김주덕 변호사의 문화산책

함부로 믿지 마라

가을사랑

세상을 살아가면서 사람을 잘못 보고, 잘못 믿음으로써 패가망신한 사람들이 너무 많다. 딱 한 사람 때문에 자신의 인생을 몽땅 망가뜨리는 것이다. 얼마나 억울한 일인가? 아무 관계도 없는 사람을 우연히 만나 그 사람의 속임수에 빠져 몸과 마음을 주고, 재산을 갖다 바치고 비참하게 된다는 것은 너무 고통스러운 일이다.

그런데 사람들은 이렇게 당하면서도 그 원인을 제대로 분석하지 못한다. 그냥 자신의 운명이 그럴 수밖에 없다는 식의 체념을 하거나, 또 다시 노력해서 열심히 살면 되지 않겠느냐고 생각한다. 그리고 ‘선한 끝은 있어도 악한 끝은 없다’는 식의 인도주의적 차원에서 상대방을 이해하고 용서하고 넘어간다.

그러나 중요한 것은 사람을 잘못 판단하고, 쉽게 믿음을 주었다가 손해를 보고 망했으면 그 원인을 잘 분석하고, 앞으로는 두 번 다시 그와 같은 어리석은 일을 되풀이하지 않겠다는 다짐을 해야 한다. 그리고 더 나아가 자신의 자녀들에게는 쓰라린 경험을 바탕으로 함부로 사람을 믿지 않도록 교훈을 남겨주어야 한다.

인간관계에서 믿음은 중요한 덕목 중의 하나다. 하지만 ‘잘못된 믿음’은 사람을 망하게 한다. ‘올바른 믿음’과 ‘잘못된 믿음’은 인생을 성공과 실패로 나누어 놓는다. 그러므로 사람을 믿되, 함부로 믿지 말아야 한다.

그러면 어떻게 하는 것이 함부로 믿지 않는 것일까? 누구나 나름대로의 해법을 가지고 있을 것이다. 그것은 살아가면서 자신의 믿음이 잘못되었다는 사실을 깨닫고, 그로 인해 수많은 고통을 받고 손해를 보았기 때문이다.

그러나 이러한 개별적인 경험은 다른 사람들에게 제대로 공유되기 어렵다. 사람들은 스스로 깨달아가는 과정에 있지만, 또 다른 사람을 만나 새로운 수법의 거짓말에 속게 되고, 손해를 보게 된다.

여기에서 ‘함부로 믿지 않는’ 방법에 대해 연구할 필요가 생겨난다. 모든 사람들의 경험을 수집하여 분석하고, 함부로 믿었던 사람들의 뼈아픈 경험을 연구하고, 그에 대해 어떻게 했더라면 ‘함부로 믿지 않았을 것’이었는지를 살펴보는 것은 의미가 있는 일이다.

이 책은 우리 사회에서 일어나는 많은 현상들! 즉 ‘함부로 믿었던’ 사례들을 체계적으로 연구하고, 왜 그런 일이 벌어졌는지, 어떻게 하면 두 번 다시 똑 같은 수법의 사기를 당하지 않을 수 있는지를 알려주기 위해 씌여졌다. 

잘못된 믿음의 본질과 원인

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믿음이란 어떤 사실을 사실로 인식하는 지적 능력을 말한다. 믿음의 전제는 대상인 사실과 인식한 사실이 객관적으로 일치하는 데 있다. 올바른 믿음은 인식의 주체가 인식한 사실이 객관적으로 사실이어야 한다.

만일 인식한 사실이 객관적인 사실과 부합하지 않는 경우에는, 즉 인식의 착오가 있는 경우에는 잘못된 믿음이라고 할 수 있다. 다시 말하면 잘못된 믿음이란 대상인 사실과는 다른 것을 진실이라고 믿는 것을 의미한다.

잘못된 믿음은 결국 제대로 믿을 수 있는 지적 능력이 결여된 상태에서 이루어진다. 사실인지 아닌지 여부를 올바르게 판단할 수 있는 능력이 부족한 것을 뜻하므로 결과적으로 지적 능력이 부족한 것을 말한다. 다른 말로 바꾸면 어리석다는 것을 의미한다. 어리석기 때문에 사물을 잘못 판단하고 사실이 아닌 것을 사실로 받아들이는 것이다.

