아파트경매의 덫과 함정
가을사랑
부동산경매에 관한 일반인들의 관심이 높아졌다. 아파트값이 상승세를 보이면서 조금이라도 싸게 아파트를 구입하려고 경매로 나온 물건을 찾는 것이다. 실제로 시세보다 훨씬 사게 아파트를 살 수 있는 기회도 많이 있다. 그래서 괜찮은 아파트가 경매로 나오면 수십명이 달라붙는다. 경우에 따라서는 시세보다 더 높은 가격으로 낙찰이 되기도 한다. 일반 사람들은 토지나 공장 기타 다른 부동산에 비해서 아파트는 비교적 권리분석이 용이하다고 쉽게 본다. 그러나 아파트경매에도 숨어있는 복병이 만만치 않다. 신중한 권리분석을 하지 않았다가는 시세 보다 비싸게 사는 결과가 되고, 심지어는 예상치 못한 부담까지 안게 되어 큰 손해를 볼 우려도 있다. 아파트 경매! 무엇이 문제이고 어떤 점을 조심해야 할까?
아파트경매란 무엇을 말하는 것일까? 쉽게 말하면 법원에서 아파트를 강제로 일반인에게 파는 것을 말한다. 근저당권 실행 등 이런 저런 이유로 법원은 개인 소유의 아파트를 경매에 붙인다. 법원은 먼저 아파트의 시세를 감정한다. 그런 다음 경매에 붙여 감정평가액 보다 높은 가격에 아파트를 사겠다는 사람에게 매각을 한다. 감정평가금액 이상으로 사겠다는 희망자가 없으면, 다시 경매기일을 정한다. 이때에는 가격이 20% 내려간다. 이 경우에도 희망자가 없으면 계속해서 20%씩 금액이 내려간다. 일부 지역에서는 매 기일마다 30%씩 최저가가 내려가기도 한다. 어느 단계에서든지 경매기일에서 법원에서 정한 최저금액 이상으로 응찰한 사람 가운데 가장 높은 금액을 써서 낸 사람이 낙찰된다. 낙찰자가 정해지면 법원에서는 입찰보증금을 제외한 나머지 매각잔대금을 법원에 납부하도록 한다. 잔금이 납부되면 아파트의 소유권을 낙찰자에게 이전해 준다. 아파트에서 살고 있는 사람들이 정당한 사유 없이 아파트틀 낙찰자에게 넘겨주지 않으면 법원은 인도명령을 통해 강제로 인도를 받아 준다. 법원은 낙찰대금을 가지고 우선순위가 있는 권리자들부터 순차로 배당을 해 준다. 이것이 바로 아파트경매절차의 간단한 흐름이다.
일반인들이 아파트를 경매 받는 과정을 보면, 먼저 경매로 나온 아파트 중에서 자신이 사고 싶어하는 아파트를 선정한다. 그 다음 부동산등기부등본 등을 확인함으로써 아파트에 대한 권리관계를 분석한다. 이른바 하자 없는 아파트를 사려고 하는 것이다. 이때 아파트에 유치권이나 법정지상권이 있는 경우, 또는 아파트 일부 지분에 대한 경매가 진행되는 경우에는 일단 제외하게 된다. 자칫 잘못 낙찰을 받았다가는 복잡한 법적 분쟁에 휘말릴 염려가 있기 때문이다. 그런 다음 아파트를 직접 현장에 가서 세밀하게 확인함으로써 적합한 가격인지 알아보고, 낙찰을 받으면 아파트를 언제 어떤 방법으로 인도받아 사용할 수 있는지를 따져보게 된다. 그리고 아파트는 주택이므로 일가구일주택에 해당되는지, 아파트 취득세와 등록세는 얼마나 되는지 등을 확인하게 된다.
