김주덕 변호사의 문화산책

<아파트 수분양권과 프리미엄>

민영아파트의 경우 일반분양을 하기 때문에 당첨되면 곧 바로 전매할 수 있다. 그러나 국민주택의 경우에는 일정한 기간 동안 전매가 금지된다. 공익사업시행으로 인하여 이주대상자에게 부여되는 아파트분양을 받을 권리(수분양권)도 전매에 상당한 제한이 가해진다. 그린벨트 지역 내에서의 이축권도 마찬가지다.

그런데 사람들은 이런 아파트수분양권이나 이주권 또는 이축권을 아무 생각 없이 따져보지 않고 사고팔기도 한다. 그러다가 나중에 법에 위반되어 권리를 상실한다.

뿐만 아니라 제대로 주변 시세나 중장기적인 부동산 시장 동향을 알아보지 않고 사람들에게 인기 있는 아파트라고 해서 높은 금액의 프리미엄을 주고 샀다가 손해를 보기도 한다.

경우에 따라서는 아파트 분양 장소에 가서 허위과장광고에 넘어가 몇백만원의 가계약금을 주고 오기도 한다. 그리고 집에 와서 하룻밤을 자고 나서는 잘못했다는 후회를 한다. 하지만 가계약금으로 준 몇백만원은 그냥 날리고 만다.

따라서 이미 등기가 되어 있는 아파트를 사는 경우와 달리 부동산 그 자체가 아닌, 아파트를 분양 받을 권리를 사려고 하는 경우에는 이것 저것 따져보아야 할 것이 많다.

주택의 종류

주택법은 주택의 건설 공급 및 주택시장의 관리에 관한 사항을 규정하고 있다. 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분된다.

국민주택이라 함은, ① 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하는 주택, ② 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.

"국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(주거전용면적)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택을 말한다. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다.

"세대구분형 공동주택"이란 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 없는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준, 면적기준 등에 적합하게 건설된 주택을 말한다.

"도시형 생활주택"이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.

"에너지절약형 친환경주택"이란 저에너지 건물 조성기술 등 대통령령으로 정하는 기술을 이용하여 에너지 사용량을 절감하거나 이산화탄소 배출량을 저감할 수 있도록 건설된 주택을 말한다.

"건강친화형 주택"이란 건강하고 쾌적한 실내환경의 조성을 위하여 실내공기의 오염물질 등을 최소화할 수 있도록 건설된 주택을 말한다.

"장수명 주택"이란 구조적으로 오랫동안 유지·관리될 수 있는 내구성을 갖추고, 입주자의 필요에 따라 내부 구조를 쉽게 변경할 수 있는 가변성과 수리 용이성 등이 우수한 주택을 말한다.

수분양권(受分讓權) 전매계약의 효력

서울의 어느 뉴타운개발사업에서 있었던 일이다. 지역 원주민인 갑은 자신의 토지와 건물을 수용당했다. 그래서 사업시행자인 SH공사로부터 35평 아파트을 분양받을 수 있는 권리를 취득하게 되었다.

이런 상황에서 갑은 아파트수분양권을 을에게 매매하였고, 을은 또 다시 이를 병에게 매매하였다.

그런데 문제가 생겼다. 갑이 35평형 아파트를 분양받을 수 없게 되었고, 따라서 연쇄적으로 병은 아파트를 분양받지 못하게 되고, 병은 갑과 을을 상대로 소송을 하게 되었다.

공익사업과 관련하여 원주민에 대한 이주대책의 일환으로 SH공사가 원주민에게 부여하는 대토 및 아파트수분양권과 관련하여, SH공사는 이주대책 심사결과가 확정된 이주대상자가 분양계약을 체결한 이후에 본인이 1회에 한하여 아파트수분양권을 전매할 수 있을 뿐이라는 방침을 세워놓았기 때문이다.

이 사건에서 갑은 이주대책 심사결과가 확정되기도 전에 이미 수분양권을 전매하였기 때문에 분양아파트 공급대상자 부적격자가 된 것이다.

갑은 SH공사를 상대로 이주대책신청을 하고, 그에 따라 SH공사가 이주대책대상자로 확인하고 결정하어야만 구체적인 수분양권을 취득하는 것이다(대법원 1994. 5. 24. 선고 92다35783 전원합의체 판결 등 참조).