그 이유는 간단하다. 첫째, 자신이 믿고 안 믿고 하는 대상에 대해 별로 신경을 쓰지 않기 때문이다. 믿음의 형성에 대해 큰 관심을 가지지 않고 대수롭지 않게 생각하는 것이다. 이러한 무관심, 무신경, 비중을 낮게 두는 것이 가장 중요한 이유이다. 그 때문에 상대방이 하는 말과 행동, 표정에 대해 깊이 관찰하지 않고 무조건 믿는 것이다.

둘째, 잘못된 믿음의 결과에 대해 사전에 충분히 생각해보지 않기 때문이다. 사람을 잘못 믿고 행동을 했다가 그 결과가 얼마나 치명적이고 중대한지 미처 알지 못하기 때문이다.

셋째, 세상에 무섭고 사람의 마음속을 안다는 것이 얼마나 어려운 일인지 깨닫지 못했기 때문이다. ‘열길 물속은 알아도 한길 사람속은 모른다.’는 속담이 있다. 그것은 사람의 속은 정말로 알 수 없을 정도로 복잡하고 언제나 변할 수 있는 속성이 있다는 것을 의미한다. 그리고 물과 달리 사람은 겉과 속을 전혀 다른 형태로 유지하고 관리할 수 잇다는 것을 지적하는 것이다.

넷째, 다른 사람에게 믿음을 주는 사람의 숨은 의도를 미처 생각하지 못하기 때문이다. 의도적으로 순수하고 정직한 사람인 것처럼 가장해서 상대방의 신뢰를 얻고 그 다음 그 사람을 이용해서 개인적인 이익을 챙기려는 사람들이 많다. 이와 같은 사람의 심리를 모르면 사회적 게임에서 절대 이길 수 없다.

다섯째, 사람마다 성격이 다르고 심리작용이 다르게 이루어진다는 사실을 모르기 때문이다. 기본적으로 거짓말을 잘하는 사람이 있고, 선량하지 않은 사람이 있다. 야비하고 악한 사람들도 적지 않다. 이런 사람들과 게임을 하면서 상대방이 그런 성격이라는 것을 모르고 있으면 잘못된 믿음을 형성하게 되는 어리석음을 범하는 것이다. 

신뢰의 원칙과 불신의 원칙 (3)

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돈이 없으면서 재력가의 자녀인 것처럼 허풍을 떨고 연애를 하며 결혼을 한다. 돈이 많은 줄 알고 결혼해서 호강을 하려고 허황된 욕심을 부렸다가 거꾸로 빈털터리 배우자를 벌어먹여 살려야 하는 신세가 되는 남자와 여자도 많다.

이들은 곧 이혼을 하려고 하지만 단지 돈이 없거나 돈을 잘 벌지 못한다는 것만으로 이혼하기는 쉽지 않다. 아직도 우리 법원은 이혼재판에 있어서 파탄주의가 아니라 유책주의를 원칙으로 하고 있기 때문이다.

파탄주의는 결혼생활이 누구의 책임에 기한 것인가를 따지지 않고 일단 파탄이 되었으면 가급적 이혼을 해주는 원칙이나, 유책주의는 비록 파탄이 났어도 상대방에게 이혼을 당할 책임 있는 사유가 없으면 이혼을 해주지 않는 원칙을 말한다.

셋째, 금전거래나 투자를 할 때 아주 신중해야 한다. 불신의 원칙은 바로 이런 영역에서 매우 중요한 역할을 한다. 돈을 주면 다시 받기 어려우며, 투자를 하면 십중팔구 손해를 본다는 것을 알아야 한다.

이것을 무시하고 거꾸로 돈을 주면 반드시 받고, 투자를 하면 반드시 수익을 얻는다고 생각하면 망하게 되는 것이다. 그것은 간단하다. 원칙을 거꾸로 적용했기 때문이다.

