김주덕 변호사의 문화산책

민사집행의 정지 및 취소

가을사랑

Ⅰ. 개설

민사집행절차에 있어서 청구권의 실체관계가 변동되거나 집행권원 또는 개개의 집행문의 효력에 변동가능성이 있는 경우에는 이와 같은 변동사항을 집행에 반영시키기 위한 준비로서 일정한 조건하에 집행을 정지케 함으로써 채무자 또는 제3자의 권리침해를 방지할 필요가 있다. 집행정지라 함은 법률이 정하는 사유에 의하여 전체로서의 강제집행의 개시와 그 속행 또는 개개의 집행절차의 속행을 일정한 시점에서 더 이상 진행시키지 않고 그 상태에서 동결시키는 집행기관의 행위를 의미한다. 집행취소라 함은 집행절차가 진행하는 중에 이미 실시한 집행처분의 전부 또는 일부의 효력을 상실시키는 집행기관의 행위를 말한다.

Ⅱ. 집행정지 및 취소사유

집행정지사유에는 집행정지문서의 제출과 법정사실의 발생이 있다. 집행정지문서에 관하여는 민사집행법 제49조에서 강제경매절차에 관한 규정이 있고, 담보권실행을 위한 경매의 경우의 집행정지문서에 관하여는 민사집행법 제266조에 규정되어 있다. 집행기관이 집행을 당연 무효로 만드는 집행요건의 흠 또는 집행장해사유가 있는 것을 발견한 때에는 직권으로 집행을 정지한다. 민사집행법 제49조 제1호, 제3호, 제5호 및 제6호의 서류 또는 민사집행법 제266조 제1호, 제2호, 제3호 및 제4호의 서류가 제출되었을 때에는 집행기관은 이미 실시한 집행처분을 취소하여야 한다. 집행취소서류를 제출할 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인의 동의가 없어도 경매절차가 취소된다.

Ⅲ. 집행정지의 효력

집행이 정지되면 집행기관은 새로운 집행을 개시할 수 없고, 개시된 집행을 속행할 수 없다. 그러나 이미 행하여진 집행처분은 특히 취소되는 경우를 제외하고는 그 효력이 그대로 존속한다. 강제집행의 일시정지를 명하는 재판의 정본이 제출되었음에도 경매절차의 진행을 정지하지 아니한 채 그대로 진행하여 매수인으로부터 매각대금을 지급받는 것은 위법하다. 그러므로 법원이 대금지급기한을 정하고 대금을 받는 등 경매절차를 진행하는 경우에는 이해관계인은 집행에 관한 이의에 의하여 시정을 구할 수 있다. 이 경우 매수인은 민사집행규칙 제50조 제2항에 의한 매각허가결정의 취소신천에 의하여 그 시정을 구할 수 있다. 그러나 이러한 불복절차를 거치지 않고 경매절차가 그대로 종료된 경우에는 그러한 집행행위에 의하여 발생한 법률효과를 부인할 수 없다. 매각허가결정이 된 후 매각대금이 납부되기 이전에 민사집행법 제49조 제2호의 강제집행정지서류가 제출되었음에도 집행법원이 대금납부기일을 지정하고 이에 따라 매수인이 매각대금을 완납하여 집행절차가 완결된 경우, 집행행위에 의하여 발생된 법률효과를 부인할 수 없고, 이해관계인은 집행법원의 이러한 위법한 처분에 관하여 집행에 관한 이의나 즉시항고에 의하여 그 시정을 구할 수 없으며, 집행의 취소신청도 할 수 없다.

Ⅳ. 집행취소의 방법

집행취소는 집행당사자 또는 제3자의 신청에 의하여 하는 것이 원칙이다. 그러나 집행기관 자체에 취소사유가 명백한 때에는 직권으로 취소하여야 한다. 집행이 취소되면 집행행위는 취소에 의하여 법률상 존재하지 아니하는 것으로 되며 이에 기인하는 효과도 소멸한다. 그러나 집행의 취소가 있다고 하더라도 이미 완결된 집행행위의 효과는 소급하여 소멸되지 아니하고 원상회복을 하여야 하는 것도 아니다. 집행취소가 된 후 집행취소사유가 없어진다고 하더라도 원상회복이 되는 것은 아니고, 다시 집행신청을 하여 집행을 개시할 수밖에 없다. 이때 다시 개시되는 집행은 종전의 집행과는 달리 새로운 집행이 된다. 

경매절차에 있어서의 배당요구

가을사랑

Ⅰ. 서설

경매절차에 있어서 채권자는 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있는 경우와 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 경우로 구별된다. 채권자는 경매절차에서 부동산의 매각대금으로부터 법률에 따른 우선순위에 따라 변제를 받기 위하여 배당요구를 할 권리를 가진다. 배당요구라 함은 다른 채권자에 의하여 개시된 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는 집행법상의 해위를 말한다. 배당요구는 다른 채권자의 강제집행절차에 편승하는 종속적 행위이다. 권리신고는 부동산 위의 권리자가 집행법원에 신고를 하고 그 권리를 증명하는 것을 말하며, 권리신고를 함으로써 이해관인이 된다(법 제90조 제4항). 이해관계인이 법원에 권리신고를 한 것만으로 당연히 배당을 받을 수 있는 것은 아니므로 권리신고와 별도로 배당요구를 하여야 매각대금에서 배당을 받을 수 있게 된다.

Ⅱ. 배당요구를 할 수 있는 채권자

1. 집행력 있는 정본을 가진 채권자

집행력 있는 집행권원을 소지한 자의 채권 중 민사집행법 제48조 제1호의 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자이 채권에 해당하는 것 외에는 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다. 집행권원에 표시된 급부의 내용이 주된 청구이든 대상청구이든 금전의 지급을 내용으로 하는 것이어야 한다. 여기에서 말하는 집행력 있는 정본이라 함은 집행권원의 종류에 있어서 판결뿐만이 아니라 민사집행법 제56조 각호의 집행권원 모두를 포함한다. 지급명령이나 이행권고결정과 같이 집행문이 필요 없는 집행권원을 받은 채권자도 이에 포함된다. 재산형과 법원의 과태료 재판에 의하여 확정된 과태료 채권도 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있다.

2. 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자

경매개시결정이 등기된 후에 가압류를 한 채권자는 배당요구를 하지 아니하면 배당을 받을 수 없다(법 제88조 제1항). 단순히 가압류결정을 받은 채권자는 배당요구를 할 수 있는 채권자에 포함되지 않는다. 경매신청등기 전에 가압류를 한 채권자는 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있다.

