김주덕 변호사의 문화산책

<수분양권의 전매계약의 효력>

갑은 에스에이치공사와 수용협의계약 및 지상물 등 이전철거계약을 체결하는 한편 에스에이치공사로부터 330㎡ 이하의 택지 또는 전용면적 135㎡ 이하의 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 받기 위하여 에스에이치공사에 이주대책신청을 하였다.

당시 SH공사는 이주대책 심사결과가 확정되기 전에 수분양권을 전매한 경우에는 분양아파트 공급대상자에서 제외하는 방침을 정해놓고 있었다.

대법원은 이 사건 매매계약의 이행을 후발적으로 불가능하게 할 수 있는 원시적 하자가 있는 경우에 해당한다고 보았다. 따라서 갑은 을을 상대로 약정에 따른 채무를 불이행하였음을 이유로 매매계약을 해제할 수 있고, 그에 대한 손해배상을 청구할 수 있다((대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다102991 판결).

조합원의 입장에서 본 재건축사업의 문제점

Ⅰ. 글의 첫머리에

아파트가 오래 되어 노후되면 일단 생활이 불편하다. 옛날에 지은 아파트는 지하주차장도 없다. 물이 새고, 창문도 맞지 않는다. 단지내 상가 등 부대시설도 마땅치 않다. 땅값은 비싼데 저층으로 지어져 있기 때문에 땅을 놀리고 있는 것 같아 아깝기도 하다. 인근에 재건축한 아파트값는 시세도 많이 오르고, 매매나 전세도 잘 되는데 오래 된 아파트는 그렇지 않다. 그래서 대부분의 사람들은 재건축을 꿈꾼다. 소박한 희망이다. 하지만 재건축사업의 속내를 살펴보면 너무 많은 문제가 도사리고 있다. 재건축사업추진은 너무 많은 장애물이 있다. 제일 중요한 것은 처음 추진하는 사람들의 마음가짐과 자세다. 그만한 일을 추진할 수 있는 능력이 있는가? 주민들을 위해 봉사할 정신이 있는가? 하는 것이다. 일부 사람들은 부동산이나 건축에 대한 아무런 지식 없이, 할 일이 없다 보니 앞장서서 재건축사업을 추진한다. 그런 과정에서 개인적인 이권이나 챙기고 재건축사업은 중간에 무산되기도 하고, 설사 마루리가 된다고 해도 주민들에게 손해만 입힌다. 재건축을 추진하는 사람들은 실제로는 대다수 주민들이다. 법에 의해 일부 주민들이 반대해도 아무런 소용이 없다. 그런데 주민들은 수백명, 수천명이나 되는 다수의 인원이기 때문에 총회나 대의원회를 통해서 재건축에 관한 중요한 사항에 관하여 의사결정을 하게 된다. 그러다 보니 실제로는 정확한 내용을 잘 모르는 상태에서 찬성을 하는 경우가 많다. 이 때문에 의결은 매우 형식적인 절차상 요식행위로 전락하게 된다. 그리고 이러한 실질적인 내용상의 착오는 법에 의해 구제받을 수도 없다. 재건축사업에는 조합설립인가부터 시작해서 시공사 선정, 아파트 분양, 관리처분계획 및 실행, 청산금의 확정 및 징수 등 매우 복잡한 절차를 거치게 된다. 이 과정에서 대부분의 주민들은 모든 사항을 집행부에 일임하고 있는 상황에서 제대로 감독기능을 행사하지 못하고 있다. 그래서 실제로 조합원들에게 돌아가는 재건축이익은 생각보다 크지 않다. 결국 중간에 주민들의 돈이 다 새어나가고 있는 것이다. 십년 넘게 마음 고생해 가면서, 도중에 이사까지 갔다가 다시 돌아와야 하는 고통도 감수해 가면서 손에 쥐는 이익은 별 것이 아닌 것이다. 그 원인은 어디에 있는 것일까? 누가 무엇을 잘못하기에 이런 결과가 생기는 것일까? 이것은 재건축에 있어서 제도상의 결함 때문인가, 아니면 재건축사업을 시행하는 사람들의 잘못 때문인가, 아니면 정부에서 재건축제도를 잘못 운용하고 있기 때문일까? 여기에서는 조합원의 입장에서 현행 재건축제도의 문제점을 살펴보기로 한다.