신뢰의 원칙에서는 <믿음 = 이익>의 등식이 성립하지만, 불신의 원칙에서는 <불신 = 이익>의 등식이 성립하고, <믿음 = 손해>가 되며 <믿음 = 이익>의 등식은 적용되지 않는다.

넷째, 불신을 전제로 신뢰관계가 형성되도록 노력해야 한다. 불신만이 계속되면 인간관계는 파탄나고 끝장이 난다.

그러므로 처음에는 불신을 전제로 하더라도 일정한 시간이 지나고 거래가 계속되면서 믿음이 생기면 신뢰관계로 전환해야 한다. 성공한 동업관계도 많고, 비록 남남이지만 형제보다 더 좋은 관계도 많이 있다. 합리적인 신뢰와 불신의 적정한 배합은 사업을 성공적으로 만드는 원동력이다. 

신뢰의 원칙과 불신의 원칙 (2)

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불신의 원칙이 적용되는 영역에서는 첫째, 상대방의 말과 행동을 액면 그대로 받아들이지 말아야 한다. 순수한 동기에서가 아니라 어떤 숨은 의도가 있다는 사실을 생각해야 한다. 상대방이 나를 칭찬하면 순수한 마음으로 칭찬하는 것이 아니라 나에게 접근하여 나를 이용하기 위한 의도를 가지고 있다는 것을 생각해야 한다.

상대방이 친절하게 귀찮은 일을 도맡아 해주고 심부름을 해주면 언젠가 그에 대한 대가를 바라고 있다는 것을 알아야 한다. 말로 두 사람의 관계가 절대로 변하지 않을 것이라고 쉽게 맹세를 자주 하는 사람은 곧 배신하고 헤어질 가능성이 높다.

주인 밑에서 열심히 일을 하는 사람을 믿고 모든 노하우를 전수해주면 곧 얼마 안 있어 그는 부근에다 자신의 점포를 차려 경쟁자가 된다. 그 때문에 주인은 문을 닫는다.

둘째, 상대방의 확실한 신분, 사회적 능력, 인간성을 파악하기 위한 노력을 게을리 해서는 안 된다. 학교에서는 친구의 환경을 깊이 파악할 필요는 없다. 다 똑같은 학생이고, 그들 가운데 신분을 속이거나 학력을 속이거나 가정환경을 속이는 경우는 거의 없다.

사회에 나오면 전혀 다르다. 신분부터 속이는 사람이 많다. 학력도 속인다. 가끔 언론에서도 유명인들이 학력을 속여 물의를 일으키는 것을 보도하고 있다. 미국에서 대학교를 졸업하지 않았다는 시비, 미국에서 박사학위를 취득한 사실이 없다는 시비를 벌이고 있다.

사회적 능력을 속이는 경우는 비일비재하다. 재산이 없으면서 거짓말을 한다. 그것은 전형적인 차용사기의 경우에 나타난다. 사업이 거의 망하는 단계에 있으면서도 엄청나게 잘 되는 것처럼 거짓말을 하고, 사업자금을 빌리고, 계주가 대단한 재산이 있는 것처럼 속이고 계원들을 모아 몇 십억원씩 편취하는 것이다.

신뢰의 원칙과 불신의 원칙 (1)

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신뢰는 다른 사람을 믿고 행동하는 것이고, 불신은 다른 사람을 믿지 않고 행동하는 것을 말한다. 신뢰의 원칙과 불신의 원칙은 각자 적용될 영역을 달리한다. 신뢰의 원칙은 가족관계, 종교단체, 공직사회 등에서 적용된다.

이에 반해 타인간의 이해관계, 범죄집단, 전쟁상황에 있어서는 불신의 원칙이 적용된다. 이런 원리를 이해하지 못하고, 어떤 영역에서나 똑 같은 원칙을 적용하려고 마음먹고 있다가는 손해를 보고 망하게 된다.

신뢰의 원칙이 적용되는 경우에는 구성원이나 당사자가 모두 똑 같이 정직하게 사실을 말하고, 상대방을 배신하지 않는다는 것을 전제로 한다. 하지만 불신의 원칙이 적용되는 경우에는 상대방이 거짓말을 할 수도 있다. 이해관계에 따라 신뢰를 배반하여 돌아서고, 오히려 함정을 파서 상대방을 몰아넣고 죽이려고 한다.