아파트를 경매 받고자 하는 사람이 주의해야 할 사항은 무엇일까? 첫째, 아파트에 대한 등기부등본 등 관련 공부를 제대로 확인하는 일이다. 부동산등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 소정의 수수료를 내면 편리하게 부동산등기부등본을 발급받을 수 있다. 등기부에 나타나 있는 권리자들을 자세하게 살펴보아야 한다. 등기부에는 소유권자가 표시되어 있고, 근저당권에 관한 채권자, 채무자, 채권최고금액, 설정일자 등이 기재되어 있다. 그 이외에도 전세권, 가등기, 가압류, 가처분, 예고등기 등이 되어 있는 경우가 있다. 이러한 권리는 모두 설정일자가 기재되어 있다. 이러한 설정일자는 나중에 아파트가 낙찰되었을 때 말소될 것인지 여부와 밀접한 관련이 있으므로 정확하게 파악을 해야 한다. 경매가 실행되는 근저당권설정일자 보다 빠른 날자에 설정된 권리가 있다면 이는 경매로 말소되지 않는다. 등기부상에 나타나는 권리관계를 분석하기 위해서는 어느 권리가 빠른가를 비교해야 하는데, 이때 기준이 되는 것은 등기접수일자이다. 매매를 한 날자를 의미하는 등기원인일자가 아니고, 등기신청을 등기소에서 접수한 날자가 된다. 참여자는 경매법원에 비치되어 있는 경매사건기록을 열람하여야 한다. 경매사건기록은 경매가 진행되고 있는 관할법원의 민사집행과 경매계에 비치되어 있다. 아파트에 대한 임대차현황조사보고서, 감정평가서, 권리신고 및 배당요구서, 채권계산서 등이 비치되어 있다. 법원에 비치되어 있는 경매관련서류는 누구든지 자유롭게 열람할 수 있다.
둘째, 아파트에 살고 있는 사람이 누구인지 확실하게 알아야 한다. 일반적으로 살고 있는 사람이 전세권이나 임차권을 등기부에 등재해 놓은 경우라면 특별한 문제가 없다. 일반 사람들이 등기부만 떼어보면 우선순위가 있는 세입자인지 구별할 수 있기 때문이다. 등기부에 나타나지 않는 세입자의 경우가 큰 문제다. 예를 들면 전세를 살고 있는 사람이 전세계약을 하고 이사를 와서 살면서 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우에는 대항력이 주어진다. 이때 전입신고를 한 다음 날 이후에 설정된 근저당권 보다 우선순위가 인정된다. 이러한 경우에는 세입자가 전세계약서에 확정일자를 받아놓으면 등기부에 표시가 되지 않는 상태에서 권리행사를 할 수 있다. 확정일자를 받은 주택임차인은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 권리가 인정된다. 이것은 배당절차에 있어서 확정일자를 받은 임차인은 담보물권자와 유사한 지위를 가진다는 뜻이라고 할 수 있다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조). 법원에서는 부동산을 매각한다는 공고를 하기 전에 집행관에게 임대차현황을 조사하여 보고하도록 하고 그에 대한 보고내용을 물건명세서에 적어두도록 하고 있다. 그러나 이러한 임대차현황보고서가 정확하게 이루어지지 않을 수도 있기 때문에 유의하여야 한다. 따라서 경매에 참여하는 사람이 직접 해당 아파트 소재 동사무소를 방문하여 그 아파트에 주민등록이 되어 있는 세대주가 몇 사람이 있는지를 열람하여 확인하여야 한다. 일부 사례에서 보면 이런 대항력이 있는 전세권자를 제대로 알아보지 않고 시세 보다 싸다는 이유로 아파트 낙찰을 받았다가 손해를 보는 경우가 있다. 등기부에 나타나지 않는 전세권자의 전세보증금을 모두 물어주어야 하는 것이다. 그러면 시세 보다 훨씬 비싸게 된다. 예를 들어 10억원 감정평가액에서 시작한 아파트를 7억원에 낙찰을 받았는데, 나중에 알고 보니 전세권자에 대한 전세보증금이 4억원이라고 하면 결과적으로 11억원에 사는 꼴이 된다. 그래서 어떤 경우에는 낙찰을 받았다가 잔금을 지급하지 않고 포기하기도 한다. 그러면 입찰보증금 7천만원만 날리고 마는 것이다.