3. 민법 상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자

우선변제청구권이 있는 채권자라 함은 주택임대차보증금채권, 상가임대차보증금채권, 임금채권, 사용인의 우선변제권 등과 같이 우선변제청구권은 인정되고 있으나, 등기가 되어 있지 않기 때문에 배당요구를 하지 않으면 채권의 존부나 금액을 알 수 없는 채권을 가진 사람을 의미한다. 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자는 제외된다. 경매개시결정의 등기 후에 설정된 저당권, 전세권, 등기된 임차권 등의 권리자도 민법 상법 기타 법률에 의하여 우선변제권이 있는 채권자에 해당한다. 최선순위 전세권자도 배당요구에 의하여 소멸하므로 배당요구를 해야 배당에 참가할 수 있다.

4. 국세 등의 교부청구권자

경매개시결정 전에 체납처분절차에 의한 압류등기를 하지 못한 조세 기타 공과금채권은 배당요구의 종기까지 체납처분의 예에 의한 교부청구를 하여야함 배당요구를 받을 수 있다. 국세징수법 제56조에 규정된 교부청구는 과세관청이 이미 진행 중인 강제환가절차에 가입하여 체납된 국세의 배당을 구하는 것으로서 민사소송법에 규정된 부동산경매절차에서의 배당요구와 같은 성질의 것이므로, 당해 국세는 교부청구 당시 체납되어 있음을 요하고 또한 과세관청이 경락기일까지 교부청구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있으며, 적법한 교부청구를 하지 아니한 세액은 그 국세채권이 실체법상 다른 채권에 우선하는 것인지의 여부와 관계없이 배당할 수 없다.

Ⅲ. 배당요구의 기한

배당요구를 할 수 있는 시점은 압류의 효력이 발생한 이후의 시점이 된다. 개시결정 후 압류효력발생 전에 배당요구가 있으면 압류효력발생시에 배당요구의 효력이 발생하게 된다. 배당요구는 첫 매각기일 이전으로 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 할 수 있다. 채권자는 배당요구를 철회할 수 있다. 그러나 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우네는 배당요구한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에는 이를 철회하지 못한다(법 제88조 제2항).

Ⅳ. 배당요구의 방식

배당요구는 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 하여야 한다. 배당요구신청서에는 채권의 내용과 발생원인을 명시하여야 하며, 당사자의 표시, 배당요구를 구하는 사건을 특정하여 기재하여야 한다. 집행권원에 의하는 때에는 배당요구의 기초가 되는 집행권원을 표시하여야 한다.

Ⅴ. 배당요구를 할 수 있는 채권

배당요구를 할 수 있는 채권은 집행채무자에 대한 채권이어야 한다. 매각부동산의 전소유자 또는 양수인에 대한 채권을 가진 채권자는 배당요구를 할 수 없다. 이행기가 도래한 채권만이 배당요구를 할 수 있다. 그러나 조건부채권이 담보권의 피담보채권인 경우에는 그 담보권에 기초하여 배당요구를 할 수 있다. 이러한 경우 정지조건부채권에 대한 배당액은 공탁하여 그 뒤에 조건의 성취 여부에 따라 공탁금을 지급하거나 공탁금에 대한 배당을 실시하여야 한다.

Ⅵ. 배당요구의 효력

채권자로부터 배당요구신청이 있으면 집행법원은 신청서의 기재내용 및 엄부서류 등에 의하여 배당요구의 형식적 요건에 대하여 심사를 한다. 적법한 배당요구신청이 있는 때에는 집행법원은 배당요구일로부터 3일 이내에 이해관계인에게 그 취지를 통지하여야 한다. 배당요구채권자는 매각대금으로부터 배당을 받을 권리, 집행법원으로부터 배당기일이 통지를 받을 권리, 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 의견을 진술할 수 있는 권리를 가진다. 배당요구를 각하한 법원의 결정에 대하여는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(법 제16조). 각하결정을 법원이 별도로 하지 않고 배당표에서 제외하는 방법으로 배당요구를 받아들이지 않은 경우에도 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다. 부적법한 배당요구신청을 적법한 신청으로 받아들여 배당표를 작성한 경우에는 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 이의를 진술할 수 있으며(법 제151조), 이에 의하여 시정되지 않을 때에는 집행에 관한 이의를 할 수 있다.

Ⅶ. 배당요구 없이 배당에 참가할 수 있는 자

1. 이중경매신청인

이중경매신청이라 함은 경매가 진행 중인 부동산에 대하여 다른 강제경매나 담보권실행을 위한 경매를 신청하는 것을 말한다. 이중경매신청이 있는 경우에는 집행법원은 다시 경매개시결정을 하고, 먼저 개시결정한 집행절차에 따라 경매하도록 한다(법 제87조 제1항). 이중경매신청을 한 사람은 별도의 배당요구를 하지 않아도 배당요구를 한 것으로 취급된다. 이중경매신청은 선행사건의 배당요구의 종기까지 이루어진 경우에 한한다.

2. 경매개시결정이 등기되기 전의 가압류채권자

경매개시결정이 등기되기 전에 가압류집행을 한 채권자가 있는 경우 그 채권자에 대한 배당액을 공탁하도록 되어 있으므로 이러한 가압류채권자는 배당요구신청이 없어도 배당요구를 한 것과 동일하게 취급된다.

3. 경매개시결정 기입등기 전에 등기된 담보권자

경매개시결정이 등기되기 전에 설정된 매각부동산 위의 저당권은 매각으로 인하여 소멸하므로 저당권자는 법률상 당연히 배당요구를 한 것과 동일한 효력이 있고, 별도의 배당요구를 하지 않더라도 순위에 따라 배당을 받을 수 있게 된다. 또한 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 최선순위가 아닌 용익권은 매각으로 소멸하는 대신 별도의 배당요구를 하지 않더라도 순위에 따라 배당을 받을 수 있다.

4. 경매개시결정 등기 전에 체납처분에 의한 압류권자

경매개시결정등기 전에 체납처분에 의한 압류권자는 배당요구가 없어도 배당을 받게 된다. 체납처분의 압류등기가 되어 있는 경우 조세채권자의 배당요구의 종기까지 세액을 계산할 수 있는 증빙서류를 제출하지 않았더라도 집행법원은 압류등기촉탁서에 의한 체납세액을 조사하여 배당하여야 한다. 그러나 배당요구의 종기 이후 배당시까지의 사이에 비로소 교부청구된 세액은 그 국세가 실체법상 다른 채권에 우선하는 것인지 여부와 관계없이 배당할 수 없다. 