이것은 매우 위험한 게임이며 생존경쟁에서 살아남기 위한 방식이다. 상대방을 이용해서 자신이 이익을 취한다. 다른 사람을 짓밟고 올라서기 위해서 수단방법을 가리지 않다.

그러므로 신뢰의 원칙이 지배하는 가정과 학교를 떠나 밖으로 나가 냉혹한 사회에 들어서는 순간부터 그곳에서 적용되는 법과 원칙이 완전히 다르다는 것을 인식해야 한다. ‘로마에서는 로마법을 따르라’는 법언이 있다. 로마에서는 로마법만이 적용되고 인정된다.

로마에서는 유대인의 법은 효력이 없으며 인정되지 않는다. 로마법에 의해서만 법이 부여하는 권리를 인정받을 수 있으며, 만일 로마법에서 규정된 의무를 이행하지 않으면 사형을 당하거나, 징역을 가게 된다.

그렇다면 사회에서 적용되는 불신의 원칙이란 무엇을 말하는 것인가? 불신의 원칙이란 우선 상대방을 믿어서는 안 된다는 원칙을 말한다. 상대방은 반드시 진실을 말하고 있다고 볼 수 없고, 그는 숨은 의도를 가지고 때로는 거짓말도 하고, 그냥 겉치례의 찬사를 던지며, 언제나 배신할 수 있는 사람이라는 사실을 전제로 행동해야 한다는 것을 의미한다.

건강식품 사기사건

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2012년 5월 경찰은 건강식품 사기단 70명을 적발했다. 이들은 농촌 노인 5000여 명을 상대로 건강기능식품을 만병통치약으로 속여 팔았다. 그로 인한 부당이득금은 무려 19억원에 달한다.

경찰은 8명에 대해 사기 등의 혐의로 구속영장을 신청하고 62명을 같은 혐의로 불구속 입건했다.

경찰에 따르면 이들은 건강기능식품 판매점을 차린 뒤 노인들에게 10배 가까이 비싸게 판매했다. 재건축 등으로 빈 사무실을 싸게 임대해 '떴다방'처럼 활용한 뒤 도주하기도 했다.

이들은 시·군청이나 사회복지시설, 택시조합 등이라며 속여 전화를 걸어 노인들을 모은 뒤 관광버스로 축제장을 돌며 식사를 제공해준 다음 건강기능식품 판매장으로 데려가 효능을 과장해 제품을 판매했다.

지방에 있는 경로당을 찾아가 노인들에게 무료로 관광을 시켜주겠다고 제의하고, 구경을 시켜 준 다음 판매장으로 데리고 가서 물건을 사게 만들었다.

"죽으면 돈을 싸가지고 갈 것이냐"는 등의 말까지 하면서 노인들로 하여금 건강기능식품을 비싼 값에 구입하도록 만들었다. 세상에 공짜는 없다. 노인들은 공짜로 관광을 시켜준다고 해서 미끼에 걸려든 것이었다. 그리고 여러 사람이 분위기를 띄워 바람을 잡으면 군중심리로 넘어가게 된다.

그러나 돈이 없고, 연로한 노인들을 상대로 이렇게 바기지를 씌우다니 얼마나 비난받을 만한 행위인가 모르겠다.

경찰 관계자는 "노인들이 대부분 정이 그리워 작은 호의에도 현혹될 수 있고 병으로 인해 자식들의 짐이 되지 않으려고 한다는 점을 교묘하게 악용한 범죄"라며 "이런 사기 판매가 과도한 비용청구 등으로 가정 불화의 원인이 되고 있는 만큼 적극적인 수사와 홍보로 피해를 막아야 한다"고 말했다고 한다. 

믿음의 본질

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믿는다는 것은 어떤 사실을 진실이라고 생각하는 것을 의미한다. 어떤 사람이 어떤 말을 하면 그것이 사실일 것이라고 생각하고 더 이상 의심하지 않는 것을 말한다.