이 사건 매매계약에는 계약이행을 후발적으로 불가능하게 할 수 있는 원시적 하자가 있는 경우에 해당한다. 따라서 병은 을을 상대로 약정에 따른 채무를 불이행하였음을 이유로 매매계약을 해제할 수 있고, 그에 대한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다102991 판결).

이 사건을 통해서 볼 수 있듯이, 공익사업과정에서 원주민으로서 아파트수분양권을 받은 사람으로부터 수분양권을 매수하려는 사람은 SH공사를 통해서 적법한 수분양권전매에 해당하는지 여부를 정확하게 따져보아야 한다.

<아파트 분양권 전매>

한 동안 서울지역의 재건축아파트를 중심으로 분양시장이 뜨거웠다. 사람들은 아파트 분양권을 당첨 받아 많은 이익을 보기도 한다. 그리고 이러한 분양권을 곧 바로 전매하여 차익을 얻기도 한다.

이미 보존등기가 된 상태에서 아파트를 매매하는 것이 일반적인 거래형태다. 그런데 아파트를 분양 받아 공사가 완료되기 전에, 등기가 넘어가지도 않은 상태에서 분양받은 권리를 매매하는 경우가 있다.

이러한 경우에는 부동산 그 자체가 아니기 때문에, 부동산을 취득할 수 있는 권리를 매매하는 경우 다소 복잡한 법적인 문제가 따른다.

어떤 경우에는 분양권을 전매하는 것이 금지되어 있기도 하다. 잘못하면 분양권을 취득한 사람이 아파트에 입주하지 못하고, 소유권을 취득하지 못하는 경우도 생긴다.

<재건축사업의 문제점과 해결방안>

필자가 살고 있는 서울 강동구에는 지금 재건축공사가 한참 진행중이다. 주공아파트 단지를 거의 동시에 철거하고 일제히 고층아파트를 짓고 있다. 주민들은 임시거처로 옮겨가서 동네가 약간 한산한 편이다. 참으로 오랜 기간 동안 재건축을 추진한다고 했고, 정말 하게 되는 것인지 궁금했는데 실제로 골조가 올라가고 있는 것이다.

서울에서 아파트 재건축사업이 본격화된 것은 1990년대 들어와서다. 우리 사회는 1970년대부터 본격적인 산업화, 도시화가 진행되어 서울지역을 중심으로 아파트가 많이 들어섰다. 정부에서는 건축법 이외에 특별법인 주택건설촉진법을 제정해서 아파트단지조성을 적극적으로 지원했다.

그런데 초기에 적은 자금과 부족한 기술력으로 단기간내에 아파트를 대량으로 짓다 보니 시간이 가면서 노후불량화가 빠른 속도로 진행되어 주민들이 거주하기에 불편하고 안전에도 문제가 생겼다. 뿐만 아니라 체계적인 도시계획이 없는 상태에서 도시가 발전했기 때문에 전반 정비기반시설까지 동시에 개선하는 작업이 필요하게 되었다.

이 때문에 서울지역에서 본격적인 도시재개발, 재건축사업이 추진되었다. 이를 위해 여러 특별법이 제정되었고, 그동안 재개발 및 재건축사업이 이루어졌으며, 그 과정에서 수많은 법적 분쟁이 발생했다. 현재 대법원 사이트에 들어가보면 재개발 및 재건축에 관한 판례가 수없이 축적되어 있음을 알 수 있다.

특히 재건축은 지금까지는 행정청의 법적 규제나 감독이 재개발에 비해 상대적으로 약했기 때문에 추진과정에서 분쟁이 생기면 대부분 민사소송으로 해결해야 했다. 그래서 많은 재건축사업에서 조합인가조차 받지 못하거나, 사업시행인가를 받지 못한 상태에서 포기하기도 했다.

재건축사업을 밖에서 피상적으로 보면, 오래 된 아파트단지를 철거하고 고층아파트를 짓고, 단지를 깨끗하게 조성할 뿐 아니라 고급브랜드를 사용하고, 대형건설회사 시공함으로써 아파트가 고급화되고 가격이 상승하는 것처럼 보인다. 그래서 조합원들이 엄청난 이익을 보는 것처럼 생각된다. 하지만 실제로 구체적인 내용을 따지고 들어가면 그렇지도 않다. 사업이 지지부진하여 노후된 아파트에서 생활상의 불편도 장기간 감수해야 하고, 추진위원회 구성이나 조합설립 과정에서 임원들이 개인적인 이권이나 챙기고 내부 분열이 일어나 경비만 많이 부담해야 한다.