셋째. 일부 아파트는 대지권이 없는 상태에서 경매가 진행되는 경우가 있으므로 조심해야 한다. 이런 아파트는 건물 부분만 감정평가가 되어 있고, 토지 부분에 대해서는 감정평가가 되어 있지 않다. 대지권이라 함은 아파트가 건축되어 있는 토지에 관한 권리로서 소유권, 지상권, 임차권 등을 말한다. 다시 말하면, 아파트와 같은 집합건물에 있어서 구분소유권자가 자신의 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 토지에 대하여 가지는 권리로서, 토지소유자에 의해서 집합건물이 철거되지 않을 권리를 말한다. 이러한 대지사용권은 물권이나 채권을 묻지 않고, 권리가 등기되었는지 여부를 가리지 않는다. 그러나 대지권이 단순히 등기되어 있지 않는 경우는 처음부터 대지권이 없는 경우와는 구별된다. 처음부터 대지권이 없는 때라 함은 예컨대 국유지나 시유지 등에 건물을 건축한 경우와 같은 때를 말한다. 대지권이 미등기되어 있는 경우는 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우에 대지의 분필 및 합필의 과정에 있는 경우, 환지절차가 지연되는 경우, 각 세대당 지분비율의 결정이 지연되는 경우, 건설업체 내부사정으로 대지권등기가 늦어지는 경우, 타 전유부분 소유자의 분양대금완납이 늦어지는 사유로 인해 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자에게 경료되어 머물거나 그 후 부동산이 양도될 경우에는 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지 지분에 대한 소유권이전등기는 지체되고 있는 상태를 의미한다. 대지권이 미등기 상태라도 나중에 등기이전이 가능하면 별 문제는 없으나 사전에 충분한 법적 검토를 한 다음 경매에 참여하는 지혜가 필요하다.
넷째, 아파트에 대한 감정평가액이 제대로 되어 있는지 주변 시세 등을 정확하게 파악해 비교해 보아야 한다. 법원에서 경매를 시작할 때 부동산에 대한 감정평가를 해서 감정가를 정한다. 이때 정해진 금액이 최저경매금액이 된다. 부동산에 대한 감정은 대상지역과 여건이 가장 근접한 표준지를 먼저 정하고, 그 표준지의 공시지가에 지가변동율, 대상부동산의 지역요인, 개별요인, 매매사례 등 기타 요인과의 비교치를 곱하여 정하게 된다. 법원에서 경매를 시작할 때 감정의뢰하여 받은 감정평가금액이 시세보다 높게 책정이 되어 있는 상태에서 낙찰을 받으면 별로 이익도 없으면서 상당히 골치만 아프게 될 위험성이 있기 때문이다. 경매에 참여하는 사람은 가급적 주변 사람에게 맡기지 말고, 자신이 대상 부동산을 자주 가서 살펴보고, 주변 시세를 정확하게 파악하여야 한다. 그리고 낙찰을 받았을 때 어떤 용도로 사용할 것인지를 제대로 분석하여야 한다. 가령 세를 주려고 하는데 세가 잘 나가지 않으면 골탕을 먹게 된다.
다섯째, 소유자나 세입자가 관리비를 납부하지 않으면 이러한 체납된 관리비주 일부를 낙찰자가 인수하여 납부할 책임이 있게 된다. 대법원은 사용량에 따라 늘어나는 비용인 아파트 전유부분관리비는 거주자의 부담이며, 사용과 무관하게 발생하는 비용인 공유부분관리비는 특별승계인인 낙찰자의 부담으로 한다고 판시하였다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체판결). 따라서 관리비 체납액을 정확하게 확인하여야 한다.
아파트경매에 참여하기 위해서는 철저한 권리관계를 분석해야 한다. 이 경우 부동산 및 법률전문가의 도움을 받는 것이 필요하다. 혼자서 아마추어 실력으로 달려들었다가 커다란 낭패를 볼 우려가 있기 때문이다. 그러나 악덕업자를 잘못 만나면 무조건 낙찰을 받도록 한 다음 컨설팅비용만 받으려고 하는 경향도 있기 때문에 조심해야 한다. 이들은 시세를 잘 모르는 의뢰인으로 하여금 높은 가격으로 낙찰을 받도록 유도하는 경향이 있다. 아파트경매를 받을 때 낙찰대금을 사전에 준비를 해야 하고, 실제로 인도를 받을 수 있는 기간 같은 사항도 잘 파악하여야 차질이 없을 것이다.
[아파트 경매 입찰 시 준비물]
본인이 직접 갈 때에는 도장과 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권)과 입찰보증금을 가지고 가면 된다. 본인이 직접 가지 않고 대리인이 갈 경우에는 대리인의 도장과 신분증, 그리고 본인의 인감이 날인된 위임장과 인감증명서가 필요하다.
[유치권의 성립요건]
유치권이 성립하기 위한 요건은, ① 동산, 부동산, 유가증권을 목적물로 할 것, ② 채권과 목적물과의 사이에 견련성이 있을 것, ③ 채권의 변제기가 도래하였을 것, ④ 목적물을 점유하고 있을 것, ⑤ 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없을 것 등이다.