아버지가 아들에게 ‘이번 어린이날에는 자전거를 사주겠다.’고 하면 아들은 그 말을 진실로 믿고 기다린다. 아들이 아버지의 말을 의심하고 ‘아버지가 혹시 거짓말하는 것이 아닌가?’ ‘아버지가 사주고 싶어도 돈이 없어 못사줄 수 있을 거야.’라고 생각하지는 않는다. 왜냐하면 아버지는 지금까지 거짓말을 한 적이 없고, 어떤 약속을 한 다음 지키지 않은 적이 없었기 때문이다. 이것이 바로 인간관계의 믿음이다.

학생은 학교 다닐 때 선생님의 말씀을 모두 사실이라고 믿고 받아들인다. 거짓말을 하는 선생님은 없다.

하지만 사회에 나오면 사정은 전혀 달라진다. 가족관계에서 벗어난 타인은 언제나 거짓말을 할 가능성이 있다. 금전거래관계가 아닌 경우에도 마찬가지이다. 놀러가자고 약속을 해놓고 귀찮으면 거짓말로 핑계를 댄다. 갑자기 아프다든가, 급한 일이 생겼다든가 하는 식이다. 상대방은 그 말을 그대로 믿고 이해를 해준다.

순간적인 위기를 모면하기 위해, 아니면 실리를 챙기기 위해 사람들은 거짓말을 하기 시작하고, 점차 그것은 습관이 된다. 거짓말을 하는 것이 몸에 배는 것이다. 거짓말을 해서 순간적으로, 단기간 내에 얻을 수 있는 이익은 많이 있다. 크게 중요하지 않는 거짓말은 그 자체로 다른 사람에게 큰 피해를 주지는 않는다.

그러나 금전거래를 하거나 이해관계가 있는 사안에서 거짓말을 하면 그 피해는 직접적으로 상대방에게 돌아간다. 전형적인 거짓말이 갚은 능력이 없는 상태에서 돈을 빌려가고 갚지 않는 것이다. 굉장한 능력이 있는 것처럼 속이고 결혼을 하는 것이다. 취직을 시켜줄 것처럼 해서 돈을 받아먹는 것이다. 곧 개발될 것처럼 속여 땅을 비싸게 파는 것이다.

이러한 인간관계에서 믿음은 파괴되고 상대방은 상처를 입게 되며 손해를 보게 된다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들은 여전히 가족관계, 학교생활에서 보고 배웠던 믿음의 법칙을 그대로 따르고 있다가 치명적인 손해를 보게 되는 것이다.

그것은 가정과 학교에서의 법칙이 사회에서는 그대로 적용되지 않는다는 것을 의미한다. 법은 학교와 사회에서 동일한 법을 적용하도록 되어 있다. 그러나 사람들의 의식은 전혀 다르다. 학교에서는 거짓말을 하지 않지만, 사회에서는 거짓말을 하는 사람이 많고, 믿음의 법칙 보다는 불신의 법칙이 광범위하게 통하는 풍토가 되는 것이다.

이처럼 서로 다르게 존재하는 두 가지 법의 원칙, 생활의 원리를 이해하지 못하면 어리석은 사람이 된다. 때문에 생활의 장면이 바뀌면서 크게 달라지는 두 법원칙의 내용을 제대로 파악하고 그에 적응하는 것이 필요한 것이다. 

사기 당한 사람의 고통

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어제는 퇴근하면서 잠실 롯데월드 호텔 로비라운지로 가서 J 소장님을 만났다. 함께 나온 L 사장님과 사기 당한 일에 대해 상의를 했다. 어떤 사람과 동업을 한다고 하다가 4억원이 넘는 돈을 손해 보았다고 한다. 경찰에 고소를 해놓았는데 제대로 처리가 되지 않고 있는 상황이라고 했다.

문제는 동업관계에서 발생하는 분쟁이 대부분 민사사안에 해당하는 것으로 형사고소를 하면 무혐의결정이 나는 데 있다. 특히 동업관계는 서로 믿고 깊은 신뢰관계를 전제로 이루어지는 것이므로 진행과정에서는 특별한 서류나 증거를 남기지 않는 것이 특징이다. 때문에 나중에 속았다고 생각하고 소급해서 증거를 찾으려고 하면 말밖에 없고 물적 증거는 전혀 남아 있지 않게 된다.