재건축사업의 시공자 선정문제

조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 사업시행자는 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사에 관한 사항을 포함하여야 한다.

시공자 선정은 재건축사업의 성패를 가름하는 가장 중요한 과제다. 이때 조합의 임원과 시공회사 사이에 은밀한 거래가 이루어지는 경우가 많다.

이를 막기 위하여 도시정비법에서는, ‘누구든지 시공자, 설계자 또는 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 할 수 없다.’는 특별규정까지 두고 있다.

그럼에도 불구하고 지금까지 많은 조합의 임원들이 시공회사로부터 뇌물을 받거나, 철거업자 등으로부터 부정한 청탁과 함께 뇌물을 받아 많이 처벌을 받았다.

<재건축사업의 문제점>

지금 서울에서는 많은 곳에서 재건축사업이 진행되고 있다. 하지만 재건축은 정말 골치 아픈 사업이다. 지금까지 몇십년 동안 재건축이 이루어졌지만, 조합 내부에서 분열과 갈등이 빚어져서 오랫동안 사업이 늦어지거나 끝내 성공을 거두지 못한 경우가 적지 않다.

조합원들의 오랜 숙원 끝에 재건축이 추진되는 경우에도 조합 임원들이 자신들이 이권을 챙기느라고 바빠서 시공사 선정이나 공사도급계약 체결과정에서 조합원에게 막대한 재산상 손해를 안겨주기도 했다.

정부에서는 재개발이익을 환수하는 제도를 도입하고, 조합원들에게 이런 저런 부담을 주는 입장을 유지하고 있었다. 조합원만 분양 받는 것이 아니라, 일반분양 및 상가분양 등을 통해서 사실상 부동산 투기현상만 벌어지게 방조하는 상황이 되었다.

사실 재건축사업에는 많은 문제가 있다. 가장 큰 문제는 재건축사업 초기 단계에서부터 오래 된 아파트의 경우, 컨설팅회사에서 부추겨서 추진위원회를 구성하게 하고, 사실상 조합을 결성하게 하여 무리하게 사업을 추진한다는 것이다.

조합인가가 난 다음에도 전체 조합원들은 실질적인 의사결정에 별로 참여하지 못한 상태에서 조합장을 비롯한 임원들이 모든 것을 결정하는 것이다.

시공사 선정, 분양방법 및 가격, 상가분양, 관리처분계획의 수립 및 집행, 조합의 업무집행내용 등을 투명하지 않게 독자적으로 처리하는 것이다.

이 과정에서 많은 비리가 발생했고, 형사사건화되어 많은 사람들이 형사처벌을 받았다. 뿐만 아니라 워낙 많은 토지 건축물 소유자들이 집단으로 조합을 구성하고 총회 등을 통해 의사결정을 하는 것이기 때문에 서류위조변조문제도 발생하고 행정청에서 중간 중간 과정에서 인가취소 등의 행정처분을 하기 때문에 이에 불복하는 행정소송도 많이 제기되고 있다.

여기에서는 재건축사업을 둘러싼 여러 가지 법적 문제를 살펴보고, 그 해결방안을 검토하기로 한다.

<주택재건축사업의 안전진단>

시장·군수는 정비계획의 수립, 주택재건축사업의 시행여부 결정 또는 안전사고를 방지하기 위하여 안전진단을 실시하여야 한다. 안전진단을 실시하는 경우는, ① 주택재건축사업의 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때, ② 정비계획의 입안을 제안하고자 하는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때 등이다(도시정비법 제12조).