최종적으로 재건축사업이 종료되어도 청산금을 내고 나면 크게 이익이 되는 것도 없다.

노후된 아파트를 재건축해야 하는 것은 당연하지만 현재의 도시정비법이나 관련 법령이 너무 복잡하고 까다로울 뿐 아니라, 완전히 민간인에게 사업시행을 맡기고 있기 때문에 시간도 많이 걸리고 중간에 경비로 지출되는 돈이 많다. 시공사는 부당한 이익을 챙기려고 하고, 정부에서는 개발이익을 환수한다고 하고 있어 실제로 조합원들은 자신들의 소유인 토지와 건축물을 철거하고 자기들의 비용으로 재건축하는 것에서 적은 이익을 봐야 하는지 이해하기 어렵다.

재건축사업은 워낙 많은 이해관계인들이 조합을 설립하여 사업을 추진하는 것이므로 의사결정과정에서 일부 임원들이 독자적으로 전횡을 하고, 시공사와 결탁하여 개인적인 이익을 챙기기 때문에 조합원들은 많은 피해를 보기도 한다.

여기에서는 재건축사업이 어떠한 절차에 따라 진행되는가 살펴보고, 그 과정에서 조합원 입장에서 꼭 알고 있어야 할 사항을 설명하기로 한다. 그리고 구체적인 사건에서 어떤 부분이 문제가 되었는지 중점적으로 검토하기로 한다.

재건축사업에서의 매도청구권

조합에서 매도청구를 할 수 있는 상대방은, ① 조합설링에 동의하지 아니한 자, ② 공유자, ③ 제명된 조합원, ④ 탈퇴한 조합원 등이다.

매도청구권은 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대해서만 행사할 수 있으므로 조합원에 대해서는 이를 행사하더라도 그 본래의 효력이 발생할 수 없다.

매도청구권은 형성권이다. 매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 날 또는 매도청구 소장이 송돨된 날 매매계약이 성립한다. 매매가격은 법원에서 시가 감정을 통해 산정한다.

재건축사업에 참여하지 않는 단지 내 소유자는 토지 및 건축물에 대해 강제로 매매계약체결이 의제되어 감정가격만을 받고 소유권을 이전당하며, 건축물에 대한 명도도 당하게 된다.

집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 소정의 구분소유자 등의 매도청구권은 재건축의 결의가 유효하게 성립하여야 비로소 발생하는 것이므로, 재건축의 결의가 같은 법 제47조 제2항 소정의 정족수를 충족하지 못하였다면 유효한 재건축의 결의가 있다고 할 수 없어 매도청구권을 행사할 수 없고, 매도청구권행사에 따른 소송중에 재건축불참자 일부가 재건축 결의에 찬성함으로써 정족수를 충족하였다고 하더라도 정족수의 하자가 치유되어 무효인 종전의 재건축 결의가 소급하여 유효하게 되는 것은 아니다.

종전의 재건축 결의에 하자가 있어 새로이 재건축 결의를 한 경우 그 결의에 따른 매도청구권은, 집 합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제2항, 제4항에 따라 재건축참가자 또는 매수지정자가 재건축의 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자 또는 승계인에 대하여 새로운 결의에 따라 재건축에 참가할 것인지 여부를 최고한 후 그 회답기간 만료일로부터 2개월 이내의 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실하는 것이고, 매도청구권행사에 따른 소송이 계속중이라고 하여 달리 볼 것은 아니다.

매도청구권은 재건축의 결의가 유효하게 성립하여야 비로소 발생하는 것이므로, 재건축의 결의가 소정의 정족수를 충족하지 못하였다면 유효한 재건축의 결의가 있다고 할 수 없어 매도청구권을 행사할 수 없다(대법원 2000. 11. 10. 선고 2000다24061 판결 참조).

매도청구권행사에 따른 소송중에 재건축불참자 일부가 재건축 결의에 찬성함으로써 정족수를 충족하였다고 하더라도 정족수의 하자가 치유되어 무효인 종전의 재건축 결의가 소급하여 유효하게 되는 것은 아니다.

종전의 재건축 결의에 하자가 있어 새로이 재건축 결의를 한 경우 그 결의에 따른 매도청구권은, 재건축참가자 또는 매수지정자가 재건축의 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자 또는 승계인에 대하여 새로운 결의에 따라 재건축에 참가할 것인지 여부를 최고한 후 그 회답기간 만료일로부터 2개월 이내의 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실하는 것이다(대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결 참조).