그러면 형사고소를 해도 서로 다른 주장만 하게 되고, 엄격한 증명을 요하는 형사사건에서 고소인이 절대적으로 불리하게 된다. 몇 달 전, 몇 년 전에 있었던 일을 제대로 기억하기도 어려운데, 그것을 확실하게 증명하라고 하면 사실상 거의 불가능한 상황이 된다. 그러면 검사는 증거불충분이라면서 무혐의결정을 하게 된다. 특히 형사고소를 할 때 철저하게 따지고 준비해서 고소장을 내지 않으면 사건이 제대로 처리가 되지 않는다.

L 사장은 아무튼 무척 속이 상해 있었고, 이 문제를 풀기 위해 어떻게 해야 하는지 난감해 하고 있었다. 1시간 반 넘게 상의를 하고 헤어졌다. 무엇을 어떻게 도와주어야 할 것인지 나중에 더 생각하고 연락을 하기로 했다.

타산지석으로 나도 많은 것을 느낄 수 있었다. 동업이 얼마나 위험한 것인가를 새삼스럽게 생각할 수 있는 기회를 가졌다. 모든 일은 자신의 책임 하에 직접 해야 하고, 특히 돈문제, 금전거래는 남에게 맡겨서는 안 되겠다는 생각을 해보았다.

<미련한 자의 귀에 말하지 말지니 이는 그가 네 지혜로운 말을 업신여길 것임이니라> - 잠언 23장 9절 -

<지혜 있는 자는 강하고 지식 있는 자는 힘을 더하나니 너는 전략으로 싸우라 승리는 지략이 많음에 있느니라> - 잠언 24장 5~6절 -

철저하게 확인하는 습관을 가져라

가을사랑

사회생활을 하면서 확인해야 할 일이 있다. 특히 거래를 할 때는 많은 것을 정확하게 확인해야 한다. 사람들은 확인하는 것을 귀찮게 생각한다. 그것은 성격 문제이기도 하다. 하나씩 차분하게 따지는 사람이 있는가 하면, 웬만한 것은 대충 넘어가는 사람이 있다.

작은 문제는 그냥 처리해도 되지만, 중요한 문제는 결코 그렇게 해서는 안 된다. 예를 들어 집을 사고 파는 경우를 생각해 보자. 자신의 전 재산일 수 있다. 그런 문제를 어떻게 간단하게 생각하고 중간에서 소개하는 공인중개사 말만 믿고 거래를 하는가?

다른 일에 우선해서, 만사를 제쳐놓고 철저하게 확인하고 따지면서 거래를 해야 한다. 겉으로 보이는 주변 환경이나, 외관 등을 여러 차례 직접 눈으로 확인하는 것도 필요하고, 보이지 않는 토지대장, 등기부등본, 도시계획 등도 모두 직접 확인해야 한다.

더 나아가 쉽게 알 수 없는 사항들, 주거에 적합한 것인지, 장사가 될 것인지, 재개발가능성이 있는지, 어떤 규제대상은 아닌지 등을 차분하게 따져 보아야 한다. 특히 법적인 문제는 전문가의 도움을 받아 확실하게 알고 넘어가야 한다.

부동산을 잘못 샀다가는 채권자취소소송에 휘말리는 경우도 있다. 종중 명의의 부동산을 샀다가는 계약이 무효로 되는 수도 있다. 부동산에 하자가 있는 경우 처리도 어렵다.

금전을 거래할 때는 더욱 신중해야 한다. 부동산거래는 일단 등기라도 넘겨오지만, 금전을 거래하는 것은 돈만 상대방에게 주고 그에 대한 대가로 취득하는 것은 채권에 불과하다. 실물인 돈을 주고, 무형의 채권이라는 권리만을 갖는 것이다. 그래서 매우 위험한 거래다. 이때 확인해야 할 것이 많다.