임야 이야기

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어떤 사람이 임야에 대해 많은 관심을 가지고 있었다. 그 사람은 강원도 정선군에 임야를 오래 전에 4만평을 사놓았다고 한다. 가격도 아주 싸게 몇천원씩에 샀다. 모두 1억5천만원에 샀는데 지금은 지상에 있는 소나무값만 1억5천만원을 호가한다고 한다.

소나무는 역시 강원도 지역에서 자라는 나무가 제값을 받는다고 한다. 임야를 사서 나무를 재배하는 사업은 인건비가 너무 비싸 직접 하지 않는 한 어려울 것이라는 의견이었다. 만일 한다면 소나무를 심는 것이 좋다고 했다. 낙엽송 대신 추천하고 있는 백합나무는 낙엽송의 가격보다 3배 내지 6배 정도를 받을 수 있다고 한다.

나무를 심으면서 일부 토지에는 고사리나 버섯 등을 재배하면 더욱 많은 수익을 얻을 수 있다고 한다. 임야를 살 때 지상에 심어져 있는 나무들이 좋은지 보고 골라야 한다는 의견이었다.

법원의 경매준비절차

가을사랑

Ⅰ. 개요

경매개시결정등기가 기입되고 채무자에게 경매개시결정정본이 송달되어 압류의 효력이 발생하면, 집행법원은 매각부동산의 현황조사를 명하고, 감정인으로 하여금 목적물을 평가하게 하여 최저매각가격을 정한다. 최저매각가격으로 우선채권자의 채권을 변제하고 나면 남을 가능성이 없게 될 경우에는 민사집행법 제102조가 규정하는 바에 따라 매각절차를 취소하며, 남을 가능성이 있으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 지정 공고 통지하고 절차를 진행한다.

Ⅱ. 배당요구의 종기결정

배당요구의 종기결정은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 발생한 때로부터 1주 이내에 하여야 한다(법 제84조 제3항). 배당요구의 종기는 경매개시결정의 등기필증 접수일로부터 3일 안에 결정하여야 한다(재민 91-5). 배당요구의 종기는 특별한 사정이 없는 한 배당요구종기결정일로부터 2월 후 3월 안의 범위 안의 날로 정하여야 한다(재민 91-5). 법원은 배당요구의 종기가 정해진 때에는 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고하여야 한다(법 제84조 제2항). 공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때로부터 1주 이내에 하여야 한다. 배당요구의 종기는 인터넷 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고한다.

Ⅲ. 채권신고의 최고

법원사무관등은 ① 첫 경매개시결정등기전에 등기된 가압류채권자, ② 저당권 전세권 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자. ③ 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고하여야 한다(법 제84조 제4항). 이 규정은 임의경매의 경우에도 준용된다(법 제268조). 그러나 이 규정은 훈시규정이므로 이에 위반하였다고 해도 매각절차가 무효로 되는 것은 아니고, 매각허가결정에 아무런 영향이 없으므로 매각허가결정에 대한 항고사유도 되지 않는다.

Ⅳ. 공유자에 대한 통지

공유부동산의 지분에 관하여 경매개시결정을 하였을 때에는 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다(법 제139조 제1항).

Ⅴ. 현황조사

법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현환에 관하여 조사하도록 명하여야 한다(법 제85조). 집행관은 현황조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 그 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다(법 제85조 제2항, 제82조 제1항). 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수도 있고, 관할구역 외에서도 그 직무를 행할 수 있다.

집행관은 현황을 조사한 때에는 ① 사건의 표시, ② 부동산의 표시, ③ 조사이 일시 장소 및 방법, ④ 민사집행법 제85조 제1항에 규정된 사항과 그 밖에 법원이 명한 사랑 등에 대하여 조사한 내용을 기재한 현황조사보고서를 정하여진 날까지 집행법원에 제출하여야 한다(규칙 제47조 제1항). 집행관은 2주 안에 현황조사보고서를 작성하여 제출하여야 한다. 법원은 현황조사보고서의 사본을 매각물건명세서 및 평가서의 사본과 함께 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다. 비치시기는 매각기일마다 그 1주 전까지이다. 집행관의 조사보고 내용이 충분하지 못하면 추가조사명령 또는 재조사명령을 발할 수 있으나. 이로써도 점유관계에 관한 사실을 확정할 수 없는 경우에는 집행법원이 심문기일을 정하여 채무자, 부동산을 점유하는 제3자 기타 참고인을 심문할 수 있다(규칙 제2조).

경매법원은 집행관의 현황조사보고서 등의 기재에 의하여 주택임차인 또는 상가건물임차인으로 판명된 자, 임차인인지 여부가 명백하지 아니한 자, 임차인으로 권리신고를 하고 배당요구를 하지 아니한 자에 대하여 소정의 통지서를 송부하여 주택임대차보호법 제3조 제1항 또는 제2항이 정하는 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 구비한 임차인 또는 같은 법 제8조 제1항이 정하는 소액임차인이거나 상가건물임대차보호법상 대항요건을 갖추고 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인 또는 같은 법 제14조 제1항이 정하는 소액임차인이라도 배당요구종기까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있음을 고지하여야 한다. 이 통지를 받은 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있게 된다.

Ⅵ. 경매기록의 열람 등사

매각절차의 이해관계인 또는 민사소송법 제162조 제1항에 해당하는 자에 한하여 기록의 열람을 허용하고, 그 밖의 자에 대하여는 열람을 허용하지 아니한다.

Ⅶ. 부동산의 평가

집행법원은 최저매각가격을 결정하기 위하여 적당한 자를 감정인으로 선임하여 부동산을 평가시켜야 한다. 법원은 매각부동산을 특정하여 평가를 명하며, 2주 이내로 평가서의 제출기간을 정하여야 하는 외에 평가상 유의할 점이 있으면 이를 지시하여야 한다. 평가서 제출기간은 2주 이내로 정하도록 되어 있다.

Ⅷ. 최저매각가격의 결정

법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다(법 제97조 제1항). 최저매각가격의 결정에는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(법 제16조 제1항). 다만, 이에 대한 집행에 관한 이의는 매각기일까지로 한정하고 매각기일 이후에는 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고로 다툴 수 있다.

부동산 경매개시결정

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Ⅰ. 경매개시결정 전 단계의 심리

강제경매신청이 있으면 집행법원은 강제집행의 일반요건 및 특별요건 등에 관하여 형식적 심사를 한다. 법원은 당사자의 심문기일이나 변론기일을 열어 할 수도 있으나 변론이나 심문 없이 서면에 의하여 심리하는 것이 보통이다. 집행법원이 심리 조사하는 사항은, ① 신청방식 ② 관할, ③ 집행력 있는 정본, ④ 강제집행개시의 요건, ⑤ 부동산 등이다. 심리한 결과 신청이 적법하면 강제경매개시결을 하고, 만약 요건에 흠이 있고, 그러한 흠이 보정될 수 없는 것이면 결정으로 신청을 각하한다. 보정할 수 있는 흠인 경우에는 보정을 명한다. 강제경매요건이 구비되어 있는지 여부는 경매개시결정의 허가 당시를 기준으로 한다. 강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(법 제83조 제5항). 강제경매신청을 허용할 때에는 신청인으로 하여금 집행비용을 예납시킨 후에 개시결정을 한다. 비용을 미리 내지 아니하는 때에는 법원은 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있다(법 제18조 제2항).