시장·군수는 현지조사 등을 통하여 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단 실시여부를 결정하여야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 안전진단기관에 안전진단을 의뢰하여야 한다.

시장·군수는 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행여부를 결정하여야 한다.

<재건축조합설립추진위원회>

재건축조합을 설립하고자 하는 경우에는 정비구역지정 고시 후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 시장·군수의 승인을 받아야 한다(도시정비법 제13조 제2항).

추진위원회는 ① 정비사업전문관리업자의 선정, ② 설계자의 선정 및 변경, ③ 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성, ④ 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무, ⑤ 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무 등을 할 권한을 가진다.

추진위원회는 추진위원회를 대표하는 위원장 1인과 감사를 두어야 한다. 추진위원회는 운영규정에 따라 운영하여야 하며, 토지등소유자는 운영에 필요한 경비를 운영규정이 정하는 바에 따라 납부하여야 한다.

<정비계획과 정비구역지정>

정비구역이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정 고시된 지역을 말한다. 정비구역의 지정은 구체적인 사업의 내용은 포함하지 않고, 단순히 대상지역의 면적만을 확정하기 때문에 용적율 및 건폐율 등의 세부계획을 포함한 정비계획을 수반하게 된다. 따라서 정비구역의 지정은 정비계획과 함께 이루어진다.

정비구역은 시장 군수가 정비계획을 수립 첨부하여 시도지사에게 정비구역지정을 신청하면, 시도지사는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정하고, 이를 공보에 고시한다.

정비구역으로 지정되면, ① 제1종지구단위계획구역 및 제1종지구단위계왹으로 결정 고시된 것으로 간주되며, ② 건축이 제한되고, ③ 토지 등 소유자가 확정되고, ④ 국공유재산의 처분이 제한된다.

정비구역의 지정 및 정비계획의 고시는 도시관리계획의 일종으로 이는국민의 권리의무에대한 구속적 사항을 담은 행정계획에 해당한다.

<재건축사업에 관하여>

지금 강동구를 가보면 재건축사업이 한창이다. 주공아파트 단지를 거의 동시에 재건축을 하고 있다. 기존의 오래 된 낡은 아파트를 모두 철거하고 고층아파트를 짓고 있다. 기존 아파트에 살던 사람들은 임시거처로 옮겨갔다.

오랫동안 재건축을 한다고 했는데 늘 마음속으로는 그게 그렇게 쉽게 될까하는 의구심을 가졌다. 그런데 어느 날부터 본격적인 철거작업에 들어가고 이어서 토목공사 및 골조공사가 진행되고 있는 것이 보였다.

사람들은 도심지 내의 아파트 재건축사업이 매우 복잡하고 절차가 까다로우며 수많은 이해관계인들이 관여하고 있어 말썽이 많은 사업이라고 생각하고 있다. 맞는 말이다.

지금까지 서울 시내 아파트 재건축 때문에 많은 조합의 임원, 철거업자, 시공회사 임직원, 건축사 등이 형사처벌을 받았다. 그리고 재건축사업과 관련된 수많은 행정소송이 있었고, 관련 공무원들이 징계도 많이 받았다.

하지만 주택재건축사업은 노후 아파트를 새로 짓지 않으면 우선 안전에 문제가 있고, 주민들이 불편해서 견딜 수 없다. 따라서 당연히 재건축을 허가해 주어야 한다.

그러나 한편으로는 주민들이 안전에 문제가 없는 아파트를 무리하게 재건축하려고도 하고, 앞장 서서 일을 하는 사람들이 건축에 대해 아무 것도 모르면서 이권이나 챙기려고 하는 폐해가 있는 것도 사실이다.

재건축사업에 있어서는 관계 법령에 따라 원칙대로 안전진단을 받고, 사명감을 가진 사람들이 조합을 구성해서 주민들에게 손해가 가지 않도록 업무집행을 하는 것이 필요하다. 아울러 시공사 역시 부당하게 바가지를 씌우지 않도록 해야 한다. 구청이나 감독관청에서는 법대로 철저하게 감시감독을 해야 할 것이다.