가장 중요한 것은 돈을 빌려가는 채무자가 어떤 사람인가를 철저하게 확인해야 하는 것이다. 재산이 있는가, 신용이 있는가, 신원이 확실한지 파악해야 한다. 많은 사람들이 돈을 빌려주면서 무조건 믿고 아무 것도 확인하지 않는다. 그 사람의 주소도 모르고, 실제 본명도 모르는 경우가 있다.

겨우 알고 있는 것은 휴대전화번호뿐이다. 그것도 차명일지 모른다. 상대방이 무슨 일을 하는지도 정확하게 모른다. 그 돈을 가져다가 무엇을 할 것인지도 잘 모른다. 그런 상태에서 심지어 차용증도 받지 않고 빌려주기도 한다.

금전대차에 대한 법적 효력이나 문제점을 사전에 검토하는 사람은 거의 없다. 그야말로 주먹구구식이다. 그러다가 애써 모은 돈을 한입에 털어넣고 고생을 한다. 금전거래야 말로 확인해야 할 사항들이 너무 많다. 채권확보를 위한 확실한 방법을 알아서 보장을 받아놓아야 하는 것이다.

남자와 여자가 연애를 해도 제대로 확인을 해야 하는데, 대체로 그냥 넘어간다. 상대방의 말만 무조건 믿고 있다가 나중에 실망을 하고 인생을 망치기도 한다. 더군다나 꽃뱀과 제비족에 걸려 돈을 잃고 몸을 망친다. 가정이 파탄나기도 한다.

증권회사에 주식거래를 맡길 때도 마찬가지다. 무조건 알아서 해달라고 해놓고 나중에 깡통이 되면 억울하다고 따지러 돌아다닌다. 해외이민을 갈 때도 이주알선업체가 마치 국가기관인 것처럼 절대적으로 믿고 있다가 외국에 나가 갈 데도 없는 신세가 된다.

이제는 인터넷시대다. 웬만한 정보는 자신이 인터넷에서 다 찾을 수 있다. 부지런을 떨어야 한다. 무슨 일을 할 때 철저하게 확인하는 습관을 길러야 한다. 확인한 만큼 속지 않고 사기를 당하지 않게 된다. 

기획부동산 사기수법

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대법원에서는 기획부동산업자들의 전매행위에 대해 사기죄에 대한 공소사실을 무죄로 판단하는 판결을 선고했다. 매우 중요한 판결이다. 일부 기획부동산업자들이 지방　땅을 큰 규모로 매수한 다음, 개발될 것이라고 광고하여 비싼 값으로 분할　전매하는 방식으로 많은 이익을 남기고 있다. 이런 경우 구체적인 개발계획을 제대로 파악하지 않고 샀다가 낭패를 보는 경우가 많다.

이 사건에서는 지방에 있는 임야를 8만여평 사서 분할　전매한 기획부동산 회사의 임직원들이 사기죄의 공범으로 기소되었다. 검사는 피고인들이 공모하여 사기죄를 범했다는 취지로 재판에 회부했다.

공소사실의 요지는 다음과 같다. ‘피고인들은 공모하여 충남 서천읍 소재 임야 250,479㎡를 현지인으로부터 매수하여, 이 사건 토지 일대가 신도시개발예정지로 확정 또는 고시되거나 지가가 급격히 상승할 여건을 갖추지 못하고 있음에도, 피해자들을 포함한 불특정 다수의 투자자를 전화로 유인한 후 이 사건 토지 일대가 신도시개발예정지로 고시되어 지가가 급상승할 것처럼 방송매체의 조작, 허위 혹은 과장된 언급 등으로 기망한 다음, 매수인들에게 이 사건 토지를 분할하여 전매하는 방법으로 매수인들로부터 그 토지대금 상당을 편취하였다’는 것이다.

검사는 피고인들이 신도시개발예정지로 확정 또는 고시되거나 지가가 급격히 상승할 여건을 갖추지 못하고 있음에도 불구하고 곧 지가가 급등할 것처럼 속였다는 것이다. 피고인들은 피해자들에게 전화로 유인한 후 신도시개발예정지로 고시되어 지가가 급상승할 것처럼 허위 혹은 과장된 언급 등으로 기망했고, 매수인들에게 토지를 분할하여 전매하는 방법으로 매수인들로부터 그 토지대금 상당을 편취하였다는 주장을 하였다.