강제경매신청을 각하한 집행법원의 재판에 대한 강제경매신청인의 즉시항고를 받아들여 그 집행법원의 재판을 취소한 원심의 재판은 강제경매신청이 각하되지 아니하고 남아있는 상태로 되돌리는 것일 뿐이므로 재항고인으로서는 원심의 재판에 대하여 따로 재항고로써 불복할 이익이나 필요가 없다는 것이 대법원의 입장이다. 그러나 집행법원이 원심결정의 취지에 따라서 이 사건 강제집행신청을 받아들여 강제경매개시결정을 한다면, 이에 대하여 재항고인은 강제경매개시결정에 대한 이의로써 다툴 수 있다.

임의경매신청이 있는 경우에는 집행법원은 그 신청서의 기재와 첨부서류에 의하여 경매신청의 형식적 요건과 실질적 요건에 대하여 직권으로 심사한다.

경매신청의 요건에 대한 심사는 신청서 및 첨부서류에 의한 서류심사로서 충분하므로 당사자의 심문이나 변론을 열 필요는 없다(법 제32조 제2항). 심사한 결과 신청의 요건이 흠결된 때에는 결정으로 신청을 각하한다. 경매신청의 각하결정에 대하여는 즉시항고할 수 있다(법 제83조 제5항, 제268조). 형식적 요건이라 함은 당사자능력, 대리권의 흠, 인지의 불첩용, 인지의 부족, 신청서 기재사항의 흠, 첨부서류의 미비 등을 말한다. 실질적 요건이라 함은 저당권실행의 요건을 말한다. 저당권을 실행하기 위하여는 저당권과 피담보채권이 존재하고, 피담보채무가 이행지체의 상태에 있어야 하나 경매신청의 단계에 있어서는 저당권의 존재만 증명되면 법원은 매각절차를 개시한다. 경매신청단계에서는 피담보채권의 존재나 채무의 이행지체사실은 입증할 필요가 없지만, 제출된 문서에 의하여 이행기가 아직 도래하지 않았음이 명백한 경우에는 채무자나 소유자측의 이의를 기다릴 것 없이 신청을 각하하여야 한다.

Ⅱ. 경매개시결정

1. 강제경매개시결정

집행법원은 경매신청의 요건이 구비되었다고 판단하면 강제경매개시결정을 한다. 개시결정은 경매신청서의 접수일로부터 2일 이내에 하여야 한다(재민 91-5). 개시결정에는 ① 채권자, 채무자의 이름 및 주소, ② 대리인이 있는 경우에는 대리인의 표시, ③ 부동산의 표시(별지로 첨부한다), ④ 청구금액, ⑤ 집행력 있는 집행권원, ⑥ 부동산에 대하여 강제경매절차를 개시한다는 문구, ⑦ 채권자를 위하여 부동산을 압류한다는 취지의 선언, ⑧ 결정연월일 등을 기재하고 판사가 서명날인한다 그러나 서명날인에 갈음하여 기명날인할 수 있다(민소 제224조).

강제경매개시결정에 의한 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 발생한다(법 제83조 제4항). 개시결정이 채무자에게 송달된 시기와 경매개시결정 기입등기가 된 시기 중 먼저 된 시기에 경매개시결정의 효력, 즉 부동산압류의 효력이 발생한다 압류의 효력이 생긱면 경매신청시로 소급하여 집행채권에 관하여 시효중단의 효력이 생긴다. 채무자는 압류 후에도 매수인이 소유권을 취득할 때까지 부동산의 교환가치를 감소시키지 않는 한도 내에서 목적물을 관리 사용 수익할 수 있다(법 제83조 제2항). 경매개시결정에 따른 압류의 효력은 매각대금의 교부 또는 배당, 경매신청의 취하 등으로 집행이 종료되면 당연히 소멸한다. 목적물이 멸실되면 그에 대한 압류의 효력은 소멸한다. 압류에 따른 처분제한의 효력은 상대적이다. 처분금지에 위반되는 채무자의 처분행위는 경매신청을 한 채권자에 대하여서만 대항할 수 없을 뿐이다. 압류에 의하여 법원은 부동산을 압류 당시의 상태로 현금화하는 권능을 취득하며, 채무자는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보권 또는 용익권의 설정 등의 처분행위를 할 수 없다. 그러나 경매 목적 달성을 근본적으로 불능케하거나 목적물의 가치감소를 초래하는 처분행위만이 금지될 뿐이고, 그 이외의 행위까지 금지되는 것은 아니다. 압류후의 채무자의 처분행위는 당사자간에서는 유효하고 압류채권자가 행하는 집행절차의 관계에 있어서만 효력이 없게 될 뿐이다. 집행신청의 취하나 매각절차의 취소가 있으면 다른 압류채권자가 없는 한 그 처분제한의 효력은 소멸하고 채무자가 한 처분행위는 유효하게 된다. 금지에 위반되는 채무자의 처분행위가 있어도 경매신청채권자는 이를 무시하고 매각절차를 진행할 수 있다.

경매개시결정등기 후에 제3자가 매각부동산에 대하여 권리를 취득한 경우에는 제3자의 선의 악의를 불문하고 압류의 효력이 제3자에게 미치므로 압류채권자에게 대항하지 못한다. 압류의 효력이 발생(개시결정이 집행채무자에게 송달된 시점)하기 전에 권리를 취득한 경우에는 제3자의 선의, 악의를 불문하고 그 권리취득은 유효하다. 그러나 집행채무자에게 개시결정이 송달된 후 경매개시결정등기 전에 권리를 취득한 제3자는 경매신청 또는 압류가 있었다는 사실을 몰랐다면 압류의 효력을 부인하여 압류채권자에게 대항할 수 있고, 경매신청 또는 압류사실을 알았으면 압류채권자에게 대항할 수 없다(법 제92조 제1항). 경매법원이 경매개시결정의 등기가 기입된 이후 채무자표시경정결정을 하였으나 그 결정정본을 소유자에게 송달하지 않은 경우에는 이미 생긴 압류의 효력에는 영향이 없다. 결정에 위산, 오기 기타 이와 유사한 오류가 있는 것이 명백한 때에는 법원은 직권 또는 당사자의 신청에 의하여 경정결정을 할 수 있고, 다만 경정결정으로 인하여 당초 결정의 동일성의 인식이 저해되는 경우에는 당초 결정의 내용이 실질적으로 변경되는 것으로서 허용되지 아니하며, 경정결정이 확정되는 경우 당초 결정은 그 경정결정과 일체가 되어 처음부터 경정된 내용의 결정이 있었던 것과 같은 효력이 있으므로 원칙적으로 당초 결정이 송달된 때에 소급하여 경정된 내용의 결정의 효력이 발생한다. 채권가압류결정의 경우 제3채무자의 입장에서 볼 때에 객관적으로 경정결정이 당초의 채권가압류결정의 동일성에 실질적으로 변경을 가하는 것이라고 인정되는 경우에는 경정결정이 제3채무자에게 송달된 때에 비로소 경정된 내용의 채권가압류결정의 효력이 발생한다.