<재건축사업이란 무엇인가?>

재건축이란 노후된 아파트를 철거하고 새로운 아파트를 신축하는 것을 말한다. 재건축사업의 근거법인 ‘도시 및 주거환경정비법’에서는 주택재건축사업이라 함은, ‘정비기반시설은 양호하나, 노후 불량건축물이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업’이라고 정의하고 있다.

재건축은 재개발과는 구별되는 개념이다. 노후 불량건축물을 개선하는 것은 동일하나, 재개발은 ‘정비기반시설이 열악한 지역’에서 하는 건축물개선사업이고, 재건축은 ‘정비기반시설이 양호한 지역’에서 하는 건축물개선사업이다.

도시 및 주거환경정비법은 2002. 12. 30. 제정되어 2003. 7. 1.부터 시행되었다. 이러한 도시정비법이 제정되기 전에는, 재건축은 ‘주택건설촉진법’과 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 의해 시행되었다.

현재 재건축사업은 도시정빕법과 시행령, 시행규칙의 적용을 받는다. 그리고 재건축사업과 관련하여 도시주거환경정비기본계획수립지침, 주택재건축판정을 위한 안전진단기준(고시), 주택재개발재건축정비사업조합표준정관, 정비사업조합설립추진위원회 운영규정(고시), 도시 및 주거관경정비등기처리규칙(대법원규칙) 등이 있다.

<알기 쉬운 재건축 이야기>

재건축이란 무엇인가? 쉽게 말해서 도시지역에서 노후 불량한 아파트단지를 모두 철거하고 새로운 아파트를 짓는 것을 의미한다. 이런 의미에서 단일 건물을 철거하고 재건축하는 것과 본질은 동일하다.

단일 건물의 재건축은 건축법만 적용하면 된다. 하지만 대규모 아파트단지를 일시에 철거하고 새로운 아파트단지를 건설하는 것은 수많은 토지 및 건물소유자등의 동의가 있어야 하고, 사업인가 및 감독과정에서도 보다 까다로운 절차가 필요하다.

뿐만 아니라 기존의 소유자에게 피해가 가지 않도록 사업시행을 위한 조합의 설립 및 업무수행방식에 대해 엄격한 요건을 규정하고, 시공사의 선정 및 재건축아파트에 대한 조합원분양 및 일반분양, 부동산신탁제도, 등기이전, 조합의 해산 등에 관해 많은 규제를 하고 있다.

재건축사업은 공공의 이익도 중요한 요소로 되어 있다. 신축한 지 얼마 되지 않아 안전에 문제가 없는데도 재건축을 통해 경제적 이익을 얻으려는 소유자들의 요구를 통제할 필요도 있고, 사업추진과정에서 조합의 임원들이 시공사와 결탁하여 조합원에게 재산상 손해를 주는 것을 방지할 필요도 있다.

중요한 것은 노후 불량되어 빠른 시일에 재건축이 추진되어야 함에도 불구하고 지나치게 법적 규제가 엄격하여 재건축이 지지부진하게 되는 것은 막아야 한다.

재건축사업은 가급적 공영개발방식으로 시행하는 것이 바람직하다. 건축에 전혀 지식이나 경험이 없는 조합의 임원들이 사업의 대부분을 컨설팅업체와 시공회사에 맡김으로써 불필요한 사업비용이 많이 지출되고 있기 때문이다.

조합원 총회의 절차나 방식도 전자투표방식을 통하거나 함으로써 과다한 비용지출을 막는 것도 검토할 필요가 있다. 재건축과정에서 토지 및 건축물의 소유자들이 경제적 이익을 보는 것은 사실이지만, 현재에는 중간에 지출되는 비용이 과다하고, 제대로 조합에서 관리를 하지 못함으로써 손해를 보는 부분이 적지 않기 때문이다.