<재건축에 있어서 관리처분계획>

관리처분계획은 재건축사업에서 조성된 대지와 기존 건축물의 처분 및 관리에 관한 계획을 말한다. 종전의 토지나 건축물에 대한 소유권 및 지상권, 전세권 등의 권리를 정비사업으로 새롭게 조성되는 토지와 건축물에 대한 권리로 변환시켜 배분하는 구체적인 계획을 의미한다.

사업시행자는 분양신청기간이 끝나면 관리처분계획을 수립하여 인가를 받아야 한다. 사업시행자는 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다.

사업시행자는 건설된 건축물을 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다.

관리처분계획에서는 재건축된 건물에 대한 조합원별 지분 비율과 부담금, 정산 받을 금액 등을 정한다. 이는 조합원에 대한 동호수 추첨을 끝낸 후 작성된다.

항고소송의 대상이 되는 행정처분이라 함은 행정청의 공법상의 행위로서 특정사항에 대하여 법규에 의한 권리의 설정 또는 의무의 부담을 명하거나 기타 법률상 효과를 발생하게 하는 등 국민의 구체적인 권리의무에 직접적 변동을 초래하는 행위를 말한다(대법원 1995. 11. 21. 선고 95누9099 판결 참조).

관리처분계획은 조합이 행한 처분에 해당하므로 항고소송의 방법으로 그 무효확인이나 취소를 구할 수 있다(대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결 참조).

관리처분계획에 하자가 있어 그것이 무효로 되기 위해서는 그 하자가 중대하고도 명백할 것이 요구된다. 비례율의 부당적용과 같이 관리처분계획에서 정한 청산금의 산정방법에 하자가 있는 경우라도 그러한 하자는 다른 특별한 사정이 없는 한 중대하고도 명백하다고 볼 수 없어 이러한 하자를 사유로 하여 관리처분계획을 무효로 볼 수는 없다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2001두6333 판결).

<재건축조합의 설립과 조합총회>

재건축조합을 설립하기 위해서는 ① 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의, ② 전체 구분소유자의 4분의 3 이상의 동의, ③ 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의가 필요하다.

재건축에의 동의 여부를 판단하는 기본이 되는 사항인 재건축사업의 개요는 처음부터 확정짓기가 곤란하다.

재건축추진위원회의 활동, 의견수렴, 재건축조합의 설립준비, 사업관계자와의 절충과 협의 등의 과정에서 단계적, 발전적으로 형성되어 사업계획의 승인단계에 이르러 건축설계나 사업계획 등이 완성되면서 비로소 구체적인 모습을 드러내는 것이 통례라고 할 수 있다.

재건축에 있어서 비용 등의 변경된 내용이 사회통념상 동일성이 인정되는가의 여부로 결의의 대상이 동일한가를 따져야 한다.

당초 무효인 재건축결의는 그 후 의결정족수를 완화하는 법령의 개정이나 일부 구분소유자의 재건축에 대한 추가동의로 유효하게 될 수는 없다.

판례는 조합설립에 관한 동의서에 조합정관이 첨부되지 아니하였다고 하더라도 그 동의서에 의한 동의의 효력을 인정한다.

조합원 총회 결의는 조합원들이 결의사항에 대하여 찬부를 표명함으로써 행하여지는 것으로 규약 등에 별다른 규정이 없는 한 거수, 기립, 투표 등 어느 방법을 택하여도 무방하다(대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552,19569 판결).

조합에는 총회를 둔다. 총회는 조합장의 직권 또는 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다. 조합원 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다.

조합의 창립총회에서는 민법 제75조 제1항에 따라 사원 과반수의 출석과 출석사원 결의권의 과반수로써 유효한 결의를 할 수 있다.

이 때 개의정족수 산정을 위한 조합원 수를 산정함에 있어서 재건축조합의 조합원이 될 자격이 있는 재건축사업 대상구역 내의 모든 구분소유자를 당연히 조합원으로 볼 것은 아니고 재건축에 동의하여 그 조합에 가입의사를 밝힌 구분소유자들만을 재건축조합의 조합원으로 계산하여야 한다(대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552,19569 판결).

재건축조합이 최초 설립 당시부터 총 구분소유자의 과반수 이상을 조합원으로 삼아야만 설립될 수 있는 것은 아니다. 재건축조합 설립 당시에는 조합원 수가 총 구분소유자의 과반수에 미달하였다고 하더라도 그들이 우선 비법인사단의 실체를 갖춘 재건축조합을 설립한 다음에 다른 구분소유자들이 조합규약 등에 동의하여 재건축조합에 가입하는 것도 가능하다(대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552,19569 판결).