2. 임의경매개시결정

임의경매개시결정의 경우 법원은 경매신청을 심사하여 형식적, 실질적 요건이 구비되었다고 인정되면 경매개시결정을 한다. 임의경매개시결정은 소유자에게 송달하여야 하며, 담보권에 관하여 승계가 있는 경우에는 소유자에게 개시결정을 송달한 때에 민사집행법 제264조 제2항에 의하여 제출된 담보권의 승계를 증명하는 서류의 등본을 붙여야 한다(법 제264조 제3항). 개시결정에 의한 압류의 효력은 개시결정이 소유자에게 송달된 때에 생기나 동법 제94조의 규정에 의한 경매개시결정의 기입등기가 개시결정의 송달보다 먼저 된 때에는 그 기입등기시에 압류의 효력이 생긴다(법 제83조 제4항, 제268조). 담보권실행을 위한 경매개시결정은 종국적 재판의 성질을 가진 결정이나 명령 또는 종국적 재판과 관계없이 독립하여 확정되는 결정이나 명령에 해당하지 아니하기 때문에 준재심의 대상이 되지 않는다.

전세 얻을 때 조심해야 할 일

가을사랑

최근에 수도권의 전세값이 급등하고 있어 서민들의 고통이 가중되고 있다. 그렇게 아파트를 많이 지어도 전세값은 떨어질 줄 모른다. 전세를 구하기가 어렵게 되면 주택소유자는 배짱을 부리게 되고, 세입자는 아쉬운 입장이 된다. 그래서 제대로 따지지도 못하고 전세계약을 체결하게 된다. 그러나 계약은 어디까지나 계약이므로 신중하게 해야 한다.

아파트를 전세 얻을 때 제일 중요한 것은 부동산등기부등본을 떼어보는 것이다. 부동산등기부등본상에 소유권자로 되어 있는 사람이 누구인지 확인하고, 그 사람이 전세를 놓는 것인지 살펴보아야 한다. 특히 소유권자가 직접 나오지 않고, 대리인을 시켜서 세를 놓는 경우에는 조심해야 한다. 아파트 소유권자 모르게 다른 사람이 아무런 권한 없이 전세계약을 체결하고 전세보증금을 사기 치는 사건도 종종 있다. 소유권자인지 여부는 그 사람의 주민등록증을 직접 보고 같은 사람인지 확인하여야 한다.

아파트에 근저당권이 설정되어 있는지 살펴보아야 한다. 선순위 근저당권이 있거나, 가등기가 되어 있으면 매우 위험하다. 이미 아파트를 은행에 담보로 잡혀놓은 상태에서 전세를 주게 되면 나중에 근저당권에 기한 임의경매가 진행될 때 자칫 잘못하면 보증금을 날리게 된다. 왜냐하면 경매로 아파트가 넘어가게 되면 시세보다 훨씬 적은 금액으로 낙찰이 될 가능성이 있기 때문이다. 이런 경우에는 선순위 근저당권에게 우선적으로 배당을 해주고 남은 금액이 있으면 전세권자에게 배당을 해주게 된다. 전세계약에 있어서는 전세기간이 매우 중요하다. 주택임대차보호법에 의해 주택임대차의 경우에는 최저 2년의 기간이 보장되고 있다.

전세계약을 체결하였으면 이사를 함과 동시에 곧 바로 주민등록을 이전해야 한다. 전세계약서를 주민센터에 가지고 가서 전입신고를 할 때 확정일자를 받아놓아야 한다. 이렇게 되면 비록 전세권등기를 하지 않아도 전세보증금이 보장된다. 다만, 이 경우에도 전입신고 및 아파트로의 이사 및 확정일자를 받기 이전에 이미 근저당권이 설정되어 있다면 전세권자는 선순위근저당권자에게 우선순위가 밀리게 된다는 점을 주의하여야 한다.

전세보증금은 전세기간이 끝나면 건물주가 반환해야 한다. 그러나 새로운 세입자가 구해지지 않으면 건물주는 전세금을 곧 바로 반환하지 못하게 될 소지가 있다. 이런 경우에는 통상 건물주가 세입자에게 다른 세입자가 나타날 때까지 기다리라고 요청하는 경우가 많다. 이때는 하는 수 없이 전세보증금반환청구소송을 제기해야 한다. 소송 자체가 시간이 많이 소요되기 때문에 세입자는 골탕을 먹게 된다. 

부동산담보권 실행을 위한 경매개시요건

가을사랑

부동산에 대한 담보권실행을 위한 경매의 개시요건으로서 채권자ㆍ채무자 및 소유자, 담보권과 피담보채권의 표시, 담보권의 실행 대상이 될 재산의 표시, 피담보채권의 일부에 대하여 담보권을 실행하는 때에는 그 취지 및 범위를 기재한 신청서와 담보권의 존재를 증명하는 서류를 제출하면 되는 것이고, 집행법원은 담보권의 존재에 관해서 위 서류의 한도에서 심사를 하지만, 그 밖의 실체법상 요건인 피담보채권의 존재 등에 관해서는 신청서에 기재하도록 하는 데 그치고, 담보권실행을 위한 경매절차의 개시요건으로서 피담보채권의 존재를 증명하도록 요구하고 있는 것은 아니므로 경매개시결정을 함에 있어서 채권자에게 피담보채권의 존부를 입증하게 할 것은 아니다(대법원 2000. 10. 25. 자 2000마5110 결정).