이러한 공소사실에 대하여 원심판결은, 피고인들은 이 사건 토지의 개발계획 확정 여부 등 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 제대로 확인하지 아니한 채, 이 사건 토지 일대가 곧 개발될 것이 확실하므로 투자 가치가 매우 높은 장소라고 속이는 등 토지거래에 있어 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 투자를 권유하여 매수인들을 착오에 빠뜨린 다음, 매수인들에게 당초 매수가에 비하여 고가로 이 사건 토지를 분할하여 매도하고 그 대금을 지급받았으므로 사기죄가 성립한다고 판단하여 위 피고인들을 유죄로 인정하였다.

원심판결은 피고인들이 토지거래에 있어서 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 매수인들을 착오에 빠뜨렸다고 인정하였다. 그리고 매수인들을 속여 고가로 분할매도하고 대금을 받았으므로 사기죄가 인정된다고 판단하였다.

대법원은 이와 다른 판단을 하였다. 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망하였다고는 할 수가 없고, 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여야만 비로소 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다고 할 것이다(대법원 2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결 참조).

원심이 적법하게 채용한 증거에 의하면, 피고인들은 이 사건 토지가 개발될 가능성이 있다는 정보에 따라 현지인으로부터 이를 매수하여 전매하는 사업을 추진한 사실, 불특정 다수인들에게 전화를 걸어 회사 상담실로 방문하게 한 후, 매수인들에게 이 사건 토지 일대가 ‘서천 신규 생활권개발(고속터미널, 행정타운, 택지개발)’지역으로 표시된 ‘서천·군·장 광역개발계획도’를 보여주고, ‘인근에 서해안 고속도로 서천인터체인지가 개통이 되고 장항국가산업단지가 형성되므로 지가가 상승할 것이다’, ‘서해안 고속도로가 개통이 되고 장항국가산업단지가 형성이 되면 이 사건 토지 일대를 비롯한 서천읍 일대가 신도시로 건설되고 행정타운이 설립되며 고속터미널이 들어설 예정이므로 지가가 상승할 것이다’, 혹은 ‘유명연예인, 한국은행직원, 대학교수 등도 이미 이 사건 토지를 구입하였다’등으로 언급하는 한편, 피고인들이 자료를 제공하여 이 사건 토지 일대의 개발가능성에 대하여 소개한 매일경제 TV ‘부동산 전망대’의 방송 내용을 녹화한 비디오테이프를 재생하여 보여주는 등 매수를 권유한 사실을 알 수 있다.

그러나 피고인들이 매수인들에게 언급한 내용은 객관적 사실에 부합하거나, 비록 확정된 것은 아닐지라도 충청남도가 연구용역을 주어 보고받은 보고서 내용에 포함된 것으로서 신문에 대대적으로 보도된 것이고, 위 피고인들이 위와 같이 언급하면서 보고서와 신문스크랩 등을 보여주었으므로 매수인들이 그보다 과장되게 오해할 여지도 없었다고 할 것이며, 위 피고인들이 자료를 제공하여 방영된 매일경제 TV ‘부동산 전망대’의 방송내용은 위 피고인들이 언급한 내용에서 크게 벗어나지 않는 것으로 매수인들이 이 사건 토지의 매수 여부를 결정하는 데 크게 영향을 미치는 것이라고 보이지 아니하므로, 위 피고인들이 한 매수권유 행위 등이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도를 벗어나거나 사기죄에 있어서의 기망행위에 해당한다고 보기는 어렵다고 판단하였다(대법원 2007.1.25. 선고 2004도45 판결).

대법원의 판결로 인해 앞으로 기획부동산업자들의 허위 과장 광고에 의하여 개발예정지 등의 명목으로 투자자들을 유혹하여 폭리를 취하는 수법에 대한 형사법적 제재가 매우 어렵게 되었다. 따라서 투자자로서는 스스로 자기 책임 하에 손해를 보지 않도록 개발예정지라고 광고하는 땅을 살 때 보다 정확한 내용을 확인하고 매수함으로써 손해를 보지 않도록 해야 할 것이다.