권 실행을 위한 경매, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률의 규정에 의한 경매(이하 "민사집행"이라 한다) 및 보전처분의 절차를 규정함을 목적으로 한다. 즉, 민사집행과 보전처분의 절차를 정하고 있다.

민사집행법 제91조는 ‘인수주의와 잉여주의의 선택 등’이라는 제목으로 경매에 있어서 법정매각조건에 관하여 규정하고 있다.

① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.

② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

⑤ 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.