원심은, 기록에 의하여 근저당권자인 재항고인이 이 사건 부동산들에 대하여 담보권실행을 위해 경매신청을 하자 경매신청서상의 청구금액 중 지연이자 청구의 근거자료에 흠결이 있어, 2000. 1. 22. 재항고인에게 명령을 송달받은 날로부터 5일 안에 경매신청서상의 청구금액 중 지연이자 청구에 대한 근거를 소명하도록 하는 보정명령을 한 사실, 이에 재항고인은 2000. 1. 25. 이점순의 입증서를 첨부한 보증서를 소명자료로 제출하였으나, 집행법원이 2000. 1. 26. 이 사건 부동산들에 대하여 경매개시결정을 하면서 지연이자 청구부분은 기각한 사실을 인정한 다음, 담보권실행을 위한 경매신청의 경우 그 채권자가 담보권의 존재를 증명하는 서류만 제출하면 집행법원은 피담보채권의 존재에 대한 판단을 함이 없이 일단 개시결정을 하고 이해관계인의 개시 결정에 대한 이의나 경락허가결정에 대한 항고로 다툴 때 그 존부에 관한 판단을 하면 족함에도 불구하고, 집행법원이 피담보채권의 존재에 대한 판단을 하고 그에 대한 소명이 없다는 이유로 지연이자 청구부분을 기각한 것은 위법하고, 재항고인이 채무자에게 이 건 원금을 대여하면서 이자는 월 2%의 비율에 의한 금원을 지급받기로 약속하고 실제 그 일부를 지급받았음에도 집행법원이 피담보채권 중 지연이자부분의 존재에 관한 소명자료가 없다는 이유로 지연이자 청구부분을 기각한 것은 위법하여 그 결정은 취소되어야 한다는 재항고인의 주장에 대하여, 담보권실행을 위한 경매의 신청이 있으면 경매법원은 피담보채권의 존재에 대한 실체적 판단까지 구체적으로 할 필요는 없으나 적어도 그 신청서의 기재와 그 첨부서류에 의하여 기재사항의 흠결, 첨부 서류의 미비 등 경매신청의 형식적 요건 및 유효한 담보권의 존재, 피담보채권의 존재, 피담보채권의 변제기 도래 등의 실질적 요건에 대하여 심사해야 하고, 이 중 하나의 요건이라도 갖추어지지 아니한 때에는 경매신청을 기각 또는 각하해야 할 것인바, 집행법원이 위와 같은 경매신청의 형식적 및 실질적 요건을 심사한 결과 지연이자의 근거 또는 이율의 특정을 위한 자료에 흠결이 있어 이의 보정을 명하고 그래도 흠결이 보정되지 않자 그 부분의 경매신청을 기각한 것은 정당하고, 재항고인이 이 사건 경매신청에서 지연이자 채권의 존재 및 변제기 도래 등에 대한 소명자료로서 제출한 차용금증서, 이점순의 입증서 등만으로는 지연이자 채권에 대한 존재, 그 이율 등이 특정할 수 있을 정도로 소명되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 소명할 자료가 없다는 이유로 재항고인의 주장은 모두 이유 없다고 판단하였다. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.

부동산에 대한 저당권 등의 담보권을 실행하기 위해서는 실체법상 담보권이 존재하고, 그 담보권의 피담보채권이 존재하며, 그 피담보채권의 변제기가 도래하여야 하는 것이지만, 부동산에 대한 담보권실행을 위한 경매의 개시요건으로서 민사소송규칙 제204조에 정해진 채권자·채무자 및 소유자, 담보권과 피담보채권의 표시 담보권의 실행 대상이 될 재산의 표시, 피담보채권의 일부에 대하여 담보권을 실행하는 때에는 그 취지 및 범위를 기재한 신청서와 민사소송법 제724조에 정해진 담보권의 존재를 증명하는 서류를 제출하면 되는 것이고, 집행법원은 담보권의 존재에 관해서 위 서류의 한도에서 심사를 하지만, 그 밖의 실체법상의 요건인 피담보채권의 존재 등에 관해서는 신청서에 기재하도록 하는 데 그치고, 담보권실행을 위한 경매절차의 개시요건으로서 피담보채권의 존재를 증명하도록 요구하고 있는 것은 아니므로 경매개시결정을 함에 있어서 채권자에게 피담보채권의 존부를 입증하게 할 것이 아니고, 피담보채권의 존재는 채무자 또는 소유자로부터 제기된 경매개시결정에 대한 이의 등의 절차에서 심리·판단함에 있어서 채권자가 피담보채권을 증명하여야 하는 것이며, 이를 증명을 할 수 없는 때에는 담보권실행의 개시결정을 취소하게 되는 것이고, 따라서 신청채권자로서는 피담보채권의 표시로서 채권발생의 원인 및 그 일자, 채권액, 원본채권 이외에 지연손해금에 대하여 배당을 받으려고 하는 때에는 그 금액 또는 이율 및 기산일을 기재할 필요가 있으나, 이를 증명하는 문서를 제출할 필요까지는 없고, 집행법원은 담보권실행을 위한 경매절차를 개시함에 있어서 단지 담보권의 형식적 존재를 증명하는 서류를 조사함으로써 충분하다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고, 원심이 담보권실행을 위한 경매절차를 개시함에 있어서 신청채권자인 재항고인이 담보권실행의 기초가 된 근저당권의 피담보채권의 존재를 증명할 책임이 있다는 전제에서 재항고인의 청구채권 중 지연손해금에 대한 증명이 없다는 이유로 재항고인의 이 부분 경매신청을 기각한 집행법원의 결정을 유지한 것은 담보권실행을 위한 경매개시절차의 요건에 관한 법리를 오해한 것이라고 할 것이다(대법원 2000. 10. 25. 자 2000마5110 결정).

피담보채권을 저당권과 함께 양수한 자는 저당권이전의 부기등기를 마치고 저당권실행의 요건을 갖추고 있는 한 채권양도의 대항요건을 갖추고 있지 아니하더라도 경매신청을 할 수 있으며, 채무자는 경매절차의 이해관계인으로서 채권양도의 대항요건을 갖추지 못하였다는 사유를 들어 경매개시결정에 대한 이의나 즉시항고절차에서 다툴 수 있고, 이 경우는 신청채권자가 대항요건을 갖추었다는 사실을 증명하여야 할 것이나, 이러한 절차를 통하여 채권 및 근저당권의 양수인의 신청에 의하여 개시된 경매절차가 실효되지 아니한 이상 그 경매절차는 적법한 것이고, 또한 그 경매신청인은 양수채권의 변제를 받을 수도 있다. 채권양도의 대항요건의 흠결의 경우 채권을 주장할 수 없는 채무자 이외의 제3자는 양도된 채권 자체에 관하여 양수인의 지위와 양립할 수 없는 법률상 지위를 취득한 자에 한하므로, 선순위의 근저당권부채권을 양수한 채권자보다 후순위의 근저당권자는 채권양도의 대항요건을 갖추지 아니한 경우 대항할 수 없는 제3자에 포함되지 않는다(대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다29279 판결). 