설립인가를 받은 재건축조합의 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합을 임의로 탈퇴할 수 없다(대법원 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결 참조).

아직 설립인가를 받지 아니한 재건축조합의 경우에는 조합규약 등에 조합원의 탈퇴를 불허하는 규정이 없는 한 그 인가를 받기 전에 조합원은 조합을 임의로 탈퇴할 수 있다( 대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다20052 판결 참조).

재건축조합이 창립총회를 한 다음 내부갈등으로 극심한 혼란이 계속되다가 설립 6년이 지나도록 조합설립인가를 받지 못하여 재건축사업 시행이 실질적으로 어렵게 되었다. 이 때문에 원래 결성된 조합에 가입한 상당수의 조합원들이 임의로 탈퇴하여 새로운 조합을 만들어 인가를 받았다면 이는 적법한 것이다. 구 조합을 적법하게 탈퇴한 조합원들이 새로이 조직한 조합은 구 조합과 동일한 조합으로 볼 수 없다.

<재건축 규제 완화 필요성>

이상에서 요새 많은 이슈가 되고 있는 재건축사업에 대해 간단히 살펴보았다. 앞으로도 서울지역을 중심으로 오래 된 아파트단지에 대한 재건축수요는 계속될 것이다.

재건축사업은 수많은 주민들의 이해관계가 얽혀있는 것이므로 사전에 충분히 전체 주민의 의견을 수렴하여 재건축의결부터 정당하게 얻어야 한다.

그 다음 추진위원회나 조합의 임원들은 그야말로 개인적인 이익을 추구하지 말고, 주민 전체의 이익을 위해 사업추진을 해야 한다.

지금까지 많은 조합의 부정과 비리가 되풀이되어서는 안 된다. 재건축사업대행회사나 시공회사도 마찬가지다. 지나치게 바가지를 씌우면 그 손해는 고스란히 전체 주민에게로 돌아간다.

공동주택이라는 이유로 기존의 낡은 아파트를 철거하고 재건축하는 것을 마치 부동산투기처럼 바라보아서는 안 된다. 단독주택을 철거하고 그 자리에서 재건축하는 것과 비교하면 개발이익을 환수하는 문제도 재고할 필요가 있다.

실제 우리 사회에서 재건축을 추진해서 빠른 시일에 끝나고 이익을 보는 경우는 드물었다. 대부분은 추진과정에서 실패하거나 너무 오랜 시간이 걸리고, 조합 내부에서 분열과 갈등이 생겨 소송으로 발전하고, 그 결과 주민들만 골탕먹는 경우도 적지 않았다.

주민들은 낡고 노후되어 불량한 아파트에서 장기간 고생하면서 몇 년에 걸쳐 재건축이 끝나면 청산금이다 뭐다 해서 실제 남는 것은 얼마 되지 않는 불합리한 현실에 너무 많은 불평과 불만을 가지고 있다.

노후된 아파트를 재건축하는 것은 어쩌면 소유자들의 당연한 권리이고, 헌법에서 보장된 재산권의 행사에 해당한다. 그것을 자꾸 공영개발이라는 관점에서 행정청에서 불필요한 규제와 감독을 하는 것은 적절치 않다.

건축물의 안전상에 문제가 있는지만 철저하게 감독하고, 나머지 재건축사업 자체에 대해서는 과감하게 규제를 풀거나 완화하여야 할 것이다.

<주택재건축사업의 안전진단>

시장 군수는 재건축사업의 시행 여부를 결정하기 위하여 먼저 안전진단을 실시한다.

시장 군수는 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자가 추진위원회의 구성 승인을 신청하기 전에 해당 사업예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때에는 안전진단을 실시한다.

시장·군수는 안전진단의 요청이 있는 공동주택이 노후·불량건축물에 해당하지 아니함이 명백하다고 인정하는 경우에는 그 사유를 명시하여 요청을 반려할 수 있다.

안전진단은 주택단지내의 건축물을 대상으로 한다. 시장·군수는 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단 실시여부를 결정한다. 안전진단이 필요하다고 결정한 경우에는 안전진단기관에 안전진단을 의뢰하여야 한다.

시장·군수는 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 주택재건축사업의 시행 여부를 결정한다.