강제경매와 임의경매의 차이점

가을사랑

1. 개설

강제경매와 임의경매는, ① 집행권원의 요부, ② 공신적 효과, ③ 실체상의 하자가 미치는 영향, ④ 특별법의 적용 여부 등에 있어서 차이점이 있다.

2. 집행권원

임의경매는 피담보채권의 변제를 받기 위하여 경매신청권이 인정되는 것이므로 집행권원의 존재를 필요로 하지 않는다(민법 제363조 제1항). 임의경매를 신청하는 서류에도 집행력 있는 정본을 요구하지 않고, 담보권의 존재를 증명하는 서류를 제출하도록 되어 있다(법 제264조 제1항). 채권증서와 같은 피담보채권의 존재를 증명하는 서류는 반드시 제출할 필요가 없다.

대법원은 부동산에 대한 담보권실행을 위한 경매의 개시요건으로서 채권자ㆍ채무자 및 소유자, 담보권과 피담보채권의 표시, 담보권의 실행 대상이 될 재산의 표시, 피담보채권의 일부에 대하여 담보권을 실행하는 때에는 그 취지 및 범위를 기재한 신청서와 담보권의 존재를 증명하는 서류를 제출하면 되는 것이고, 집행법원은 담보권의 존재에 관해서 위 서류의 한도에서 심사를 하지만, 그 밖의 실체법상 요건인 피담보채권의 존재 등에 관해서는 신청서에 기재하도록 하는 데 그치고, 담보권실행을 위한 경매절차의 개시요건으로서 피담보채권의 존재를 증명하도록 요구하고 있는 것은 아니므로 경매개시결정을 함에 있어서 채권자에게 피담보채권의 존부를 입증하게 할 것은 아니라고 한다(대법원 2000. 10. 25. 자 2000마5110 결정).

이에 반하여 강제경매에 있어서는 집행권원의 존재를 필요로 한다. 그 정본에 집행문을 부여한 집행력 있는 정본에 기하여 실시되는 것이기 때문에 강제집행을 신청하는 서류에는 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 기재하여야 한다(법 제80조 제3호). 또한 그 신청에는 집행력 있는 정본을 첨부하여야 한다(법 제81조 제1항).

3. 공신적 효과

임의경매에 있어서 공신적 효과는 인정되지 않는다. 따라서 임의경매에 있어서 경매의 실행의 기초가 되는 담보권에 문제가 있으면 매각허가결정에 직접적인 영향을 미치게 된다. 임의경매는 담보권자의 담보권에 기한 경매의 실행을 국가기관이 대행하는 것에 불과하기 때문이다.

집행기관은 담보권 및 피담보채권의 존부를 심사하여 담보권의 부존재 및 무효, 피담보채권의 불발생 및 소멸 등과 같은 실체상의 하자가 있으면 임의경매개시결정을 할 수 없다.

그러나 피담보채권에 관하여는 신청인이 경매신청서에 기재하고 소명하는 정도로 족한 것이며, 집행법원은 경매신청서의 기재나 첨부한 서류 등에 의해 채권이 존재하지 않거나 변제기가 도래하지 않은 것이 명백한 경우에는 경매개시결정을 할 수 없지만, 그렇지 않은 경우에까지 피담보채권의 존부를 증명할 것을 요구해서는 안 된다는 것이 대법원의 입장이다(대법원 2000. 10. 25. 자 2000마5110 결정 참조).

임의경매절차에 있어서 실체상의 하자는 매각불허가사유에 해당한다. 또한 실체상의 하자를 간과한 채 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 경료받은 경우에는 매수인은 부동산의 소유권을 취득하지 못하게 된다(대법원 1999. 2. 9. 선고 98다5185 판결 참조).

그러나 실체상 존재하는 저당권에 기하여 경매개시결정이 있었다면 그 후 저당권이 소멸되었거나 변제 등에 의하여 피담보채권이 소멸되었더라도 경매개시결정에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고에 의하여 매각절차가 취소되지 아니한 채 매각절차가 진행된 결과 매각허가결정이 확정되고 매각대금이 완납되었다면 매수인은 적법하게 매수부동산의 소유권을 취득하게 된다(법 제267조, 대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다44348 판결 참조).

담보권자가 피담보채권의 이행기가 도래하기 전에 담보권을 실행하여 경매절차가 개시되었다고 하더라도 그 경매신청이나 경매개시결정이 무효로 되는 것은 아니고, 이러한 경우 채무자나 소유자는 경매개시결정에 대한 이의신청 등으로 경매절차의 진행을 저지하여야 하며, 이러한 조치를 취하지 아니하여 매각절차가 진행되고 매각허가결정에 따라 매각대금이 납입되었다면 매수인은 유효하게 매각부동산의 소유권을 취득하고 신청채권자의 담보권은 소멸하게 된다(대법원 2002. 1. 25. 선고 2000다26388 판결).

채무자와 수익자 사이의 저당권설정행위가 사해행위로 인정되어 저당권설정계약이 취소되는 경우에도 당해 부동산이 이미 입찰절차에 의하여 낙찰되어 대금이 완납되었을 때에는 매수인의 소유권취득에는 영향을 미칠 수 없다(대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다44348 판결).

매각대금을 납부하였으나 소유권을 취득하지 못한 매수인은 경매절차가 유효한 경우라면 담보책임을 추급할 수 있다. 예컨대 경매절차가 유효하게 진행되어 대금을 납부하였으나, 최선순위의 가등기에 의한 본등기가 경료되어 매수인이 소유권을 취득할 수 없는 경우가 있다(대법원 1997. 11. 11. 자 96그64 결정). 그러나 매각대금을 납부하였으나 소유권을 취득하지 못한 매수인은 경매절차가 무효인 경우에는 배당 전이면 집행법원에 대하여 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있다. 배당이 실시된 이후에는 배당받은 채권자를 상대로 매수인은 부당이득반환을 청구할 수 있다(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결, 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결, 대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결).

4. 실체상의 하자가 미치는 영향

임의경매에서는 담보권의 부존재 및 소멸, 피담보채권의 불발생 및 소멸, 변제기의 연기 등과 같은 실체상의 하자도 경매절차에 영향을 미치게 된다 .이해관계인은 이와 같은 실체상의 하자를 이유로 경매개시결정에 대한 이의를 신청할 수 있다(법 제265조). 또한 이해관계인은 매각허가에 대한 이의 및 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있다(대법원 1991. 1. 21. 자 90마946 결정).

그러나 강제경매에서는 집행채권의 부존재 소멸 변제기의 연기 등과 같은 실체상의 하자는 청구이의의 소로써만 주장할 수 있고, 경매개시결정에 대한 이의사유나 매각허가에 대한 이의사유 또는 매각허가결정에 대한 항고사유가 되지 못한다.

5. 특별법의 적용 여부

일정한 금융기관 등이 신청한 임의경매의 경우에는 부동산등기부에 기재된 주소 및 주민등록표에 기재된 주소(주민등록표에 기재된 주소와 부동산등기부에 기재된 주소가 다를 경우에 한하며, 주소를 법원에 신고한 때에는 그 주소로 한다)로 발송함으로써 송달이나 통지가 이루어진 것으로 본다(금융기관부실자산등의효율적처리및한국자산관리공사의설립에관한법률 제45조의2 제1항).

이와 같은 송달 및 통지의 특례를 인정한 대신 금융기관은 임의경매 신청 전에 경매실행예정사실을 당해 채무자 및 소유자에게 위 주소로 발송송달의 방법으로 통지하여야 한다(위 법 같은 조 제2항).

위 법은 제45조. 제45조의2 규정 등에서 여러 가지 매각절차에 있어서의 특례를 인정하고 있는데, 그중 송달특례에 관한 법 제45조의2 규정은 강제경매절차에서는 적용되지 않고, 임의경매절차에서만 적용된다. 

강제경매와 임의경매의 의의

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부동산경매는 강제경매와 임의경매 두 가지가 있다. 강제경매라 함은 채무자 소유의 부동산을 압류하여 현금화하고, 그 매각대금으로써 채권자의 금전채권을 지급하는 방식의 강제집행절차를 의미한다. 이에 반해 임의경매는 부동산을 압류하고 현금화하며, 매각대금을 배당하는 절차를 실행함에 있어서 집행권원을 필요로 하지 아니하는 부동산경매절차를 의미한다.

이와 같은 임의경매는 민사집행법 제3편에 규정되어 있다. 법 제3편은 담보권실행등을 위한 경매라는 제목으로 제264조부터 제275조까지 이에 관한 절차등을 규정하고 있다. 임의경매에는 ① 저당권등 담보권의 실행으로서 이루어지는 것, ② 민법, 상법 기타 법률의 규정에 의하여 재산의 보관, 정리, 가격보존 등의 목적으로 목적물을 현금화하는 것이 있다.

이중 전자의 임의경매를 실질적 경매라고 하고, 후자의 임의경매는 형식적 경매라고 부른다. 형식적 경매에 있어서는 경매기관의 임무는 원칙적으로 현금화의 완료로서 끝나는 것이고, 별도로 청구권의 만족 내지 실현이라는 단계의 작업으로 진전되지 않는다.

형식적 경매에는 ① 공유물분할을 위한 경매(민법 제269조), ② 변제자의 변제공탁을 위한 경매(민법 제490조), ③ 한정승인 재산분리의 경우에 상속채권자나 수증자에게 변제하기 위한 상속재산의 경매(민법 제1037조, 제105조), ④ 상인간의 매매목적물, 운송물, 임치물 등의 자조매각을 위한 경매(상법 제67조, 제70조, 제109조, 제142조, 제149조, 제165조), ⑤ 선박의 국적상실을 방지하기 위한 선박지분의 경매(상법 제757조), ⑥ 선적항 외에서 수선불능이 된 선박의 경매(상법 제777조), ⑦ 자본감소 회사합병을 위한 주식합병의 경우와 회사정리계획에 의한 신주발행의 경우의 주식의 경매(상법 제443조, 제530조, 회사정리법 제254조) 등이 있다. 유치권에 기초한 경매도 형식적 경매와 동일하게 취급되고 있다.

민사집행법은 담보권 실행등을 위한 경매에 관한 제3편의 규정을 두고, 그곳에 임의경매에 관한 몇 가지 특별규정을 둔 다음, 일반적으로는 임의경매절차에도 강제경매절차에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 양 경매절차에서의 통일성을 도모하고 있다.

민사집행법은 임의경매를 담보권의 실행을 위한 경매(법 제264조)와 유치권등에 의한 경매(법 제274조)로 크게 나누고 있다. 그리고 담보권의 실행을 위한 경매를 그 목적물에 따라 부동산경매(법 제264조), 선박경매(법 제269조), 자동차, 건설기계, 항공기경매(법 제270조), 유체동산경매(법 제271조, 제272조), 채권 기타 재산권경매(법 제273조)로 구별하고 규정하고 있다. 유치권등에 의한 경매는 담보권의 실행을 위한 경매의 예에 의하여 실시한다(법 제274조). 

부동산강제경매절차 개요

가을사랑

부동산강제경매절차는 부동산을 압류하여 현금화하고, 그런 다음 그 현금을 가지고 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행된다. 즉, 부동산압류 - 부동산매각, 현금화 - 매각대금 배당방식으로 변제하는 절차로 진행되는 것이다.

부동산에 대한 강제경매절차는 채권자의 신청에 의해 개시된다. 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 부동산을 압류한다. 법원사무관등은 관할등기소에 강제경매신청의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 한다. 이때 경매개시결정원본을 기록에 철하고, 정본을 채무자에게 송달한다.

그 다음 법원은 부동산을 현금화하기 위한 준비절차로서 집행관에게 부동산 현황에 관한 조사를 명하고 감정인에게 매각부동산을 평가하게 한다. 그 다음 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다.

그런 다음 법원은 부동산 매각 및 매각결정기일을 지정하여 이를 공고한다. 매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 매각을 실시하여 최고가매수신고인이 정하여지면 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의 허가 여부를 결정하게 된다. 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우에는 법원은 최저매각가격을 저감하고 매각기일을 정하여 다시 새로운 매각을 실시한다. 법원의 매각허가여부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다.

매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 대금의 지급을 명한다. 매수인이 대금을 완납한 경우에 있어서 채권자의 경합이 없거나 그 대금으로써 각 채권자의 채권 및 비용을 변제하기에 충분한 때에는 각 채권자에게 이를 지급하고 각 채권자의 채권 및 비용을 변제하기에 부족한 경우에는 배당절차를 행한다.

매수인이 대금을 완납한 때에는 법원은 매수인이 취득한 권리의 등기를 촉탁한다. 매수인이 대금을 지정한 기한까지 완납하지 아니할 때에는 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부를 결정한다. 만일 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명한다. 매수인은 매각허가결정이 있은 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고, 대금을 완납한 후에는 인도명령을 신청할 수 있다.